LegalPlanet CommunesIA juridique pour les mairies
Les IA
Indemnité d'éviction

Tribunal judiciaire de Bordeaux, 9 janvier 2025, RG n° 23/01714

Mis à jour le Rédaction LegalPlanetSources officielles citées

Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Bordeaux

Thématique : Droit au renouvellement et indemnité d’éviction : enjeux de la proposition de relogement dans le cadre d’un bail commercial.

→ Résumé

Exposé du litige

Un bail commercial a été conclu entre monsieur [V] [M] et monsieur [X] [F] pour un local à Villenave d’Ornon, débutant le 11 juin 2008 pour une durée de neuf ans. Ce bail a été tacitement prolongé après son expiration en 2017. En septembre 2022, le local a été vendu à la SCCV BELVEDERE DE CHAMBERY, qui a ensuite délivré un congé avec refus de renouvellement pour le 30 juin 2023, invoquant son droit de reprise pour reconstruire l’immeuble et proposer un relogement au preneur. En février 2023, monsieur [X] [F] a assigné la SCCV BELVEDERE DE CHAMBERY en paiement d’une indemnité d’éviction.

Prétentions et moyens des parties

Monsieur [X] [F] demande la révocation de l’ordonnance de clôture et le paiement d’une indemnité d’éviction, chiffrée à 340.497 euros, ainsi que d’autres indemnités pour remploi et trouble commercial. Il soutient que le local de remplacement n’existait pas au moment du congé et que le bailleur ne peut se soustraire à son obligation de paiement. La SCCV BELVEDERE DE CHAMBERY, quant à elle, demande le déboutement de monsieur [X] [F] et la condamnation de ce dernier à lui verser des dommages et intérêts, arguant que le preneur n’a pas l’intention de s’installer dans le nouveau local proposé.

Motivation

Le tribunal a décidé de révoquer l’ordonnance de clôture pour permettre à monsieur [X] [F] de répondre aux conclusions de la SCCV BELVEDERE DE CHAMBERY. Concernant l’indemnité d’éviction, le tribunal a rappelé que le bailleur doit proposer un local de remplacement immédiatement disponible pour éviter de payer cette indemnité. En l’espèce, la SCCV BELVEDERE DE CHAMBERY n’a pas prouvé qu’un tel local était disponible, ce qui l’oblige à verser une indemnité d’éviction à monsieur [X] [F].

Demande reconventionnelle

La SCCV BELVEDERE DE CHAMBERY a également demandé des dommages et intérêts pour le maintien abusif de monsieur [X] [F] dans les lieux. Cependant, le tribunal a jugé que ce maintien était justifié, car le bailleur n’avait pas respecté ses obligations légales en matière de congé. Par conséquent, la demande reconventionnelle a été rejetée.

Frais du procès et exécution provisoire

Le tribunal a réservé la décision sur les dépens et les frais irrépétibles, tout en rappelant que l’exécution provisoire du jugement est de droit. Une expertise judiciaire a été ordonnée pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et d’occupation, avec des modalités précises pour la réalisation de cette expertise. Le tribunal a également fixé une provision à verser par la SCCV BELVEDERE DE CHAMBERY pour couvrir les frais de l’expertise.

N° RG : N° RG 23/01714 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XSK7
5EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND

30F

N° RG : N° RG 23/01714 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XSK7

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

[X] [U] [F]

C/

Société BELVEDERE CHAMBERY

Grosses délivrées
le

à
Avocats :
la SELARL BALLADE-LARROUY
la SELARL KPDB INTER-BARREAUX
Me Michel MARLINGE

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 09 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente
Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président
Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente

Pascale BUSATO, greffier lors des débats
Isabelle SANCHEZ, greffier lors du prononcé
DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Novembre 2024,
Sur rapport conformément aux dispositions de l’

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’.
DEMANDEUR :

Monsieur [X] [U] [F]
né le 25 Mars 1977 à CENON (33150)
de nationalité Française
46, route de Pessac
Résidence Lousalot – Entrée | 1 – Appart. 159
33170 GRADIGNAN

représenté par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant, Me Michel MARLINGE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG : N° RG 23/01714 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XSK7

DEFENDERESSE :

Société BELVEDERE CHAMBERY, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n°478 042 674
2, allée Saint-Joseph
33140 VILLENAVE-D’ORNON

représentée par Maître Pierre-olivier BALLADE de la SELARL BALLADE-LARROUY, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat conclu les 05 et 11 juin 2008 monsieur [V] [M] a donné à bail commercial à monsieur [X] [F], à compter du 11 juin 2008 pour une durée de neuf ans, un local situé 70 route de Léognan à VILLENAVE D’ORNON (33140) pour l’exploitation d’un commerce de vente au détail de fruits et légumes. Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à son expiration le 10 juin 2017.

Par acte du 05 septembre 2022 monsieur [M] a vendu le local à la SCCV BELVEDERE DE CHAMBERY.

Par acte du 30 novembre 2022, la SCCV BELVEDERE DE CHAMBERY a fait délivrer un congé pour le 30 juin 2023 avec refus de renouvellement au motif qu’elle souhaite exercer son droit de reprise au vu des dispositions de l’ avec intention de reconstruire l’immeuble et d’offrir le relogement au preneur à la même adresse dans un local neuf sans changement de loyer et en prenant en charge les éventuels frais de déménagement.

Par acte délivré le 27 février 2023, monsieur [X] [F] a fait assigner la SCCV BELVEDERE DE CHAMBERY devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en paiement d’une indemnité d’éviction.

La clôture est intervenue le 02 octobre 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 novembre 2024, monsieur [X] [F] sollicite du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

révoquer l’ordonnance de clôture du 02 octobre 2024 afin de déclarer recevable ses dernières conclusions, et à défaut déclarer irrecevable les conclusions et pièces de la SCCV BELVEDERE CHAMBERY déposées la veille de la clôture,à titre principal, condamner la SCCV BELVEDERE DE CHAMBERY à lui payer une indemnité d’éviction à hauteur de :340.497 euros au titre de l’indemnité principale,34.050 euros au titre de l’indemnité de remploi,19.933 euros au titre de l’indemnité de trouble commercial,une somme à fixer au titre des indemnités accessoires complémentaires (frais de déménagement et réinstallation, frais de licenciement de personnel),à titre subsidiaire condamner la SCCV BELVEDERE CHAMBERY à lui payer des dommages et intérêts à hauteur de :107.371 euros pour la privation d’activité pendant la période de reconstruction des locaux commerciaux,95.000 euros au titre du trouble commercial,une somme à fixer pour les frais de déménagement, la perte sur stocks, et les frais de licenciement du personnel,débouter la SCCV BELVEDERE CHAMBERY de ses demandes,en tout état de cause, condamner la SCCV BELVEDERE CHAMBERY au paiement des dépens avec droit de recouvrement direct au profit de maître Philippe LECONTE, et à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction, monsieur [F] fait valoir, sur le fondement de l’, que la SCCV BELVEDERE CHAMBERY ne peut se soustraire à son obligation de paiement d’une indemnité d’éviction dès lors que le local de remplacement prévu par ce texte doit réellement exister à la date du refus de renouvellement. Or, il expose qu’à la date de délivrance du congé avec refus de renouvellement le 30 novembre 2022, le local de remplacement n’existait pas, et que le bailleur n’était pas en mesure d’en mettre un à sa disposition. Il ajoute que le fait que le bail était en période de tacite prolongation, suite à son arrivée à terme le 10 juin 2017, sans délivrance de congé par le bailleur ni demande de renouvellement par le preneur ne fait pas obstacle au droit au versement de l’indemnité d’éviction. Il expose par ailleurs que la date du 30 juin 2023 pour laquelle le congé a été délivré n’est pas une date de fin de période triennale. Monsieur [F] fait valoir que le bailleur ne peut lui opposer son souhait de vendre son fonds de commerce en 2017, ce qui est sans lien avec la rupture du bail qu’elle a initié. Il soutient également que la proposition, formulée en cours de procédure, d’un local de remplacement dans des bungalows démontre l’absence de proposition d’un local de remplacement, d’autant plus qu’elle ne dit pas où ils seraient installés.
Monsieur [F] expose que les dispositions de l’ autorisent son maintien dans les lieux pour y exercer son activité jusqu’au versement de l’indemnité d’occupation.
Sur le montant de l’indemnité d’éviction, au visa de l’, il prétend être fondé à obtenir une indemnité de remplacement en l’absence de transfert possible du fonds. Il chiffre le montant de l’indemnité principale en procédant à une moyenne entre l’évaluation des trois derniers chiffres d’affaires annuels (315.378 euros) et celle de la rentabilité de l’excédent brut d’exploitation auquel il applique un coefficient de 6 (365.616 euros). Il évalue de manière forfaitaire l’indemnité de remploi, l’indemnité pour trouble commercial, et expose ne pas être en mesure d’évaluer les autres postes qui nécessitent d’être étayés par des devis ou pièces comptables qui ne peuvent être produits.
Monsieur [F] S’oppose à la demande d’expertise qu’il estime prématurée, l’expert ne pouvant se prononcer sur la nature de l’indemnité, cette désignation ne pouvant intervenir que pour valoriser les indemnités qui auront été précisées par la juridiction. Il ajoute que les frais d’une éventuelle expertise ne pourront être mis à sa charge.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 02 octobre 2024, la SCCV BELVEDERE DE CHAMBERY, représentée par sa gérante la SAS CAPA PROMOTION demande au tribunal :

à titre principal, de débouter monsieur [X] [F] de l’intégralité de ses demandes, à titre subsidiaire, d’ordonner une expertise judiciaire, aux frais avancés du demandeur, afin de déterminer la juste indemnité due à monsieur [X] [F],à titre reconventionnel, de condamner monsieur [X] [F] à lui payer la somme de 193.595,88 euros de dommages et intérêts,en tout état de cause, de condamner monsieur [X] [F] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande principale, la société BELVEDERE CHAMBERY fait valoir, au visa des articles et du code de commerce, que le bailleur qui évince et propose un local de remplacement dans un futur immeuble construit ne peut pas proposer un local qui existe déjà. Elle ajoute que monsieur [F] n’a en réalité aucune intention de s’installer dans le nouveau local, en ce qu’il projette de céder son activité et qu’il n’avait pas sollicité le renouvellement du bail, alors que ce nouveau local est équivalent en surface, et mieux en esthétique, exposition et chalandise. Elle fait également valoir que le preneur ne l’a pas questionnée sur la localisation des bungalows envisagés pour la poursuite de son activité pendant les travaux.
S’agissant de l’indemnité d’éviction, la société BELVEDERE CHAMBERY soutient que seule une indemnité de déplacement aurait pu être envisagée mais qu’en l’espèce, il n’y aura aucune perte de clientèle, le fonds restant au même emplacement, ni aucune perte d’exploitation durant les travaux dès lors qu’elle a proposé une solution temporaire de relogement dans des bungalows. Elle expose par ailleurs qu’aucune indemnité accessoire n’est due, notamment aucune indemnité de remploi, seuls les frais de déménagement étant à sa charge et seront à chiffrer.

A l’appui de sa demande reconventionnelle, la société BELVEDERE CHAMBERY prétend, sur le fondement de l’, que locataire se maintient abusivement dans les lieux depuis l’expiration du bail le 30 juin 2023, malgré une proposition de relogement durant la réalisation des travaux, puis d’un local de remplacement dans le nouvel immeuble. Elle prétend que ce maintien abusif lui occasionne des difficultés, des désistements, des retards, et un risque d’abandon, dans le cadre de son projet de reconstruction. Elle soutient que le préjudice en résultant est caractérisé par le surcoût lié à un emprunt souscrit au mois d’août 2022 et à des frais de commissions d‘engagements ce qui a entraîné pour les associés une obligation d’avancer des sommes à hauteur de 712.000 euros sur le compte courant d’associés pour régler ces coûts en l’absence de trésorerie.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 02 octobre 2024 et fixe la clôture au 07 novembre 2024 ;

Dit que la SCCV BELVEDERE DE CHAMBERY, représentée par son gérant la SAS CAPA PROMOTION, est débitrice à l’égard de monsieur [X] [Z] [P] d’une indemnité d’éviction, suite à la délivrance d’un congé portant sur le local situé 70 route de Léognan à VILLENAVE D’ORNON (33140), dont l’indemnité principale sera une indemnité de remplacement ;

Déboute la SCCV BELVEDERE DE CHAMBERY, représentée par son gérant la SAS CAPA PROMOTION, de sa prétention indemnitaire ;

Avant dire droit sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction due par la SCCV BELVEDERE DE CHAMBERY à monsieur [X] [Z] [P], ordonne une mesure d’expertise, confiée à monsieur [S] [E], domicilié au 15 rue Albert Laurenson à Pessac (33600), avec pour mission de :
– de convoquer les parties, les entendre, recueillir leurs observations et y répondre,
– se faire communiquer dans les délais qu’il fixe tous documents utiles au bon accomplissement de sa mission,
– se déplacer dans les locaux commerciaux loués, situés 70 route de Léognan à VILLENAVE D’ORNON (33140), les décrire et donner tous éléments utiles quant à leur situation, se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’,
– donner tous éléments factuels de nature à déterminer et évaluer l’indemnité d’éviction due par la SCCV BELVEDERE DE CHAMBERY (indemnité de remplacement et indemnités accessoires) et l’indemnité d’occupation due par la monsieur [X] [F] à compter du 30 juin 2023,
– donner tous éléments utiles à l’accomplissement de sa mission ;

Fixe à la somme de 3.000 euros la provision que la SCCV BELVEDERE DE CHAMBERY devra consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page du present jugement) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque sauf pour l’autre partie à s’acquitter du paiement de cette somme, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor, ou que le juge chargé du contrôle, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité ;

Dit que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivré par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de les commencer immédiatement en cas d’urgence,

Dit que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, SANS AUTRE AVIS DU GREFFE,

N° RG : N° RG 23/01714 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XSK7

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport dans le délai de QUATRE MOIS suivant l’avis de consignation,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe du tribunal judiciaire, dans les SIX MOIS suivant l’avis de consignation, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle sur demande présentée avant l’expiration du délai fixé,

Dit qu’il appartiendra à l’expert d’adresser un exemplaire de son rapport à la demande du greffier de la juridiction du fond (par la voie électronique ou à défaut sur support papier),

Désigne madame le Juge de la Mise en Etat de la 5ème chambre civile, pour suivre le déroulement de la présente mesure d’instruction,

Dit que l’expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée et répondre point par point et de façon claire, concise mais argumenter à chacune des questions qui lui sont posées,

Dit que l’expert devra préciser dans son rapport qu’il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception,

Dit que l’expert devra prendre en considération les observations et déclarations des parties en précisant la suite qui leur aura été donnée,

Précise à cet égard que les dires des parties et les réponses faites par l’expert à ces dernières devront figurer en annexe du rapport d’expertise,

Rappelle à cet égard aux parties que les dires doivent concerner uniquement les appréciations techniques et que l’expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique,

Réserve les dépens ;

Réserve l’examen des demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ordonne le renvoi du dossier à la mise en état continue du 05 NOVEMBRE 2025 aux fins de conclusion du demandeur après dépôt du rapport d’expertise ;

Le présent jugement a été signé par Madame Marie WALAZYC, Présidente et par Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,