Tribunal judiciaire de Paris, 16 janvier 2025, RG n° 22/05496

Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Paris

Thématique : Fixation du loyer renouvelé d’un bail commercial : évaluation et critères déterminants.

→ Résumé Contexte du bail commercial La S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 26] (RIVP) a renouvelé un bail commercial avec la S.A.R.L. SUP’CHARENTON pour un local situé à [Adresse 13] à [Localité 25]. Ce bail, d’une durée de neuf ans, a débuté le 21 octobre 2006 et devait se terminer le 20 octobre 2015, avec un loyer annuel de 94.299,79 € HT et HC. Depuis le 21 octobre 2015, le bail s’est prolongé tacitement. Congé et offre de renouvellement Le 18 avril 2019, la RIVP a signifié un congé à la SUP’CHARENTON, prenant effet le 31 décembre 2019, tout en proposant un renouvellement à compter du 1er janvier 2020 pour un loyer annuel de 150.000 € HT et HC. Un mémoire préalable a été adressé le 28 décembre 2021, confirmant cette proposition de loyer. Procédure judiciaire La RIVP a saisi le juge des loyers du tribunal judiciaire de Paris par assignation le 22 avril 2022. Le jugement du 7 février 2023 a établi la date de renouvellement du bail au 1er janvier 2020 et a ordonné une expertise pour déterminer la valeur locative des locaux. Demandes des parties Dans son dernier mémoire du 6 septembre 2024, la RIVP a demandé la fixation du loyer à 150.000 € par an, ainsi que le paiement d’intérêts sur les loyers arriérés et d’autres demandes accessoires. De son côté, la SUP’CHARENTON a sollicité un loyer de 112.000 € ou, à titre subsidiaire, de 120.900 €, tout en demandant également des compensations financières. Éléments d’expertise L’expert a évalué les caractéristiques des locaux, leur situation géographique, et les facteurs locaux de commercialité. Il a déterminé une surface utile de 501,20 m², contestée par la SUP’CHARENTON, qui a proposé une surface pondérée de 320 m²p. L’expert a retenu une surface pondérée de 325 m²p, en appliquant des coefficients de pondération appropriés. Analyse des loyers dans le voisinage L’expert a comparé les loyers pratiqués dans le voisinage, notant des valeurs allant de 250 €/m²p/an à 675 €/m²p/an. Il a finalement fixé la valeur locative à 400 €/m²p/an, tenant compte des caractéristiques des locaux et de leur emplacement. Décision finale Le juge a fixé le loyer de renouvellement à 119.000 € par an, HT et HC, à compter du 1er janvier 2020. Les demandes d’intérêts et de paiements supplémentaires ont été rejetées, et les frais d’expertise ont été partagés entre les parties. L’exécution provisoire de la décision a été ordonnée.

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/05496
N° Portalis 352J-W-B7G-CW4YV

N° MINUTE : 2

Assignation du :
22 Avril 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

JUGEMENT
rendu le 16 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 26]
[Adresse 3]
[Localité 21]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0483

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SUP’CHARENTON
[Adresse 13]
[Localité 25]

représentée par Maître Moad NEFATI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0393

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 03 Octobre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique du 11 janvier 2007, la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 26], ci-après la RIVP, a consenti un renouvellement de bail commercial à la S.A.R.L. SUP’CHARENTON, portant sur un local sis [Adresse 13] à [Localité 25] pour une activité de « vente de produits alimentaires et produits annexes connexes ».

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 21 octobre 2006 se terminant le 20 octobre 2015 et pour un loyer annuel de 94.299,79 € HT et HC.

Le bail s’est prolongé tacitement depuis le 21 octobre 2015.

Par acte extrajudiciaire du 18 avril 2019, la bailleresse a fait signifier à sa locataire un congé à effet au 31 décembre 2019 avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2020 moyennant un loyer annuel de 150.00 € HT et HC.

Par acte extrajudiciaire du 28 décembre 2021, la bailleresse a adressé à la locataire un mémoire préalable proposant de fixer le loyer annuel à 150.00 € HT et HC.

Puis elle a saisi le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS par assignation du 22 avril 2022.

Par jugement avant dire droit du 07 février 2023, celui-ci a constaté la date de renouvellement du bail au 1er janvier 2020 et ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux.

Dans son dernier mémoire signifié par acte du 06 septembre 2024, la RIVP sollicite de :

– Fixer le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2020 à la somme annuelle de 150.000 € hors charges et hors taxes, toutes autres clauses, charges et conditions du bail commercial expiré demeurant inchangées, sauf celles à actualiser au regard des dispositions de la loi n° 2014-626 en date du 18 juin 2014 et du décret n° 2014-1317 en date du 3 novembre 2014,
– Condamner la société SUP’CHARENTON au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1343-1 du code civil,
– Ordonner la capitalisation desdits intérêts dans les conditions des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an,
– Dire et juger qu’à défaut d’exercice, par les parties, de leur droit d’option prévu par les dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L.111-6 du code des procédures civiles d’exécution,
– Condamner la société SUP’CHARENTON à verser à la RIVP la somme de 5.000 €, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
– Condamner la société SUP’CHARENTON aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais d’expertise,
– Débouter en toute hypothèse la société SUP’CHARENTON de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
– Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir, sur les seuls chefs de demande de la RIVP.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 18 septembre 2024, la société SUP’CHARENTON sollicite du juge des loyers de :

– À titre principal, fixer le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2020 à la somme annuelle de 112.000 € hors charges et hors taxes, toutes autres clauses, charges et conditions du bail commercial expiré demeurant inchangées, sauf celle à actualiser au regard des dispositions de la loi n° 2014-626 en date du 18 juin 2014 et du décret n° 2014-1317 en date du 3 novembre 2014,
– À titre subsidiaire, fixer le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2020 à la somme annuelle de 120.900 € hors charges et hors taxes, toutes autres clauses, charges et conditions du bail commercial expiré demeurant inchangées, sauf celle à actualiser au regard des dispositions de la loi n° 2014-626 en date du 18 juin 2014 et du décret n° 2014-1317 en date du 3 novembre 2014,
– En tout état de cause, condamner la RIVP à verser à la société SUP’CHARENTON la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
– Condamner la RIVP aux entiers dépens d’instance, comprenant les frais d’expertise,
– Débouter la RIVP de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
– Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir, sur les seuls chefs de demande de la société SUP CHARENTON.

L’affaire a été retenue à l’audience du 03 octobre 2024 et a été mise en délibéré au 05 décembre 2024, prorogé au 16 janvier 2025.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 26] et la S.A.R.L. SUP’CHARENTON, portant sur un local dépendant d’un immeuble sis [Adresse 13] à [Localité 25], à la somme de cent dix-neuf mille euros (119.000 €) par an, HT et HC, à compter du 1er janvier 2020 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés et que les frais de l’expertise judiciaire seront supportés par moitié entre elles.

Fait et jugé à PARIS, le 16 janvier 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. FONTANELLA