Tribunal judiciaire de Paris, 26 novembre 2024, RG n° 22/05249

Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Paris

Thématique : Évaluation du loyer commercial et enjeux de la restitution des trop-perçus.

→ Résumé Contexte du Bail Commercial Par un acte sous signature privée daté du 19 octobre 2010, Mme [S] [O] épouse [N] a consenti un bail commercial à la SASU Naturalia France pour des locaux situés à [Adresse 3] à [Localité 7]. Ce bail, d’une durée de neuf ans, a débuté le 1er avril 2010 et devait se terminer le 31 mars 2019, avec un loyer annuel fixé à 110 000 euros. Conditions d’Exploitation des Locaux Le bail stipule que l’activité autorisée dans les locaux est la vente au détail de divers produits, y compris alimentaires et diététiques, ainsi que la petite restauration, à condition que cette dernière ne devienne pas l’activité principale. Les activités de fabrication et de production sont expressément interdites. Demande de Renouvellement du Bail Le 27 mai 2019, la SASU Naturalia France a signifié à Mme [N] une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2019, en proposant un loyer de 88 000 euros. Au 1er juillet 2019, le loyer en vigueur était de 121 899,92 euros. Propositions de Loyer et Acceptation Le 26 septembre 2019, Mme [N] a accepté le renouvellement du bail, mais a proposé un nouveau loyer de 126 046,30 euros. En avril 2021, la SASU Naturalia France a demandé la fixation du loyer à 88 000 euros, suivie d’une assignation devant le juge des loyers commerciaux en avril 2022. Jugement du Tribunal Le 11 avril 2023, le tribunal a constaté le renouvellement du bail à partir du 1er juillet 2019 et a désigné un expert judiciaire pour évaluer la valeur locative des lieux. Le rapport de l’expert a été déposé le 7 décembre 2023. Demandes des Parties Dans son mémoire du 18 juin 2024, la SASU Naturalia France a demandé la fixation du loyer à 105 145 euros et la restitution du trop-perçu. De son côté, Mme [N] a demandé un loyer de 124 268 euros et le paiement des arriérés. Évaluation de la Valeur Locative L’expert a estimé la valeur locative nette au 1er juillet 2019 à 110 000 euros. Les parties ont contesté cette évaluation, la preneuse proposant 105 145 euros et la bailleresse 124 268 euros. Caractéristiques des Locaux Les locaux sont situés dans un immeuble ancien mais bien entretenu, avec une bonne visibilité et un accès distinct pour les livraisons. L’expert a noté que la superficie totale des locaux est d’environ 253,82 m². Destination des Lieux Le bail a été modifié pour permettre une activité de petite restauration sans cuisson, ce qui a élargi la destination des lieux. L’expert a pris en compte cette extension dans son évaluation. Obligations des Parties Les obligations de chaque partie ont été examinées, notamment le transfert de la taxe foncière et des primes d’assurance au preneur, ce qui a été considéré comme un facteur de diminution de la valeur locative. Facteurs Locaux de Commercialité L’emplacement des locaux a été jugé favorable, bien que situé sur une voie de commercialité secondaire. L’expert a noté une concurrence accrue dans le secteur, mais a conclu que la commercialité restait bonne. Fixation du Loyer Renouvelé Le loyer de renouvellement a été fixé à 107 780 euros par an, tenant compte de divers facteurs, y compris les abattements pour travaux et les caractéristiques des locaux. Restitution du Trop-Perçu La SASU Naturalia France a droit à la restitution du trop-perçu de loyers, avec intérêts au taux légal à partir du 7 avril 2022. Partage des Dépens Les dépens, y compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre les deux parties, sans application de l’article 700 du code de procédure civile. Conclusion du Jugement Le tribunal a statué sur la fixation du loyer, la restitution du trop-perçu, et le partage des dépens, tout en rappelant que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/05249
N° Portalis 352J-W-B7G-CW3K4

N° MINUTE : 2

Assignation du :
07 Avril 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

JUGEMENT
rendu le 26 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S.U. NATURALIA FRANCE
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Sylvie MITTON SMADJA, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C1136

DEFENDERESSE

Madame [S] [O] épouse [N]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Catherine DE GOURCUFF, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0067

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 17 Septembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous signature privée en date du 19 octobre 2010, Mme [S] [O] épouse [N] a donné à bail commercial renouvelé à la SASU Naturalia France des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7]. Le bail a été consenti pour neuf années à effet du 1er avril 2010 au 31 mars 2019, moyennant le versement d’un loyer annuel de 110 000 euros en principal.

L’activité exclusivement autorisée dans les locaux est celle de  » vente au détail de produits alimentaires, diététiques, parapharmaceutiques, d’entretien, textiles et articles cadeaux, et d’une manière générale, de supérette alimentaire et/ou non alimentaire, petite restauration sur place et/ou à emporter, sans cuisson sur place, la petite restauration ne pouvant jamais devenir une activité principale du bail. Toutes activités de fabrication et de production seront interdites « .

Par exploit d’huissier en date du 27 mai 2019, la SASU Naturalia France a fait signifier à Mme [N] une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2019 aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer. La preneuse a proposé la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 88 000 euros en principal.

Au 1er juillet 2019, le loyer annuel s’élevait à la somme de 121 899,92 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier en date du 26 septembre 2019, Mme [N] a accepté le principe du renouvellement du bail mais proposé s’agissant du nouveau loyer la somme annuelle de 126 046,30 euros hors taxes et hors charges.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 avril 2021, la SASU Naturalia France a fait signifier à Mme [N] un mémoire préalable aux fins de fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 1er juillet 2019 à la somme annuelle de 88 000 euros hors taxes et hors charges.

La SASU Naturalia France a ensuite fait assigner Mme [N] aux mêmes fins devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice du 7 avril 2022, outre demande de remboursement du trop-perçu par la bailleresse depuis le 1er juillet 2019, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Par jugement en date du 11 avril 2023, la juge des loyers commerciaux a principalement :

– constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er juillet 2019,
– désigné M. [I] [Y] en qualité d’expert judiciaire avec pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2019 au regard des dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 à R. 145-8 du code du commerce.

L’expert a déposé son rapport le 7 décembre 2023.

L’affaire a été reprise puis plaidée à l’audience du 17 septembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 18 juin 2024, la SASU Naturalia France demande à la juge des loyers commerciaux de :

 » – Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 105.145,00 € hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2019, date d’effet de la demande de renouvellement délivrée par la société locataire par exploit en date du 27 juin 2019,
– Dire que Mme [N] devra restituer à la société NATURALIA France le trop-perçu avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2022, date de l’assignation, puis au fur et à mesure à chacune des échéances pour les loyers échus après cette date, ainsi que le trop perçu sur le dépôt de garantie,
– Dire que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
– Débouter Mme [N] de ses demandes contraires à toutes fins qu’elles comportent,
– Condamner Mme [N] à payer à la société NATURALIA FRANCE une indemnité de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.  »

Par dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 28 mars 2024, Mme [N] demande à la juge des loyers commerciaux de :
 » – Fixer le loyer de renouvellement des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 7] à la somme annuelle de 124.268 euros HT et HC à compter du 1er juillet 2019, les autres clauses du bail restant inchangées,
– Condamner la SASU Naturalia France au versement du complément de loyers et du dépôt de garantie,
– La condamner au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à chaque date d’exigibilité correspondant à la différence entre le loyer fixé en renouvellement et celui effectivement acquitté, les intérêts dus pour une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,
– Débouter la SASU Naturalia France de toutes autres demandes, fins et conclusions contraires,
– La condamner au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.  »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens en droit et fait, qui seront succinctement repris dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire de Paris, par jugement contradictoire, susceptible d’appel,

Fixe à la somme annuelle de 107 780 euros hors taxes et hors charges le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2019 entre Mme [S] [O] épouse [N] et la SASU Naturalia France pour les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7],

Dit que Mme [S] [O] épouse [N] devra restituer à la SASU Naturalia France le trop-perçu de loyers, avec intérêts au taux légal courant sur le différentiel entre le loyer acquitté et le loyer dû, ce à compter du 7 avril 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement,

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt,

Fait masse des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et ordonne qu’ils soient partagés par moitié entre les deux parties,

Rejette les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 26 novembre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER C. AHSSAINI