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Jurisprudence

Tribunal judiciaire de Paris, 30 janvier 2025, RG n° 24/08886

Mis à jour le Rédaction LegalPlanetSources officielles citées

Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Paris

Thématique : Renouvellement de bail commercial : enjeux de l’usage et fixation du loyer

→ Résumé

Contexte du Bail Commercial

La S.C.I. [Adresse 5] a conclu un bail commercial avec la S.A. BANQUE REGIONALE DE L’OUEST le 13 avril 1995, pour une durée de neuf ans, permettant l’exercice d’activités bancaires dans des locaux situés à [Adresse 7] et [Adresse 5]. Le loyer initial était de 615.000 francs, et à la date du 3 janvier 2019, il avait été indexé à 153.245,92 euros. En 2012, la S.C.I. CHATEAU MARVY est devenue propriétaire des locaux.

Cession du Droit au Bail

Le 27 octobre 2023, la S.A. BANQUE REGIONALE DE L’OUEST a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail, à la S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC). Cette dernière a demandé le renouvellement du bail le 29 mars 2019, proposant un loyer de 60.000 euros, mais les parties n’ont pas réussi à s’accorder sur le montant.

Litige sur le Loyer de Renouvellement

En l’absence d’accord, la CIC a assigné la S.C.I. CHATEAU MARVY devant le juge des loyers commerciaux le 4 janvier 2022 pour fixer le loyer du bail renouvelé. Le juge a ordonné la radiation de l’affaire le 4 septembre 2023, mais celle-ci a été rétablie à la demande de la CIC.

Demandes des Parties

La CIC a demandé au juge de fixer le loyer de renouvellement à 59.310 euros, tout en se réservant le droit de demander le remboursement des trop-perçus. En revanche, la S.C.I. CHATEAU MARVY a contesté cette demande, souhaitant que le loyer soit fixé à 183.300 euros, en se basant sur la valeur locative.

Principes de Renouvellement du Bail

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail, mais divergent sur l’usage des locaux et le montant du loyer. La CIC soutient que le loyer doit être fixé selon les prix des locaux à usage bancaire, tandis que la S.C.I. CHATEAU MARVY argue que le bail permet un usage commercial plus large.

Fixation du Montant du Loyer

Le juge a déterminé que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, conformément aux articles du code de commerce. Les parties doivent fournir des éléments pour déterminer cette valeur, et en cas de désaccord, une expertise sera ordonnée.

Procédure d’Expertise et Médiation

Le juge a décidé de recourir à une expertise pour évaluer la valeur locative des locaux. Un médiateur sera également désigné pour faciliter un éventuel accord entre les parties. Le loyer provisionnel sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en attendant le rapport de l’expert.

Conclusion de la Décision

Le juge a ordonné la désignation d’un expert pour évaluer la valeur locative et a fixé des modalités pour la médiation. La décision est assortie de l’exécution provisoire, et les dépens sont réservés. L’affaire sera rappelée pour vérification du versement de la provision pour l’expert.

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/08886
N° Portalis 352J-W-B7I-C5MVK

N° MINUTE : 2

Assignation du :
04 Janvier 2022

Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

Expert : [G] [T][2]

[2]
[Adresse 4]
[Localité 9]

JUGEMENT
rendu le 30 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441

DEFENDERESSE

S.C.I. CHATEAU MARVY
[Adresse 12]
[Localité 10]

représentée par Maître Karine MATHOU, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E1907

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’ ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 03 Décembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Suivant un acte authentique en date du 13 avril 1995, la S.C.I. [Adresse 5] a donné à bail commercial à la S.A. BANQUE REGIONALE DE L’OUEST, pour y exercer “ toutes activités en rapport avec la profession bancaire ”, des locaux constituant le lot 104 dépendant d’un immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 5] à [Localité 14] désignés ainsi :

“Au rez-de-chaussée, un MAGASIN à usage commercial à gauche en façade sur la [Adresse 15],
SOUS-SOL sous le magasin (escalier d’accès particulier)
Et les (…) 725/10.064èmes ” des parties communes.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 1995 et moyennant le versement d’un loyer annuel initial de 615.000 francs hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

A son terme, le 30 juin 2004, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation. Au 03 janvier 2019, le loyer s’élevait, par le jeu de l’indexation, à la somme annuelle en principal de 153.245,92 euros.

Par acte notarié en date du 27 octobre 2023, la S.A. BANQUE REGIONALE DE L’OUEST a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail susvisé, à la S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC), actuelle locataire.

Le 30 janvier 2012, la S.C.I. CHATEAU MARVY est devenue propriétaire des locaux donnés à bail.

Suivant un acte extrajudiciaire en date du 29 mars 2019, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC) a fait signifier à la S.C.I CHATEAU MARVY une demande de renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2019 proposant de fixer le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 60.000 euros, hors taxes et hors charges.

Après avoir notifié un mémoire préalable le 14 février 2020 aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 59.310 euros hors taxes et hors charges, et en l’absence d’accord des parties, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC) a, par acte délivré le 04 janvier 2022, fait assigner la S.C.I CHATEAU MARVY devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en fixation du montant du loyer du bail renouvelé. Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 22/00480.

Par jugement en date du 4 septembre 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a ordonné la radiation de l’affaire.

L’affaire a été rétablie au rôle à la demande de la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC) sous le n° RG 24/08886.

Aux termes de son dernier mémoire aux fins de rétablissement au rôle régulièrement notifié le 2 juillet 2024, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC) demande au juge des loyers commerciaux de :

– fixer le loyer de renouvellement à compter du 1er avril 2019, à la somme annuelle de 59.310 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, hormis leur mise en conformité avec la ,
– lui réserver le droit de solliciter le remboursement des trop-perçus de loyers, qui porteront intérêts au taux légal à compter de sa demande en justice et de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’ et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an,
– subsidiairement, si le juge des loyers ne s’estimait pas suffisamment informé, ordonner une mesure d’expertise en application de l’,
– si une mesure d’expertise venait à être ordonnée, fixer le montant du loyer provisionnel à la somme annuelle de 100.000 euros, à compter du 1er avril 2019,
– juger qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’ et à défaut d’appel ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles , et du code des procédures civiles d’exécution,
– ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié le 22 juillet 2022, la S.C.I CHATEAU MARVY demande au juge des loyers commerciaux de :

– juger que les dispositions de l’ ne trouvent pas à s’appliquer,
– débouter le CIC de sa demande principale tendant à voir fixer le loyer annuel de renouvellement du bail dont s’agit à effet du 1er avril 2019, à la somme de 59.310 euros,
– débouter le CIC de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Reconventionnellement :

– fixer le loyer du bail à renouveler des locaux sis [Adresse 7] et [Adresse 5] à la valeur locative en application des dispositions des articles et du code de commerce, soit à la somme annuelle de 183.300 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2019, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, hormis leur mise en conformité avec la ,
– subsidiairement, si l’usage de bureaux était retenu, et si les dispositions de l’ trouvaient à s’appliquer pour la détermination de la valeur locative, fixer le loyer du bail renouvelé des locaux sis [Adresse 7] et [Adresse 5], à la somme annuelle de 164.970 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2019, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, hormis leur mise en conformité avec la ,
– à titre infiniment subsidiaire, ordonner, aux frais avancés du CIC, une expertise avec la mission habituelle en pareille matière en application de l’, étant toutefois précisé que l’expert devra déterminer la valeur locative selon des méthodes distinctes en fonction de l’usage contractuel qui sera retenu par le tribunal (usage de bureau-boutique ou usage commercial), et selon une valeur locative qui ne dépend pas que des prix pratiqués pour des locaux de bureaux mais qui doit également être recherchée par référence aux boutiques de commerce de détail, conformément à la jurisprudence,
– si le tribunal entendait voir fixer un loyer provisionnel, celui-ci ne pourra être fixé qu’a compter de la décision,
– condamner le CIC aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée pour plaidoirie à l’audience du 03 décembre 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail liant la S.C.I. CHATEAU MARVY et la S.A CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC) portant sur des locaux sis [Adresse 7] et [Adresse 5] à [Localité 14], à compter du 1er avril 2019 ;

Dit que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative en application des articles et du code de commerce,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Madame [G] [T]
[Adresse 4]
[XXXXXXXX02] – [Courriel 11]

avec pour mission de :

– convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
– se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
– visiter les locaux litigieux situés [Adresse 7] et [Adresse 5] à [Localité 14] et de les décrire,
– entendre les parties en leurs dires et explications,
– rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2019 au regard des dispositions des articles et du code de commerce,
– rendre compte du tout et donner son avis motivé,
– dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mars 2026 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société CREDIT COMMERCIAL ET INDUSTRIEL (CIC) à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 31 mars 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 06 mai 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [O] [X]
[Adresse 3]
[XXXXXXXX01] – [Courriel 13]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure.

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige.

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 30 janvier 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER M. ESCRIVE