Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER + 1 GROSSE Me POZZO DI BORGO + 1 GROSSE Me EHRENFELD + 1 GROSSE Me CASTEL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 13 Octobre 2026

DÉCISION N° 26/372

N° RG 24/04576 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-P4RG

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [Z]
né le 23 Mai 1980 à COLOMBES (92700)
406 Chemin de Saint-Claude
06600 ANTIBES

Madame [L] [R]
née le 14 Avril 1974 à ANTIBES (06600)
406 Chemin de Saint-Claude
06600 ANTIBES

Madame [X] [O]
née le 27 Avril 1992 à HYERES (06600)
406 Chemin de Saint-Claude
06600 ANTIBES

représentés par Me Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Syndicat des copropriétaires LE FLORIANA, sis 406 Chemin de Saint Claude à ANTIBES 06600, prise en la personne de son syndic bénévole M. [W] [Z], demeurant 406 Chemin de Saint Claude 06600 ANTIBES

représenté par Me Vincent EHRENFELD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant, substitué par Me VANZO

Madame [D] [C]
née le 19 juillet 1971 à NIMES
33 Impasse de l’Origan
06650 LE ROURET

représentée par Maître Sylvie CASTEL de la SELARL SYLVIE CASTEL, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 19 juin 2026 ;

A l’audience publique du 07 Juillet 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 13 Octobre 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [Z] et Mesdames [L] [R], [X] [O] et [D] [C] sont copropriétaires au sein de la résidence « LE FLORIANA » sise 406 chemin de Saint-Claude à ANTIBES.

Arguant de l’irrégularité de l’assemblée générale du 22 juillet 2024, [W] [Z], [L] [R] et [X] [O] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires [Y] FLORIANA (ci-après dénommé « le Syndicat des copropriétaires »), représenté par [D] [C] en qualité de syndic, et [D] [C] en son nom personnel devant la présente juridiction par actes du 18 septembre 2024, aux fins d’obtenir l’annulation de ladite assemblée, outre la réparation de leur préjudice.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 7 janvier 2026, [W] [Z], [L] [R] et [X] [O] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 22, 25 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu les articles 7 et 29 du décret du 17 mars 1967,
Vu l’article 1240 du Code civil,
Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 mai 2023,
Vu le procès-verbal de l’assemblée générale 22 février 2024,

Il est sollicité du Tribunal Judiciaire de GRASSE :

JUGER Monsieur [Z], Madame [R] et Madame [O] recevables et fondés en leurs demandes,

JUGER que l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juillet 2024 est nulle en raison de l’absence de qualité de Madame [C] pour la convoquer, n’ayant pas été désignée régulièrement comme syndic de copropriété,

JUGER que l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juillet 2024 est nulle en raison de l’absence de respect du formalisme de la convocation à cette assemblée générale,

ORDONNER l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juillet 2024,

CONDAMNER Madame [C] à verser à Monsieur [Z], Madame [R] et Madame [O] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en raison de ses fautes et des préjudices subis par les copropriétaires,

DEBOUTER Madame [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Madame [C] à verser à Monsieur [Z] une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens,

DISPENSER Monsieur [W] [Z], Madame [R] et Madame [O] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire attachée au Jugement à intervenir. »

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 27 mai 2026, le Syndicat des copropriétaires LE FLORIANA, représenté par son syndic [W] [Z], demande au tribunal de :

« Vu l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTER Madame [D] [C] de sa demande visant à : Juger que le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic, et par voie de conséquence non représenté valablement,

DONNER ACTE au syndicat des copropriétaires « LE FLORIANA » qu’il s’en rapporte à justice sur les autres demandes des parties,

CONDAMNER Madame [D] [C] au paiement d’une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 2 juillet 2025, [D] [C] demande au tribunal de :

« À titre principal

Vu les dispositions des articles 24, 25, 17 de la loi du 10 juillet 1965,

JUGER que le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic, et par voie de conséquence non représenté valablement,

En conséquence,

JUGER NULLE et de nul effet l’assignation introduisant la présente instance,

CONDAMNER pour procédure abusive Monsieur [W] [Z], Madame [L] [R] et Madame [X] [O] à payer à Madame [D] [C] la somme de 15 000 € en réparation du préjudice subi,

CONDAMNER pour procédure abusive Monsieur [W] [Z], Madame [L] [R] et Madame [X] [O] à payer à Madame [D] [C] 5000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A titre subsidiaire

Vu l’adage Nemo auditur propriam turpitudinem allegans,
Vu les dispositions des articles 24, 25,17 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTER Monsieur [W] [Z], Madame [L] [R] et Madame [X] [O] de l’ensemble de leur demande fins et prétentions,

En particulier,

JUGER qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 1240 du Code civil, en l’absence de tout préjudice démontré par les demandeurs et de toute faute de la concluante,

Reconventionnellement,

CONDAMNER pour procédure abusive Monsieur [W] [Z], Madame [L] [R] et Madame [X] [O] à payer in solidum à Madame [D] [C] la somme de 30 000 € en réparation du préjudice subi,

CONDAMNER pour procédure abusive Monsieur [W] [Z], Madame [L] [R] et Madame [X] [O] à payer in solidum à Madame [D] [C] 5000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions des parties.

Par ordonnance du 28 mai 2026, la Juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire avec effet différé au 19 juin 2026 et l’a fixée à l’audience de plaidoiries du 7 juillet 2026. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire, l’ensemble des parties ayant été représenté à l’audience.

Remarques préliminaires

Aux termes des articles 5 et 12, alinéa 1er, du Code de procédure civile, l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures.

Le juge statue en effet par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il soit simplement « jugé » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui apparaissent n’être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile, susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue par un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur la demande de nullité de l’assignation

Aux termes des dispositions de l’article 789-1° du Code de procédure civile, dans sa version résultant du décret n°2024-673 du 3 juillet 2024 applicable à compter du 1er septembre 2024, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les exceptions de procédure.

La présente instance ayant été introduite postérieurement au 1er septembre 2024, l’exception de nullité de l’assignation soulevée par [D] [C] relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

Celle-ci ne sera donc pas examinée par le tribunal statuant au fond, qui n’est pas compétent pour la trancher.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale en son ensemble

[W] [Z], [L] [R] et [X] [O] fondent leur demande sur deux moyens distincts, lesquels seront examinés successivement.

Sur le défaut de pouvoir de convocation

Les demandeurs exposent que le mandat de syndic de [D] [C] n’a pas été renouvelé lors de l’assemblée générale du 31 mai 2023, de sorte que celle-ci ne pouvait valablement convoquer les copropriétaires à l’assemblée générale litigieuse.

[D] [C] réplique, en substance, qu’elle s’est trouvée contrainte d’assurer la gestion de la copropriété, aucun syndic n’ayant été désigné après l’expiration de son mandat.

Le Syndicat des copropriétaires s’en rapporte quant à lui à justice.

Aux termes de l’article 7, alinéa 2, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, « sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic ».

L’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose à cet égard que :
« Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.
Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires.
A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.
Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. »

En l’espèce, les copropriétaires ont été convoqués à l’assemblée générale du 22 juillet 2024 par courriers recommandés déposés par [D] [C] le 25 juin 2024.

Il ressort des pièces versées aux débats que celle-ci a exercé les fonctions de syndic bénévole jusqu’au 31 mai 2023, date à laquelle l’assemblée générale s’est opposée au renouvellement de son mandat par une décision immédiatement exécutoire.

L’ancien syndic de copropriété ne peut continuer de gérer l’immeuble après la fin de son mandat, le syndic « de fait » n’ayant aucune existence juridique.

Cependant, en l’absence de désignation d’un nouveau syndic après la fin du précédent mandat, tout copropriétaire peut convoquer l’assemblée générale dans les termes du dernier alinéa de l’article 17 susvisé.

Il est établi que la copropriété était dépourvue de syndic en exercice à la date de la convocation litigieuse, [W] [Z] n’ayant été désigné à la suite de Madame [C] que le 6 décembre 2024.

Néanmoins, l’examen de la pièce n° 4 des demandeurs révèle que Madame [C] s’est présentée sur la convocation à l’assemblée contestée comme le syndic de la copropriété, qu’elle n’a pas mentionné que l’objet de ladite assemblée était de nommer un nouveau syndic, la résolution n° 1 relative à cette question étant d’ailleurs intitulée « renouvellement du mandat du syndic », et qu’aucune candidature autre que la sienne n’a été inscrite à l’ordre du jour.

Dès lors, il ne saurait être considéré que Madame [C] a convoqué l’assemblée générale en qualité de copropriétaire conformément aux dispositions de l’article 17 susvisé, de sorte que la convocation est irrégulière.

La violation des règles de convocation des copropriétaires à l’assemblée générale, affectant leur droit fondamental de participer aux délibérations, constitue une irrégularité substantielle et entraîne la nullité de l’ensemble des décisions adoptées sans qu’il soit nécessaire de caractériser un grief.

Par conséquent, et sans qu’il soit besoin d’examiner le moyen tiré de l’irrégularité du formulaire de vote par correspondance, l’assemblée générale du 22 juillet 2024 sera annulée dans son entier.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les demandeurs sollicitent la condamnation de [D] [C] à leur payer la somme de 5.000 € en réparation de leur préjudice.

Ils soutiennent que celle-ci a commis une faute en convoquant l’assemblée générale sans mandat et en n’ayant pas anticipé la suite de la gestion de la copropriété, ayant entraîné une perte de chance de bénéficier d’un syndic compétent et des travaux de réfection des toitures.

[D] [C] réplique que le lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et le préjudice allégué n’est pas démontré, dès lors qu’il appartenait à [W] [Z], [L] [R] et [X] [O] d’effectuer les démarches propres à assurer la gestion de la copropriété.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il appartient aux demandeurs qui se prévalent de ces dispositions de rapporter la preuve d’une faute à l’origine d’un préjudice.

Les demandeurs ne reprochent pas à [D] [C] d’avoir commis une faute dans l’exercice de son mandat, mais d’avoir continué à exercer les prérogatives de syndic après la fin de celui-ci.

Il ressort des développements précédents que [D] [C] a en effet fait état de sa qualité de syndic pour convoquer l’assemblée générale du 22 juillet 2024, et « renouveler » son mandat, qui avait pourtant expiré plus d’un an auparavant, alors qu’elle ne pouvait ignorer, après avoir exercé cette fonction durant plusieurs années, qu’elle excédait ses prérogatives en tant que copropriétaire. Elle a persisté à réunir l’assemblée générale de manière irrégulière malgré le courrier que lui a adressé le 8 juillet [W] [Z], lui demandant de la reconvoquer conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables.

Elle a donc commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité extracontractuelle.

Cette faute ne saurait néanmoins être considérée comme étant à l’origine de la perte de chance alléguée par les demandeurs, lesquels avaient la possibilité de convoquer une assemblée générale aux fins de désignation d’un syndic ou, comme le soulève la défenderesse, de solliciter la désignation judiciaire d’un administrateur ad hoc en ce sens, démarches qui auraient ensuite permis l’examen en assemblée générale de la question des travaux de réfection des toitures. Ils se sont pourtant abstenus de le faire durant plus d’une année.

Ces derniers seront par conséquent déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de [D] [C]

[D] [C] sollicite la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts.

Il est précisé dans le dispositif de ses écritures que cette demande est fondée sur le caractère abusif de la présente procédure, alors qu’il apparaît à la lecture des moyens soulevés à l’appui de sa demande qu’elle allègue un comportement fautif des demandeurs à son encontre durant l’exercice de ses fonctions de syndic bénévole ainsi qu’après la fin de son mandat.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le droit d’agir en justice étant un droit fondamental, ouvert à tout plaideur qui s’estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénère en abus que lorsque les moyens invoqués à l’appui de la demande sont d’une évidence telle qu’un plaideur, même profane, ne pouvait ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu’il n’a exercé son action qu’à dessein de nuire en en faisant un usage préjudiciable à autrui.

La demande principale des demandeurs étant accueillie, le caractère abusif de la procédure n’est pas caractérisé.

S’agissant du comportement des demandeurs à l’égard de [D] [C], les échanges de courriels versés aux débats, qui ne sont pas injurieux, traduisent des demandes relatives à la gestion de l’immeuble légitimement adressées au syndic par les copropriétaires.

La seule persistance de ces demandes après l’expiration du mandat de la défenderesse, quoiqu’inopportune en raison de la disparition de la qualité de syndic de celle-ci, ne caractérise pas une faute civile. Il appartenait à [D] [C], libre de toute obligation à l’égard des autres copropriétaires, de refuser d’y faire droit.

Celle-ci, ne rapportant pas la preuve d’une faute des demandeurs, sera déboutée de sa demande.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[D] [C], seule responsable de l’annulation de l’assemblée générale litigieuse, sera condamnée au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs et du Syndicat des copropriétaires l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

[D] [C] sera donc condamnée à payer à chacun de [W] [Z] et du Syndicat des copropriétaires, seuls à en avoir fait la demande, la somme de 1.500 €.

Sur la dispense des frais de la procédure au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Les « frais de justice » exposés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre d’un litige sont des charges communes générales, c’est-à-dire des dépenses communes auxquelles tous les copropriétaires doivent participer conformément à l’article 10, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Toutefois, l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit en son alinéa 2 que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

Cette dispense de participation aux frais de justice est automatique. Le copropriétaire n’a pas à demander spécifiquement au tribunal de le dispenser du paiement des frais de procédure engagés par le Syndicat des copropriétaires.

L’article 10-1 alinéa 3 de la loi prévoit cependant que « le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, aucune considération d’équité ne commande d’écarter l’application de l’article 10-1, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, les dispositions susvisées seront appliquées au bénéfice de [W] [Z], [L] [R] et [X] [O] dans les termes qui seront précisés dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

SE DECLARE incompétent pour statuer sur la demande de nullité de l’assignation présentée par [D] [C] ;

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale de la copropriété LE FLORIANA du 22 juillet 2024 en son ensemble ;

DEBOUTE [W] [Z], [L] [R] et [X] [O] de leur demande commune de dommages et intérêts ;

DEBOUTE [D] [C] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [D] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE [D] [C] à verser à [W] [Z] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE [D] [C] à verser au Syndicat des copropriétaires LE FLORIANA la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE [D] [C] de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

DIT que, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, [W] [Z], [L] [R] et [X] [O] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE

Rédigé par [U] [N], attachée de justice

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.