TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me ANQUETIL
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me ANQUETIL

■

Charges de copropriété

N° RG 25/12900 –
N° Portalis 352J-W-B7J-DA6RM

N° MINUTE :

Assignation du :
14 Octobre 2025

JUGEMENT
rendu le 01 Octobre 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, société par actions simplifiée, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège, elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 2],

Représenté par Maître Arthur ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0156

DÉFENDEUR

La S.C.I. PRIME INVEST
[Adresse 3]
[Localité 3]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 01 Octobre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/12900 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6RM

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Président, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 09 Juin 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 01 Octobre 2026.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI PRIME INVEST est propriétaire de lots de copropriété au sien d’un immeuble situé au [Adresse 1].

Par exploit d’huissier signifié le 9 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner la SCI PRIME INVEST en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1240 et suivants et 1342-10 du Code Civil ainsi que les articles 515, 696, 699 et 700 du Code de procédure civile, il demande au tribunal de :

« -condamner la SCI MEI LIN PRIME INVEST à payer :

• Au titre de l’arriéré de charges, provisions sur charges et d’appels de travaux, échu et impayé au 4° Trimestre 2025 inclus la somme de 11.354,87 euros, avec intérêts au taux légal à compter
du 4 juin 2025 et anatocisme ;

• A titre de remboursement de frais nécessaires, la somme de 1.350,87 euros;

• A titre de dommages intérêts en réparation des préjudices subis, celle de 1.270 euros;

• A titre de remboursement d’honoraires d’avocat, sur le fondement des dispositions des articles 10-1 de la loi de 1965, 700 du Code de procédure civile et afin qu’il ne subsiste aucun préjudice pour le demandeur, celle de 2.000 euros;

-condamner la SCI PRIME INVEST en tous les dépens, qui comprendront le coût de la signification du jugement à intervenir, dont distraction au profit de Me ANQUETIL dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile;

Décision du 01 Octobre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/12900 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6RM

-ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, y compris pour les dépens et la condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 visé “.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Bien que régulièrement citée, la SCI PRIME INVEST n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 1er avril 2026, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 9 juin 2026. La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI PRIME INVEST est propriétaire des lots n°2,3,4,5 et 13 d’un immeuble situé au [Adresse 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

– les procès-verbaux des assemblées générales des 4 juillet 2024 et 3 juillet 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2023 et 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2025 et 2026 et voté la réalisation de divers travaux;
– les attestations de non-recours correspondantes ;
– les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
– un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI PRIME INVEST, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 11.354,87 euros.

La SCI PRIME INVEST ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2025.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

– les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
– les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
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Charges de copropriété
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– les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

– les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.350,87 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais sollicités au titre des mises en demeure, dont il n’est produit aucun bordereau de remise, seront écartés faute d’élément probatoire suffisant.

Le syndicat des copropriétaires réclame également le paiement de sommes au titre de « frais de relance ». Il est toutefois de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de mises en demeure, qui en l’espèce ne sont pas suffisamment justifiées.

En revanche, le coût de la sommation de payer en date du 4 juin 2025, délivrée antérieurement à l’assignation, constitue des frais nécessaires au recouvrement, dont il est justifié de manière suffisante, de sorte que cette somme sera retenue.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.
Enfin, les sommes sollicitées au titre des intérêts de retard ne constituent pas des frais nécessaires au titre du recouvrement des charges de copropriété, mais consiste en une créance distincte due en raison du retard dans l’exécution de l’obligation au paiement, qui sera traitée ci-après.

En conséquence, la SCI PRIME INVEST sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 163,57 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
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*
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI PRIME INVEST de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI PRIME INVEST a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI PRIME INVEST a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

– Sur les intérêts

Le syndicat des copropriétaires produit la sommation de payer en date du 4 juin 2025. En application de l’article 1231-6 du code civil, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.
– Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SCI PRIME INVEST, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maitre Anquetil.

– Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI PRIME INVEST sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

– Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI PRIME INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice les sommes de :

– 11.354,87 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er octobre 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2025 ;

– 163,57 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2025 ;

– 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Décision du 01 Octobre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/12900 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6RM

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne la SCI PRIME INVEST au paiement des entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maitre Anquetil ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 01 Octobre 2026.

La Greffière La Présidente