TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 26/53336 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCXFB

N° :

Assignation du :
05 et 069 Mai 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 09 octobre 2026

par Malik CHAPUIS, Juge, au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier.
DEMANDERESSE

La société EDISSIMMO
Société Civile de Placement Immobilier à Capital Variable
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Tiphaine de PEYRONNET, avocat au barreau de PARIS – #C2141, Cabinet PEYRONNET AVOCATS

DEFENDEURS

Monsieur [E] [I]
[Adresse 2]
[Localité 3]

non constitué

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic la société VERNEUIL LILLE SAS
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS – #A0235 SAS ASTRUC AVOCATS

DÉBATS
A l’audience du 07 Juillet 2026, tenue publiquement, présidée par Malik CHAPUIS, Juge, assisté de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier,

1. Par acte du 5 et 6 mai 2026, la société SCPI Edissimo a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris (75003), pris en la personne de son syndic la société SAS Verneuil Lille, et M. [E] [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.

2. A l’audience du 7 juillet 2026, la société SCPI Edissimo comparait représentée par son conseil. Elle demande au juge des référés de :

-désigner un commissaire de justice avec mission, selon détail à ses écritures, de se rendre au sein du local situé [Adresse 5] à [Localité 5] afin d’en décrire les « conditions d’occupation et d’annexion », l’agencement des lieux et la communication avec l’immeuble voisin, de dire s’ils constituent le logement de fonction du gardien, recueillir toute information utile de personne située sur les lieux avec présentation de leurs pièces d’identité, « constater et décrire l’ensemble des éléments architecturaux de l’immeuble du [Adresse 2] qui paraissent en débord » des fonds respectifs des parties, « constater et décrire les accès créés notamment dans la cour » et « constater et décrire s’ils sont de nature à violer l’usage et la propriété privée des locaux de la société Edissimo et s’ils sont de nature à compromettre la sécurité de l’établissement exploité par la société Patchwork »,
-condamner le syndicat des copropriétaires à prendre en charge les honoraires du commissaire de justice,
-condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction.

3. A cette même audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] comparait représenté par son conseil. Il demande au juge des référés de :

-débouter la société Edissimo de ses demandes,
-condamner la société Edissimo à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

4. Il est renvoyé aux écritures du demandeur et à ses observations à l’audience pour plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

5. La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2026 et prorogée au 9 octobre 2026.

MOTIVATION

6. Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

7. Le motif légitime au sens de ce texte n’est démontré que si les faits allégués par le demandeur sont vraisemblables rendant plausible l’action envisagée (v. en ce sens Civ. 2ème 14 janvier 2021, pourvoi n° 19-26.056 ; Com. 17 mars 2021, pourvoi n° 18-25.236 ; Com. 17 mars 2021, pourvoi n° 18-23.956).

8. En l’espèce, le demandeur justifie d’un motif légitime à demander l’accès au local litigieux pour en constater la mitoyenneté, l’état d’occupation et photographier les locaux aux fins d’engager le procès futur en revendication de leur propriété qu’il envisage.

9. La mesure d’instruction doit en effet lui permettre de vérifier si la disposition des lieux correspond aux plans versés aux débats et aux différentes conventions d’occupation convenues antérieurement entre les propriétaires des deux immeubles. Ces pièces rendent vraisemblables sa demande au fond.

10. En réponse aux moyens en défense il sera relevé que :

-l’absence d’étude de géomètre ne permet pas d’écarter le motif légitime alors que la mesure d’instruction demandée ne repose pas sur un droit acquis mais doit permettre de le prouver à l’occasion du procès futur envisagé,

-les autorisations d’urbanisme accordées au défendeur ne permettent pas de dire l’action manifestement vouée à l’échec, que ces décisions administratives n’ont pas vocation à constater, ni à établir un droit de propriété,

-l’absence de demande amiable de visite n’est pas de nature à permettre de qualifier la demande de disproportionnée alors qu’aucun motif de droit ne l’impose et qu’une telle demande est portée par l’assignation, qui vaut mise en demeure en tout état de cause.

11. Il est en revanche constaté, ainsi que le relèvent les écritures en défense, que plusieurs chefs de la mission sollicitée par la société Edissimo excèdent la réalisation du constat. Certaines demandent au commissaire de justice de qualifier juridiquement l’occupation des lieux, d’autres de lui faire porter des appréciations techniques ne relevant pas de ses compétences. Le motif légitime n’est pas démontré pour ces chefs de mission qui ne sont pas légalement admissibles, au demeurant, alors que l’imprécision de leur rédaction les font relever de mesures d’investigations générales.

12. Le constat est donc ordonné dans les termes du dispositif, il est dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des autres chefs de mission sollicités. Il est précisé que locaux seront désignés comme situés « [Adresse 2] à [Localité 5] et [Adresse 5] à [Localité 5] », afin de faciliter l’accès du commissaire de justice mais sans que cette mention ne préjuge de leur propriété, qui est débattue entre les parties.

13. Les honoraires du commissaire de justice sont mis à la charge de la société Edissimo qui les demande et ne justifie d’aucune cause de droit permettant d’obliger le syndicat des copropriétaires à les supporter.

14. Par motivation spéciale, les dépens sont laissés à la charge de la société Edissimo qui, si elle démontre le bien fondé d’une partie de sa demande de constat, choisit délibérément de solliciter des mesures ne relevant pas des missions d’un commissaire de justice obligeant le défendeur développer une argumentation juridique conséquence pour en démontrer le caractère disproportionné. De même en va-t-il de la demande en paiement des frais de constat qui est, elle aussi, rejetée.

15. Condamnée aux dépens, la société Edissimo est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, par ordonnance publique, réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision :

Désignons, Me [F] [M], commissaire de justice à [Localité 1], ([Courriel 1] ; 01 43 80 11 11 ou 01 44 17 99 77),

avec faculté de substitution ou d’assistance par tout autre huissier ou clerc habilité de l’étude, en lui fixant pour mission, si nécessaire et après une tentative infructueuse, avec l’intervention d’un serrurier et le concours de la force publique, ou en présence de deux témoins majeurs qui ne seront au service ni du requérant ni du commissaire de justice instrumentaire :
-se rendre sur [Adresse 6] [Adresse 2] à [Localité 5] et [Adresse 5] à [Localité 5], local au fond de la cour à gauche, en présence des occupants du local, constater ses conditions d’occupation et les éventuels éléments mitoyens aux immeubles situés à ces deux adresses,
-photographier le local et les éléments du bâti visibles lors de la visite,
-recueillir les nom, prénom, date et lieu de naissance de toute personne trouvée dans les lieux, en se faisant communiquer toute pièce d’identité en justifiant et en relevant tout élément de nature à parvenir à cette identification ou à la corroborer ;
-se faire communiquer volontairement par les occupants toutes informations et/ou documents sur les conditions d’occupation des lieux, notamment sur l’existence ou non d’un titre et/ou d’une contrepartie financière et sur la date d’entrée dans les lieux,

Disons que du tout il sera dressé procès-verbal par le commissaire de justice,

Fixons à la somme de 900 euros hors taxes et hors débours le montant de la provision que le requérant devra verser au commissaire de justice, en préalable à tout commencement d’exécution de la mesure conservatoire autorisée, dans le délai d’un mois à compter à compter de ce jour, faute de quoi sa désignation sera caduque,

Disons que le commissaire de justice saisi procédera à sa mission dans le délai de deux mois à compter de la date de versement de la provision, à peine de caducité de l’ordonnance,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus,

Condamnons la société Edissimo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société Edissimo aux dépens.

Fait à [Localité 1] le 09 octobre 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Malik CHAPUIS