TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 26/50756 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBP34

N° : 1

Assignation du :
28 Janvier 2026

[1]

[1] 3 copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 28 octobre 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.
DEMANDERESSE

La S.C.I. RM, Société civile immobilière
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Aurélie PARICIO, avocat au barreau de PARIS – #E1020

DEFENDEURS

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic, le Cabinet [D]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS – #C1260

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 3], représenté par son syndic, le CREDIT AGRICOLE IMMOBILIERE SERVICES
[Adresse 4]
[Localité 5]

représenté par Maître Pierre-Louis PAOLI, avocat au barreau de PARIS – #D2009

DÉBATS

A l’audience du 29 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

La société SCI RM est propriétaire de lots composant une maison individuelle, dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Les lots sont contigus à la propriété de l’immeuble du [Adresse 3], également soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant d’infiltrations d’eau affectant le mur entre leur bien et la copropriété voisine, par acte du 28 janvier 2026 la société SCI RM a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] devant le juge des référés afin de demander principalement des travaux de remise en état et des condamnations provisionnelles.

Après 4 renvois sollicités par les parties, l’affaire a été plaidée le 29 septembre 2026.

Par conclusions déposées et soutenues oralement, la société SCI RM demande au juge des référés de :
o ENJOINDRE au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], en concertation avec la SCI RM, notamment s’agissant de la nature des travaux envisagés, cette dernière pouvant formuler ses observations et proposer les entreprises appelées à intervenir, de faire procéder aux travaux nécessaires au traitement de la perméabilité et à la reprise du mur pignon, partie commune, afin de faire cesser les infiltrations ;
o ENJOINDRE au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de prendre ou faire prendre toutes mesures nécessaires à la dépose de la goulotte et des installations situées au droit du mur pignon, afin de permettre la réalisation complète des travaux de reprise de celui-ci ;
o ENJOINDRE aux Syndicats des copropriétaires des [Adresse 7] de coordonner leurs interventions, en y associant la SCI RM, et de communiquer à cette dernière, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, un calendrier prévisionnel coordonné des travaux et interventions leur incombant respectivement;
o ASSORTIR cette obligation de communication d’une astreinte de 200 euros par jour de retard et par syndicat, passé le délai d’un mois précité ;
o ENJOINDRE aux syndicats des copropriétaires des [Adresse 8] de faire effectivement exécuter, respectivement, les travaux de reprise du mur pignon et les mesures de dépose nécessaires à leur réalisation, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;
o ASSORTIR chacune de ces obligations d’une astreinte de 200 euros par jour de retard et par syndicat, passé ce délai et jusqu’à parfaite exécution ;
o CONDAMNER in solidum les Syndicats des copropriétaires des [Adresse 7] à payer à la SCI RM, à titre provisionnel :
– 3.876,74 euros au titre de son préjudice matériel ;
– 5.000 euros au titre de son préjudice moral ;
– 6.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

o CONDAMNER in solidum les Syndicats des copropriétaires des [Adresse 7] à payer à la SCI RM la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
o DIRE, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que la SCI RM sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au titre de la présente instance ;
o CONDAMNER in solidum les Syndicats des copropriétaires des [Adresse 7] aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], par conclusions déposées et soutenues oralement, a demandé :
– le rejet des prétentions de la société SCI RM,
– subsidiairement, si une mesure était ordonnée, dire que le délai imparti au syndicat ne peut être inférieur à 6 mois à compter de l’octroi d’une servitude de passage par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et de l’intervention des concessionnaires de réseaux, et ne pas prononcer d’astreinte,
– la condamnation de la partie succombante à lui payer une indemnité de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], par conclusions déposées et soutenues oralement, a sollicité :
– le rejet de toutes les demandes de la société SCI RM,
– la condamnation de la société SCI RM à lui payer une indemnité de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la demande principale d’injonction de faire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

La société SCI RM soutient que les infiltrations subies dans son lot résultent tant de la porosité du mur pignon, appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], que de la gaine technique installée sur ce mur par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], éléments qui constituent un trouble manifestement illicite auquel il doit être mis fin.

Les défendeurs s’opposent aux demandes d’injonction en indiquant que la cause exacte des désordres n’est pas définie, de façon certaine et contradictoire, et qu’il existe une difficulté sur la propriété du mur pignon et la qualification de partie commune.

Si l’existence de contestations sérieuses ne s’oppose pas à la mise en œuvre de mesures pour faire cesser un trouble manifestement illicite, encore faut-il que le trouble soit suffisamment établi et que son imputabilité puisse être déterminée pour ordonner les mesures de remise en état adéquates.

En l’espèce, à l’appui de ses demandes, visant à refaire l’étanchéité d’un mur pignon, avec dépose et repose d’une gaine contenant notamment des fils électriques et des fils réseaux, la demanderesse produit un rapport de fuite de mai 2024, non contradictoire, un rapport d’expertise de décembre 2024, non contradictoire, et un rapport d’intervention de février 2026. Ces trois éléments techniques pointent deux causes possibles des infiltrations : une porosité du mur pignon et/ou la présence d’une goulotte sur ce mur.

Mais, aucune de ces investigations, contestées au moins partiellement par les défendeurs, n’a été réalisée de façon contradictoire.

De plus, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] conteste la qualification du mur litigieux en indiquant qu’il s’agirait d’une partie commune spéciale, relevant seulement du bâtiment B, dont la société SCI RM est le seul copropriétaire. Le défendeur soutient ainsi que les travaux qui seraient à réaliser devraient être soumis à l’assemblée générale pour un vote du seul bâtiment B et une prise en charge financière des travaux exclusivement par le copropriétaire de ce bâtiment.

Or, la lecture du règlement de copropriété ne permet pas au juge des référés de déterminer, de façon évidente et manifeste, la qualification du mur litigieux.

Ainsi en l’état le trouble illicite invoqué n’est pas suffisamment établi, de sorte que les demandes d’injonction seront rejetées.

II – Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être quasi-délictuelle, contractuelle ou délictuelle.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Le fait qu’une partie qualifie sa contestation de sérieuse ne suffit pas à priver la formation de référé de ses pouvoirs. Une contestation à l’évidence superficielle ou artificielle n’est pas une contestation sérieuse, et sera écartée.

En outre, il doit être rappelé que le juge des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, il est bien évident que le juge des référés est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et qu’il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Enfin, si le juge des référés retient l’existence d’une contestation sérieuse, ce constat ne remet pas en cause la compétence du juge des référés, mais entraîne une décision de non-lieu à référé, emportant le rejet des demandes.

En l’espèce, la société SCI RM sollicite diverses provisions au titre des préjudices subis du fait des infiltrations.

Cependant, compte-tenu des éléments développés ci-dessus ayant motivé le rejet des mesures de remise en état, les responsabilités des dommages subis par la demanderesse ne sont pas suffisamment établies pour faire droit aux demandes provisionnelles.

Les demandes seront rejetées.

III- Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à « réserver » les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SCI RM, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’espèce, il est équitable de dire que chaque partie gardera la charge de ses propres frais irrépétibles. Les demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes d’injonction de faire de la société SCI RM ;

Rejetons les demandes de provisions de la société SCI RM ;

Condamnons la société SCI RM aux dépens de l’instance ;

Rejetons les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 1] le 28 octobre 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Fanny LAINÉ