5AA Minute N°

N° RG 25/00699 – N° Portalis DB3J-W-B7J-G32L

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 23 OCTOBRE 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEUR

HABITAT DE LA VIENNE – O.P.H. DE LA VIENNE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Monsieur [E] [M], assistant contentieux, mandaté

DEFENDERESSE

Madame [Q] [Z]
née le 23 Août 1980 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 SEPTEMBRE 2026

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 23 OCTOBRE 2026

Copie exécutoire délivrée le
à

EXPOSE DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé du 16 février 2024, l’Office Public de l’Habitat de la Vienne a donné à bail à Madame [Z] [Q] un logement situé [Adresse 2], au rez-de-chaussée de la [Etablissement 1], à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 548,09€, outre une provision mensuelle sur les charges récupérables de 7,33€.
Le 4 août 2025, un commandement de payer les loyers et de justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à Madame [Z] [Q] pour un montant principal de 2 756,23€ au titre des loyers et charges dus à cette date.
Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2025, l’Office Public de l’Habitat de la Vienne a fait assigner Madame [Z] [Q] à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :
-constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;
-prononcer l’expulsion de Madame [Z] [Q] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;
-condamner Madame [Z] [Q] au paiement d’une provision d’un montant de 4 847,03€ au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;
-condamner Madame [Z] [Q] aux entiers dépens.
Le 25 novembre 2025, Madame [Z] [Q] a saisi la Commission de surendettement des particuliers de la Vienne. Ce dossier a été déclaré recevable le 22 décembre 2025.
Lors de l’audience du 23 janvier 2026, l’Office Public de l’Habitat de la Vienne a demandé le bénéfice de son acte introductif d‘instance, en évoquant l’existence du dossier de surendettement et en demandant au bénéfice de la défenderesse des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.
Madame [Z] [Q], citée à personne, n’a pas comparu.
Le délibéré a été fixé au 6 mars 2026.
Par mention au dossier, une réouverture des débats à l’audience du 27 mars 2026 a été ordonnée afin que les parties communiquent les pièces afférentes aux suites données à la procédure de déclaration de surendettement.
Deux renvois ont été accordés pour que la procédure de surendettement suive son cours.
Le 30 mars 2026, la Commission de surendettement des particuliers de la Vienne a imposé des mesures de réaménagement de la dette, contre lesquelles il n’a pas été formé de contestation.
Lors de l’audience du 25 septembre 2026, l’Office Public de l’Habitat de la Vienne, régulièrement représenté, a réitéré ses précédentes demandes, en actualisant sa créance à 4262,18 €.
Madame [Z] [Q] n’a pas comparu, bien qu’avisée par lettre simple des dates de renvoi successives.
L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Sur la recevabilité
L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 6 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions de la Vienne le 6 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et la provision due
L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus six semaines après la délivrance d’un commandement resté infructueux.
Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 4 août 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines.
Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 16 septembre 2025. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, augmenté des charges.
Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 4 262,18€ au 23 septembre 2026 incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’août 2026.
Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner Madame [Z] [Q] à verser au bailleur une provision de 4 262,18€ avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision comme sollicité dans l’assignation.
Sur les délais de paiement
En application de l’article 24 VI et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et déclarée recevable, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge, qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
En l’espèce, la Commission de surendettement des particuliers de la Vienne a imposé le remboursement de la dette locative par des mensualités de 556,50€ pendant 10 mois. En outre, Madame [Z] [Q] a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. En conséquence, elle doit bénéficier de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, selon les modalités indiquées au dispositif de la présente ordonnance.
Sur les dépens
Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner Madame [Z] [Q] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.
La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :
DECLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de la Vienne ;
CONSTATONS à la date du 16 septembre 2025 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de la Vienne d’une part, bailleur, et Madame [Z] [Q] d’autre part, preneur, portant sur le logement situé [Adresse 2], au rez-de-chaussée de la [Etablissement 1], à [Localité 3] ;
CONDAMNONS Madame [Z] [Q] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Vienne une provision de 4 262,18€ (quatre mille deux cent soixante-deux euros et dix-huit centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 23 septembre 2026, incluant l’indemnité d’août 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS cependant à Madame [Z] [Q] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
AUTORISONS en conséquence Madame [Z] [Q] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 7 mensualités de 556,50€ (cinq cent cinquante-six euros et cinquante centimes), le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;
DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre les parties seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par Madame [Z] [Q], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :
1. la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,
2. le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
3. qu’à défaut par Madame [Z] [Q] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir quitté les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
4. Madame [Z] [Q] sera tenue, jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer (571,83€) révisable selon les conditions attachées au régime des habitations à loyer modéré, augmenté des provisions sur les charges récupérables (8,99€) qui seront à régulariser ;
DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;
CONDAMNONS Madame [Z] [Q] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS