TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE SAINT-BRIEUC
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 26/00486
N° RG 24/02718 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FWY3
Le 16 OCTOBRE 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

Vu l’ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en date du 14 octobre 2026 portant délégation de Madame BREARD dans ses fonctions de Juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE, greffier, et Madame [X], greffier stagiaire,

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Novembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 16 OCTOBRE 2026 après prorogations

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le seize Octobre deux mil vingt six

ENTRE :

Madame [A] [R],
Demeurant [Adresse 8]
[Localité 2]
Représentée par Me Vincent LECLERCQ, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC,

ET :

Monsieur [J] [C],
Demeurant [Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Me Franz VAYSSIERES, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC,

Madame [K] [C] épouse [D],
Demeurant [Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Franz VAYSSIERES, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC,

Madame [U] [C],
Demeurant [Adresse 6]
[Localité 2]
Représentée par Me Franz VAYSSIERES, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC,

PARTIE INTERVENANTE:

Association SOLIHA
Demeurant [Adresse 9]
[Localité 5]
Représentée par Me Martine CAMUS, avocate au barreau de LORIENT,

-1-
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 décembre 2012 et prenant effet le 15 décembre 2012, Monsieur [J] [C], par l’intermédiaire de son mandataire, l’association SIRES Bretagne Atlantique, a consenti à Madame [A] [R] un bail à usage d’habitation portant sur un logement “conventionné social ou très social”, situé [Adresse 8] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 466 €, outre une provision sur charges de 34 €, soit la somme de 500 € par mois.

Par acte notarié en date du 11 juin 2021, Madame [U] [C] et Madame [K] [D] née [C] sont devenues coindivisaires du bien loué conjointement avec Monsieur [J] [C].

Le mandat général de gestion du bien donné en location, conclu pour la première fois le 3 octobre 2012 entre Monsieur [J] [C] et le mandataire SIRES Bretagne Atlantique, a été renouvelé le 3 octobre 2022 pour une période d’un an, reconductible tacitement chaque année pour une période limitée à 10 ans, avec l’agence immobilière sociale Bretagne SOLIHA (nouvelle dénomination de SIRES Bretagne Atlantique).

Le conventionnement de loyer à niveau “social ou très social” concernant le logement donné à bail a été renouvelé pour une durée de six ans suivant acte régularisé par le bailleur et l’agence nationale de l’habitat (ANAH), ladite convention prenant effet le 31 décembre 2021 pour s’achever le 31 décembre 2027.

Suivant un avenant au contrat de bail en date du 31 décembre 2021, régularisé par le bailleur, représenté par son mandataire, l’association SOLIHA, et Madame [A] [R], ladite convention à “loyer social ou très social” a été intégrée au contrat de bail.

Suivant acte délivré par commissaire de justice le 11 juin 2024, Monsieur [J] [C], Madame [U] [C] et Madame [K] [D] née [C], ont signifié à Madame [A] [R] un congé pour vendre pour la date du 14 décembre 2024, date d’échéance du bail.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, Madame [A] [R] a fait délivrer une assignation à Monsieur [J] [C], Madame [U] [C] et Madame [K] [D] née [C] d’avoir à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :
– Dire que le congé délivré le 11 juin 2024 est nul est lui est inopposable,
– Dire que le bail ne peut pas être résilié compte tenu des engagements conclus selon les articles L 831-1, L 321-8, L 321-4, L 353-2 du code de la construction et de l’habitation et selon l’article 40 § III alinéa 1° de la loi du 6 juillet 1986,
– Dire qu’elle peut se maintenir dans les lieux,
– Ordonner la suspension des loyers stipulés au bail pour cause de délivrance d’un logement “non” décent sans réparation des travaux de reprise complète du système défaillant d’aération, d’électricité, de cloisonnement de la chaudière, de peintures et de résorption des moisissures,
– Condamner Monsieur [J] [C], solidairement avec Madame [U] [C] et Madame [K] [C] épouse [D], es qualité de bailleurs, à effectuer, dans un délai de trois mois suivant la date du jugement à intervenir, une reprise complète des causes de non décence du logement identifiées dans le dispositif du jugement à intervenir,
– Dire que l’obligation ainsi prescrite sera assortie d’une astreinte définitive de 200 euros par jours de retard à liquider au bout d’un délai de 60 jours suivant l’expiration du délai d’exécution des travaux,
– Condamner Monsieur [J] [C], solidairement avec Madame [U] [C] et Madame [K] [C] épouse [D], es qualité de bailleurs, à payer à Madame [A] [R] une indemnité de 5 181,06 € en réparation du préjudice résultant de la location d’un logement non conforme aux stipulations de surface constituant ainsi un manquement à l’obligation de délivrance,
– Dire que le jugement sera transmis au préfet des Côtes d’Armor,
– Débouter au surplus les bailleurs de leurs demandes, fins et conclusions,
– Condamner Monsieur [J] [C], solidairement avec Mesdames [U] [C], et [K] [C] épouse [D] aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 17 mars 2025.

A cette date, Monsieur [J] [C], Madame [U] [C] et Madame [K] [D] née [C], représentés par leur conseil, ont sollicité le renvoi de l’affaire afin d’appeler à la cause l’association SOLIHA, nouvelle dénomination de l’association SIRES BRETAGNE.

C’est ainsi que par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, Monsieur [J] [C], Madame [U] [C] et Madame [K] [D] née [C] ont fait délivrer une assignation à l’association SOLIHA d’avoir à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de la voir condamner :
– à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre au profit de Madame [R],
– à réparer le préjudice consécutif à l’annulation du congé pour vendre et au maintien dans les lieux de Madame [R], subi par eux,
– à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
– Et dès à présent, Ordonner la jonction de l’appel en garantie avec la procédure initiale enrôlée sous le n°24/02718 qui revient à l’audience du Juge des contentieux de la protection en date du 5 mai 2025.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 5 mai 2025 puis renvoyée à la demande des parties à 4 reprises et retenue à l’audience du 3 novembre 2025.

A cette date, au terme de ses conclusions récapitulatives, Madame [A] [R], représentée par son conseil a maintenu l’ensemble de ses demandes contenues dans l’acte introductif d’instance.

Elle a rappelé, à titre principal, sa demande de nullité du congé délivré à son encontre en soutenant que les bailleurs ont régularisé une convention de loyer social prenant effet au 31 décembre 2021, pour une durée de 6 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2027 ; que le régime juridique applicable excluait l’application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 de sorte que le congé pour vendre ne pouvait pas lui être valablement délivré avant le 31 décembre 2027. Elle soutient également que que le mandat de gestion signé entre les bailleurs et l’association SOLIHA le 3 octobre 2022 imposait de mandater cette dernière, seule, pour délivrer le congé car elle était investie de la prérogative de résilier le bail d’habitation selon ledit mandat ; que le congé délivré par les bailleurs était donc de surcoît illégal et donc inopposable sur le fondement de l’article 1998 du code civil.

Elle a ensuite réitéré sa demande de suspension du paiement du loyer en raison de l’indécence du logement, ainsi que la condamnation des bailleurs à réaliser les travaux nécessaires à la résorption des causes de non-décence (humidité anormale, peintures, cloison cachant la chaudière ayant subi une fuite et traitement anti-parasitaire contre les moisissures) dans un délai de trois mois, sous astreinte.
Egalement, elle a soutenu que le bail mentionnait une surface de 76 m², alors que la surface réelle était de 70 m², et a sollicité la somme de 5 181,06 euros à titre de dommages et intérêts en compensation de la différence de surface.

Aux termes de leurs conclusions n° 4, Monsieur [J] [C], Madame [U] [C] et Madame [K] [D] née [C], représentés par leur conseil, ont demandé à la juridiction de :
– Rejeter la demande de nullité du congé pour vendre,
– Prononcer que Madame [R] n’ayant pas accepté l’offre de vente faite par les bailleurs dans le délai de deux mois qui lui était imparti, est occupant sans droit ni titre depuis le 14 décembre 2024,
– Ordonner l’expulsion de Madame [R] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
– Condamner Madame [R] à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 700 € à compter du 14 décembre 2024,
– Prononcer que Madame [R] ne rapporte pas la preuve du caractère indécent du bien loué,
– Débouter Madame [R] de sa demande de condamnation de l’indivision [C] de réaliser des travaux sous astreinte,
– Débouter Madame [R] de sa demande de suspension des loyers,
– Débouter Madame [R] de sa demande d’une indemnité de 5.181,06 € en réparation du préjudice résultant de la location d’un logement non conforme aux stipulations de surface,
– Subsidiairement, condamner l’association SOLIHA à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre au profit de Madame [R],
– Condamner l’association SOLIHA au paiement d’une indemnité de 5 000 € au titre du préjudice moral consécutif à l’impossibilité de vendre l’appartement avant 2027 et une indemnité au titre du préjudice économique d’un montant de 24.832 euros correspondant à la décote du prix de l’appartement vendu loué, consécutif à l’annulation du congé pour vendre,
– Condamner l’association SOLIHA à réparer le préjudice consécutif à la suspension des loyers et à leur régler l’intégralité des loyers suspendus,
– Condamner l’association SOLIHA à les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre au titre de la différence de surface habitable au profit de Madame [R],
– Condamner in solidum Madame [R] et l’association SOLIHA au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leur position, ils ont fait valoir que le bail en date du 14 décembre 2012 avait été conclu pour une durée de trois ans en visant expressément la loi du 6 juillet 1989 ; que la convention régularisée avec l’ANAH n’interdisait pas au bailleur de conclure un contrat de bail d’une durée de trois ans et que le mandat de gestion conclue avec l’association SOLIHA n’interdisait en aucune façon au bailleur, mandant, de délivrer lui-même le congé pour vendre sauf à respecter les formes et délais prescrits par la loi ce qui était le cas en l’espèce.

Les consorts [C] ont formellement contesté le caractère indécent du bien donné en location ainsi que l’écart de surface du logement entre la surface habitable visée dans la convention et la surface réelle ajoutant que la locataire ne démontrait aucun préjudice à ce sujet.

Subsidiairement, ils ont estimé que l’agence SOLIHA a manqué à ses obligations contractuelles en ne les informant pas de l’impossibilité de délivrer un congé au locataire six mois avant l’expiration du bail de trois ans ; en ne contrôlant pas les critères de décence du logement en cours d’exécution du bail et en ne vérifiant pas la surface habitable du logement qu’elle a elle-même reportée dans la convention et sur le bail.

Aux termes de ses conclusions n° 2, l’association SOLIHA, représentée par son conseil, a demandé à la juridiction de :
– Débouter Monsieur [J] [C], Madame [K] [C] épouse [D] et Madame [U] [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,
– Condamner solidairement Monsieur [J] [C], Madame [K] [C] épouse [D] et Madame [U] [C] à lui régler la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de sa position, l’association SOLIHA a estimé avoir parfaitement rempli les missions qui étaient les siennes et qui résultaient du contrat d’assistance à maîtrise d’ouvrage pour le conventionnement sans travaux du logement donné à bail.

Elle a rappelé que c’était grâce à cette convention qu’un contrat de location de logement conventionné “social ou très social ANAH” avait pu être conclu entre le bailleur et la locataire, soulignant que ce conventionnement permettait au bailleur de bénéficier d’un abattement fiscal de 60 %.

Elle a indiqué que le mandat de gestion qui avait été régularisée avec le bailleur ne prévoyait pas la question de la délivrance du congé pour vendre mais uniquement la résiliation du bail ce qui était un mécanisme juridique différent, la délivrance du congé pour vendre demeurant une prérogative du bailleur ; que ces derniers n’avaient pas sollicité de conseils sur la légalité les modalités de délivrance du congé pour vendre qu’ils avaient délivré de leur propre chef.

S’agissant de l’indécence du logement, l’association SOLIHA a estimé que la locataire ne rapportait pas la preuve des manquements à la non-décence des lieux et qu’il ne lui appartenait pas de payer des travaux mis à la charge des propriétaires, ni même de régler une éventuelle astreinte en l’absence de réalisation desdits travaux.

S’agissant de la surface habitable, elle a indiqué que la différence de 6 m² alléguée n’ouvrait droit à aucune diminution de loyer sur le fondement de la loi du 6 juillet 89.

Enfin, sur les demandes indemnitaires des consorts [C], elle a estimé que la garantie financière et la relève dans le cadre d’une gestion immobilière ne pouvaient être mobilisées que pour des condamnations pécuniaires et non des obligations de faire sous astreinte ; elle a en outre estimé que le préjudice moral allégué des consorts [C] n’était pas démontré et qu’il en était de même du prétendu préjudice économique, incertain et hypothétique en ce qu’il était lié à l’issue de la présente procédure.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il convient de se référer expressément aux conclusions et aux dossiers des parties remis à la juridiction.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la nullité du congé pour vendre

Vu les dispositions des articles 15 I et 40 III alinéa 1 de de la loi du 6 juillet 1989 ;
Vu les dispositions des articles L 321-8, L 321-10-1 et L 831-1 du code de la construction et de l’habitation ;

Le contrat de bail conclu le 14 décembre 2012 entre Monsieur [J] [C] et Madame [A] [R] est un contrat portant sur un logement conventionné “social/ très social ANAH” et porte mention de la convention numéro 022-S-LS-201210-0104 validée par l’ANAH et régulariséee par le bailleur.

Le contrat fait expressément référence à la loi du 6 juillet 1989 et à l’article L 321-8 du code de la construction et de l’habitation.

La convention “à loyer social ou très social” numéro 022-S-LS-201210-0104 a été renouvelée suivant une seconde convention numéro 022-S-LS-202201-0010, régularisée le 16 novembre 2021 par le bailleur et le 25 janvier 2022 par l’ANAH, à effet au 31 décembre 2021 pour une durée de six ans, expirant le 31 décembre 2027.

À la suite de la régularisation de cette seconde convention, un avenant au bail du 15 décembre 2012 a été régularisé entre le bailleur, représenté par son mandataire, l’association SOLIHA, et Madame [A] [R], le 31 décembre 2021, l’avenant étant rédigé comme suit : « en remplacement de la convention initiale numéro 022-S-LS-201210-0104 du 10 janvier 2013, une nouvelle convention numéro 022-S-LS-202201-0010 a été signée. Les autres termes du bail restent inchangés ».

Aux termes de la convention régularisée avec l’ANAH en dernier lieu à effet au 31 décembre 2021, les bailleurs se sont expressément engagés à louer pendant toute la durée de la convention le logement “à des personnes physiques et à respecter la législation et la réglementation relative aux caractéristiques de décence telle que définies par le décret du 30 janvier 2002″. La convention a rappelé qu’en “cas de mutation de propriété du logement, la convention s’impose de plein droit au nouveau propriétaire”.

Il ressort ainsi de la convention ANAH, à effet à partir du 31 décembre 2021, que si le propriétaire du bien conventionné conserve la possibilité de vendre son bien, la convention a vocation à s’appliquer jusqu’à son terme, soit jusqu’au 31 décembre 2027, peu importe la mutation ou non du bien dans l’intervalle.

La convention “à loyer social ou très social » vise expressément, pour le régime juridique régissant les rapports avec le bailleur, les articles “L 321-8 et R 321-23 du code de la construction et de l’habitation ouvrant droit au bénéfice de l’aide personnalisée au logement”, que recouvrent également les articles L 321-1 et suivants et l’article L 831-1 dudit code.

Or, il ressort de l’article 40 III de la loi du 6 juillet 1989 que l’article 15 de ladite loi n’est pas applicable aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L 831-1 du code de la construction et de l’habitation relatif à l’aide personnalisée au logement.

Il s’en suit, qu’en régularisant une convention “à loyer social ou très social avec l’ANAH”, les consorts [C], qui ont conservé la possibilité de vendre l’immeuble et/ou de conclure un bail pour une durée initiale de 3 ans seulement, se sont toutefois privés de la possibilité de délivrer à leur locataire un congé fondé sur les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et ce pendant une durée de 6 ans, et par voie de conséquence, un congé pour vendre pendant la durée de la convention, soit jusqu’au 31 décembre 2027.

Le congé délivré le 11 juin 2024 par les consorts [C] à Madame [Z] [R], délivré avant l’expiration de la convention précitée, est donc intervenu en violation des dispositions précitées.

Il sera donc fait droit à la demande de Madame [Z] [R] tendant à voir annuler le congé pour vendre délivré le 11 juin 2024.

En conséquence, Madame [Z] [R] pourra se maintenir dans les lieux.

Compte tenu de ce qui précède, il n’y a pas lieu d’examiner le moyen soulevé par Madame [A] [R] concernant l’illégalité du congé délivré au motif qu’il méconnaît le mandat de gestion confié à l’association SOLIHA le 3 octobre 2022.

De mêmes, les demandes relatives à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation formées par les consorts [C] sont sans objet.

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte et la demande de suspension des loyers pour cause de délivrance d’un logement non décent

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

En vertu de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…) Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement … ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).
Par ailleurs, selon le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent.
Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux.
La suspension de paiement du loyer ne peut être admise que si un désordre rend les lieux, non seulement indécents, mais inhabitables.

Au soutien de sa demandes d’exécution de travaux, sous astreinte, Madame [R] expose que depuis 2018, elle a signalé à son bailleur des difficultés récurrentes, au niveau de la cuisine (volet en dysfonctionnement, démonté et non remonté), au niveau du grand volet du séjour qui nécessitera près de deux ans de demandes et d’intervention ; que d’autres travaux en attente depuis le 5 juin 2020 ont exécutés avec de nombreux mois de retard tels que le changement des robinets thermostatiques des radiateurs, des robinets de la baignoire et du lavabo. Elle fonde sa demande sur la nécessité d’engager des travaux de peinture et de résorption des moisissures ; la constatation d’une absence de dispositif d’aération ; le changement du compteur électrique après de nombreuses demandes d’intervention pendant des années malgré les risques d’électrocution ; les dégâts des eaux, des moisissures et des brûlures au mur suite à la découverte d’une fuite dans la chaudière au mois d’avril 2024 ; la propagation des moisissures dans l’appartement signalé au mois de juillet 2024.

Au soutien de sa position, Madame [A] [R] verse de nombreux mails qu’elle a pu adresser à l’agence SOLIHA entre 2018 et 2024 pour des problèmes récurrents relatifs aux volets roulants de l’habitation, des développements de moisissures et un sinistre lié à la chaudière.

Elle verse également aux débats des photographies et des attestations relatant en substance l’existence de moisissures dans le logement et des dysfonctionnements des volets.

Sur ce, il sera tout d’abord relevé que les dysfonctionnements liés aux volets roulants n’entrent pas dans les critères de décence du logement tel que défini par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

S’agissant du sinistre lié à une fuite de la chaudière, ce problème est ponctuel et ne relève pas non plus d’un critère d’indécence des lieux ; les conséquences du sinistre sont prises en charge par l’assurance habitation.

S’agissant des problèmes de moisissures, et par voie de conséquence de la dégradation des peintures des lieux, force est de constater que Madame [A] [R] ne communique aucun avis technique d’un professionnel constatant la matérialité des désordres, leur étendue, les travaux réparatoires nécessaires, et les causes des désordres.

Les éléments versés aux débats ne permettent pas de déterminer si ces moisissures sont liées aux conditions d’occupation des lieux ou sont consécutives à un problème structurel, inhérent à la configuration des lieux et notamment à l’absence de grille d’aération sur les fenêtres.

Faute de rapporter la preuve que les désordres énoncés seraient consécutifs à des manquements des bailleurs à leur obligation de délivrer un logement conforme et répondant aux normes de décence, Madame [A] [R] ne peut qu’être déboutée de sa demande tendant à voir condamner les consorts [C] à effectuer des travaux “de résorption des causes de non-décence du logement” sous astreinte.
De même, faute rapporter la preuve que le bien occupé serait inhabitable en raison de non-respect aux critères de décence, Madame [A] [R] ne peut prospérer en sa demande tendant à voir suspendre son obligation au paiement du loyer sur le fondement de l’article 20-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande en réduction du loyer

Selon l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande ».

En l’espèce, Madame [A] [R] sollicite la somme de 5 181,06 € en réparation du préjudice résultant de la location d’un logement non conforme aux stipulations de surface, depuis l’entrée dans les lieux, de 2013 à 2024, constituant ainsi selon elle un manquement à l’obligation de délivrance.

Cependant, le contrat de bail conclu entre les parties le 14 décembre 2012 prévoit une surface habitable de 80 m² mais la convention “à loyer social ou treès social ANAH” stipule une surface habitale de 76 m2 et une surface habitable “fiscale” de 80 m2.

Madame [A] [R], qui énonce une surface délivrée de 70 m2 au lieu de 76m2, ne verse aux débats aucune pièce probante (tel qu’un diagnostic de surface réalisé par un professionnel certifié) démontrant la surface habitable réelle et caractérisant ainsi un écart supérieur au seuil légal, soit un 20ème de la surface habitable.

En effet, le versement de l’attestation manuscrite en date du 4 octobre 2024 indiquant que Monsieur [T] [Q] a procédé à un calcul de la surface habitable avec un télémètre et concluant à une surface comprise entre 69,5 m² et 70 m² est contestée et donc insuffisante.

L’existence d’une erreur de surface n’est donc pas caractérisée.

Par conséquent, par application des dispositions susvisées, Madame [A] [R] sera déboutée de sa demande portant sur la réduction du loyer sans même qu’il soit nécessaire d’examiner la période de la réduction sollicitée.

Sur les demandes des consorts [C] à l’encontre de l’association SOLIHA

* Sur la demande tendant à voir l’association SOLIHA à les “relever et garantir”

Les consorts [C] sollicitent, à titre subsidiaire, la condamnation de l’association SOLIHA à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre au profit de Madame [R].
Cependant, aucune condamnation financière n’étant prononcée à leur encontre, la demande d’appel en garantie formulée contre l’association SOLIHA est devenue sans objet.
Ils seront donc déboutés de leur demande.

* Sur la demande de condamnation de l’association SOLIHA en paiement d’une indemnité en réparation d’un préjudice moral et économique

Les consorts [C] réclament la condamnation de l’association SOLIHA au paiement d’une indemnité de 5 000 € au titre du préjudice moral consécutif à l’impossibilité de vendre l’appartement libéré et d’une indemnité de 24 832 € au titre du préjudice économique lié à la décote du bien.

Ils estiment que l’association SOLIHA a manqué à ses obligations contractuelles en ne les mettant pas en garde sur l’impossibilité de délivrer un congé à l’expiration du bail de 3 ans.

Selon les stipulations du mandat général de gestion signé le 3 octobre 2022, il est expressément précisé que « Le mandant lui donne les pouvoirs suivants : gérer le bien désigné ci-dessus, rechercher les locataires, après avoi avisé le mandant de la vacance du logement, le louer aux conditions de locations définies avec le mandataire, signer tous les beaux et locations, les renouveler, les résilier, procéder à la révision du loyer, donner et accepter tous congés, faire dresser les états des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire ».

Il est ainsi clairement indiqué que le mandataire a le pouvoir d’accomplir, pour le nom et le compte du mandant, certains actes dont la délivrance d’un congé au locataire.

L’association SOLIHA ne peut donc valablement soutenir que le mandat de gestion ne prévoyait pas expressément cette prérogative.

Cependant, ces stipulations ne confèrent au mandataire qu’un simple pouvoir de représentation. En effet, elles n’ont pas pour effet de priver ou de dessaisir le propriétaire d’un bien de ses droits, sauf clause contraire expresse.

Aucune clause n’étant stipulée dans ce sens dans le mandat de gestion, les consorts [C] conservaient leur qualité à agir et donc le droit d’intervenir personnellement à tout moment pour délivrer un congé pour vendre, sans obligation de révoquer préalablement le contrat de gestion les liant à leur mandataire.

Les consorts [C] versent aux débats un mail daté du 24 avril 2024 au terme duquel ils informent le gestionnaire immobilier de l’agence SOLIHA de leur volonté de délivrer un congé pour vendre à leur locataire et qu’ils souhaitent des conseils pratiques sur les modalités de visite des lieux en lien avec l’agence immobilière mandatée pour la mise en vente des lieux.

Ce seul mail, particulièrement laconique, ne peut s’analyser en une demande de conseil juridique sur la possibilité de délivrer un congé pour vendre et partant ne peut caractériser un manquement contractuel imputable à l’agence SOLIHA qui consisterait en un défaut de conseil ou de mise en garde, étant observé que le congé pour vendre a été délivré très rapidement après cette information.

Il s’en suit que les consorts [C] échouent à caractériser l’existence d’un préjudice moral en lien direct, certain et personnel avec un manquement contractuel allégué mais non démontré de la part de l’association SOLIHA.

S’agissant du préjudice économique, il est rappelé que les consorts [C] conservent la possibilité de vendre leur bien, même occupé.

S’il résulte de l’occupation du bien une décote prévisible du prix de vente, au regard de ce qui précède, cette circonstance de fait n’est aucunement imputable à un manquement contractuel de l’association SOLIHA.
Par conséquent, Monsieur [J] [C], Madame [U] [C] et Madame [K] [D] née [C] seront déboutés du surplus de leurs demandes indemnitaires dirigées contre l’association SOLIHA.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit.

Sur les frais irrépétibles

Monsieur [J] [C], Madame [U] [C] et Madame [K] [D] née [C] sollicitent la condamnation in solidum de Madame [A] [R] et de l’association SOLIHA au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cependant, l’association SOLIHA ayant vu sa responsabilité écartée et l’ensemble des demandes subsidiaires dirigées contre elle rejetées ou déclarées sans objet, elle ne saurait être tenue de supporter tout ou partie de leurs frais irrépétibles.

Il en sera de même s’agissant de la demande formée à l’encontre Madame [A] [R] dont la demande principale, tendant à voir annuler le congé pour vendre, a été admise.

Par conséquent, Monsieur [J] [C], Madame [K] [C] épouse [D] et Madame [U] [C] seront déboutés de leur demande formée en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’association SOLIHA sollicite également la condamnation de Monsieur [J] [C], Madame [U] [C] et Madame [K] [D] née [C] à lui payer la somme de 3 500 € au titre des frais irrépétibles.

Eu égard à l’issue du litige, ils seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles.

Sur les dépens

La partie qui succombe supporte les dépens.
Eu égard à la solution du litige, les dépens seront mis à la charge in solidum de Monsieur [J] [C], Madame [K] [C] épouse [D] et Madame [U] [C].

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,
statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

ANNULE le congé pour vendre délivré par Monsieur [J] [C], Madame [U] [C] et Madame [K] [D] née [C] à Madame [A] [R] par acte de commissaire de justice le 11 juin 2024 ;

CONSTATE en conséquence que Madame [A] [R] peut se maintenir dans les lieux ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [C], Madame [U] [C] et Madame [K] [C] épouse [D] à payer à l’association SOLIHA la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [C], Madame [U] [C] et Madame [K] [C] épouse [D] aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 16 octobre 2026.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

– 1CE et 1CCC par dépôt en case à Me LECLERCQ
– 1 CCC par dépôt en case à Me VAYSSIERES
– 1 CCC par LS à Me CAMUS
– 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)
– 1 CCC au dossier

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