TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN
Juge des contentieux de la protection – [Adresse 1]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 26/00035 – N° Portalis DBWJ-W-B7K-DA3K

Le
Copie exécutoire + copie à Me GOSSET
Copie exécutoire + copie à Me [Localité 1]
Copie à la sous-préfecture de ST QUENTIN
Copie dossier

JUGEMENT DU 10 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE

Mme [I] [C]
née le 10 Janvier 1961 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Léa GOSSET, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN, substituée par Me Fanny VILLERMAUX, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEURS

M. [G] [T]
né le 04 Juin 2000 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Me Marine JUMEAUX, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

Mme [B] [S]
née le 15 Avril 1998 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me Marine JUMEAUX, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 03 Juillet 2026 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Pierre FREISINGER juge placé désigné par ordonnance de la Première présidente de la cour d’appel d’Amiens du 13 avril 202, modifiée par l’ordonnance du 27 août 2026, pour exercer la fonction de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, assisté de Nadia HESSANI, GREFFIER ;

Pierre FREISINGER juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Nadia HESSANI

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 janvier 2021, Madame [I] [C] a donné à bail à Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] un logement situé au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 530 euros, provision sur charges comprise.

Par courriers remis en mains propre à Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] le 11 juillet 2023, Madame [I] [X] leur a donné congé en raison de la « nécessité de se conformer à la loi d’effectuer des travaux de rénovation énergétique du logement ».

Par acte sous seing privé daté du 15 janvier 2024, Madame [I] [C], Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] ont signé un contrat aux termes duquel « Madame [C] accepte l’occupation provisoire du logement [Adresse 3] jusqu’au 31 décembre 2024 au plus tard, moyennant une indemnité mensuelle de 534, 38 euros ».

Par acte de commissaire de justice signifié le 06 janvier 2026, Madame [I] [C] a fait assigner Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Saint-Quentin aux fins de voir :

– ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, passé un délai de 15 jours à compter de la notification présente décision ;
– fixer une astreinte de 30 euros par jour de retard passé ce délai ; ;
– condamner solidairement Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] à lui payer la somme de 3 740, 66 euros au titre de l’indemnité d’occupation ;
– condamner solidairement Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] aux dépens de l’instance ;
– condamner solidairement Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de l’Aisne par voie électronique avec avis de réception du 07 janvier 2026.

Appelée à l’audience du 20 mars 2026, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 03 juillet 2026 à laquelle elle a été retenue.

A l’audience du 3 juillet 2026, Madame [I] [C], représentée par son conseil demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal :
– ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S]et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, passé un délai de 15 jours à compter de la notification présente décision ;
– fixer une astreinte de 30 euros par jour de retard passé ce délai ;
A titre subsidiaire :
– prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties le 16 janvier 2021 ;
– condamner solidairement Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] à lui payer la somme de 3 740, 66 euros au titre des arriérés de loyer ;

– condamner Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation égale à la valeur du loyer jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] représentés par leur conseil, sollicitent quant à eux :
– déclarer non valide le congé délivré par Madame [I] [C] ;
– débouter Madame [I] [C] de sa demande en paiement ;
– débouter Madame [I] [C] de sa demande d’expulsion ;
– dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Il sera renvoyé à la note d’audience ainsi qu’aux écritures des parties auxquelles elles renvoient pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier établi et reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.

MOTIVATION

Sur la demande relative à la validité du congé

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Le même article précise qu’en cas de contestation, le juge peut, même d’office vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il est de jurisprudence établie que des travaux réalisés par le bailleur peuvent constituer un motif légitime et sérieux de congé des locataires. Il est toutefois constant que le simple projet de travaux ne peut en lui-même caractériser le sérieux du motif, notamment quand il n’est fait état d’aucune démarche initiée en ce sens.

En l’espèce, Madame [I] [C] a remis en propre à Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] un congé six mois avant l’échéance du bail avec comme motif affiché celui de réaliser des travaux afin de se conformer à la loi en matière énergétique.

Toutefois, en dehors de cette seule affirmation sans qu’aucun autre élément ne vienne montrer qu’il s’agissait d’autre chose qu’une simple volonté, le congé ne saurait être qualifié de sérieux quand bien même il serait légitime.

Dans ces conditions, il apparaît que le congé délivré par Madame [I] [C] n’était pas valide et que le contrat de bail a été reconduit.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [I] [C] verse aux débats les pièces suivantes :
– le contrat de bail souscrit entre les parties le 16 janvier 2021 ;
– le décompte de la créance arrêté au mois de mai 2026 inclus.

Selon ce dernier décompte, Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] reste devoir à Madame [I] [C] la somme de 3740, 66 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mai 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire.

Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] contestent devoir à Madame [I] [X] la somme qu’elle avance. Celle-ci produit un décompte faisant état d’absence totale de paiement de loyers sur les mois de mai à décembre 2025 puis de mars à mai 2026, soit en tout 11 échéances.

Les locataires produisent une quittance pour l’indemnité d’occupation -en réalité le loyer- payé pour le mois de janvier 2026. Le paiement de cette échéance n’est pas contesté par Madame [I] [C].

Dans le même temps, alors qu’ils se prétendent libérés de ces obligations, ils ne justifient pas s’être acquittés des autres échéances.

S’agissant des allocations de logement, Madame [I] [C] justifie n’en avoir perçu aucune les mois janvier, février, mars 2025 et février, mars, avril et mai 2026.

Les attestations CAF versés par les défendeurs témoignent que ce sont bien eux qui ont perçu les allocations logements chaque mois de l’année 2025.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] à payer à Madame [I] [C], la somme de 3740, 66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mai 2026 échéance du mois de mai 2026 incluse.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

– Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 07 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de résolution du bail pour défaut de paiement des loyers

En application des articles 1217, 1224 et 1227 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander la résolution du contrat en justice.

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution met fin au contrat et qu’elle prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Or, Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et de ce qui précède que Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] ne se sont pas acquittés de tous leurs loyers et accusent une dette importante, égale à au moins 3 740, 66 euros.

En conséquence, le paiement du loyer constituant une obligation essentielle du locataire, l’inexécution de cette obligation par Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S], particulièrement dans les proportions du présent dossier, justifie la résolution du contrat.

Par conséquent, il y a lieu de prononcer la résolution du contrat de bail à la date de l’assignation, soit au 6 janvier 2026.

Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] sont dès lors occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Sur demande d’expulsion

L’article L411-1 du code de l’exécution des procédures civiles dispose que sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Il convient de souligner que ce texte concerne l’exécution des décisions. Il ne soumet pas le prononcé de l’expulsion à la signification d’un commandement de quitter les lieux mais bien l’exécution de cette décision, soit l’expulsion effective.

Ce commandement est l’un des deux conditions à l’expulsion aux côtés de la décision de justice dont la présente dont le présent litige est justement l’objet.

En conséquence, la demande d’irrecevabilité de la demande d’expulsion formulée par Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] sera rejetée et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur la demande d’astreinte

L’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que out juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.
Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

Le prononcé d’une astreinte, sollicitée par les demandeurs n’apparaît ni utile, ni efficace, Madame [I] [C] étant en droit de solliciter le concours de la force publique pour mettre à exécution la présente décision.

En conséquence, sa demande en ce sens sera rejetée.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles à ses frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que le commissaire de justice en charge de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] sont occupant(s) sans droit ni titre depuis le 6 janvier 2026. Il convient donc les condamner au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation, d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 6 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de mai 2026 inclus.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S], qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés à payer à Madame [I] [C] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 1 000 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DECLARONS non-valide le congé délivré le 11 juillet 2023 par Madame [I] [C] à Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] ;

DECLARONS recevable la demande de Madame [I] [C] aux fins de résiliation du contrat de bail conclu le 16 janvier 2021 entre Madame [I] [C] d’une part, et Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] ;

PRONONCONS la résiliation du bail conclu le 16 janvier 2021 entre Madame [I] [C] d’une part, et Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5], [Localité 3] ;

DEBOUTONS Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] de leur demande de rejet de la demande d’expulsion formulée par Madame [I] [C] ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DEBOUTONS Madame [I] [C] de sa demande d’astreinte ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] à payer, à titre provisionnel, à Madame [I] [C], la somme de 3740, 66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mai 2026 échéance de mai 2026 incluse ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] à payer à Madame [I] [C] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [T] et Madame [B] [S] à payer à Madame [I] [C] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

La greffière La juge