TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 OCTOBRE 2026

MINUTE N° : 26/00610

DOSSIER : N° RG 26/00695 – N° Portalis DB2S-W-B7K-FKGZ
AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES / [P] [Z] épouse [S], [W] [S]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 15 Septembre 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SCP TYRYS, avocats au barreau de LYON, avocats plaidant, postulant SELARL DUVOULDY BERTAGNOLIO DELECOURT

DEFENDEURS

Mme [P] [Z] épouse [S], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Anissa EL HAMMOUCHI, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

M. [W] [S], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Anissa EL HAMMOUCHI, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes séparés de Commissaire de Justice en date du 30 septembre 2025, remis à étude, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 5 mai 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
– dire et juger recevable et bien fondée la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;
-constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
-à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] ;
-en conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;
-en toute hypothèse, condamner solidairement Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENTS SERVICES la somme de 8 720 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 janvier 2025 sur la somme de 2 022,64 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation ;
-fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;
-condamner solidairement Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;
-condamner solidairement Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
-dire qu’il n’y a lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit ;
-condamner solidairement Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Un rapport concernant Monsieur [W] [S] a été adressé au Greffe le 17 avril 2026 par le Pôle médico-social indiquant qu’il est marié à Madame [P] [Z] épouse [S], qu’ils vivent avec leur enfant dans le logement, qu’ils perçoivent des ressources mensuelles de 2 667 euros et supportent des charges de 4 233 euros, soit un reste à vivre négatif de 1 566,57 euros par mois. Le rapport précise que les impayés de loyer ont débuté à la suite de la perte d’emploi de Monsieur [W] [S], causée par des difficultés de santé. En outre, il est indiqué qu’ils sont locataires en accession d’une maison en NORMANDIE et ont souscrit à un prêt travaux, ce qui entraîne des mensualités supplémentaires de 1 600 euros.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 5 mai 2026. Les parties étaient représentées. L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises aux audiences des 2 juin 2026, 23 juin 2026, 25 août 2026 et 15 septembre 2026 pour permettre aux parties d’échanger leurs écritures.

A l’audience du 25 août 2026, l’affaire a été retenue. Les parties étaient représentées.

La société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES a réitéré ses prétentions, a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement et a sollicité le rejet de l’intégralité des demandes des défendeurs.

Un nouveau renvoi a été prononcé à l’audience du 15 septembre 2026.

Lors de cette dernière audience, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, a réitéré ses prétentions.

Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S], représentés, ont déposé des conclusions en réplique. Aux termes de leurs écritures, ils demandent au Juge de :
-débouter la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] ;
-octroyer un délai de paiement à Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] pour apurer leur dette locative ;
– dire que Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] s’acquitteront de cette dette locative en 35 mensualités de 380 euros et une dernière qui soldera la dette ;
– en conséquence, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
A titre subsidiaire, si par extraordinaire l’expulsion de Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] devait être ordonnée :
-octroyer un délai d’un an à Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] pour quitter les lieux ;
En tout état de cause :
-débouter la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes formulées à l’encontre de Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] ;
– condamner la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES aux entiers dépens de l’instance ;
– dire que le jugement à intervenir ne sera pas assorti de l’exécution provisoire en cas d’expulsion de Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] compte tenu des conséquences manifestement excessives que cela pourrait entraîner.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 13 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la validité du contrat de cautionnement

À titre liminaire, il convient de relever que le contrat de cautionnement produit par le demandeur, daté du 3 octobre 2024, comporte la signature du bailleur, mais non celle de la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, de sorte qu’en principe, il est dépourvu de toute valeur juridique.

Toutefois, conformément à l’article 1362 du code civil, constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué.

En l’espèce, la quittance subrogative n°16 établie par le bailleur, la société anonyme IN’LI AURA, le 17 juillet 2026, au profit de la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES qui reconnaît s’être portée caution simple du paiement des loyers dus par le locataire au bailleur, régulièrement signée par les parties, atteste de l’exécution du contrat de cautionnement. Dans ces conditions, l’engagement de la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES à l’égard de la société anonyme IN’LI AURA n’est pas contestable.

2. Sur le sort du contrat de bail

En vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

A l’appui de sa demande de paiement, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES produit :
le contrat de location signé les 27 et 30 septembre 2024, conclu entre la société anonyme IN’LI AURA, d’une part, et Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S], d’autre part, pour un appartement n°214785 porte n°C302 au sein du bâtiment C, un parking couvert n°214794 porte n°34 et un parking extérieur n°214985 porte n°173 dans l’ensemble immobilier [Localité 1], situé [Adresse 3] à [Localité 2] ; le contrat de cautionnement du 3 octobre 2024, non signé mais dont l’exécution n’est pas contestée, conclu entre la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES et la société anonyme IN’LI AURA, portant sur la location susmentionnée et destiné à faire bénéficier celle-ci du dispositif de garantie de paiement des loyers VISALE conformément aux conditions de la convention de mise en œuvre annexée ; le commandement de payer les loyers impayés s’élevant à la somme de 2 022 euros, arrêtée à la date du 4 décembre 2024, délivré le 29 janvier 2025 à la demande de la société par actions simplifiée ACTIONS LOGEMENT SERVICES à Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] ;la quittance subrogative n°16 établie par la société anonyme IN’LI AURA le 17 juillet 2026, au profit de la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, et portant sur la somme de 15 872,28 euros ; le détail de la créance détenue par la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, arrêtée à la date du 19 août 2026, faisant apparaître un solde de 15 722,28 euros, au mois de juillet 2026.
La quittance subrogative stipule que « conformément aux termes des articles 1346 et suivants et 2306 du code civil, […], la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits, actions issues du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cas d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de contestation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES ».

Le contrat de location liant la société anonyme IN’LI AURA, d’une part, et Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S], d’autre part, comporte une clause (article 10) prévoyant qu’à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiés ou en cas de non versement du dépôt de garantie, sa résiliation est acquise de plein droit six semaines après un commandement de payer demeuré sans effet.

La société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits de la société anonyme IN’LI AURA. La subrogation suppose, en effet, de la part de celui qui s’en prévaut un paiement préalable. Or, en l’espèce, la société requérante justifie avoir procédé au paiement des loyers et indemnités d’occupation échues jusqu’au mois de juin 2026. Elle est donc en droit d’agir pour obtenir le paiement des loyers et charges qu’elle a acquittés à la place des locataires.

Il est justifié de la délivrance, le 29 janvier 2025, d’un commandement de payer, dans le délai de six semaines, la somme de 2 022,64 euros visant la clause résolutoire du bail d’habitation et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience, demeuré sans effet.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 13 mars 2025, six semaines après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser leur expulsion et de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

3. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En l’espèce, il n’est aucunement justifié du règlement de la somme visée dans le dernier décompte versé aux débats, arrêté au 19 août 2026, laquelle s’élève à la somme de
15 722,28 euros. La société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution ayant désintéressé le créancier bailleur, est donc fondée à exercer un recours à l’encontre des défendeurs à hauteur de la somme payée.

Par suite, il convient de condamner solidairement Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] à payer cette somme à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme 2 022,64 euros, et à compter de l’assignation du 30 septembre 2025 pour le surplus, jusqu’à parfait paiement.

4. Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] sollicitent l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 380 euros par mois en complément du loyer courant.

Ils indiquent disposer de ressources suffisantes malgré des charges importantes. Monsieur [W] [S] perçoit depuis février 2026 des allocations chômage de 1 200 euros, une prévoyance de 280 euros et une pension d’invalidité de 996 euros, tandis que Madame [P] [Z] épouse [S] bénéficie d’un revenu mensuel moyen de 1 624 euros. Ils soutiennent par ailleurs avoir repris le paiement du loyer courant et avoir versé 150 euros en sus pour apurer la dette. Ils ajoutent avoir tenté, dès octobre 2024, de convenir amiablement avec la caution d’un plan d’apurement, sans réponse positive.

Toutefois, il ressort du décompte actualisé au 19 août 2026, produit par la caution, que les défendeurs n’ont pas repris le paiement du loyer courant comme ils l’affirment. Seul un versement de 150 euros, encaissé en février 2026, apparaît, ce qui est largement inférieur à l’échéance mensuelle avoisinant 1 000 euros.
En outre, le virement de 682,28 euros invoqué par les défendeurs dans les pièces produites est indiqué comme étant « en cours de prise en compte » et non comme exécuté, ce qui ne permet pas d’établir son paiement effectif. En tout état de cause, ce montant demeure lui aussi inférieur au loyer et aux charges mensuels échus.

Faute de reprise du versement du loyer courant, condition indispensable à l’octroi de délais de paiement, Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] seront déboutés de leur demande.

5. Sur la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux

Selon l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, pris en ces trois premiers alinéas, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. La disposition n’est pas non plus applicable lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L.412-4 de ce même code dispose encore que la durée des délais pour quitter les lieux ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, si la présence d’un enfant et les difficultés financières des défendeurs doivent être prises en considération, elles ne suffisent pas à justifier le délai d’un an sollicité. En effet, les intéressés disposent d’un projet d’accession à la propriété d’une maison en NORMANDIE, pour laquelle ils acquittent déjà des mensualités et ne justifient d’aucune démarche concrète de relogement. Par ailleurs, leur absence de reprise du paiement intégral du loyer courant, précédemment constatée, ne permet pas de retenir une particulière bonne volonté dans l’exécution de leurs obligations locatives.

Dans ces conditions, ils seront déboutés de leur demande.

4. Sur les demandes accessoires

Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] succombant à l’instance, ils seront condamnés in solidum aux dépens lesquels, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprendront le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] seront également condamnés in solidum au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection,

CONSTATE la résiliation au 13 mars 2025 du contrat de bail liant la société anonyme IN’LI AURA, d’une part, et Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S], d’autre part, et portant sur un appartement n°214785 porte n°C302 au sein du bâtiment C, un parking couvert n°214794 porte n°34 et un parking extérieur n°214985 porte n°173 dans l’ensemble immobilier [Localité 1], situé [Adresse 3] à [Localité 2], par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

DEBOUTE Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] de leur demande tendant à l’octroi de délais de paiement ;

DEBOUTE Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] de leur demande tendant à l’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

ORDONNE à Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] de libérer les locaux de leur personne, de leurs biens et de toute occupation de leur chef à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers le cas échéant indexés et des charges mensuelles qui auraient été dus si le contrat de location, de sa résiliation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur, ou par l’expulsion ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 15 722,28 euros, arrêtée à la date du 19 août 2026, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025, sur la somme 2 022,64 euros, et à compter du 30 septembre 2025 pour le surplus, et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [W] [S] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,