TVA sur marge des terrains à bâtir : acquisition d’un ensemble bâti et division parcellaire excluant l’article 268 du CGI

La cour exclut ce régime lorsque l’acquisition portait, selon l’acte authentique, sur un ensemble comprenant une maison d’habitation et son terrain, même si une division parcellaire et un permis d’aménager ont ultérieurement permis de créer des lots à bâtir. La qualification urbanistique des parcelles ne suffit pas à établir leur acquisition comme terrains à bâtir au sens fiscal.

Un acte rectificatif établi après les périodes d’imposition et l’examen de comptabilité n’est pas opposable à l’administration. La doctrine invoquée sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales ne peut être utilement mobilisée si elle ne comporte aucune interprétation différente de la loi fiscale.

La demande de réduction fondée sur une TVA déductible omise est également rejetée faute de preuve du paiement des factures durant les exercices rectifiés et de leur omission effective dans les déclarations de TVA. L’article L. 761-1 du code de justice administrative ne permet pas l’allocation de frais contre l’État non perdant.

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La société a appliqué le régime de la TVA sur la marge prévu par l’article 268 du code général des impôts. À l’issue d’un examen de comptabilité, l’administration a estimé que les terrains n’avaient pas été acquis comme terrains à bâtir et a remis en cause ce régime.

La société demandait la décharge des rappels de TVA et, subsidiairement, leur réduction par imputation d’une TVA sur des travaux. Elle invoquait également la doctrine administrative et sollicitait le remboursement de frais de procédure. La cour rejette l’ensemble de ses demandes.

• Acquisition initiale du bien en vue de sa revente comme terrain à bâtir
• Absence de droit à déduction lors de l’acquisition
• Qualification du bien appréciée au regard de l’acte authentique
• Individualisation fiscale des terrains à bâtir lors de l’acquisition
• Opposabilité limitée des actes rectificatifs postérieurs aux impositions
• Preuve du paiement des travaux pendant les exercices rectifiés
• Preuve de l’omission effective de la TVA dans les déclarations

• Acte authentique du 15 février 2016 décrivant une maison et un terrain attenant
• Permis d’aménager délivré avant la vente
• Division parcellaire réalisée le 26 juillet 2016
• Acte rectificatif du 18 juin 2021, postérieur aux impositions
• Grand livre général de révision relatif au compte 335
• Absence de factures acquittées, d’écritures comptables complémentaires et de déclarations de TVA

• Maintien des rappels de TVA et pénalités contestés
• Exclusion du régime de TVA sur marge
• Refus de la compensation au titre des travaux
• Inopposabilité de l’acte rectificatif postérieur
• Rejet de la demande fondée sur l’article L. 80 A
• Refus des frais demandés sur le fondement de l’article L. 761-1

À faire

• Analyser la description du bien dans l’acte authentique
• Établir la qualification fiscale du bien dès l’acquisition
• Conserver les permis et documents de division parcellaire
• Produire les factures de travaux acquittées
• Rapprocher les factures des déclarations de TVA

À éviter

• Fonder la TVA sur marge sur la seule qualification urbanistique
• Confondre permis d’aménager et acquisition de terrains à bâtir
• Produire uniquement un grand livre comptable
• Se prévaloir d’un acte rectificatif postérieur aux impositions
• Invoquer une doctrine sans interprétation fiscale différente

Le régime de la TVA sur marge des terrains à bâtir

L’article 268 du code général des impôts exige que les terrains à bâtir aient été acquis en vue de leur revente dans cette qualification fiscale. Une acquisition portant sur un ensemble bâti, comprenant une maison et son terrain, ne satisfait pas cette condition lorsque les parcelles à bâtir résultent d’une division postérieure.

La qualification fiscale de l’acquisition immobilière

La qualification urbanistique ultérieure des lots et l’obtention préalable d’un permis d’aménager ne suffisent pas. La cour se fonde principalement sur l’acte authentique, qui décrit la vente comme celle d’une maison d’habitation et d’un terrain attenant, sans individualiser les futurs lots à bâtir.

La preuve de la TVA déductible omise

La demande de réduction suppose d’établir le paiement des factures pendant les exercices rectifiés et l’omission effective de la déduction. Un grand livre mentionnant des travaux en cours, sans factures acquittées, autres écritures comptables ni déclarations de TVA, ne constitue pas une preuve suffisante.