Bail d’habitation : résiliation et arriéré locatif, comment gérer les impayés ? – Tribunal judiciaire de Bobigny, 16 avril 2026, RG n° 25/01887

La juridiction a jugé l’action en constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire irrecevable, en raison du paiement partiel des loyers par les locataires. L’article 24 I de la loi n°89-462 stipule que la clause résolutoire ne produit effet que deux mois après un commandement de payer infructueux. Les époux ont été condamnés à verser une somme provisionnelle, avec intérêts, à la société, et l’un des locataires a pu régler sa dette selon des modalités échelonnées.

Le 20 juin 2008, un contrat de bail a été conclu entre la société COSIVIA et deux locataires, un homme et une femme, pour un appartement à usage d’habitation. Le loyer mensuel était fixé à 457,56 €, avec une provision sur charges de 111,13 €. En avril 2009, la femme a donné congé à la société, tandis que l’homme s’est marié en décembre 2014. En raison de loyers impayés, la société a signifié un commandement de payer le 26 mai 2025, avant d’assigner les locataires en référé pour obtenir la résiliation du contrat et l’expulsion.

L’audience s’est tenue le 12 mars 2026, après plusieurs renvois. Le juge a ordonné une rencontre avec un conciliateur, mais seule la société s’est présentée. Lors de l’audience, la société a demandé la constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, l’expulsion des locataires, et le paiement d’un arriéré locatif de 41.301,75 €, incluant des intérêts et des frais. L’homme a contesté le montant de la dette, affirmant que le surloyer était injustifié et qu’il avait fourni les documents nécessaires pour régulariser sa situation.

La femme, quant à elle, n’a pas comparu et a demandé à être mise hors de cause, ce qui n’a pas été pris en compte. Aucun diagnostic social n’a été reçu avant l’audience. Le juge a ensuite examiné la recevabilité de l’action, concluant que la société avait respecté les délais de notification et de saisine des autorités compétentes.

Concernant la clause résolutoire, le juge a constaté que les locataires avaient réglé une partie de leur arriéré, rendant la demande de la société non fondée. Toutefois, il a reconnu une dette provisionnelle de 3.542,21 € à la charge des locataires, qui devront s’acquitter de cette somme en mensualités. Les locataires ont également été condamnés aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La juridiction a jugé que l’action en constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire était irrecevable, en raison du paiement partiel des loyers par les locataires, qui a couvert les causes du commandement de payer dans le délai requis. En effet, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 stipule que la clause résolutoire ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le décompte locatif a démontré que les locataires avaient réglé une somme suffisante pour éviter l’activation de cette clause. Concernant le montant de l’arriéré locatif, la juridiction a retenu que les époux demeurent solidairement responsables des dettes ménagères en vertu de l’article 220 du code civil, même en cas de séparation de fait. Ainsi, ils ont été condamnés à verser une somme provisionnelle, avec intérêts, à la société. En ce qui concerne les délais de paiement, la juridiction a accordé à l’un des locataires la possibilité de régler sa dette locative selon des modalités échelonnées, conformément à l’article 24 V de la loi précitée. Les dépens ont été mis à la charge des parties perdantes, qui devront également verser une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision est exécutoire à titre provisoire.

• Copie de l’assignation notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par voie électronique le 14 août 2025.
• Justificatif de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la société COSIVIA le 27 mai 2025.
• Commandement de payer signifié le 26 mai 2025, mentionnant une somme en principal de 12.464,48 €.
• Décompte locatif produit démontrant les paiements effectués par les locataires entre le 26 mai 2025 et le 26 juillet 2025.
• Ordonnance sur mesures provisoires du 6 février 2024 indiquant qu’une procédure de divorce est en cours.
• Lettre de mise en demeure adressée à Monsieur [T] [A] concernant le questionnaire de situation financière.

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Cette décision a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée dans l’affaire. Le demandeur, la société de gestion locative, a vu sa demande de constatation de la clause résolutoire rejetée, mais a obtenu une reconnaissance d’une dette provisionnelle à l’encontre des locataires. Les locataires, quant à eux, doivent faire face à des obligations financières tout en ayant la possibilité de régler leur dette par mensualités.

• Rejet de la demande de constatation de la clause résolutoire pour le demandeur.
• Reconnaissance d’une dette provisionnelle de 3.542,21 € à la charge des locataires.
• Obligation pour les locataires de régler leur arriéré locatif par mensualités.
• Condamnation des locataires aux dépens, incluant les frais de procédure.
• Possibilité pour le demandeur de recouvrer des frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
• Impact sur la relation locataire-bailleur, avec des implications pour la gestion future du bail.

Enseignements de cette décision

• Respect des délais de notification pour la recevabilité de l’action.
• Importance de la justification des frais de dossier et d’enquête sociale.
• Solidarité des époux pour les dettes ménagères jusqu’à transcription du divorce.
• Possibilité d’échelonnement des paiements pour le locataire en situation de régularisation.
• Conséquences de la non-comparution d’un co-locataire sur la procédure.

À éviter

• Ne pas ignorer les délais de saisine des autorités compétentes.
• Facturer des frais injustifiés sans preuve de leur nécessité.
• Omettre de répondre aux mises en demeure et aux demandes de documents.
• Ne pas tenir compte des paiements partiels avant un commandement de payer.
• Ignorer les implications de la solidarité dans les dettes locatives.

Quel est le fondement juridique de la recevabilité de l’action du demandeur ?

La recevabilité de l’action du demandeur est fondée sur l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui impose que la notification de l’assignation soit effectuée plus de six semaines avant l’audience. En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par voie électronique le 14 août 2025, respectant ainsi ce délai. De plus, le demandeur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 27 mai 2025, conformément à l’article 24 II de la même loi, ce qui rend l’action recevable.

Quelle est la condition d’application de la clause résolutoire selon l’article 24 I de la loi n°89-462 ?

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 stipule que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » En l’espèce, le commandement de payer a été signifié le 26 mai 2025, mais les locataires ont effectué des paiements qui ont couvert les causes du commandement dans le délai requis, rendant ainsi inapplicable la clause résolutoire.

Quels sont les critères pour établir la solidarité des époux en matière de dettes locatives ?

Selon l’article 220 du code civil, les époux sont solidairement tenus aux dettes ménagères tant que le divorce n’est pas prononcé. La solidarité persiste même si l’un des époux occupe seul le logement après une séparation de fait. Dans cette affaire, bien que le logement ait été attribué à l’un des époux dans le cadre de mesures provisoires, cette mesure n’est pas opposable au bailleur, et les deux époux demeurent solidairement responsables des dettes locatives.

Quelle est la méthode de calcul de l’arriéré locatif retenue par la juridiction ?

La juridiction a retenu que l’arriéré locatif, après soustraction des frais de poursuite, des frais injustifiés (frais de dossier et d’enquête sociale) et du surloyer, s’élevait à 3.542,21 € à la date du 6 mars 2026. La société COSIVIA a produit un décompte qui a été examiné, et il a été constaté que les surloyers facturés n’étaient pas justifiés, ce qui a conduit à une réduction de la créance initialement demandée.

Quels sont les critères pour l’octroi de délais de paiement selon l’article 24 V de la loi n°89-462 ?

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 stipule que le juge peut accorder des délais de paiement si le locataire est en situation de régler sa dette locative et a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Dans cette affaire, le débiteur a justifié avoir repris le paiement du loyer et des charges courants, ce qui a permis au juge d’autoriser des modalités de règlement de la dette.

Quels sont les éléments déterminants pour la décision sur les demandes accessoires ?

La juridiction a décidé que les parties perdantes, à savoir le débiteur et son épouse, supporteront in solidum la charge des dépens, incluant les frais liés au commandement de payer et à l’assignation. De plus, compte tenu des circonstances du litige et des démarches judiciaires effectuées par le demandeur, une somme de 100 € a été allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ce qui constitue un élément déterminant pour la décision sur les demandes accessoires.

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