Bail d’habitation : résiliation et modalités de paiement des arriérés locatifs – Tribunal judiciaire de Troyes, 17 avril 2026, N° de RG 26/00026

La juridiction a rejeté la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, les conditions requises n’étant pas réunies. Les locataires ayant effectué des paiements partiels, la demande d’expulsion a également été rejetée. Concernant la dette locative de 1159,86 euros, la juridiction a ordonné une provision en faveur des locataires. Le juge a autorisé un échelonnement de la dette par mensualités de 50 euros. Les locataires ont été condamnés aux dépens, et l’ordonnance a été assortie de l’exécution provisoire.

En août 2013, un bail d’habitation a été conclu entre une société de gestion immobilière et des locataires pour des locaux situés à une adresse précise, avec un loyer mensuel de 511 euros et des charges de 33 euros. En septembre 2025, la bailleresse a délivré un commandement de payer aux locataires, leur réclamant un arriéré locatif de 931,55 euros, en mentionnant une clause résolutoire. La situation a été portée à l’attention d’une commission de prévention des expulsions locatives peu après.

En décembre 2025, la société a saisi le tribunal judiciaire de Troyes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et demander l’expulsion des locataires, ainsi que le paiement de diverses sommes. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État, et un diagnostic social a été réalisé avant l’audience de mars 2026.

Lors de cette audience, la société a maintenu ses demandes, actualisant la dette locative à 1159,86 euros. Les locataires ont demandé la suspension des effets de la clause résolutoire et ont proposé un plan de remboursement de 50 euros par mois, tout en indiquant avoir un enfant à charge et des ressources mensuelles de 2000 euros.

Le tribunal a examiné la recevabilité de la demande de résiliation du bail, concluant que la clause résolutoire n’était pas acquise, car une partie de la dette avait été réglée dans le délai imparti. Par conséquent, la demande d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation a été rejetée. Les locataires ont été condamnés à payer la somme due, mais ont été autorisés à rembourser par mensualités. De plus, ils ont été condamnés aux dépens et à verser une somme pour les frais de justice. La décision a été rendue exécutoire de droit à titre provisoire.

La juridiction a rejeté la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, considérant que les conditions requises n’étaient pas réunies. En effet, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la clause résolutoire ne s’applique qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux mois, ce qui n’était pas le cas ici, les locataires ayant effectué des paiements partiels. Par conséquent, la demande d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation a également été rejetée.

Concernant la dette locative, la juridiction a constaté que le montant de 1159,86 euros, dû par les locataires, n’était pas sérieusement contestable, permettant ainsi d’ordonner une provision en leur faveur, conformément à l’article 835 du code de procédure civile.

En ce qui concerne les délais de paiement, le juge a fait usage de l’article 1343-5 du code civil pour autoriser un échelonnement de la dette, permettant aux locataires de rembourser par mensualités de 50 euros.

Enfin, les locataires, perdants dans cette instance, ont été condamnés aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et la demande de remboursement des frais non compris dans les dépens a été partiellement accueillie à hauteur de 100 euros. L’ordonnance a été assortie de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, garantissant ainsi une mise en œuvre rapide de la décision.

• Commandement de payer signifié aux locataires le 4 septembre 2025, reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.
• Historique des versements démontrant que les locataires ont effectué deux paiements de 556 euros les 9 septembre 2025 et 14 octobre 2025.
• Décompte de la société SCI [S] D’OR indiquant que, à la date du 18 mars 2026, les locataires devaient la somme de 1159,86 euros.
• Proposition des locataires d’un plan de remboursement de 50 euros par mois, tenant compte de leur situation financière.
• Notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Dans cette affaire, les conséquences pratiques pour chaque partie concernée sont significatives. La bailleresse, ayant vu sa demande de constatation de la clause résolutoire rejetée, doit désormais se concentrer sur le recouvrement de la dette locative, tandis que les locataires bénéficient d’un échelonnement de leur remboursement, ce qui leur permet de gérer leur situation financière plus sereinement.

• La bailleresse doit ajuster ses attentes concernant l’expulsion des locataires.
• Elle peut continuer à réclamer le paiement des arriérés locatifs, maintenant fixés à 1159,86 euros.
• Elle doit prendre en compte le plan de remboursement proposé par les locataires.
• Elle est responsable des frais de justice, bien qu’une partie ait été accordée pour couvrir ses dépenses.
• Elle doit envisager d’autres actions pour prévenir de futurs impayés.

Pour les locataires, la décision du tribunal leur offre une certaine protection contre l’expulsion immédiate. Ils doivent cependant respecter leur engagement de remboursement pour éviter des complications futures.

• Ils doivent effectuer des paiements mensuels de 50 euros pour apurer leur dette.
• Ils bénéficient d’une protection temporaire contre l’expulsion.
• Ils doivent rester vigilants quant à leurs obligations financières pour éviter des actions judiciaires ultérieures.
• Ils doivent se préparer à justifier leur situation financière en cas de nouvelles demandes de la bailleresse.
• Ils doivent envisager de solliciter des aides sociales si leur situation financière se détériore.

Enseignements de cette décision

• Notifiez l’assignation au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience.
• Engagez une commission de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant l’assignation.
• Vérifiez les paiements partiels pour éviter l’acquisition de la clause résolutoire.
• Proposez un plan de remboursement réaliste en cas de dettes locatives.
• Assurez-vous que les demandes de frais de justice soient justifiées et documentées.

À éviter

• Ne pas ignorer les délais de notification et de commandement de payer.
• Éviter de négliger les paiements partiels effectués par les locataires.
• Ne pas omettre de saisir la commission de prévention des expulsions.
• Éviter de demander des montants non justifiés dans les demandes de paiement.
• Ne pas oublier d’inclure l’exécution provisoire dans les décisions judiciaires.

Quelle est la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail ?

La société SCI [S] D’OR justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle a également saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Quelle est la condition d’application de la clause résolutoire en matière de bail d’habitation ?

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas rétroactivement aux contrats conclus avant son entrée en vigueur.

Quels éléments déterminent l’acquisition de la clause résolutoire ?

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié aux locataires le 4 septembre 2025. Les locataires ont effectué des paiements partiels de la somme due, ce qui signifie que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies. Par conséquent, la demande de constatation de l’acquisition de la clause est rejetée.

Quelle est la base juridique pour accorder une provision au créancier en référé ?

L’article 835 du code de procédure civile stipule que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier. En l’espèce, la société SCI [S] D’OR a présenté un décompte prouvant que les défendeurs lui devaient une somme précise, ce qui justifie la condamnation à titre de provision.

Quelles sont les conditions pour le report ou l’échelonnement du paiement des sommes dues ?

L’article 1343-5 du code civil permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Les défendeurs ont proposé un plan de remboursement, ce qui a conduit à l’autorisation de se libérer de la dette locative selon des modalités spécifiques.

Quelle est la règle concernant les frais de procès et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, les défendeurs, ayant succombé à la cause, sont condamnés aux dépens et à verser 100 euros à la société SCI [S] D’OR pour les frais non compris dans les dépens.

Quelles sont les implications de l’exécution provisoire dans le cadre d’une décision rendue en référé ?

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire. En matière de référé, l’exécution provisoire est de droit, ce qui signifie que la décision rendue est immédiatement exécutoire.

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