Du 14 septembre 2026

5AZ

SCI/CM

PPP Contentieux général

N° RG 26/00490 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3NR7

[G] [U]

C/

S.A. DOMOFRANCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 14 septembre 2026

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIÈRE : Madame Céline MASBOU, Cadre-greffière

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [U]
[Adresse 2]
[Adresse 3] [Adresse 4] [Adresse 5]
[Localité 1]
bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/008838 du 24/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2]
Non comparant représenté par Me Alexandre FEVRIER, Avocat au barreau de BORDEAUX substitué par Me Dorine DUPOURQUE Avocate au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

S.A. D’HLM DOMOFRANCE
RCS [Localité 2] N° 458 204 963
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 3]
Représentée par Me Marie-José MALO Avocate au barreau de BORDEAUX subsitutée par Me Lorraine VIDEAU Avocate au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Mai 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Premier ressort – Contradictoire

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 8 octobre 2020, à effet du même jour, la SA DOMOFRANCE a consenti à Monsieur [G] [U] et à Madame [N] [J] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel révisable de 667,21 €, provisions sur charges mensuelles comprises.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le même jour.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 septembre 2025, Monsieur [G] [U] a fait assigner la SA DOMOFRANCE devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir, sur le fondement des dispositions des articles 1231-1, 1719, 1720, 1721, 1724 et 1991 du code civil, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent :
– être déclaré bien fondé en ses demandes,
– constater l’indécence de son logement,
– condamner la SA DOMOFRANCE à lui régler les sommes suivantes :
– 5.946,34 € au titre du préjudice financier,
– 7.305,90 € au titre du préjudice de jouissance,
– 750 € au titre du préjudice moral,
– condamner la SA DOMOFRANCE à lui régler la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 28 mai 2026, au cours de laquelle l’affaire a été retenue après deux renvois contradictoires justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces, Monsieur [G] [U], représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance.

En défense, la SA DOMOFRANCE, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, de :
– la déclarer bienfondée en ses prétentions,
– rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [G] [U], en ce compris l’intégralité des demandes indemnitaires,
– condamner Monsieur [G] [U] à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner Monsieur [G] [U] aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 septembre 2026.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code civil.

MOTIFS DU JUGEMENT :

I. Sur la responsabilité du bailleur :

L’article 1719 du code civil énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

L’article 1720 du même code prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il ressort des dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est, notamment, obligé :
– de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;
– de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
– d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;
– d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Monsieur [G] [U] affirme avoir constaté, peu après son entrée dans les lieux et dès le premier hiver que le chauffage ne fonctionnait pas, rendant ainsi l’appartement particulièrement inconfortable. Il assure avoir en vain alerté le bailleur de cette défaillance entre 2020 et 2023, ce dernier ne lui ayant remis qu’un radiateur électrique le 30 novembre 2023 sans l’intervention d’un technicien, contrairement à la promesse qui lui avait été faite. Il explique avoir restitué le radiateur le 21 février 2024 compte tenu de l’augmentation de sa consommation d’électricité. Il ajoute qu’en sus du dysfonctionnement du système de chauffage, un technicien a constaté que les menuiseries de la porte fenêtre du balcon et de la fenêtre de la chambre des enfants présentent des défauts de fermeture laissant passer un important courant d’air. Il déclare que le système de chauffage a été remis en état au cours du mois de mars 2025 à la suite d’une mise en demeure adressée au bailleur le 30 janvier 2025 et de courriers de réclamation de remboursement de frais de chauffage. Il considère que la SA DOMOFRANCE n’a pas respecté son obligation de mise à disposition d’un logement décent respectant les normes d’ordre publique. Il affirme qu’aucune information ne lui a été fournie quant à l’état réel du système de chauffage lors de son entrée dans les lieux. Il met en avant l’inertie de la SA DOMOFRANCE en dépit de ses nombreuses sollicitations ce qui constitue une faute de gestion permettant d’engager sa responsabilité. Enfin, il prétend que la mise à disposition d’un logement privé de chauffage pendant plus de 4 ans permet sans difficulté de constater le manquement de la SA DOMOFRANCE à son obligation de délivrer un logement décent, sans risque pour la santé et la sécurité du locataire.

La SA DOMOFRANCE conteste avoir reçu des signalements entre 2020 et 2023 et précise que la remise d’un radiateur électrique ne saurait établir l’existence d’un désordre affectant le système de chauffage. Elle indique avoir par précaution confié un radiateur à Monsieur [G] [U], puisque ce dernier se plaignait de son chauffage, et mandaté un technicien, lequel intervenu le 8 janvier 2024 n’a relevé aucun désordre. Elle précise que ce n’est que le 30 janvier 2025 que Monsieur [G] [U] l’a mise en demeure de procéder aux réparations nécessaires concernant le chauffage et les menuiseries de son logement alors qu’aucun autre élément démontre l’existence d’un dysfonctionnement du système de chauffage. Elle fait remarquer que l’état des lieux d’entrée montre que le logement et ses équipements étaient en bon état ou dans un état neuf. Elle ajoute que Monsieur [G] [U] n’étaye ses allégations par aucun élément objectif et qu’un contrôle réalisé le 15 novembre 2025 a démontré l’absence de tout dysfonctionnement, la résidence étant dotée d’équipements individuels et collectifs dont le fonctionnement est interrompu lorsque la température de 19 degrés est atteinte. Elle prétend enfin que les désordres liés aux huisseries ne sont corroborés par aucun élément probant et que la fenêtre de la chambre, bien que posée en biais, demeure étanche.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [G] [U] est entré dans le logement le 8 octobre 2020.

Monsieur [G] [U] dénonce l’apparition de désordres peu après son installation dans le logement et produit, afin d’en démontrer l’existence, les pièces suivantes :
– une convention de prêt d’équipement conclue avec la SA DOMOFRANCE le 30 novembre 2023 portant sur la mise à disposition d’un radiateur électrique,
– un calendrier de paiement établi par son fournisseur d’énergie, ENGIE, couvrant la période du mois de juillet 2023 au mois de juillet 2024,
– trois courriers qu’il a adressés à la SA DOMOFRANCE les 30 janvier 2025, 20 février 2025 et 30 mars 2025 dans lesquels il fait état d’un dysfonctionnement du système de chauffage collectif du logement qui serait apparu peu après son arrivée et aurait été signalé à plusieurs reprises, l’informe de son achat d’un poêle à fioul domestique afin de chauffer le logement et signale que l’intervention d’un technicien a mis en évidence l’absence d’eau dans les radiateurs.

Ces éléments ne sont pas suffisants pour établir l’existence d’un désordre affectant le système de chauffage du logement. Monsieur [G] [U] ne verse, en effet, aux débats aucun élément objectif ou technique sur la période de 2020 à 2025, tel qu’un procès-verbal de constat, un rapport d’expertise amiable ou judiciaire, une attestation d’intervention ou des relevés de température, permettant de démontrer la réalité, la persistance et l’ampleur du dysfonctionnement allégué. Le fait qu’il y ait une convention de prêt d’équipement conclue avec la SA DOMOFRANCE le 30 novembre 2023 ne suffit pas à prouver que le système de chauffage était défaillant.

Au contraire, la SA DOMOFRANCE produit aux débats l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 8 octobre 2020, lequel montre que le logement était en bon état lors de l’entrée dans les lieux du locataire, les radiateurs et les équipements électriques fonctionnant et étant en bon état. Elle verse également le rapport d’intervention n°NT24023709 établi le 8 janvier 2025 par la société VEOLIA qui ne relève aucun dysfonctionnement affectant le système de chauffage du logement. Enfin, un contrôle de températures réalisé par la SA DOMOFRANCE dans le logement le 15 novembre 2025 fait état d’une température extérieure de 13 degrés et de températures intérieures comprises entre 19 et 20 degrés dans les différentes pièces du logement.

Ces éléments établissent qu’aux dates de ces interventions, aucun désordre affectant le système de chauffage n’avait été constaté dans le logement.

Monsieur [G] [U] ne démontre pas plus que les huisseries présentent un défaut de fermeture laissant passer un important courant d’air, en l’absence de pièces objectives corroborant ses déclarations.

Ainsi, les éléments produits par Monsieur [G] [U] sont insuffisants pour démontrer l’existence des dysfonctionnements et désordres allégués, tandis que ceux versés aux débats par la SA DOMOFRANCE tendent au contraire à établir le bon fonctionnement du système de chauffage et l’étanchéité des huiseries.

Dès lors, aucun élément objectif ne permet de retenir l’existence de désordres affectant le chauffage et les huisseries du logement de Monsieur [G] [U]. Il n’est donc pas démontré que son logement est indécent. Par ailleurs, il convient de constater que la SA DOMOFRANCE a mandaté des techniciens après avoir reçu les différents courriers de Monsieur [G] [U]. Pour toutes ces raisons, il n’est donc démontré que la SA DOMOFRANCE n’as pas respecté ses obligations contractuelles.

Par conséquent, Monsieur [G] [U] sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

II. Sur les demandes accessoires :

Monsieur [G] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Il sera condamné à payer à la SA DOMOFRANCE une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement, par par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DÉBOUTE Monsieur [G] [U] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] aux dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et la Cadre-Greffière.

LA CADRE-GREFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE
Chargée des contentieux de la protection