Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

Mme D… A… et M. B… E… ont demandé au tribunal administratif de Mayotte d’annuler l’arrêté du 23 février 2022 par lequel le maire de Mamoudzou a délivré à la société civile immobilière (SCI) Bat Dam un permis l’autorisant à construire un centre de formation et des stationnements sur les parcelles cadastrées BI 406 et BI 399 de la commune de Mamoudzou.

Par un jugement n° 2202513 du 7 mai 2024, le tribunal administratif de Mayotte a rejeté leur demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête enregistrée le 8 juillet 2024, Mme A… et M. E…, représentés par Me Tesoka, demandent à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du 7 mai 2024 du tribunal administratif de Mayotte ;

2°) d’annuler l’arrêté du 23 février 2022 par lequel le maire de Mamoudzou a accordé un permis de construire à la SCI Bat Dam.

Ils soutiennent que :

– le jugement attaqué est irrégulier en ce qu’il a retenu que la demande était irrecevable, en l’absence d’intérêt à agir des requérants ; ces derniers sont en effet voisins immédiats du projet, qui présente une hauteur de 10 mètres, et a vocation à accueillir de nombreuses personnes alors que le stationnement est insuffisant ;

– l’arrêté contesté est illégal dès lors que la société pétitionnaire n’a déposé qu’un dossier de permis de construire alors qu’elle devait également déposer un dossier spécifique relatif à l’ouverture d’un établissement recevant du public ; le dossier de demande de permis ne comprend aucun élément concernant la sécurité et l’accessibilité des services de secours et des personnes handicapées, ce qui ne permet pas d’apprécier le respect par le projet des règles relatives aux établissements recevant du public ;

– l’arrêté contesté méconnait les dispositions des articles UB 9, UB 10 et UB 12 du règlement du plan local d’urbanisme, relatives respectivement à l’emprise au sol, à la hauteur des constructions et aux places de stationnement.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 janvier 2025, la société civile immobilière (SCI) Bat Dam et la SARL Dam Gestion, représentées par la SELARL Dugoujon et Associés, concluent au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce que la cour fasse application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme si un vice devait être retenu, et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de Mme A… et de M. E… sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles font valoir que la requête d’appel est irrecevable, dès lors que les requérants ne justifient pas de leur qualité pour agir, que la demande est irrecevable en ce que les requérants ne justifient pas de leur intérêt à agir, et que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

– le code de l’urbanisme ;

– le code de la construction et de l’habitation ;

– le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

– le rapport de M. Ellie,

– et les conclusions de M. Bureau, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

Considérant ce qui suit :

1. Le maire de la commune de Mamoudzou a délivré à la société civile immobilière SCI Bat Dam un permis de construire un établissement d’enseignement, de santé et d’action sociale, sur les parcelles cadastrées BI 399 et BI 406 de la commune de Mamoudzou, par un arrêté du 23 février 2022. Par un arrêté du même jour, le maire lui a également accordé une autorisation de construire un établissement recevant du public sur ces parcelles. Mme A… et M. E… relèvent appel du jugement du 7 mai 2024 par lequel le tribunal administratif de Mayotte a rejeté leur demande tendant à l’annulation du permis de construire délivré le 23 février 2022.

Sur la régularité du jugement attaqué :

2. Le tribunal administratif de Mayotte a rejeté comme irrecevable la demande présentée par Mme A… et M. E… au motif qu’ils ne justifiaient pas de leur intérêt à agir. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, et notamment de l’extrait du cadastre et des actes de vente de la parcelle cadastrée section BI 304 et d’une autre parcelle, issue du morcellement d’une propriété plus vaste  » Dijon « , titre n° 2401 DO, que Mme A… est propriétaire d’un terrain immédiatement voisin du projet. Ce dernier présente notamment une hauteur de 10 mètres et une emprise au sol de 575 m², sera visible depuis ce terrain et est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leur bien, au sens des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme. Par suite, c’est à tort que le tribunal a rejeté comme irrecevable la demande dont il était saisi. Son jugement en date du 7 mai 2024 doit, dès lors, être annulé.

3. Il y a lieu d’évoquer et de statuer immédiatement sur la demande présentée par Mme A… et M. E… devant le tribunal administratif de Mayotte.

Sur la légalité de l’arrêté contesté :

4. En premier lieu, il est constant que le bâtiment faisant l’objet du permis de construire contesté constitue un établissement recevant du public, tel que défini par l’article R. 143-2 du code de la construction et de l’habitation. D’une part, aux termes du premier alinéa de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation :  » Les travaux qui conduisent à la création, l’aménagement ou la modification d’un établissement recevant du public ne peuvent être exécutés qu’après autorisation délivrée par l’autorité administrative, qui vérifie leur conformité aux règles d’accessibilité prévues à l’article L. 161-1 et, lorsque l’effectif du public et la nature de l’établissement le justifient, leur conformité aux règles de sécurité contre l’incendie prévues aux articles L. 141-2 et L. 143-2 « . D’autre part, aux termes de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme :  » Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l’exploitation des bâtiments en application de l’article L. 143-2 du code de la construction et de l’habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions. Toutefois, lorsque l’aménagement intérieur d’un établissement recevant du public ou d’une partie de celui-ci n’est pas connu lors du dépôt d’une demande de permis de construire, le permis de construire indique qu’une autorisation complémentaire au titre de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l’aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public « . Aux termes de l’article R. 431-30 du code de l’urbanisme :  » Lorsque les travaux projetés portent sur un établissement recevant du public, la demande est accompagnée des dossiers suivants, fournis en trois exemplaires : a) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles d’accessibilité aux personnes handicapées, comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 111-19-18 et R. 111-19-19 du code de la construction et de l’habitation ; b) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles de sécurité, comprenant les pièces mentionnées à l’article R. 123-22 du même code « . La composition de ces deux dossiers est désormais prévue, respectivement, aux articles D. 122-12, R. 122-13 et R. 143-22 du code de la construction et de l’habitation. Il résulte des dispositions précitées que le permis de construire tient lieu de l’autorisation de création d’un établissement recevant du public dès lors que sa délivrance a fait l’objet d’un accord de l’autorité administrative.

5. Il ressort des pièces du dossier que la société pétitionnaire a déposé les deux dossiers spécifiques relatifs aux projets portant sur un établissement recevant du public, ainsi qu’il ressort notamment du formulaire CERFA. Il n’est pas soutenu que les deux dossiers ne comporteraient pas les pièces exigées par la réglementation, permettant d’apprécier la conformité du projet aux règles d’accessibilité et de sécurité. La commission de sécurité a émis un avis favorable au projet le 4 février 2022 au titre de la sécurité, pour le centre de formation et pour le parc de stationnement, et un avis favorable le 16 février 2022 au titre de l’accessibilité, et le maire de la commune, après avoir constaté qu’un dossier complet avait été déposé le 8 décembre 2021, a donné son accord au titre de la législation  » ERP  » par un arrêté du 23 février 2022. En l’absence de tout élément circonstancié de nature à caractériser une éventuelle insuffisance de ces deux dossiers, le moyen tiré de ce que le projet en cause méconnait les dispositions légales et réglementaires applicables en matière d’établissement recevant du public ne peut qu’être écarté.

6. En deuxième lieu, aux termes de l’article UB 9 du règlement du plan local d’urbanisme :  » l’emprise au sol de la totalité du bâti ne doit pas excéder 70 % de la superficie de la parcelle « .

7. Les requérants n’apportent aucun élément permettant d’apprécier le bien-fondé du moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions. Au demeurant, l’architecte ayant réalisé le permis de construire a communiqué une attestation de conformité, le 28 juin 2022, selon laquelle l’emprise au sol du projet est de 575 m², pour une parcelle de 845 m², soit 68 %, de sorte que le moyen doit en tout état de cause être écarté.

8. En troisième lieu, aux termes de l’article UB 10 du règlement du plan local d’urbanisme :  » la hauteur maximale absolue de toute construction est fixée à 10 m « . Le même article exclut du calcul de la hauteur  » toutes solutions en toiture permettant la valorisation des énergies renouvelables, le stockage réutilisation de l’eau de pluie (toitures végétalisées), l’isolation (toiture végétale, bardage pour protection solaire, etc..) ou l’aération « . Si le bâtiment en cause comporte un puit dépressionnaire qui dépasse la hauteur de 10 mètres, il résulte de ces dispositions que cet édicule n’a pas à être pris en compte pour le calcul de la hauteur. Enfin, l’attestation de conformité de l’architecte confirme que la hauteur du bâtiment est inférieure à 10 mètres en tout point au droit de son emprise.

9. En dernier lieu, aux termes de l’article UB 12 du règlement du plan local d’urbanisme, dans sa rédaction en vigueur à la date de la délivrance du permis de construire :  » Il est exigé de réaliser sur la parcelle : Pour les constructions à usage de bureaux, une place pour 50 m² C… (…) Pour les autres constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif (édifices religieux, salles de réunion, équipement culturels…), le nombre de places de stationnement à réaliser est déterminé en tenant compte : de leur destination ; du taux et du rythme de leur fréquentation ; de leur situation géographique au regard des transports en commun et des parcs publics de stationnement existants ou en projet à proximité (…) « . Cet article prévoit également qu’en cas d’impossibilité de créer la ou les places de stationnement imposées, le propriétaire devra apporter la preuve qu’il a la possibilité de stationner dans des espaces aménagés dont la destination est le stationnement, situés à une distance maximale de 200 mètres de son terrain. L’annexe au règlement du plan local d’urbanisme indique que  » Sont considérés comme des équipements d’intérêt collectifs et services publics l’ensemble des fonctions, services rendus à la population par un organisme public ou parapublic, ou par une entreprise privée dans le cadre d’une convention passée avec un organisme public et/ou avec la municipalité « . L’article R. 151-29 du code de l’urbanisme intègre dans ces équipements d’intérêt collectif les  » établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale « .

10. Tout d’abord, il ressort des pièces du dossier que le projet en cause, implanté dans un quartier prioritaire de la ville, constitue un centre de formation ainsi que le mentionne l’arrêté du 23 février 2022, qui rappelle également qu’il entre dans la destination  » Service public ou d’intérêt collectif et services publics – Établissements d’enseignement, de santé et d’actions sociale « . Des subventions ont d’ailleurs été versées pour le financement de ce centre, au titre de la politique d’aide au développement économique du département de Mayotte. La notice descriptive indique quant à elle que le rez-de-chaussée et le premier étage sont organisés autour d’un espace central ouvert et partiellement ouvert, les salles de formation et le pôle administratif étant localisés, côté vue sur le lagon, le long de la façade circulaire. Par suite, les dispositions du plan local d’urbanisme applicables en matière de stationnement sont celles relatives aux services d’intérêt collectif.

11. Ensuite, il ressort des pièces du dossier que le projet poursuivi prévoit quinze places de stationnement, vingt places étant nécessaires si l’immeuble en cause avait été un simple immeuble de bureaux, ainsi que le mentionne par erreur le dossier de demande de permis de construire. Toutefois, dès lors qu’il s’agit d’un immeuble d’intérêt collectif au sens de l’article 12 du règlement du plan local d’urbanisme, il convient de tenir compte, pour déterminer le nombre de places de stationnement minimum, de la destination du bâtiment, de sa fréquentation, de sa desserte par les transports en commun et de la présence de parcs publics de stationnement à proximité. Il ressort des pièces du dossier que le centre de formation sera implanté dans un environnement urbanisé, permettant à une partie des usagers de s’y rendre à pied ou en vélo. Une ligne de bus nouvellement créée (ligne n°3) permettra de desservir le bâtiment, la création d’un arrêt à 200 mètres du bâtiment n’étant pas contestée par les requérants. De nombreuses places de stationnement ont été identifiées dans un rayon de 200 mètres autour du projet, et il n’est pas contesté qu’elles ne seraient pas librement accessibles aux usagers du centre de formation. La commune a d’ailleurs donné, le 27 juin 2022, son autorisation d’utiliser les places de stationnement existantes sur la voie publique pour le projet poursuivi, après une demande en ce sens formulée par la société pétitionnaire. Il ne ressort pas des pièces du dossier que les stationnements disponibles soient insuffisants au regard de la fréquentation envisagée sur le site, progressive et répartie sur la journée ainsi que le fait valoir la société pétitionnaire, sans être contestée sur ce point. Par suite, en prévoyant quinze places de stationnement en sous-sol, le projet n’a pas méconnu les dispositions de l’article UB 12 du règlement du plan local d’urbanisme.

12. Il résulte de tout ce qui précède que Mme A… et M. E… ne sont pas fondés à demander l’annulation de la décision contestée.

Sur les frais liés au litige :

13. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de Mme A… et de M. E… une somme globale de 1 500 euros à verser à la SCI Bat Dam et à la société Dam Gestion au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens.

DECIDE :

Article 1er : Le jugement n° 2202513 du 7 mai 2024 du tribunal administratif de Mayotte est annulé.

Article 2 : La demande de Mme A… et de M. E… est rejetée.

Article 3 : Mme A… et M. E… verseront à la SCI Bat Dam et à la société Dam Gestion une somme globale de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à Mme D… A…, à M. B… E…, à la SCI Bat Dam, à la SARL Dam Gestion et à la commune de Mamoudzou.

Copie en sera adressée au préfet de Mayotte.

Délibéré après l’audience du 27 août 2026, à laquelle siégeaient :

Mme Balzamo, présidente,

Mme Molina-Andréo, présidente-assesseure,

M. Ellie, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026.

Le rapporteur,

S. ELLIE

La présidente,

E. BALZAMO

Le greffier,

C. PELLETIER

La République mande et ordonne au préfet de Mayotte, en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

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N° 24BX01663