Charges de copropriété impayées : comment contester les demandes de paiement ? – Tribunal judiciaire de Pontoise, 17 avril 2026, RG n° 25/00183

La juridiction a jugé que le syndicat des copropriétaires pouvait réclamer le paiement des charges impayées, en vertu de la loi n° 65-557. Les procès-verbaux et décomptes fournis établissaient la créance. La contestation de la copropriétaire sur les montants, liée à une inversion des compteurs d’eau, a été jugée infondée. Elle a été condamnée à payer 5.115,37 euros, avec intérêts. Les frais de recouvrement ont été partiellement admis, et la demande de dommages et intérêts a été rejetée.

Dans cette affaire, une copropriétaire d’un immeuble situé à Saint Ouen L’Aumône a été assignée par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, pour le paiement de charges de copropriété impayées et de dommages-intérêts. Le litige a été porté devant le tribunal judiciaire de Pontoise, où plusieurs audiences ont eu lieu, notamment en octobre 2025 et février 2026.

Le syndicat des copropriétaires a demandé la condamnation de la copropriétaire à verser un montant total de 6.257,37 euros, comprenant des charges de copropriété, des frais de recouvrement et des dommages-intérêts. En réponse, la copropriétaire a contesté les sommes réclamées, arguant que les factures étaient basées sur une consommation d’eau anormale. Le syndicat a reconnu une erreur dans le relevé des compteurs d’eau, mais a affirmé avoir corrigé cette erreur et fourni des justificatifs pour les montants réclamés.

La copropriétaire a demandé au tribunal de déclarer l’action du syndicat irrecevable et de procéder à une expertise judiciaire pour déterminer le montant réel des charges dues. Elle a également contesté la transparence des calculs de consommation d’eau, affirmant que les régularisations demeuraient inexactes.

Le tribunal a examiné les preuves fournies par le syndicat, y compris les procès-verbaux d’assemblées générales et les relevés de consommation d’eau. Il a conclu que le syndicat était en droit de réclamer le paiement des charges impayées, estimant que la copropriétaire devait 5.115,37 euros, avec intérêts à compter d’octobre 2024. Les frais de recouvrement ont été partiellement acceptés, tandis que la demande de dommages-intérêts a été rejetée. La copropriétaire a été condamnée à payer les dépens de l’instance, et le jugement a été assorti d’une exécution provisoire.

La juridiction a retenu que le syndicat des copropriétaires était fondé à réclamer le paiement des charges de copropriété impayées, conformément à l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui impose aux copropriétaires de participer aux charges selon leurs tantièmes. Le syndicat a produit les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes, ainsi que les décomptes individuels, établissant ainsi la créance certaine, liquide et exigible. La contestation de la copropriétaire sur les montants réclamés, notamment en raison d’une inversion des compteurs d’eau, a été jugée infondée, car le syndicat a démontré avoir rectifié les erreurs et justifié les consommations d’eau. En conséquence, la juridiction a condamné la copropriétaire à payer la somme de 5.115,37 euros, assortie d’intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024, en application de l’article 1343-2 du code civil concernant la capitalisation des intérêts.

Concernant les frais de recouvrement, la juridiction a admis une partie des frais de mise en demeure, en se fondant sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, mais a réduit le montant réclamé à 42 euros, considérant que le surplus ne relevait pas des frais nécessaires. La demande de dommages et intérêts a été rejetée, faute de preuve de la mauvaise foi de la copropriétaire, conformément à l’article 1231-6 du code civil. Enfin, la partie perdante a été condamnée aux dépens, selon l’article 696 du code de procédure civile, et la demande d’indemnisation au titre de l’article 700 a été écartée pour des raisons d’équité. Le jugement a été assorti de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

• Procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes des exercices des années 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024.
• Relevés des dépenses du 01/10/2022 au 30/09/2024.
• Appels de charges et fonds de travaux sur les périodes du 01/10/2021 au 31 mars 2025.
• Décompte de la créance arrêté au 01/01/2026.
• Correspondance reconnaissant l’inversion des compteurs d’eau chaude et froide.
• Tableaux de régularisation de consommation d’eau de 2009 à 2022.

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a obtenu gain de cause, ce qui entraîne des conséquences significatives pour les deux parties. Le syndicat peut désormais recouvrer les charges impayées, tandis que la copropriétaire se voit contrainte de régler la somme due, avec des implications financières et juridiques.

• Le syndicat des copropriétaires peut procéder au recouvrement des charges impayées, renforçant ainsi sa trésorerie.
• La copropriétaire est condamnée à payer 5.115,37 euros, augmentant sa charge financière immédiate.
• Des intérêts au taux légal s’appliquent à partir du 8 octobre 2024, augmentant le montant total dû.
• Le syndicat peut récupérer une partie des frais de mise en demeure, bien que le montant ait été réduit par le tribunal.
• La copropriétaire doit assumer les dépens de l’instance, ce qui peut affecter sa situation financière à long terme.
• La décision du tribunal peut servir de précédent pour d’autres litiges similaires au sein de la copropriété.

Enseignements de cette décision

• Les copropriétaires doivent payer les charges selon leurs tantièmes.
• Le syndicat doit prouver la créance avec des documents appropriés.
• Les décisions d’assemblée générale s’imposent tant qu’elles ne sont pas annulées.
• Les erreurs de facturation doivent être prouvées par le copropriétaire contestataire.
• Les frais de recouvrement doivent être justifiés et peuvent être réduits par le juge.

À éviter

• Ne pas contester les décisions d’assemblée générale dans les délais.
• Ignorer les mises en demeure et les relances du syndic.
• Ne pas fournir de preuves lors de la contestation des charges.
• Attendre trop longtemps avant de réagir à une créance.
• Omettre de vérifier les relevés de consommation d’eau et les décomptes individuels.

Quelle est la règle de droit applicable concernant le paiement des charges de copropriété ?

La règle de droit applicable est énoncée à l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui stipule que les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, qu’elles soient générales ou spéciales, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. En vertu des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en paiement des charges de copropriété ?

Pour être recevable, le syndicat des copropriétaires doit produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, un décompte de répartition de charges, ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

Quels sont les critères pour établir la créance du syndicat des copropriétaires ?

Les critères pour établir la créance du syndicat des copropriétaires incluent la production de la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel, la démonstration de la date d’exigibilité des provisions impayées, ainsi que la justification des montants réclamés par le biais de relevés de dépenses et de décomptes individuels.

Quelle est la qualification juridique des frais de recouvrement dans le cadre des charges de copropriété ?

Les frais de recouvrement sont régis par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée. Les frais de relance multiples, les honoraires de contentieux et les frais d’assignation en justice ne sont pas inclus dans cette catégorie et relèvent des dépens de l’instance.

Quels éléments déterminants la juridiction a-t-elle retenus pour justifier la créance du syndicat des copropriétaires ?

La juridiction a retenu que le syndicat des copropriétaires a produit des pièces justificatives, notamment la matrice cadastrale, les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes, ainsi que des relevés de dépenses et des appels de charges. Elle a également constaté que les régularisations intervenues sur les consommations d’eau étaient justifiées, et que le décompte des charges démontrait que le syndicat était créancier de la somme réclamée.

Quelle est la portée des décisions d’assemblée générale sur les copropriétaires ?

Conformément à l’article 42 de la loi n° 65-557, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée. Cela signifie qu’un copropriétaire qui n’a pas contesté la décision approuvant les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de retard de paiement ?

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires si le débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard. En l’absence de preuve de la mauvaise foi du débiteur, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

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