COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 30 SEPTEMBRE 2026

N° 2026 / 362

N° RG 24/07057

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNEC3

S.A.R.L. CITYA [Localité 1]

C/

[C] [S]

[D] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Thimothée JOLY

Me Caroline DE CEZAC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 23 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/03767.

APPELANTE

S.A.R.L. CITYA [Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par Me Thimothée JOLY,membre de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

Madame [C] [S]

née le 20 Mai 1978 à [Localité 2] (92),

Monsieur [D] [U]

né le 27 Septembre 1982 à [Localité 3] (59),

demeurant tous deux [Adresse 2]

représentés et plaidant par Me Caroline DE CEZAC, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Septembre 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Septembre 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un acte authentique du 19 décembre 2017, M. [D] [U] et Mme [C] [S] ont acquis en l’état futur d’achèvement les lots n°24 (parking) et 46 (appartement) d’un immeuble dénommé ’[Adresse 3]’ situé à [Localité 1] (06), [Adresse 4].

Ils ont confié la gestion locative de ce bien immobilier à la SARL CITYA [Localité 1] par contrat de mandat de gestion de bien neuf du 04 décembre 2018.

La SARL CITYA [Localité 1] a également été désignée en qualité de syndic de la copropriété ’[Adresse 5] Cap’ lors de l’assemblée générale du 1er juillet 2019.

L’appartement a été livré le 23 juillet 2019.

Suivant un acte sous seing privé du 17 juillet 2019, M. [D] [U] et Mme [C] [S] ont donné à bail, par l’entremise de la SARL CITYA [Localité 1], leur appartement à Mme [B] [V] moyennant un loyer mensuel de 381 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

A la suite à son entrée dans les lieux, Mme [V] a signalé des infiltrations par les prises électriques lors de pluies importantes, ce qui a conduit la société CITYA [Localité 1], en sa qualité de syndic de l’immeuble, à émettre une réserve auprès du promoteur le 22 octobre 2019.

Du fait de la persistance du sinistre, Mme [V] a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur, lequel a mandaté la société IMH pour réaliser une recherche de fuite.

Mme [V] a quitté les lieux le 27 février 2021.

L’appartement n’a pu être reloué en l’état.

Les travaux de réfection se sont achevés le 19 décembre 2022.

La relocation de l’appartement, par l’entremise de la SARL CITYA [Localité 1], a été formalisée par un acte sous seing privé du 30 janvier 2023 aux termes duquel M. [D] [U] et Mme [C] [S] ont donné à bail,leur appartement à Mme [Q] [W] moyennant un loyer mensuel de 390 euros, outre 57 euros de provision sur charges.

Suivant un exploit de commissaire de justice du 21 septembre 2023, ceux-ci ont fait assigner la SARL CITYA [Localité 1] aux fins de la voir condamner à leur verser une indemnité au titre de la perte de loyers ainsi qu’au titre de leur préjudice moral.

Aux termes d’un jugement réputé contradictoire rendu le 23 avril 2024, le tribunal judiciaire de Nice a:

– déclaré la SARL CITYA [Localité 1] responsable du préjudice causé à M. [U] et Mme [S] par ses fautes dans l’exécution du mandat de gestion locative confié le 04 décembre 2018 ;

– condamné la SARL CITYA [Localité 1] à payer à M. [U] et Mme [S] la somme de 9.118,35 euros en réparation de leur préjudice économique ;

– condamné la SARL CITYA [Localité 1] à payer à M. [U] et Mme [S] la somme de 800 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

– dit que ces indemnités produiront intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision;

– condamné la SARL CITYA [Localité 1] à payer à M. [U] et Mme [S] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné la SARL CITYA [Localité 1] aux dépens.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que le désordre signalé au gestionnaire locatif en août 2019, dont les causes ont été identifiées par un tiers dès le 15 mai 2020, ont été pris en charge par l’assureur dommages-ouvrage et n’ont été réparés qu’au mois de décembre 2022.

Il a retenu que si la société CITYA [Localité 1] n’était débitrice que d’une obligation de moyens, il n’en demeurait pas moins que celle-ci n’avait pas accompli les diligences mises contractuellement à sa charge pour lever la réserve du 22 octobre 2019.

Il a considéré que la faute du mandataire avait causé aux demandeurs un préjudice économique ainsi qu’un préjudice moral.

Par une déclaration enregistrée au greffe le 04 juin 2024, la SARL CITYA [Localité 1] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SARL CITYA [Localité 1] demande à la cour de :

– infirmer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

– débouter M. [U] et Mme [S] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société CITYA [Localité 1] ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la responsabilité de la société CITYA [Localité 1] devait être retenue comme ayant directement causé les préjudices allégués par M. [U] et Mme [S]:

– juger que le préjudice subi par M. [U] et Mme [S] doit s’analyser en une perte de chance d’avoir pu louer l’appartement sis [Adresse 6]’ ;

– fixer les éventuels dommages et intérêts en tenant compte de la théorie de la perte de chance;

– débouter M. [U] et Mme [S] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

En tout état de cause,

– condamner solidairement M. [U] et Mme [S] à verser à la société CITYA [Localité 1] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de ses demandes, elle indique qu’en sa qualité de syndic de l’immeuble, elle avait effectivement émis une réserve auprès du promoteur le 22 octobre 2019. Elle ajoute que le 13 décembre 2019, il n’a plus été constaté de désordres. Elle rappelle que l’expert missionné par l’assureur de la locataire n’a pas été en mesure d’identifier la cause des désordres.

Elle explique que n’ayant pas pu obtenir l’intervention de l’entreprise titulaire du lot concerné, elle a procédé à une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage le 19 novembre 2020 et précise que le rapport préliminaire de l’expert dommages-ouvrage du 18 janvier 2021 a confirmé l’existence d’une infiltration active survenant au niveau des prises électriques mais ne laissait toujours pas apparaitre la cause du sinistre.

Elle indique avoir sollicité la société P.C.R, laquelle est intervenue les 24 septembre, 13, 22 et 25 octobre, 03 novembre, 03 décembre 2021, et 14 janvier 2022, aux fins de rechercher l’origine des infiltrations chez M. [U] et Mme [S] et que la cause des désordres n’était avancée pour la première fois que le 09 mars 2022.

Elle relève qu’aucune inaction ne peut lui être reprochée et qu’elle a tout mis en oeuvre pour tenter de régler dans les meilleurs délais le sinistre dans le logement de son mandant.

Elle considère que même dans l’hypothèse où une faute aurait réellement été commise par elle, et où cette faute aurait été directement à l’origine du préjudice, l’indemnité allouée aux demandeurs ne pouvait pas valablement être arrêtée à hauteur de 90 % des loyers non perçus.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 03 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, M. [U] et Mme [S] demandent à la cour de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré la société CITYA [Localité 1] responsable du préjudice causé à M. [U] et Mme [S] par ses fautes dans l’exécution du mandat de gestion ;

– confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société CITYA [Localité 1] aux entiers dépens ;

– infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société CITYA [Localité 1] à verser la somme de 9.118,35 euros à M. [U] et Mme [S] en réparation de leur préjudice économique ;

– infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société CITYA [Localité 1] à verser à M. [U] et Mme [S] la somme de 800 euros de dommages-intérêts au titre de leur préjudice moral ;

– infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société CITYA [Localité 1] à verser à M. [U] et Mme [S] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

– débouter la société CITYA [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

– condamner la société CITYA [Localité 1] à payer à M. [U] et Mme [S] les sommes suivantes :

* 10.131,50 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la dernière mise en demeure, somme à parfaire au jour de l’arrêt suivant la vacuité de l’appartement dont gestion ;

* 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

– condamner la société CITYA [Localité 1] à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs demandes, ils exposent que la locataire a signalé un dégât des eaux au gestionnaire dès son entrée dans les lieux, au cours du mois d’août 2019 mais que ce n’est que le 23 octobre 2019 que celui-ci a déclaré une nouvelle réserve au constructeur ; que les entreprises concernées n’ont pas relevé de malfaçons, et malgré la persistance du sinistre le gestionnaire a laissé la situation perdurer ; si bien que la locataire n’a eu d’autre choix que de faire appel à son assurance habitation pour tenter de faire avancer une quelconque intervention.

Ils indiquent que ce n’est que le 18 novembre 2021 que le gestionnaire adressait enfin une mise en demeure au constructeur de l’immeuble et que le 10 février 2022 qu’il effectuait une déclaration de sinistre à l’assureur dommages-ouvrage qui confirmait sa prise en charge ; les travaux n’ont été réalisés que cinq mois plus tard sans explication du gestionnaire.

Ils ajoutent avoir été avertis en novembre 2023 de l’apparition de nouveaux dégâts dans leur appartement et notamment d’une arrivée d’eau par les prises et gaines électriques, dégât ayant déjà été relevés en août 2019 que ce n’est que le 26 février 2024 qu’une déclaration de sinistre sera adressée par CITYA à l’assurance de dommages-ouvrages.

Ils ajoutent que la nouvelle locataire a quitté l’appartement en avril 2024 en raison de son insalubrité et de son humidité qui rendaient impossible toute jouissance paisible et saine de celui-ci ; que ce n’est que le 15 avril 2024 que le gestionnaire a fait intervenir une entreprise pour la remise en état de son plafond.

Ils considèrent que le gestionnaire a manqué à ses obligations contractuelles et doit répondre des fautes commises dans l’exercice de ses fonctions dès lors qu’elles ont causé un préjudice au mandant, à savoir les pertes de loyers subies qu’ils auraient dû percevoir de manière certaine.

Ils relèvent aussi que CITYA [Localité 1] engage également sa responsabilité en tant que syndic.

Ils sollicitent des dommages et intérêts pour le préjudice moral subi, considérant que la gestion effectuée par la société CITYA [Localité 1] depuis leur acquisition leur cause d’importants tourments, un grand stress, et a fortement impacté leurs économies mettant en équilibre leur stabilité financière.

Ils ajoutent que la potentialité de louer leur appartement est très forte en raison de son attractivité dans une ville où l’offre d’appartement en location est faible et où les loyers sont très élevés et rappellent que leur appartement a été, à chaque fois, reloué en quelques jours.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 juin 2026 et mise en délibéré au 30 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’en application de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond des fautes commises dans sa gestion et que la bonne exécution du mandat par le mandataire immobilier s’analyse en une obligation de moyen qui s’apprécie en fonction des circonstances de la cause ;

Qu’il incombe donc au mandant de rapporter la preuve d’une faute dans l’exécution du mandat;

Attendu qu’en l’espèce, il incombe à M. [U] et Mme [S], dès lors qu’ils entendent engager la responsabilité de leur mandataire, gestionnaire locatif du bien, de démontrer qu’il a commis une faute et qu’il a est résulté pour eux un préjudice causé par celle-ci ;

Qu’au delà de l’obligation générale de rendre compte au mandant édictée par l’article 1993 du code civil, la société CITYA [Localité 1] s’est engagée, par le contrat de mandat signé le 04 décembre 2018, à suivre les travaux dans le cadre de la garantie dommages-ouvrage et, le cas échéant, si nécessaire, à faire appel à un homme de l’art, aux frais du mandant, pour tous travaux relevant de la garantie décennale ainsi que tous travaux qu’elle jugerait nécessaires ;

Que le contrat cite notamment mais non exclusivement l’obligation d’assister le mandant dans le cadre de la livraison de son logement, de suivre la levée des réserves et d’engager toute action dans le cadre des garanties de parfait achèvement, biennale et décennale ; étant rappelé que la société CITYA [Localité 1] avait par ailleurs la qualité de syndic de la copropriété et disposait en conséquence de toutes les prérogatives lui permettant d’agir au mieux des intérêts de ses mandants.

Qu’il est produit aux débats une liste des réserves dans les parties privatives de l’immeuble effectuée le 22 octobre 2019 par la société CITYA [Localité 1], faisant notamment état pour l’appartement litigieux d’une mention concernant une fissure et une entrée d’eau au niveau de la prise dans le séjour ;

Que les dates de levée des réserves ne sont pas inscrites et qu’il est mentionné dans un courrier du 31 août 2021 adressé par la société CITYA [Localité 1] aux NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, promoteur, que la réserve ’entrée d’eau au niveau de la prise’ n’est pas levée ;

Que si la société CITYA [Localité 1] soutient qu’aucun désordre n’a été constaté selon un courrier électronique a adressé la société DECELLE ETANCHEITE le 13 décembre 2019 ; il n’en demeure pas moins que ceux-ci ont manifestement persisté puisque la locataire, Mme [V], a été contrainte de procédé à une déclaration de sinistre auprès de son propre assureur habitation, lequel a missionné le cabinet IMH pour rechercher l’origine des infiltrations;

Que le rapport de recherche de fuite du cabinet IMH réalisé le 15 mai 2020 mentionnait que de l’eau arrivait par les gaines électriques quand il pleuvait beaucoup, eau qui transitait par les gaines techniques et le tableau électrique individuel, et a prescrit de faire intervenir l’entreprise d’électricité intervenue lors de la construction pour contrôler les départs de gaines au niveau des tableaux électriques ;

Qu’il ressort d’un courrier électronique de la société CITYA [Localité 1] du 28 mai 2020 que depuis le début de son occupation, Mme [V] a signalé des infiltrations d’eau par les prises électriques de son appartement alors qu’une déclaration de sinistre après de l’assureur dommages-ouvrage n’a été effectuée par l’appelante que le 19 novembre 2020, sans portée véritable en l’absence de mise en demeure adressée préalablement au constructeur et de transmission du procès-verbal de réception à l’expert de l’assurance;

Qu’un rapport préliminaire de l’expert dommages-ouvrage, la société ETICA SUD, du 18 janvier 2021, a confirmé l’existence d’une infiltration active survenant au niveau des prises électriques installées en paroi dans le séjour de l’appartement pris à bail par Mme [V] et considéré que l’origine était susceptible de relever soit d’un défaut d’étanchéité en terrasse soit d’une fuite sur le robinet de pulsage;

Que les désordres ont été à nouveau constatés dans le rapport de visite du 23 février 2021 de la société CITYA [Localité 1] elle-même en page 4/5 ;

Que malgré l’urgence de la situation et alors qu’elle avait connaissance de la persistance des désordres au moins depuis le mois d’août 2019, la société CITYA [Localité 1] n’a adressé une mise en demeure aux NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, promoteur, que par un courrier recommandé avec AR du 18 novembre 2021, soit plus de deux ans après l’émission de la réserve susvisée, un an après la déclaration de sinistre, plus d’un an après le rapport de recherche de fuites préconisant les démarches à suivre et 10 mois après le rapport préliminaire de l’assurance dommages-ouvrage ;

Que ce n’est qu’à compter du 24 septembre 2021 que la société CITYA [Localité 1] a sollicité de manière répétée la société P.C.R. aux fins de rechercher l’origine des infiltrations, laquelle a procédé à la vérification des gaines électriques et a indiqué, dans son compte rendu du 8 mars 2022, qu’il convenait de faire intervenir l’électricien de l’immeuble, soit une préconisation identique à celle du cabinet IMH du 15 mai 2020 ;

Qu’une nouvelle déclaration de sinistre a été effectuée par la société CITYA [Localité 1] le 10 février 2022, la cause des désordres a été finalement établie dans un rapport de la société ETICA du 11 juillet 2022 et les travaux de reprise et de réfection ont été achevés le 19 décembre 2022 ;

Qu’il importe peu que l’origine exacte des désordres ait pris du temps à être établie si la société CITYA [Localité 1] n’a pas pris la mesure de la situation et entrepris toutes les diligences relevant de l’obligation de moyens dont elle était débitrice dans le cadre de son mandat ;

Qu’à cet égard, la cour adopte pleinement les motifs du premier juge, lequel a précisément identifiés les multiples retards imputables à la société CITYA [Localité 1] dans la mise en oeuvre des diligences qui lui incombaient et confirme le jugement déféré en ce qu’il a retenu sa responsabilité contractuelle.

Attendu qu’en ce qui concerne le préjudice économique subi par les intimés, qui n’ont pu relouer leur appartement entre le départ de Mme [V] le 27 février 2021 et l’arrivée de Mme [W] le 04 février 2023 après la réalisation des travaux de reprise et de réfection, il a bien été relevé qu’il ne pouvait s’analyser qu’en une perte de chance de percevoir les loyers, la location d’un appartement étant par nature soumise à un aléa, lequel se révèle cependant faible en l’espèce dans le contexte local d’un marché locatif sous tension, de telle sorte que la cour ne peut que confirmer le jugement déféré en ce qu’il a évalué la perte de revenus locatifs subie par les intimés à 90% du loyer et de la provision pour charges acquittés par Mme [V] pendant 23 mois et condamné la SARL CITYA [Localité 1] à leur payer la somme de 9.118,35 euros en réparation de leur préjudice économique avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024 ;

Attendu qu’en ce qui concerne le préjudice moral, le premier juge a fait une juste appréciation des faits de la cause et le jugement déféré sera confirmé de ce chef, la mauvaise appréciation de ses droits faite par la société CITYA [Localité 1] n’étant pas suffisante en soi pour conférer un caractère abusif à sa procédure.

Attendu que, succombant, la société CITYA [Localité 1] sera condamnée aux dépens d’appel et la décision déférée sera confirmée en ses dispositions relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance ;

Que l’équité commande en outre de condamner cette dernière à verser à M. [D] [U] et Mme [C] [S] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles dans le cadre de la procédure d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

– CONFIRME le jugement réputé contradictoire rendu le 23 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispositions ;

y ajoutant,

– DEBOUTE la SARL CITYA [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes ;

– DEBOUTE M. [U] et Mme [S] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

– CONDAMNE la SARL CITYA [Localité 1] à verser à M. [D] [U] et Mme [C] [S] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

– CONDAMNE la SARL CITYA [Localité 1] aux dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT