COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 14 Septembre 2026

N° RG 24/00331 – N° Portalis DBWP-W-B7I-CZAV

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [E]
né le 17 Octobre 1977 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 1]
ayant pour avocat postulant Maître Nicolas WIERZBINSKI de la SELARL ALPAZUR AVOCATS, avocats au barreau de HAUTES-ALPES et pour avocat plaidant Maître Michaël CULOMA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [R] [Z] [M],
né le 08 janvier 1991 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2]

Monsieur [L] [G] [W]
né le 27 Janvier 1982 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 3]

Madame [H] [B] [A] [C]
née le 14 Décembre 1990 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 2]

Madame [V] [I] [N]
née le 11 Mai 1991 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 4]

Madame [F] [Q] [K] [Y]
née le 15 Janvier 1980 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 5]

Madame [U] [J] [X]
née le 17 Avril 1991 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 6] – [Localité 8]

représentés par Maître Corinne PELLEGRIN, avocat au barreau des HAUTES-ALPES

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

MAGISTRAT : Emilie CUQ GIRAULT, juge, statuant à juge unique

GREFFIER : Emmanuel LEPOUTRE

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DÉBATS : à l’audience publique du vingt-sept avril deux mil vingt-six, à l’issue desquels les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe le trois août deux mil vingt six prorogé au quatorze septembre deux mil vingt-six

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EXPOSE DU LITIGE

Le 20 février 2024, Monsieur [D] [E] a consenti une promesse unilatérale de vente au profit de Monsieur [P] [M], Madame [H] [C], Monsieur [L] [W], Madame [V] [N], Madame [F] [Y] et Madame [U] [X] portant sur un immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 9] [Adresse 9], cadastré section AE n°[Cadastre 1] au prix de 725.000 euros.

Les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 36.250€.

La promesse de vente a par ailleurs prévu une condition suspensive relative à l’obtention du prêt.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024, Monsieur [D] [E] a fait assigner les défendeurs devant le tribunal judiciaire aux fins notamment de voir condamner les défendeurs à lui payer la somme de 36250 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par ordonnance du 21 janvier 2026, la juge de la mise en état a prononcé la clôture de la mise en état et fixé l’affaire pour être plaidée au 27 avril 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 août 2026, prorogé au 14 septembre 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de ses conclusions récapitulative, notifiées par voie électronique le xx, auxquelles il est renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [D] [E] sollicite du tribunal voir :
CONDAMNER in solidum Monsieur [M], Madame [C], Monsieur [W], Madame [N], Madame [Y] et Madame [X] à payer à Monsieur [D] [E] la somme de 36.250 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024, avec capitalisation annuelle des intérêts ;
DEBOUTER Monsieur [M], Madame [C], Monsieur [W], Madame [N], Madame [Y] et Madame [X] de leur demande reconventionnelle ;
CONDAMNER in solidum Monsieur [M], Madame [C], Monsieur [W], Madame [N], Madame [Y] et Madame [X] à verser à Monsieur [D] [E] la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER in solidum Monsieur [M], Madame [C], Monsieur [W], Madame [N], Madame [Adresse 10] PAPE-[O] et Madame [X] aux entiers dépens d’instance.

***

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 7 janvier 2026, auxquelles il est renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, les défendeurs sollicitent du tribunal voir :
CONSTATER que la condition suspensive de prêt stipulée aux termes de la promesse de vente en date du 20 février 2024 ne s’est pas réalisée,
CONSTATER que la condition suspensive d’autorisation administrative do changement d’usage du bien stipulée aux termes de la promesse de vente en date du 20 février 2024 ne s’est pas réalisée,
CONSTATER que Monsieur [P] [M], Madame [H] [C], Monsieur [L] [W], Madame [V] [N], Madame [F] [Y] et Madame [U] [X] n’ont pas empêché la réalisation desdites conditions suspensives,
En conséquence,
DEBOUTER Monsieur [D] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
CONDAMNER Monsieur [D] [E] à payer respectivement à Monsieur [P] [M], Madame [H] [C], Monsieur [L] [W], Madame [V] [N], Madame [F] [Y] et Madame [U] [X] la somme de 5.000 euros chacun au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive,
CONDAMNER Monsieur [D] [E] à payer à Monsieur [P] [M], Madame [H] [C], Monsieur [L] [W], Madame [V] [N], Madame [F] [Y] et Madame [U] [X] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement
Aux termes des articles 1103 et suivants du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

De plus, l’article 1124 du code civil indique que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

Enfin, l’article 1304-3 du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la promesse de vente signée par les parties le 20 février 2024 comporte une section intitulée « indemnité d’immobilisation » ainsi libellée :
« Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de TRENTE-SIX MILLE DEUX CENT CINQUANTE EUROS (36250,00 EUR).
De convention entre elles, le BENEFICIAIRE est dispensé du versement immédiat de cette somme.
Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute pour le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du PROMETTANT et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN pendant la durée des présentes. »
La promesse unilatérale de vente indique également que ses effets sont soumis à la levée des réserves et à l’accomplissement de conditions suspensives, notamment :
Autorisation de changement d’usage des locaux destinés à l’habitation
Compte tenu de la destination du BIEN envisagée par le BENEFICIAIRE, l’autorisation administrative nécessaire au changement d’usage du bien, devra être obtenue au plus tard le 28 avril 2024.
Le BENEFICIAIRE pourra néanmoins renoncer à se prévaloir de cette condition suspensive.
A défaut d’une telle renonciation et en l’absence de cette autorisation administrative, les présentes seront caduques.

Condition suspensive d’obtention de prêt
Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, a un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
– Organisme préteur : tout organisme bancaire.
– Montant maximal de la somme empruntée : UN MILLION SEPT CENT MILLE EUROS (1 700 000,00 EUR).
– Durée maximale de remboursement : 20 ans.
– Taux nominal d’intérêt maximal : 4,00 % l’an (hors assurances).
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et a la durée de l‘emprunt, entrainera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.
La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 28 avril 2024.
L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demande aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETFANT et au notaire.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, Ia faculté de mettre le [Etablissement 1] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.
Passé ce délai de huit jours, décompté du jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETFANT.
Jusqu’à l’expiration du délai de huit jours susvisé, le BENEFICIAIRE pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de |’article L 313-41 du Code de la consommation, soit en acceptant des offres de prêt à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offre et acceptation au PROMETTANT, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l’article L 313-42 de ce Code; cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au PROMETFANT.
Refus de prêt – justification
Le BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.

Ainsi, la condition suspensive prévoyait qu’elle serait réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres de prêt aux conditions prévues dans la promesse, et au plus tard le 28 avril 2024.

Il ressort des éléments au dossier que la condition suspensive n’a pas pu être réalisée avant la date prévue. Il est constant qu’à cette date, les bénéficiaires n’ont pas notifié de refus de prêt au promettant. Selon les échanges de messages électroniques entre eux, datés du mois de mai, l’un des bénéficiaires indiquait que les démarches étaient toujours en cours.

Il revenait cependant au promettant, à compter du lendemain de la date butoir, soit le 29 avril 2024, de mettre les bénéficiaires en demeure, par LRAR, de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Les défendeurs produisent dans le cadre de l’instance, un refus de financement de la société Interfimo, organisme de crédit affilié au LCL, adressé à la SCI [Adresse 11] le 12 juin 2024. Ils produisent également deux propositions de prêts de la banque CREDIT AGRICOLE ALPES PROVENCE, en date des 3 et 23 mai 2024, justifiant de propositions à un taux supérieur à celui prévu dans les conditions suspensives. Ils justifient aussi déchanges avec ladite banque concernant la demande de financement, datant des 15 février et 14 mars 2024.

Par ailleurs, aucun autre élément produit aux débats ne permet de douter de la bonne foi des défendeurs quant à leurs démarches de recherche de financement. A l’inverse, la deuxième proposition de prêt de la banque CREDIT AGRICOLE montre que les défendeurs ont tenté d’améliorer leur dossier en envisageant un apport pour diminuer leur emprunt.

Concernant la circonstance relevant du fait que les demandes de financement ont été adressées par la SCI [Adresse 11], il ressort du dossier que dès l’origine du projet d’acquisition, les acheteurs ont fait part au vendeur de leur souhait d’installer dans l’immeuble une maison de santé et que pour l’acquisition des locaux, ils allaient constituer une SCI professionnelle. En effet, les échanges entre Monsieur [D] [E] et Monsieur [P] [M] justifient de ce fait puis le second indiquait au premier, le 1er février 2026 : « La SCI est en cours de constitution mais on signera [le compromis] sans. D’ailleurs serait-il possible que l’on domicilie la SCI à l’hôtel en ajoutant une étiquette sur la boîte aux lettres (…) ». Les échanges entre les défendeurs et leurs interlocuteurs financiers dès le mois de janvier 2024 font également apparaître la volonté de créer une SCI afin d’apporter un cadre légal à leur projet de création de maison médicale.

De plus, il ressort du dossier que les organismes bancaires consultés ont étudié les situations individuelles des membres de la SCI pour formuler les offres de prêt.

Ainsi, nonobstant le fait que l’acte de promesse de vente ne prévoyait pas de faculté de substitution, aucun élément ne permet d’indiquer que le fait que la demande de prêt ait été formulée au nom d’une SCI avait causé le refus de financement. Il ne saurait donc leur être reproché d’avoir empêché la réalisation de la condition.

Au regard de ces éléments, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner le moyen tiré de la défaillance des défendeurs concernant le changement d’usage des lieux, Monsieur [D] [E] est débouté de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les défendeurs considèrent que Monsieur [D] [E] les a attraits en justice sur des motifs qu’ils qualifient de fallacieux et pour « battre monnaie ». Cependant, l ’exercice du droit d’agir en justice ne dégénère en abus susceptible d’engager la responsabilité de son auteur que s’il est établi une faute faisant dégénérer ce droit en abus. La seule circonstance que les moyens invoqués soient écartés par le juge ou qu’une partie ait fait une appréciation inexacte de l’étendue de ses droits ne suffit pas, à elle seule, à caractériser un tel abus.

En l’absence de faute caractérisée, les conditions de mise en œuvre de l’article 1240 du code civil ne sont donc pas réunies. Les défendeurs seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les autres demandes

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

, succombant à l’instance en supportera les dépens.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [D] [E], condamné aux dépens, devra verser à Monsieur [P] [M], Madame [H] [C], Monsieur [L] [W], Madame [V] [N], Madame [F] [Y] et Madame [U] [X] une somme qu’il paraît équitable de fixer à 2500 euros.

Le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [D] [E] de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue dans l’acte de promesse de vente signé le 20 février 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [P] [M], Madame [H] [C], Monsieur [L] [W], Madame [V] [N], Madame [F] [Y] et Madame [U] [X] de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [D] [E] à payer à Monsieur [P] [M], Madame [H] [C], Monsieur [L] [W], Madame [V] [N], Madame [F] [Y] et Madame [U] [X] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE les défendeurs aux dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la juge et par le greffier.

Le greffier La juge