Cour d’appel, Chambre Commerciale, 24 septembre 2026, RG n° 24/02326

N° RG 24/02326 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MJUI

C1

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 24 SEPTEMBRE 2026

Appel d’un jugement (N° RG 22/04540)

rendu par le tribunal judiciaire de GRENOBLE

en date du 27 mai 2024

suivant déclaration d’appel du 20 juin 2024

APPELANTE :

S.A.S.U. MOMIE [Localité 1] pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Me David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN-ROGUET-BONZY, avocat au barreau de GRENOBLE et plaidant par Me Sophie BARDOU, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

Société AEW COMMERCES EUROPE venant aux droits de la SC [W]-PLUS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Sabine CHASTAGNIER de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Mme Céline PAYEN, Conseillère,

Assistés lors des débats de Mme Anne BUREL, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 juin 2026, Mme PAYEN, Conseillère, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

FAITS ET PROCÉDURE :

La Société DSB Patrimoine, aux droits de laquelle est venue la Société civile de placement immobilier [W] plus et désormais la SCPI AEW Commerces Europe, est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1].

Ce local a été donné à bail commercial à la société Momie Folie aux droits de laquelle est venue la SASU Momie [Localité 1], par acte du 2 septembre 2013, à compter du 1er septembre 2013 pour une durée de 9 années, aux fins d’exercice d’une activité de « librairie et tous produits culturels, édition, équipements de la personne, décoration, petite restauration sans cuisson, ni nuisance, boissons, jeux vidéo, vêtements, encadrement, affiches, jouets, peluches, vente internet, et toutes activités connexes et complémentaires », moyennant un loyer initial annuel indexé hors charges (HC) et hors taxe (HT) de 84.000 euros.

Suivant exploit d’huissier en date du 25 mars 2022, le preneur a signifié à la SCPI [W] plus une demande de renouvellement à compter du 1er septembre 2022 moyennant un loyer annuel de 69.700 euros HT.

Par acte d’huissier signifié le 28 avril 2022, la SCPI [W] plus a accepté le principe du renouvellement mais moyennant un loyer de 91.815,12 euros HT, correspondant au loyer déjà payé.

Aucun accord n’est intervenu entre les parties.

Par mémoire préalable à la saisine du juge des loyers notifié le 14 juin 2022, le preneur a sollicité la fixation du loyer à la somme annuelle de 69.700 euros HT et HC à compter du 1er septembre 2022.

Par acte d’huissier en date du 13 septembre 2022, la Société Momie [Localité 1] a fait assigner le bailleur devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Grenoble.

Aux termes d’un jugement en date du 27 février 2023, le tribunal judiciaire de Grenoble a ordonné, avant dire-droit, une expertise judiciaire et désigné pour y procéder Mr [N] [J] avec mission de déterminer le montant du loyer plafonné et de dire si la valeur locative des locaux donnés à bail est inférieure à ce montant.

Le 15 septembre 2023, l’expert a déposé son rapport aux termes duquel il conclut à une valeur locative annuelle de 81.550 euros hors taxes et hors charges, inférieure au montant du loyer plafonné, qu’il fixe à la somme de 97.676 euros hors taxes et hors charges.

Par jugement du 27 mai 2024, rectifié le 9 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

-fixé à 90.839,35 euros en principal par an à compter du 1er septembre 2022, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCPI AEW Commerces Europe et la SASU Momie [Localité 1], pour les locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sauf celles en contradiction avec la loi du 18 juin 2014,

-dit que cette somme porte intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis le 13 septembre 2022, date de l’assignation,

-rappelé que conformément aux dispositions de l’article L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision lorsqu’elle aura force exécutoire, constituera un titre exécutoire permettant l’exécution forcée,

-rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

-débouté les parties du surplus de leurs demandes,

-dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise.

Par déclaration du 20 juin 2024, la SASU Momie [Localité 1] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

-fixé à 90.839,35 euros en principal par an à compter du 1er septembre 2022, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCPI AEW Commerces Europe et la SASU Momie [Localité 1], pour les locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sauf celles en contradiction avec la loi du 18 juin 2014,

-dit que cette somme porte intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis le 13 septembre 2022, date de l’assignation,

-débouté les parties du surplus de leurs demandes,

-condamnée chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 septembre 2025.

Prétentions et moyens de la SASU Momie [Localité 1]

Dans ses conclusions d’appelant 3 et en réponse à l’appel incident notifiées par RPVA le 28 janvier 2026, elle demande à la cour au visa de l’article L. 145-34 du code de commerce, de :

-infirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux de [Localité 1] en date du 27 mai 2024 en ce qu’il a :

*fixé à 90.839,35 euros en principal par an à compter du 1er septembre 2022, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCPI AEW Commerces Europe et la SASU Momie [Localité 1] pour les locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sauf celles en contradiction avec la loi du 18 juin 2014,

*dit que cette somme porte intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis le 13 septembre 2022, date de l’assignation,

*débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

*condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise,

Statuant à nouveau ;

-fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 62.000 euros par an hors taxes hors charges, avec effet à compter de la date de renouvellement du bail, soit le 1er septembre 2022, cette somme portant intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de la date du renouvellement,

-débouter AEW Commerces du surplus de ses demandes, fins et prétentions,

-condamner la SCPI AEW Commerces Europe à payer à la société Momie Folie la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui devront comprendre les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, elle affirme que :

*Sur le plafonnement du loyer

-le mécanisme de plafonnement du loyer est une exception qui s’applique lorsque la valeur locative d’un local est supérieure au loyer en vigueur et qui consiste à limiter l’augmentation du loyer renouvelé, il ne s’applique pas lorsque la valeur locative est inférieure au loyer en cours,

-la valeur locative du local loué telle que fixée par l’expert est inférieure au plafond de loyer.

*Sur la pondération des surfaces :

-les experts judiciaires et amiables ont fait application de la charte de l’expertise en évaluation immobilière et parviennent à la même conclusion, d’une surface utile pondérée de 233m²,

-le juge du premier degré a commis une erreur d’appréciation quant à la pondération, de plus de 10m², qui a des conséquences sur le prix du loyer.

*Sur la destination des lieux :

-l’activité correspond à la destination des lieux prix à bail,

*Sur les obligations respectives des parties :

-le preneur doit supporter la taxe foncière, charge exorbitante de droit commun, qui a un impact sur la valeur locative.

*Sur les facteurs locaux de commercialité :

-contrairement à ce qu’affirme l’expert, l’emplacement n’est pas dynamique, en ce que la [Adresse 5] compte six commerces fermés,

-de nombreux articles dans la presse locale font état de la désertification de l’hypercentre, ce que confirment les statistiques publiées par la métropole grenobloise,

-le jugement déféré a commis une erreur d’appréciation en se contentant de supprimer des valeurs de référence, le loyer le plus élevé et celui le moins élevé, pour constituer une médiane, sans rechercher si les valeurs retranchées étaient pertinentes,

-l’évaluation de l’expert judiciaire est contestable.

*Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

-le juge de premier degré aurait dû solliciter de l’expert un complément d’expertise pour que ce dernier précise les valeurs retenues, au lieu de trancher sans les éléments nécessaires,

-le loyer est décorrélé de la valeur locative réelle du marché,

-pour évaluer la valeur locative, l’expert a pris comme base de référence des loyers qu’il a actualisés en fonction de l’indice (des loyers qui ont évolué indépendamment de la valeur du marché), sans se faire remettre les baux pour disposer d’une base non indexée,

-les éléments de comparaison ne correspondent pas à la valeur locative des lieux loués,

-les experts amiables considèrent que les valeurs référencées dans le rapport d’expertise judiciaire ne sont pas pertinentes pour le commerce considéré,

-la plus-value de 10% retenue par l’expert judiciaire ne se justifie pas au regard de la situation géographique du bien,

-le bail en question est indexé à l’ICC ce qui entraîne une augmentation sans précédent du loyer, l’indice n’étant pas plafonné.

-elle a obtenu copie des baux commerciaux contigus au sien et le prix fixé par le jugement déféré ne correspond pas à la réelle valeur locative du bien, sur la période considérée,

-l’expert judiciaire et le juge des loyers commerciaux ont retenu les loyers de locaux sis [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8], qui sont des emplacements n°1, alors que les locaux déférés sont des emplacements n°1 bis,

-par contre les valeurs locatives de l’expert n’incluent pas la grand rue qui est un secteur plus comparable avec le bien litigieux.

Prétentions et moyens de la SCPI AEW Commerces Europe venant aux droits de la société [W] plus

Dans ses conclusions n°3 d’intimée contenant appel incident et en réponse et récapitulatives, notifiées par RPVA le 18 mars 2026, elle demande à la cour au visa des articles L. 145-1 et L. 145-33 du code de commerce, 910-4 du code de procédure civile, de :

-déclarer la SASU Momie [Localité 1] irrecevable et mal fondée en son appel,

-recevoir la SCPI AEW Commerces Europe venant aux droits de la société [W] Plus en son appel incident, et y faisant droit,

A titre liminaire,

-déclarer irrecevables toutes demandes formées au titre de l’article 700 et des dépens à l’encontre de la SCPI AEW Commerces Europe, s’agissant d’une demande nouvelle,

Et pour le surplus,

A titre principal,

-infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

*fixé à 90.839,35 euros en principal par an à compter du 1er septembre 2022, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la société AEW Commerces Europe et la SASU Momie [Localité 1] pour les locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sauf celles en contradiction avec la loi du 18 juin 2014,

*dit que cette somme porte intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis le 13 septembre 2022, date de l’assignation ;

*débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

*condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise,

Et statuant à nouveau :

-fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er septembre 2022 à la somme annuelle en principal de 93.349,67 euros HT HC/an,

A titre subsidiaire,

Si la cour n’entendait pas faire droit à l’appel incident de la société AEW Commerces Europe :

-confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 1er septembre 2022 à la somme annuelle en principal de 90.839,35 euros HT HC/an,

En tout état de cause,

-débouter la SASU Momie [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

-condamner la SASU Momie [Localité 1] au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître [V] [R] conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

-la valeur locative est supérieure au loyer plafond et à défaut de motif de déplafonnement du loyer commercial, le montant du loyer renouvelé devra être fixé au loyer plafond,

*Sur les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce :

-la superficie des locaux est de 391,80 m² et non 390m²,

-le local dispose d’une surface relativement importante et d’un linéaire de façade de 28m en angle lui assurant une excellente visibilité et un bel éclairage naturel,

-le rez-de-chaussée bénéficie d’une large surface de vente et le sous-sol sain offre une surface de stockage conséquente,

-la destination contractuelle des lieux est étendue,

-le preneur a à sa charge les taxes foncières,

-les locaux sont situés [Adresse 9], sur un axe de première commercialité (quartier piétonnier commerçant et animé de l’hypercentre de la ville), desservi par deux lignes de tramway et bénéficiant d’un parking public,

-cet emplacement est recherché et cette partie est la deuxième la plus riche de la ville, selon une étude publiée sur le site internet « Actu [Localité 1] »,

-la désertification et les difficultés évoquées par le preneur sont consécutives à l’ouverture de deux centres commerciaux en octobre et décembre 2024, soit postérieurement à la date de renouvellement du bail,

-les quatre experts sont unanimes sur l’excellente commercialité des lieux loués,

-l’emplacement mérite une qualification 1 et non 1bis,

-le tableau de l’expert [J] relatif à l’évolution du chiffre d’affaires dans la zone est inexploitable (les situations utilisées pour créer le graphique sont trop disparates), il s’agit de considérations générales qui ne sont étayées par aucune pièce et le jugement déféré n’en a pas tenu compte,

-l’expert a défini une fourchette de prix unitaire de manière arbitraire et son mode de raisonnement est contraire aux articles L. 145-33 et R. 145-7 du code de commerce,

-par contre, en prenant comme base de calcul les loyers actualisés, l’expert a respecté les principes applicables,

-le dernier rapport d’expertise amiable établi à la demande de la SASU Momie [Localité 1] postérieurement à l’expertise judiciaire est de complaisance,

-les baux de comparaison utilisés par la SASU Momie [Localité 1] sont anciens ou incomplets, ils ne peuvent servir de valeur de référence,

-concernant l’arrêt rendu le 2 octobre 2025 par la cour d’appel de Grenoble, et concernant les locaux loués à la société La vie moins chère, elle souligne qu’il n’existe pas le même niveau de commercialité entre la [Adresse 5] et la [Adresse 9] à Grenoble : la [Adresse 5] présente une commercialité moindre et les locaux sont considérés comme un emplacement n°2.

-les locaux loués à la société La vie moins chère sont moins favorables que les locaux de la société Momie.

*Sur la pondération des surfaces :

-elle conteste les pondérations retenues par le dernier expert amiable de la SASU Momie [Localité 1], en ce qu’elles n’ont pas été débattues contradictoirement,

-pour le rez-de-chaussée, elle s’en rapporte à la surface retenue par l’expert judiciaire et le jugement déféré : 217,60m²,

-concernant le niveau -1, elle estime que la surface réelle est de 151,55m², comme le démontrent les plans du géomètre expert de 2015 et non 150m², comme retenu par l’expert judiciaire et le jugement déféré,

-l’expert a commis une erreur de calcul en appliquant le coefficient de pondération,

-le coefficient de pondération minimal retenu n’est pas justifié,

*Sur le prix unitaire :

-il doit être fixé à 400 euros HT par m² pondéré,

*Sur le loyer plafond :

-il doit être calculé à la somme de 93.349,67 euros,

-l’expert a commis une erreur car il a pris en compte les indices des 3ème trimestre 2013 et 3ème trimestre 2022, parus les 10 janvier 2014 et 22 décembre 2023,

-l’indice du 3ème trimestre 2022 n’était pas connu à la date d’effet du renouvellement.

Pour le surplus des demandes et des moyens développés, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article L. 145-33 du code de commerce énonce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

L’article R. 145-6 du même code précise ce que sont les facteurs locaux de commercialité : les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Par ailleurs, l’article L. 145-34 du même code énonce qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.

A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans.

Il résulte de ces dispositions que n’est pas contestable le droit du preneur à voir fixer le loyer commercial du bail renouvelé à la valeur locative si cette dernière est inférieure à la valeur du loyer plafonné.

Le juge a l’obligation de rechercher la valeur locative. (Cour de cassation 3ème Civ, 3 décembre 2003, n°02-11.374).

Aux termes d’une analyse sérieuse de l’emplacement du local, de ses caractéristiques (terrains, accès, abords, descriptif détaillé du local), l’expert conclut que :

 » Le local commercial se trouve au [Adresse 10]. (’) Le local est situé au rez-de-chaussée d’un immeuble ancien de quatre étages. (’)

Il est à noter que l’entrée principale du local ainsi que sa façade commerciale se trouvent au [Adresse 4].

(’)

Le local est installé dans une large zone piétonne à vocation commerciale et d’habitation dans ce qui est considéré comme le centre de [Localité 1]. La [Adresse 9] dont dépend principalement le local concerné est considérée comme un emplacement commercial « N1 bis ».

La [Adresse 9] (et [Adresse 5]) dans laquelle se trouve le local considéré fait partie d’un ensemble urbanistique de rue commerçante dont la piétonnisation a été achevée au plus tard lors des années 1990.

Les derniers travaux sur rue remontent à 2013 et sont antérieurs à la prise à bail.

Il est tout de même à noter que le local considéré, implanté en centre-ville de [Localité 1] a subi au même titre que l’ensemble des commerces de [Localité 1] intra-muros une érosion d’activité générale telle que constatée par les études annuelles de la chambre de commerce et d’industrie de [Localité 1].  »

« Sans préjuger de la qualité architecturale du tènement immobilier dans lequel se trouve le local considéré, nous avons pu constater que le local était en bon état général, qu’il était normalement entretenu par le preneur et qu’il bénéficiait des qualités suivantes :

-accès PMR de plain-pied avec portes automatiques,

-vitrine sur grande hauteur et en angle,

-climatisation,

-point d’eau et toilettes accessibles de plain-pied.

La cave utilisée à titre de réserve est saine. Il n’a été constaté ni fissure apparente sur la structure ni trace d’infiltration, d’humidité.

(’)

Le local est entretenu et aménagé en adéquation avec la destination et obligations du bail.

L’ensemble est de bonne qualité. »

« Conditions d’exploitation du local :

Le local présentement évalué est à destination commerciale. Il est actuellement exploité par une entreprise de librairie et vente de produits culturels.

Le bail initial relève du décret n°53-960 du 30 septembre 1953. Il ne présente en la forme aucun élément dérogatoire ou contrevenant au droit régissant les baux commerciaux. »

§1 Sur la surface pondérée du bien

Le jugement déféré a retenu une surface pondérée de 244,85m².

L’expert conclut que « le local est constitué d’une surface en rez-de -chaussée, ainsi que d’une cave en sous-sol avec accès direct par un escalier depuis le local commercial. »

Il retient une surface globale de 390m² et une surface pondérée de 232,6m² boutique comme suit :

Surface commerciale : 234 m²

wc : 3m²

Descente ss 3m²

Sous-sol : surface non-commerciale 150m²

Il retient une pondération comme suit :

Appellation

Etage

Surface

Pondération

Résultat

Surface façade

RDC

123

1

123

Surface arrière

RDC

111

0,85

94

Descente cave

RDC

3

0,1

0,3

WC

RDC

3

0,1

0,3

Cave

-1

150

0,15

15

Total surface pondérée

232,6

Il est à noter que l’expert s’est trompé dans le calcul de la surface pondérée de la cave puisque 150 x 0,15 = 22,5 et non pas 15.

L’expert indique qu’il s’est basé sur des plans métrés fournis et des relevés concordants réalisés sur place.

Le plan du géomètre expert versé aux débats par la SCPI AEW Commerces Europe retient une surface globale de 391,80m² (240,25m² pour le rez-de-chaussée et 151,55m² pour le sous-sol).

L’expert amiable Mme [Z] diligentée par la SASU Momie [Localité 1] retient quant à elle une surface globale de 388,14m².

Au vu des éléments versés aux débats, la surface calculée par le géomètre expert, dont c’est le c’ur de métier de mesurer des surfaces, sera retenue, étant précisée qu’elle est très similaire à celle de l’expert.

Il conviendra de retenir une pondération de 0,20 pour les réserves et locaux sociaux au sous-sol, soit 145,17 x 0,20 = 29,03 et de 0,15 pour le reste du sous-sol, soit 6,38 x 0,15 = 0,95, soit une surface pondérée pour le sous-sol de 29,98 m².

Ainsi la surface globale sera évaluée à 391,80m² et la surface pondérée sera calculée à 247,93 m² comme suit :

123m² pour la surface de façade,

94m² pour la surface arrière,

0,3m² pour la descente de cave,

0,3m² pour les WC,

29,98m² pour la cave.

§2 Sur les caractéristiques du local

Il convient de retenir comme l’a justement fait le jugement déféré, que les locaux sont situés en rez-de-chaussée d’un immeuble ancien, dans une large zone piétonne à vocation commerciale et d’habitation, dans le centre de [Localité 1], que le secteur est desservi par les lignes A et B du tramway et bénéficie d’un parking public, que de nombreux autres commerces sont présents dans la zone.

Toutefois, au vu des pièces 15 et 16 versées aux débats par la SASU Momie [Localité 1] (état des comptages piétons entre 2018 et 2024 établi par l’observatoire des mobilités de la métropole grenobloise et articles de presse) et du rapport d’expertise se basant sur la chambre du commerce et de l’industrie, il doit être souligné qu’il existe depuis 2021 une tendance à l’érosion de l’ensemble des commerces du centre-ville, que la fermeture des commerces est une tendance à la hausse, les statistiques de la métropole grenobloise sur les flux de passage confirmant la baisse de la fréquentation des axes commerçants de la ville.

Dès lors, à la date du 1er septembre 2022, cette tendance était amorcée et il devra en être tenu compte. Il ne sera par contre pas tenu compte de la poursuite de la tendance au-delà de cette date.

Enfin, le local dispose d’un important linéaire de façade sur deux rues, étant situé en angle et d’une large surface de vente. Le sous-sol permet par ailleurs le stockage de produits.

Ces éléments justifient que le local soit qualifié d’emplacement n°1bis, comme l’a justement retenu le jugement déféré.

En outre, la destination contractuelle est particulièrement étendue : « librairie et tous produits culturels, édition, équipements de la personne, décoration, petite restauration sans cuisson, ni nuisance, boissons, jeux vidéo, vêtements, encadrement, affiches, jouets, peluches, vente internet et toutes activités connexes et complémentaires. »

Les locaux peuvent également être sous-loués.

Par contre, le preneur conserve à sa charge la taxe foncière.

Or, l’article R. 145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

’Selon le premier de ces textes, à défaut d’accord entre les parties, le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative déterminée, notamment, au regard des obligations respectives des parties.

Selon le second, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

15.Pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé, l’arrêt retient qu’il est d’usage, dans les centres commerciaux et pour des grandes surfaces, que les charges relatives aux travaux visées à l’article 606 du code civil et au remboursement de la taxe foncière soient imposées au preneur, qu’elles ne sont pas exorbitantes en matière de bail commercial s’agissant de grandes surfaces de vente et que les valeurs locatives de référence concernent des locaux et des baux incluant la prise en charge par le preneur de l’impôt foncier et des travaux de l’article 606 du code civil.

16. En statuant ainsi, alors que, sauf disposition expresse, tant les grosses réparations que le paiement de la taxe foncière sont à la charge du bailleur et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, la cour d’appel a violé les textes susvisés.’ (Cour de cassation 3ème Civile, 08 avril 2021, n°19 23 183).

§3 Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

L’article R. 145-7 du code de commerce énonce que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles

R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte.

Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Concernant les valeurs de référence, l’expert [Z] a retenu les loyers de locaux commerciaux situés [Adresse 9], pour des valeurs au m² comprises entre 202 euros et 350 euros, soit un loyer moyen au m² de 265 euros.

L’expert [E] quant à lui a retenu les loyers de locaux commerciaux situés [Adresse 11], [Adresse 8], [Adresse 12], [Adresse 13] et [Adresse 14], pour des valeurs au m² comprises entre 113 euros et 259 euros, soit un loyer moyen au m² de 192 euros.

L’expert [D] a retenu les loyers de locaux commerciaux situés [Adresse 7] et [Adresse 8], [Adresse 12], [Adresse 15], [Adresse 16], pour des valeurs au m² comprises entre 294,50 euros et 700 euros.

L’expert judiciaire a recherché des termes de comparaison dans la zone d’implantation directe du local en cause. Il a ensuite actualisé les loyers en fonction de l’indice des loyers commerciaux constatés au 3ème trimestre 2022.

Il a retenu les loyers de locaux commerciaux situés [Adresse 17], [Adresse 18], [Adresse 19], pour des valeurs au m² comprises entre 274,11 euros et 510,13 euros.

Il n’y a par contre pas lieu d’appliquer comme l’a fait l’expert, une pondération par rapport au barème de la FNAIM dans la mesure où la valeur locative doit être déterminée par référence aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, concernant des locaux équivalents.

Concernant la plus-value de 10% retenue par l’expert, il n’est pas justifié de la retenir, en l’absence d’information sur les caractéristiques des baux de référence.

Au regard des différentes valeurs fournies par les trois experts, la cour s’estime suffisamment informée et considère qu’il n’y a pas lieu de recourir à un complément d’expertise. La cour confirmera le prix au m² pondéré retenu par le jugement déféré, soit 371 euros.

En conséquence, le prix du loyer du bail renouvelé sera fixé à 91.982,03 euros (247,93 m² x 371 euros).

Il en résulte que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a fixé à 90.839,35 euros en principal par an à compter du 1er septembre 2022, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCPI AEW Commerces Europe et la SASU Momie [Localité 1], pour les locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sauf celles en contradiction avec la loi du 18 juin 2014,

Statuant à nouveau, la cour fixe à 91.982,03 euros en principal par an à compter du 1er septembre 2022, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCPI AEW Commerces Europe et la SASU Momie [Localité 1], pour les locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sauf celles en contradiction avec la loi du 18 juin 2014,

§4 Sur les mesures accessoires

Eu égard aux solutions adoptées, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné le partage des dépens, en ce compris les frais d’expertise et en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SASU Momie [Localité 1] qui succombe en appel sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à la SCPI AEW Commerces Europe la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

La demande de la SASU Momie [Localité 1] sur ce fondement sera déclarée recevable, le nom de la société [W] plus dans le dispositif des conclusions de la SASU Momie [Localité 1], procédant manifestement d’une erreur matérielle, les premières conclusions notifiées par la SASU Momie [Localité 1] devant la cour étant dirigées contre la SCPI AEW Commerces Europe. Par contre, cette demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

-fixé à 90.839,35 euros en principal par an à compter du 1er septembre 2022, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCPI AEW Commerces Europe et la SASU Momie [Localité 1], pour les locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sauf celles en contradiction avec la loi du 18 juin 2014,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

FIXE à 91.982,03 euros en principal par an à compter du 1er septembre 2022, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCPI AEW Commerces Europe et la SASU Momie [Localité 1], pour les locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sauf celles en contradiction avec la loi du 18 juin 2014,

CONDAMNE la SASU Momie [Localité 1] à payer à la SCPI AEW Commerces Europe la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

DECLARE recevable la demande formée par la SASU Momie [Localité 1] au titre des frais irrépétibles d’appel,

REJETTE la demande formée par la SASU Momie [Localité 1] au titre des frais irrépétibles d’appel,

CONDAMNE la SASU Momie [Localité 1] aux entiers dépens d’appel

SIGNÉ par Mme FIGUET, Présidente et par Mme MARION, Greffière présente lors de la mise à disposition à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente