Tribunal de commerce, Chambre 08, 29 octobre 2026, RG n° 2026RG16589

TRIBUNAL DE COMMERCE DE NICE

JUGEMENT DU 29 octobre 2026 Chambre 08

N° minute : 2026/12350

N° RG : 2026AL01848 2024J00542

SCP BTSG2 PRISE EN LA PERSONNE DE MAÎTRE [A] [I] contre SAS J.A.C. TRANSACTIONS

DEMANDEUR

SCP BTSG2 PRISE EN LA PERSONNE DE MAÎTRE [A] [I] ès-qualités de mandataire judiciaire [Adresse 1] comparant en personne

DEFENDEURS

SAS J.A.C. TRANSACTIONS [Adresse 2] Comparant en personne assisté à l’audience par Me Michel MONTAGARD [Adresse 3]

SC FONCIERE NICOISE DE GESTION [Adresse 2] comparant en personne assisté à l’audience par Me Michel MONTAGARD [Adresse 3] Me Axel BIDAU BONAVENTURA [Adresse 3]

SAS BLUE BUILDING COMPANY [Adresse 2] comparant en personne assisté à l’audience par Me Michel MONTAGARD [Adresse 3] Me Axel BIDAU BONAVENTURA [Adresse 3]

SELARL [K] [Z] & ASSOCIES prise en la personne de Me [K] [Z] ès-qualités d’administrateur judiciaire [Adresse 5] comparant en personne

SAS AMBITIONS 4D ès-qualités de contrôleur CHEZ TALLIANCE AVOCATS [Adresse 6] non comparant

SAS RAIZERS ès-qualités de contrôleur [Adresse 7] comparant par Me Julien CHAMARRE Membre de la Selarl NEVEU CHARLES & Associés [Adresse 8]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l’audience publique du 28 octobre 2026

En présence du Ministère Public représenté par Mme Coralie EL BEKKAI

Greffier lors des débats : Me Florence BAILET-DUPUY

Décision contradictoire et en premier ressort,

Débats et délibéré par M. DIEN Henri Président, M. CAMPOS Brice, MME ASTRUC Corinne, Assesseurs.

Prononcée le 29 octobre 2026 par mise à disposition au Greffe.

Minute signée par M. DIEN Henri, Président et Me Florence BAILET-DUPUY, Greffier.

Vu les articles L 626-1, L 631-19, R 631-34 et suivants du Code de commerce,

Les parties entendues en Chambre du conseil le 7 octobre 2026,

Le rapport du juge-commissaire entendu à l’audience,

L’administrateur judiciaire entendu en son rapport,

Le mandataire judiciaire entendu en son rapport, Le Ministère Public entendu en ses réquisitions.

Et après en avoir délibéré conformément à la loi.

Compte tenu du lien de connexité existant entre les affaires enrôlées sous les n°2026AL01213 et 2026AL01848 il convient de prononcer leur jonction.

La société J.A.C. TRANSACTIONS immatriculée en 2013, exerce une activité de marchand de biens immobiliers.

La totalité du capital de la société J.A.C. TRANSACTIONS est répartie entre Monsieur [E] [X], Monsieur [T] [X] et la société GROUPE ANDROS INVESTISSEMENT, holding des sociétés [X].

La SC FONCIERE NICOISE DE GESTION constituée en 2019 a pour objet principal la location de terrains et d’immeubles.

La totalité du capital de la SC FONCIERE NICOISE DE GESTION est répartie entre la société J.A.C. TRANSACTIONS et la société GROUPE ANDROS INVESTISSEMENT. La société BLUE BUILDING COMPANY également créée en 2019, est spécialisée dans la promotion immobilière.

La totalité du capital de la société BLUE BUILDING COMPANY est répartie entre la société J.A.C. TRANSACTIONS et la société GROUPE ANDROS INVESTISSEMENT.

Les trois entités précitées sont dirigées par une seule et même personne, Monsieur [E] [X], en qualité de président ou gérant selon les formes sociales respectives. La société J.A.C. TRANSACTIONS a entrepris une diversification de ses activités, en procédant, par l’intermédiaire de son président à la création de deux entités juridiquement distinctes mais étroitement liées à son activité, à savoir :

La société BLUE BUILDING COMPANY a été constituée aux fins de réaliser une opération de promotion immobilière, dans le cadre d’une société en participation formée avec la société PRESTIGE & CLASSIC DESIGN, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de CANNES. Cette opération a été directement portée par la société J.A.C. TRANSACTIONS, tant dans sa conception que dans sa mise en œuvre, concernant un bien immobilier de prestige situé à [Localité 1].

La SC FONCIERE NICOISE DE GESTION a été créée pour assurer la constitution et la gestion d’un patrimoine locatif.

Plus spécifiquement, cette société a été constituée en vue de procéder au rachat d’un appartement situé au [Adresse 12] à [Localité 2], acquis initialement en 2017 par la société J.A.C. TRANSACTIONS, et de permettre le remboursement de l’emprunt souscrit pour cette acquisition.

Ces deux entités, bien qu’ayant une personnalité morale propre, ne disposent d’aucune autonomie fonctionnelle, financière ou décisionnelle réelle.

Elles ont été entièrement créées, financées et dirigées par la société J.A.C.

TRANSACTIONS, et ne disposent ni de personnel propre, ni de capacité de gestion indépendante.

Elles agissent exclusivement dans le cadre des orientations définies par la société J.A.C. TRANSACTIONS, sans stratégie économique propre.

Ainsi, en pratique, la société BLUE BUILDING COMPANY et la SC FONCIERE NICOISE DE GESTION fonctionnent comme de simples départements opérationnels de la société J.A.C. TRANSACTIONS, affectés respectivement à la promotion immobilière société BLUE BUILDING COMPANY et à la gestion patrimoniale SC FONCIERE NICOISE DE GESTION, au sein d’une organisation économique unique dirigée par Monsieur [E] [X]. Cette dépendance se traduit également sur le plan financier. La société J.A.C.

TRANSACTIONS a pris à sa charge l’intégralité des financements nécessaires au fonctionnement de ces structures, confirmant leur absence d’autonomie, et notamment : Par acte du 3 décembre 2020, la société WISEED, société financière organisant des financements participatifs, a conclu avec la société BLUE BUILDING COMPANY un contrat pour la mise en place d’un emprunt obligataire d’un montant cible de 750.000 € et d’une

durée de 24 mois, afin que la société BLUE BUILDING COMPANY finance l’opération immobilière précitée.

En garantie de la créance, le contrat d’émission prévoit notamment l’engagement de la société J.A.C. TRANSACTIONS de se porter garante à première demande pour les paiements des sommes dues par l’émetteur, majoré des intérêts, frais et accessoires. Par acte du 25 février 2022, la société J.A.C. TRANSACTIONS a conclu un contrat d’émission obligataire d’un montant de 250.000 €, portant intérêts au taux de 10 % l’an, via la plateforme de financement participatif RAIZERS.

Cet emprunt visait à refinancer une partie des fonds propres engagés dans deux opérations immobilières situées à [Localité 2], respectivement au [Adresse 32] et au [Adresse 11].

En garantie de cette créance, la SC FONCIERE NICOISE DE GESTION a consenti, par acte du 18 mars 2022, une hypothèque conventionnelle sur les deux immeubles dont elle est désormais propriétaire.

Par acte du 11 mai 2022, afin de permettre à la SC FONCIERE NICOISE DE GESTION de financer les lots acquis au [Adresse 12], la société J.A.C. TRANSACTIONS a conclu un contrat d’émission d’un emprunt obligataire d’un montant de 500.000 €, émis sur la plateforme de financement participatif RAIZERS.

L’opération portait sur 500 000 obligations portant intérêt au taux de 10 % l’an, démontrant que la SC FONCIERE NICOISE DE GESTION n’avait pas les moyens propres de se financer, et que les engagements pris en son nom ont été assumés par la société J.A.C. TRANSACTIONS.

En garantie de cette créance, la SC FONCIERE NICOISE DE GESTION a consenti, par acte du 18 mars 2022, une hypothèque conventionnelle lesdits lots.

Par ailleurs, il convient de relever que les difficultés financières rencontrées par la société J.A.C. TRANSACTIONS, alors qu’elle assumait seule le financement des opérations portées par la société BLUE BUILDING COMPANY et la SC FONCIERE NICOISE DE GESTION, se sont directement répercutées sur ces deux structures, traduisant une interdépendance économique manifeste.

Cette situation a conduit le tribunal de commerce de NICE, par trois jugements en date du 19 septembre 2024, à prononcer l’ouverture d’une procédure de sauvegarde au bénéfice des sociétés J.A.C. TRANSACTIONS, BLUE BUILDING COMPANY et FONCIERE NICOISE DE GESTION.

Par ces décisions, le tribunal a désigné :

Madame Flora GIACOBBI en qualité de juge-commissaire.

La SCP BTSG2 prise en la personne de Maître [A] [I] en qualité de mandataire judiciaire.

Par ordonnance en date du 24 avril 2025, la juge commissaire a fait droit à la requête de la société AMBITIONS 4D et l’a désignée en qualité de contrôleur de la société J.A.C. TRANSACTIONS.

Au cours de la période d’observation, et par trois jugements en date du 6 mai 2025, le tribunal a prononcé la conversion des procédures de sauvegarde en procédures de redressement judiciaire pour les trois sociétés.

S’agissant de la seule société J.A.C. TRANSACTIONS, le tribunal a, dans le même jugement, désigné la SELARL [K] [Z] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [K] [Z], en qualité d’administrateur judiciaire avec une mission d’assistance.

Par ordonnance en date du 9 juillet 2025, la juge commissaire a fait droit à la requête de la société RAIZERS et l’a désignée en qualité de contrôleur de la société J.A.C. TRANSACTIONS.

Compte-tenu du patrimoine de la société J.A.C. TRANSACTIONS, de sa complexité et de la nécessité de valoriser les actifs immobiliers afin d’apprécier la capacité à présenter un éventuel plan de redressement judiciaire, Madame [P] [R], experte immobilière, a été désignée par ordonnance en date du 12 novembre 2025.

Par jugement du 13 novembre 2025, sur réquisition du Ministère public, la période d’observation de la société J.A.C. TRANSACTIONS a été prorogée pour une nouvelle période de 6 mois, expirant le 19 mars 2026.

Toutefois, l’interdépendance entre les sociétés débitrices étant telle, la fictivité des sociétés FONCIERE NICOISE DE GESTION et BLUE BUILDING COMPANY, ainsi que la confusion

de patrimoine avec la société J.A.C. TRANSACTIONS ont été caractérisées, de sorte que l’extension de procédure de redressement judiciaire de la société J.A.C. TRANSACTIONS a été prononcée aux sociétés FONCIERE NICOISE DE GESTION et BLUE BUILDING COMPANY.

Suivant jugement rendu le 24 février 2026, le tribunal de commerce de Nice a étendu le redressement judiciaire de la société J.A.C TRANSACTIONS, ouvert par jugement du 6 mai 2025, aux sociétés BLUE BUILDING COMPANY et FONCIERE NICOISE DE GESTION, de telle sorte que les trois sociétés sont soumises à une procédure de redressement judiciaire unique.

Par ordonnance de remplacement du 1er septembre 2026, Monsieur Claude BERNARD a été désigné en qualité de juge-commissaire de la présente procédure collective.

Parallèlement, par requête du 17 septembre 2026, la SCP BTSG2, prise en la personne de Maître [A] [I], ès qualités de mandataire judiciaire, a saisi le tribunal aux fins de voir prononcer la liquidation judiciaire des sociétés J.A.C. TRANSACTIONS, FONCIÈRE NIÇOISE DE GESTION et BLUE BUILDING COMPANY ;

Le 7 octobre 2026 les parties ont comparu en Chambre du conseil pour qu’il soit statué sur le projet de plan de redressement déposé au Greffe.

L’origine des difficultés selon le dirigeant se résume ci-dessous :

Les difficultés de la société J.A.C TRANSACTIONS résultent principalement des opérations immobilières [Adresse 40] et [Adresse 13]. La non-réalisation de la vente initialement prévue avec le groupe CAPELLI, l’augmentation des coûts des travaux, le poids des intérêts d’emprunt ainsi que des litiges avec la société AMBITION 4D auraient entraîné des tensions de trésorerie et retardé le remboursement de ses créanciers.

Les difficultés de la société FONCIÈRE NIÇOISE DE GESTION découleraient de l’impossibilité de vendre ou de louer dans des conditions normales un immeuble situé [Adresse 14], en raison d’un différend relatif à la répartition des tantièmes de copropriété et de l’occupation prolongée du bien par un tiers. Ces difficultés auraient entraîné des tensions de trésorerie et conduit à la souscription d’un emprunt obligataire auprès de Raizers, désormais exigible, dont le remboursement dépendrait de la vente de l’immeuble.

Enfin, les difficultés de la société BLUE BUILDING COMPANY seraient liées à ses associations avec la société PRESTIGE & CLASSIC DESIGN dans le cadre des opérations immobilières [Adresse 15] et [Adresse 36]. La première opération se serait achevée dans des conditions financières défavorables pour BLUE BUILDING COMPANY, tandis que la seconde serait paralysée depuis environ un an et demi en raison de différends entre les associés, empêchant l’achèvement des travaux et le remboursement des créanciers, notamment WISEED.

Le mandataire judiciaire expose que le passif consolidé des sociétés débitrices s’élève à la somme de 11.594.435,66 € se décomposant comme suit :

Passif grevé d’une hypothèque de 8.583.924,01€,

Passif correspondant aux autres créances 3.010.511,65 €,

Avec un total de charges durant le plan de 253.895 €, soit la somme totale de 11.848.330,66 €.

Les propositions d’apurement du passif prévoient :

Le projet de plan de redressement élaboré par les sociétés débitrices, sans le concours de l’administrateur judiciaire, a été construit sur la base du passif déclaré entre les mains du mandataire judiciaire, soit un total de 20.089.778,33 € au jour du 28 mai 2026, date d’établissement du plan.

Toutefois, l’analyse des déclarations de créances révélant l’existence de doublons, le montant total des créances consolidées s’élève, pour les sociétés débitrices, à 16.042.434,66 €.

Par ailleurs, la créance déclarée par la société MY PARTNER BANK au passif de la société BLUE BUILDING COMPANY pour un montant de 2.980.000 € est aussi retraitée, ayant déjà été intégralement réglée.

Outre cela, le montant de la créance déclarée par la société AMBITION 4D, qui est réduite à 1.000.000,00 €, et elle aussi entièrement retraitée du fait qu’elle apparaisse manifestement infondée.

Ainsi, après ce retraitement, et sans préjudice des contestations de créances, en cours d’examen, le passif déclaré consolidé s’établit, selon les sociétés débitrices, à la somme de 11.594.435,66 €.

Avec un total de charges durant le plan de 253.895 €, la somme totale à rembourser est donc de 11.848.330,66 €.

Modalités d’apurement du passif

Afin d’y parvenir, les sociétés comptent sur plusieurs facteurs :

La vente de l’ensemble de leurs biens immobiliers évaluée à 10.891.200,00 € ;

Les loyers perçus sur les 2 ans du plan : 296.286,00 € ;

Les sommes à récupérer par la SAS BLUE BUILDING COMPANY dans le cadre de la vente de la [Adresse 36] : 1.150.000,00 €.

Soit la somme totale de 12.337.486,00 € (Solde positif après apurement du passif de 489.155,34 €).

La proposition de remboursement des créanciers suggérée par ces sociétés est donc la suivante :

Le règlement du passif vérifié et admis interviendra en totalité, sans intérêts, sur une durée de 2 années dès l’arrêté du plan par le tribunal de commerce, comme suit :

BIENS A VENDRE

PRIX DE VENTE

Garage – [Adresse 16]

[Adresse 16]

30.000 €

Cave – [Adresse 18]

9.000 €

Cave – [Adresse 19]

[Adresse 19]

9.000 €

Cave – [Adresse 20]

9.000 €

Appartement – [Adresse 32]

[Adresse 32]

(Lot 87)

140.000 €

Appartement – [Adresse 32]

[Adresse 32]

(Lot 53)

310.000 €

Appartement – [Adresse 32]

[Adresse 32]

(Lot 89)

240.000 €

Appartement – [Adresse 32]

[Adresse 32]

(Lot 54)

415.000 €

Appartement – [Adresse 32]

[Adresse 32]

(Lot 81-82)

395.000 €

Caves – [Adresse 32]

[Adresse 32]

226.800 €

ANNEE N°1 DU PLAN

Produit total ventes année n°1 : 1.783.800,00 €

[Adresse 25] (Lot

27)

Appartement – [Adresse 41]

[Adresse 25] (Lot

28)

527.400 €

Appartement – [Adresse 41]

[Adresse 25] (Lot

29)

161.000 €

Cave – [Adresse 12]

9.000 €

Immeuble – [Adresse 35]

[Adresse 40]

5.800.000 €

Local commercial – [Adresse 28]

[Adresse 28]

900.000 €

Appartement – [Adresse 42]

[Adresse 42]

325.000 €

Produit total ventes année n°2 : 9.107.400 €

Les sociétés débitrices précisent que le passif résiduel sera réglé au moyen du recouvrement à l’encontre de la société PCD pour 1.150.000,00 € relatif à la vente de la [Adresse 36]. Le surplus, accompagné des créances considérées comme douteuses, à savoir les procédures en cours NOREA et [Adresse 12], sera affecté aux intérêts non soumis au plan, au prorata des créances respectives à ce titre.

Garanties d’exécution du plan de redressement

Le projet de plan de redressement ne prévoit aucune garantie particulière hormis l’engagement du dirigeant qui se déclare comme tenu de l’exécution du plan. Information des créanciers

En date du 28 août 2026, le mandataire judiciaire a, en application des dispositions de l’article R. 621-19 du Code de commerce, informé les créanciers concernés du projet de plan de redressement des sociétés J.A.C. TRANSACTIONS, FONCIERE NICOISE DE GESTION et BLUE BUILDING COMPANY.

Il convient de préciser que, après retraitement, sur les 67 créanciers figurant au passif de la procédure, 8 créanciers ne sont pas soumis aux dispositions du plan.

Ainsi un total de 59 créances sont soumis aux délais du plan.

Les réponses des créanciers à la circularisation des propositions de plan de redressement de des sociétés J.A.C TRANSACTIONS, BLUE BUILDING COMPANY et FONCIERE NICOISE DE GESTION ont été les suivantes :

28 créanciers représentant 75,09 % du passif échu ont accepté le plan,

7 créanciers représentant 19,22 % du passif échu ont refusé le plan,

24 créanciers représentant 5,69 % du passif échu n’ont pas répondu et sont réputés avoir accepté les propositions du plan ;

Il n’est pas prévu de rémunération pour le dirigeant, à l’audience, durant les 2 exercices à compter de l’arrêté du plan sauf retour à meilleure fortune ;

La première annuité étant fixée à la date anniversaire du jugement arrêtant le plan de continuation ;

Au 6 octobre 2026, le montant de la trésorerie s’élève à la somme de 341,91 € pour la société J.A.C TRANSACTIONS, de 1.554,29 € pour la société FONCIERE NICOISE DE GESTION et de 221,81 € pour la société BLUE BUILDING COMPANY ;

L’administrateur judiciaire et ce après plusieurs relances, fait valoir que pendant la période d’observation du 29 septembre 2024 au 31 août 2026 l’entreprise a réalisé un chiffre d’affaires de 350.267,71 € et un résultat net de 31.915,98 € pour la société J.A.C

TRANSACTIONS, la société BLUE BUILDING COMPANY un chiffre d’affaires de 127.245,52 € et un résultat déficitaire de 10.714,99 € et la SC FONCIERE NICOISE DE GESTION un chiffre d’affaires de 112.276,83 € et un résultat de 33.420,50 € ;

Suivant attestation des experts-comptables, Messieurs [V] [C] et [H] [L] du cabinet d’expertise comptable A2Conseil, en date du 30 septembre 2026 attestent que la société J.A.C TRANSACTIONS n’a pas généré de dettes soumises à l’article L622-17 du Code de commerce ;

Toutefois, il est précisé à l’audience que l’administrateur judiciaire n’a pas été destinataire des attestations mises à jour.

L’administrateur judiciaire constate que le plan du dirigeant sur deux ans repose exclusivement sur la cession des actifs immobiliers. En ce sens, un prévisionnel des ventes a été communiqué à l’administrateur judiciaire. Une première prévision de vente entre le mois de juin 2026 et le mois de juin 2027 ferait apparaître des ventes à hauteur de 1.700.000,00 €, correspondant essentiellement aux ventes des appartements du [Adresse 32] à [Localité 2] et de la [Adresse 14]. Une seconde partie des ventes interviendrait sur la période de juin 2026 à juin 2028 pour environ 9.100.000,00 €. Il est donc prévu la réalisation de la vente du principal actif immobilier [Adresse 33] en juin 2028 pour un prix de 5.800.000,00 €.

A la date de son rapport, en considérant les expertises reçues de la part de l’experte, la valorisation des actifs à dire d’experts serait de 3.591.000,00 €. Cette estimation n’ayant pas pris en compte celle de l’immeuble situé [Adresse 33], évalué par le dirigeant à 5.800.000,00 €, qui n’a pas pu être expertisé par l’experte immobilière avant le dépôt de son rapport. Dès lors, l’administrateur estime qu’il est complexe de pouvoir se positionner sur la pertinence économique du plan sans l’estimation par l’experte immobilière de l’actif le plus important de la procédure.

Toutefois, à la veille de l’audience, l’administrateur a enfin pu prendre connaissance du rapport de l’experte immobilière portant sur ce bien. A la lecture de celui-ci, l’administrateur constate qu’il a finalement été valorisé à la somme de 4.600.000,00 €.

Ainsi, la valeur totale théorique des actifs, sur la base des expertises réalisées par Madame [R], s’élèverait à environ 8.200.000,00 €.

Il convient d’ajouter à ce montant la valeur de l’appartement situé au [Adresse 42], qui n’a pas pu être estimé par l’experte immobilière, mais que le dirigeant évalue à 325.000,00 €. Ainsi, en tenant compte des estimations retenues par Madame [R] et de la valorisation proposée par le dirigeant pour ce dernier bien non expertisé, l’administrateur constate un écart d’environ 2.300.000,00 € entre la valeur totale ainsi estimée des actifs et les prix de commercialisation retenus par le dirigeant.

À noter que le plan du dirigeant repose également sur la perception d’une condamnation pécuniaire à récupérer par la société BLUE BUILDING COMPANY dans le cadre du litige relatif à la [Adresse 36] pour 1.150.000,00 €.

Ainsi, l’administrateur estime que la viabilité du plan repose sur la réalisation de trois conditions cumulatives : l’atteinte des prix de vente espérés par le dirigeant, la réduction effective du passif aux montants retenus dans le plan et l’issue favorable des actions judiciaires auxquelles les sociétés sont parties.

En conséquence, l’administrateur judiciaire confirme son avis très réservé sur la pertinence financière du projet de plan soumis au tribunal de commerce de Nice, ainsi que les modalités d’apurement du passif qui pourraient ne pas être intégralement satisfaites, compte tenu de la valorisation des actifs et du montant effectif du passif à rembourser, qui excéderait les 14.000.000,00 €.

Le mandataire judiciaire rappelle que le sérieux d’un plan s’apprécie en principe à l’aune des trois critères énumérés par l’article L.631-1 du code de commerce, à savoir : la poursuite de l’activité de l’entreprise, le maintien de l’emploi et l’apurement du passif.

En l’espèce, s’agissant des sociétés débitrices, seuls les critères relatifs au

désintéressement des créanciers et à la poursuite de l’activité sont concernés par leur projet de plan de redressement, le critère tenant au maintien de l’emploi n’étant pas concerné.

Le mandataire judiciaire indique que le plan proposé a été établi sur la base d’un passif total à apurer de 11.848.330,66 €, excluant certaines créances contestées.

Il énonce toutefois que le montant total des créances déclarées au passif des trois sociétés débitrices s’élève à 21.037.254,08 €.

A ce titre, le mandataire rappelle qu’il est de jurisprudence constante que le plan de redressement doit prévoir le règlement de toutes les créances déclarées, même si elles sont contestées, l’inscription au plan d’une créance contestée ne préjugeant pas de son admission définitive au passif.

Ainsi, après retraitement des créances déclarées simultanément au passif de plusieurs sociétés, des créances non ratifiées, des créances provisionnelles et des créances inférieures ou égales à 500,00 €, le montant total du passif susceptible d’être soumis au plan de redressement des trois sociétés s’élève à 15.067.455,55 €.

L’absence de prise en compte du passif tel que décrit ci-dessus conduit à retenir que le projet de plan de redressement présenté par les sociétés J.A.C. TRANSACTIONS, FONCIERE NICOISE DE GESTION et BLUE BUILDING COMPANY n’est pas conforme à l’objectif d’apurement du passif.

Par ailleurs, le mandataire rappelle qu’il ressort du plan de redressement proposé que la réalisation des actifs immobiliers constitue la principale source de financement du remboursement du passif de la procédure collective.

En effet, sur une somme totale de 11.848.330,66 € à rembourser dans le cadre du plan, les sociétés débitrices prévoient de financer 10.890.400,00 € par la cession de leurs biens immobiliers, soit près de 92 % du montant total à rembourser.

Le respect du plan apparaît ainsi directement conditionné à la réalisation effective de ces cessions dans les délais et aux montants envisagés.

Toutefois, il convient de relever que l’estimation de ces biens immobiliers a été réalisée par des agents immobiliers.

Dans ces conditions, et afin de disposer d’une évaluation indépendante des actifs concernés, Madame [R], experte immobilière, a été désignée par ordonnance du juge-commissaire du 12 novembre 2025.

A cet égard, le mandataire judiciaire rappelle que malgré la désignation de Madame [R] en date du 12 novembre 2025 et de la prolongation exceptionnelle de la période d’observation de la SAS J.A.C. TRANSACTIONS jusqu’au 19 mars 2026, il demeure que les rapports d’expertises ont été adressés très tardivement.

En effet, si l’administrateur judiciaire a été rendu destinataire par Madame [R] d’une partie des projets d’expertises immobilière le 3 août dernier, il est établi que jusqu’à la veille de l’audience du 7 octobre 2026, les organes de la procédure n’avaient toujours pas eu connaissance du rapport portant sur l’actif immobilier le plus important de la procédure, l’immeuble [Adresse 40].

En effet, il convient de préciser que Madame [R] avait alerté l’administrateur judiciaire de l’impossibilité dans laquelle elle se trouvait de procéder à l’évaluation de l’immeuble situé [Adresse 35], la SAS J.A.C. TRANSACTIONS n’ayant jamais donné son accord pour permettre la réalisation de cette évaluation.

Dès lors, par courrier en date du 24 juillet 2026, Maître [Z] a attiré l’attention des sociétés débitrices sur cette difficulté et sur la nécessité de permettre à l’experte immobilière de mener à bien sa mission.

Dans un ultime courrier adressé aux sociétés débitrices le 30 septembre 2026, l’administrateur judiciaire indique que l’expert immobilier n’aurait finalement reçu les éléments nécessaires à la finalisation de sa mission que le 28 septembre dernier. Cette tardiveté dans la communication de ces éléments est d’autant plus injustifiable que Madame le procureur de la République avait précisément sollicité la prolongation exceptionnelle de la période d’observation afin de permettre la réalisation de cette expertise. Ainsi, la valeur totale théorique des actifs, sur la base des expertises réalisées par Mme [R], s’élèverait à environ 8.200.000 €.

Il convient d’ajouter que ce montant ne prend pas en compte la valeur de l’appartement situé au [Adresse 42], qui n’a pas pu être estimé par l’experte immobilière, et pour cause, mais que le dirigeant évalue à 325.000,00 €.

[…]

Ainsi, et comme développé par l’administrateur, le mandataire rappelle qu’en tenant compte des estimations retenues par Madame [R] et de la valorisation proposée par le dirigeant pour le dernier bien non expertisé sis [Adresse 42], on constate un écart d’environ 2.300.000 € entre la valeur totale ainsi estimée des actifs et les prix de commercialisation retenus par le dirigeant.

Dès lors, le mandataire judiciaire constate qu’au regard du passif déclaré, qui s’élève à 15.067.455,55 €, la valorisation des actifs des sociétés, telle qu’elle ressort des expertises immobilières, ne permettrait pas d’apurer intégralement le passif, et ce, même en retenant le montant de 11.848.330,66 € avancé par le dirigeant et en y ajoutant le recouvrement de la somme de 1.150.000,00 € espérée par la société BLUE BUILDING COMPANY dans le cadre du litige relatif à la [Adresse 36] pour lequel subsiste un aléa judiciaire.

Le mandataire judiciaire souligne qu’il existe une distorsion certaine dans le sort réservé aux créanciers dans le cadre du plan de redressement proposé par les sociétés débitrices, laquelle se manifeste notamment au regard des réponses apportées par les créanciers sur celui-ci.

En effet, alors que les créanciers privilégiés sont susceptibles d’être désintéressés grâce au produit de la réalisation des actifs, le sort de l’ensemble des autres créanciers demeure, à ce jour, incertain, le plan proposé ne permettant pas de garantir le règlement de leurs créances au regard des ressources effectivement susceptibles d’être dégagées par la réalisation des actifs des sociétés débitrices.

Qu’en l’espèce, le projet présenté ne comporte aucune perspective d’activité ni aucun financement autre que la vente des immeubles, accessoirement complétée de loyers et de créances dont le recouvrement demeure aléatoire ;

Qu’il n’organise pas le redressement des débiteurs et se borne à anticiper la réalisation de leur patrimoine, qui constitue l’objet même de la liquidation judiciaire ;

Le mandataire judiciaire conclut de tout ce qui précède qu’il y a lieu de rejeter le projet de plan de redressement présenté par les sociétés J.A.C. TRANSACTIONS, FONCIERE NICOISE DE GESTION et BLUE BUILDING COMPANY.

Réponses des sociétés J.A.C TRANSACTIONS, FONCIERE NICOISE DE GESTION ET BLUE BUILDING COMPANY

Les sociétés débitrices répondent, par voie de conclusions déposées à la barre, aux arguments qui leur sont opposés par les organes de la procédure et répondent ce qui suit : Les sociétés débitrices soulèvent que les créanciers hypothécaires, qui représentent 91% du passif retenu dans le plan de redressement, soit près de 10.800.000 €, soutiennent le plan sur 24 mois et acceptent même de renoncer à leurs intérêts contractuels.

Les sociétés débitrices expliquent avoir exclu du passif retenu dans le cadre du plan les dettes intragroupes, qui seraient réglées hors plan, les créances déclarées simultanément au passif de plusieurs sociétés, ainsi que les créances faisant l’objet de contestations judiciaires importantes, notamment dans le cadre des litiges les opposant à la SCI FAXANE et à la société AMBITIONS 4D.

À cet égard, elles soutiennent disposer de moyens sérieux de contestation susceptibles de conduire au rejet des créances réclamées.

Au terme de ces retraitements et en réponse au passif retenu par le mandataire judiciaire, les sociétés J.A.C. TRANSACTIONS, FONCIÈRE NIÇOISE DE GESTION et BLUE BUILDING COMPANY évaluent ainsi à 11.872.636,23 € le montant du passif à apurer dans le cadre du plan de redressement.

Les sociétés débitrices affirment que l’apurement du passif sera assuré par le produit de la cession de leurs actifs, les revenus locatifs générés par les biens immobiliers dont elles disposent, ainsi que le recouvrement espéré de plusieurs créances.

A ce titre, elles rappellent que le degré de réalisation de ces créances est variable, certaines étant d’ores et déjà judiciairement reconnues ou en voie de libération, tandis que d’autres demeurent subordonnées à l’issue de procédure pendantes, notamment en appel ou dans le cadre d’expertises judiciaires.

Le montant de ces créances étant estimé comme suit :

Créance BLUE BUILDING COMPANY/PRESTIGE & CLASSIC DESIGN (Jugement du 2 avril 2026 et comptes de la SEP [Adresse 36] : 1.150.000,00 €

Créance J.A.C TRANSACTIONS / [G] [S] (Indemnité d’immobilisations et article 700 CPC) : 32.020,00 €

Créance J.A.C TRANSACTION /CP CONSEIL (Quote-part des frais financiers WISEED et RAIZERS au 7 octobre 2026 : 527.960,39 €

Soit un total de 2.409.980,39 €

La valorisation des actifs par l’experte immobilière

Les sociétés débitrices ne contestent pas le sérieux des expertises immobilières réalisées par Madame [R]. Elles précisent toutefois que les valorisations retenues, notamment pour l’immeuble situé [Adresse 37] et les appartements du [Adresse 12], reposent sur une évaluation des biens en l’état.

En effet, s’agissant de l’immeuble [Adresse 40], les sociétés débitrices soutiennent que la vente de cet immeuble s’est toujours inscrite dans une volonté de commercialisation des murs.

A cet égard, elles rappellent que leur estimation à hauteur de 5.800.000,00 € repose notamment sur une promesse unilatérale de vente consentie à la société CP CONSEIL avant l’ouverture de la procédure de sauvegarde de la SAS J.A.C. TRANSACTIONS. Par ailleurs, les sociétés débitrices font état d’une nouvelle offre d’acquisition d’un montant de 5.300.000,00 €, reçue le 5 octobre 2026 et émanant de la société HONOTEL, opérateur spécialisé dans l’investissement et la gestion hôtelière.

Dès lors, les sociétés débitrices estiment qu’en évaluant l’immeuble à 4.600.000,00 €, Madame [R] aurait uniquement retenu sa valeur au regard de son usage d’habitation actuel, sans tenir compte de son potentiel de commercialisation.

S’agissant du bien situé au [Adresse 12], les sociétés débitrices indiquent que les travaux nécessaires à sa division en trois unités distinctes ont été réalisés. Toutefois, la copropriété s’étant opposée à la modification de l’état descriptif de division, la formalisation juridique de cette division n’a pu aboutir.

Par ailleurs, si l’expertise de Madame [R] évalue le bien à 742.000,00 € en tenant compte de son état actuel, les sociétés débitrices soulignent que deux protocoles d’accord ont été conclus avec les locataires afin de permettre la libération des lieux, de sorte que le bien devrait être libre de toute occupation au moment de sa cession.

Considérant que cette circonstance est susceptible d’influer sensiblement sur sa valeur, les sociétés débitrices produisent une expertise immobilière réalisée par Monsieur [N], qui évalue le bien à 1.053.624,00 €.

Elles sollicitent, en conséquence, la prise en compte de cette nouvelle expertise en lieu et place de celle réalisée par Madame [R] pour apprécier la valeur du bien.

Lors de l’audience du 7 octobre 2026, une note en délibérée a été autorisée visant exclusivement la communication, par le conseil des sociétés débitrices, Maître MONTAGARD, des éléments suivants :

L’attestation d’absence de dettes nouvelles au 30 septembre 2026, établie par le cabinet d’expertise-comptable A2 Conseil, concernant les sociétés J.A.C. TRANSACTIONS, FONCIERE NICOISE DE GESTION et BLUE BUILDING COMPANY.

La lettre d’offre de la SAS HONOTEL datée du 5 octobre 2026 visant l’immeuble [Adresse 40], portant la signature de Monsieur [Q] [F], président de la SAS HONOTEL.

À la lecture de la note en délibéré déposée au greffe du tribunal de commerce de Nice le 21 octobre 2026, il apparaît que les présentes pièces ont bien été communiquées.

Toutefois, à la suite de l’examen de la note en délibéré ultérieure du mandataire judiciaire, il ressort que celui-ci n’a pas été destinataire, de la part des sociétés débitrices, des pièces afférentes aux conclusions déposées à la barre le 7 octobre 2026, ni de la note en délibéré accompagnée de ses pièces jointes.

Par ailleurs, le mandataire judiciaire fait état qu’en violation de l’autorisation de note en délibéré circonscrite aux deux points susvisés, les sociétés débitrices versent aux débats des pièces suivantes :

Prévisionnel des charges ;

Comptes de résultat ;

Une offre portant sur le bien sis [Adresse 11] ;

Un courrier de Madame [R] du 16 octobre 2026 en réponse à un courrier adressé par Maître MONTAGARD en date du 12 octobre 2026 ;

Une ordonnance de référé rendue le 24 septembre 2024 par le tribunal de commerce de Nice ;

Par courrier du 28 octobre 2026, Maître [K] [Z] fait savoir en sa qualité d’administrateur au redressement judiciaire, qu’il n’a pas eu connaissance de l’attestation d’absence de dette nouvelle arrêtée au 30 septembre 2026, établie par le cabinet comptable A2Conseil et ce concernant les trois sociétés ;

Et ne pas avoir eu connaissance de l’offre de la société HONOTEL qui devait être communiquée ;

De plus, l’administrateur judiciaire précise que les honoraires de Maître Jean-François TOGNACCIOLI, avocat, n’ont pas été réglés.

Mais aussi, en date du 15 octobre 2026, le syndic DINAMY IMMOBILIER atteste que la société J.A.C TRANSACTIONS est débitrice dans ses comptes de la somme de 23.488,39 € et la société FONCIERE.

Le contrôleur, la société RAIZERS, émet un avis favorable à l’adoption du plan de redressement, sous la condition expresse que le calendrier des ventes prévu dans le plan soit rigoureusement respecté.

La société AMBITION 4D en sa qualité de contrôleur n’a pas émis d’avis.

Le Ministère Public émet un avis défavorable au projet de plan de redressement présenté par la société J.A.C TRANSACTIONS, la société FONCIERE NICOISE DE GESTION et la société BLUE BUILDING COMPANY eu égard au passif de 15.000.000 € selon le mandataire judiciaire et 11.500.000 € selon le dirigeant qui reste supérieur aux valeurs de de l’actif de 8.500.000 € selon l’évaluation de l’expert et eu égard au contentieux en cours de plus de 1.100.000 € ;

Le juge-commissaire donne un avis défavorable dans son rapport lu à l’audience ; Le projet de plan ne paraît pas de nature à assurer le redressement des sociétés J.A.C TRANSACTIONS, BLUE BUILDING COMPANY et FONCIERE NICOISE DE GESTION dans des conditions satisfaisantes, notamment au regard de la poursuite de son activité commerciale et le désintéressement des créanciers dans les meilleures conditions possibles ; il convient donc de le rejeter ;

Attendu que la SCP BTSG2 PRISE EN LA PERSONNE DE MAÎTRE [A] [I], èsqualités de mandataire judiciaire, sollicite que soit prononcée la liquidation judiciaire des sociétés J.A.C. TRANSACTIONS, FONCIERE NICOISE DE GESTION et BLUE BUILDING COMPANY, le redressement de ces sociétés étant manifestement impossible et qu’elles ne présentent aucune perspective de redressement, il y a lieu de convertir en liquidation judiciaire la procédure de redressement qui, nonobstant l’utilisation de la durée maximale légale de la période d’observation, n’a pas permis de lever les obstacles juridiques et administratifs permettant d’aliéner les biens immobiliers, ni de disposer d’une visibilité raisonnable et suffisante sur le sort des actifs immobiliers à réaliser ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Ordonne la jonction des affaires enrôlées sous les numéros sous les n°2026AL01213 et 2026AL01848.

Rejette le plan de redressement des sociétés J.A.C TRANSACTIONS, BLUE BUILDING COMPANY et FONCIERE NICOISE DE GESTION.

Prononce la liquidation judiciaire des sociétés J.A.C. TRANSACTIONS, FONCIERE NICOISE DE GESTION et BLUE BUILDING COMPANY.

Désigne la SCP BTSG2 PRISE EN LA PERSONNE DE MAÎTRE [A] [I] en qualité de liquidateur.

Maintient Monsieur Claude BERNARD en qualité de juge-commissaire.

Met fin à la mission de la SELARL [K] [Z] & ASSOCIÉS, prise en la personne de Maître [K] [Z], en qualité d’administrateur judiciaire, à charge pour elle de rendre compte de sa mission et de remettre au liquidateur les fonds et documents qu’elle détient à ce titre.

Désigne la SA HUISSIER 06 [Adresse 43] pour procéder à l’inventaire et à la prisée du patrimoine du débiteur ainsi que des garanties qui le grèvent conformément à l’article L 622-6 du Code de Commerce.

Rappelle que le présent jugement emporte de plein droit, à compter de sa date,

dessaisissement des sociétés débitrices de l’administration et de la disposition de leurs biens, leurs droits et actions concernant leur patrimoine étant exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur.

Dit que la clôture de la procédure sera examinée par le Tribunal au plus tard le 29 octobre 2027.

Prescrit à Madame la Greffière.