TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies conformes délivrées
le : 28/09/2026
à : – Me A. THUEGAZ
– Me C. HENNEQUIN

Copies exécutoires délivrées
le : 28/09/2026
à : – Me A. THUEGAZ
– Me C. HENNEQUIN

La Greffière,

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP référé

N° RG 26/01838 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCEOF

N° de MINUTE :
1/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 28 septembre 2026

DEMANDERESSE
Madame [F] [H] [S], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Aurélie THUEGAZ, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #D0349, substituée par Me Victoria BISSONNET-DUVAL, Avocate au Barreau de PARIS

DÉFENDEUR
L’Établissement Public à caractère industriel et commercial [Localité 1] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Catherine HENNEQUIN, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #P0483, substituée par Me Emmanuel LEPARMENTIER, Avocat au Barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Sandra MONTELS, Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 27 août 2026

Décision du 28 septembre 2026
PCP JCP référé – N° RG 26/01838 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCEOF

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 28 septembre 2026 par Madame Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 octobre 2000, l’OPAC DE [Localité 1], devenu l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH, a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [H] [S] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2].

Les logements de l’immeuble sont équipés de vide-ordures. L’appartement de Mme [F] [H] [S], situé au-dessus du local de la colonne de réception desdits vide-ordures, est infesté par des cafards.

Par acte de commissaire de justice du 9 février 2026, Mme [F] [H] [S] a assigné en référé l’établissement public PARIS HABITAT – OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :
– ORDONNER la mise en conformité de l’appartement au contrat de bail et aux normes de décence,
– ORDONNER la condamnation immédiate des vide-ordures par [Localité 1] HABITAT – OPH dans l’ensemble de la [Adresse 4] et ce, sous une astreinte de 300,00 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir,
– ORDONNER la mise en place de toutes mesures utiles pour éradiquer la présence de nuisibles et ce, sous une astreinte de 300,00 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la décision à intervenir,
– ORDONNER la réalisation par [Localité 1] HABITAT – OPH des opérations de désinsectisation, afin d’éliminer les nuisibles déjà existants et ce, sous une astreinte de 300,00 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la décision à intervenir,
– CONDAMNER [Localité 1] HABITAT – OPH à lui verser 22.320,00 euros en réparation du préjudice de jouissance,
– CONDAMNER [Localité 1] HABITAT – OPH aux entiers dépens et à lui payer la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Intialement appelée à l’audience du 9 mars 2026, l’affaire a été renvoyée plusieurs fois, afin de permettre aux parties de se mettre en état, pour être retenue à l’audience du 27 août 2026.

Par ordonnance du 9 mars 2026, le juge des contentieux de la protection a enjoint les parties de rencontrer un conciliateur de justice aux fins d’information et, sous réserve de leur accord, a ordonné une conciliation.

Un accord partiel provisoire a été signé par les parties le 8 avril 2026.

À l’audience du 27 août 2026, Mme [F] [H] [S], représentée par son conseil, modifie ses demandes et sollicite de :
– ORDONNER la mise en conformité de l’appartement au contrat de bail et aux normes de décence,
– ORDONNER la condamnation immédiate du vide-ordures par [Localité 1] HABITAT – OPH chez un locataire et ce, sous une astreinte de 300,00 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir,
– ORDONNER la finalisation des travaux dans le local vide-ordures, à savoir boucher les trous et les fissures,
– ORDONNER la mise en place de toutes mesures utiles pour éradiquer la présence de nuisibles dans le local vide-ordures et ce, sous une astreinte de 300,00 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la décision à intervenir,
– REJETER la demande tendant aux opérations de désinsectisation dans son appartement,
– ORDONNER la suspension du paiement des loyers à compter de la signification de la décision à intervenir,
– CONDAMNER [Localité 1] HABITAT – OPH à lui verser la somme de 22.320,00 euros en réparation du préjudice de jouissance,
– CONDAMNER [Localité 1] HABITAT – OPH aux entiers dépens et à lui payer la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que les travaux de condamnation des vide-ordures ont été effectués, sauf dans l’appartement d’un locataire, sans pouvoir le désigner, et que, par ailleurs, le local en lui-même n’a pas été rénové, puisque des fissures et des trous, par lesquels passent toujours les cafards, doivent être rebouchés, qu’elle vit dans un logement insalubre, car toujours infesté. Elle expose être en chimiothérapie et ne pas pouvoir supporter des interventions de désinsectisation.

L’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande de :
– DÉCLARER Mme [F] [H] [S] irrecevable en toutes ses demandes, à l’exception de sa demande indemnitaire,
– DÉBOUTER Mme [F] [H] [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
. à titre reconventionnel : AUTORISER [Localité 1] HABITAT – OPH et les entreprises mandatées par ses soins, notamment la société SAPIAN, à pénétrer dans le logement de Mme [F] [H] [S], autant de fois qu’il le sera nécessaire, pour procéder avec l’assistance d’un serrurier, de deux témoins, ou de la force publique s’il échet, à la vérification de la présence de nuisibles dans le logement et, le cas échéant, à la désinsectisation du logement,
. en tout état de cause : CONDAMNER Mme [F] [H] [S] à lui verser une indemnité de 1.200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il soutient que la demande de suspension des loyers est irrecevable, car il n’en a eu connaissance qu’à l’audience, de sorte que le principe du contradictoire n’a pas été respecté.

Mme [F] [H] [S] rétorque que la procédure est orale et qu’en toute hypothèse, sa demande tendant à la suspension des loyers figure à la partie discussion de son assignation.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 6 du code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la mise en conformité de l’appartement au contrat de bail et aux normes de décence

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…) ; c) D’entretenir les

locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

Il ressort des écritures de Mme [F] [H] [S] que sa demande de mise en conformité de l’appartement consiste, en réalité, en des mesures permettant de faire cesser l’invasion de nuisibles, à savoir, d’une part, la condamnation des vide-ordures dans chaque logement et, d’autre part, toute mesure de désinsectisation, afin d’éliminer les nuisibles déjà existants dans le local vide-ordures et dans son appartement.

Les parties ont signé le 8 avril 2026, devant le conciliateur de justice, un accord partiel provisoire aux termes duquel : « les parties sont convenues de ce qui suit afin de mettre un terme définitif au litige qui les oppose au sujet du vide-ordure et du local à vide-ordure qui sont infestés de cafards depuis plusieurs années, malgré plusieurs désinfections. La plaignante demande la condamnation du vide-ordure + une indemnisation. Les parties se sont mises d’accord sur les principes suivants : [Localité 1] Habitat propose à Mme [F] [H] [Y] qui l’accepte de faire condamner le vide-ordure et de refaire le local du vide-ordure dont le plafond est fissuré laissant passer les nuisibles. Les travaux de condamnation des pelles du vide-ordure commencent le 11 et 12 mai 2026, le devis ayant déjà été accepté. Mme [I] fait faire un devis en urgence pour la remise en l’état du local vide-ordure et si possible avant le renvoi, l’acceptation de ce 2ème devis par la commission de [Localité 1] Habitat. En ce qui concerne le trouble de Jouissance soulevé par Mme [H], il sera tranché par le juge. Sous réserve du parfait respect du présent accord, les parties renoncent expressément à tout recours ultérieur au sujet du présent litige (…) ».

L’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH soutient que les demandes de Mme [F] [H] [S] sont irrecevables compte tenu de la signature de l’accord.

Sur la demande de condamnation d’un vide-ordures chez « un locataire »

En l’espèce, aux termes de l’accord du 8 avril 2026, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH s’est engagé à faire condamner les pelles vide-ordures. Or, Mme [F] [H] [S] prétend que ces travaux n’auraient pas été pleinement exécutés, puisqu’un vide-ordures n’aurait pas été condamné chez « un locataire », sans autre précision. Sa demande est donc recevable. Mme [F] [H] [S] ne fait, cependant, pas la démonstration des faits allégués et sera déboutée de sa demande.

Sur la demande tendant au rebouchage des trous et fissures dans le local vide-ordures

Cette demande est recevable, puisque Mme [F] [H] [S] prétend également que les travaux auxquels le bailleur s’était engagé, à savoir la réfection du local du vide-ordures,

dont les fissures au plafond laissent passer les nuisibles, n’ont pas été réalisés.

L’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH n’a pas justifié de l’exécution de ces travaux, prétextant même à l’audience que l’état délabré du local n’est pas démontré et que le lien de causalité entre les fissures et la présence de cafards n’est pas établie, contrairement à ce qu’il a admis devant le conciliateur de justice.

Il sera, en conséquence, fait droit à la demande de Mme [F] [H] [S]. En application des articles L131-1 et L131-2 du code des procédures civiles d’exécution, faute pour l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH de faire procéder à ces travaux, il sera redevable, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 300,00 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois.

Sur les opérations de désinsectisation

Dans le local vide-ordures :

En l’espèce, Mme [F] [H] [S] indique que des cafards sont toujours présents dans le local vide-ordures en se bornant à renvoyer à sa pièce n° 19, laquelle n’est qu’un courriel de son conseil.

Il n’appartient pas au juge, des référés de surcroît, de rechercher dans les pièces produites par une partie les éléments venant étayer ses allégations.

Échouant à démontrer que la présence de cafards a persisté dans le local vide-ordures après la condamnation de la colonne, Mme [F] [H] [S] sera déboutée de sa demande.

Dans l’appartement de Mme [F] [H] [S] :

Aux termes de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, Mme [F] [H] [S] expose souffrir d’un cancer et être, actuellement, en période de chimiothérapie. Elle s’est opposée au mois d’août 2026 (cf. courriel de sa fille) à l’intervention dans son appartement de la société de désinsectisation mandatée par le bailleur et a maintenu son refus à l’audience.

Elle produit un certificat médical du 26 août 2026 de M. [B], médecin, qui certifie que son état de santé nécessite un repos strict à domicile pour une durée indéterminée.

Elle soutient, cependant, que la présence de nuisibles perdure dans son appartement et a engagé la présente procédure au motif que le bailleur

manquait à son obligation de délivrance d’un logement décent. Elle ne peut donc, sans se contredire, s’opposer indéfiniment à toute opération de désinsectisation dans son domicile, le bailleur engageant, par ailleurs, sa responsabilité vis-à-vis des autres locataires si les nuisibles devaient se répandre depuis son logement.

Il convient, toutefois, de tenir compte dans l’immédiat de son état de santé. Il sera, en conséquence, fait droit à la demande de l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH, sous réserve du respect du délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la demande indemnitaire

De jurisprudence constante, les juges n’ont pas l’obligation de rechercher d’office la règle de droit applicable au litige, dès lors que les parties ont précisé le fondement juridique de leurs prétentions.

En l’espèce, Mme [F] [H] [S] sollicite, sur le fondement de l’article 1240 du code civil (responsabilité délictuelle), la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 22.320,00 euros en réparation de son préjudice de jouissance causé par le manquement de celui-ci à son obligation de délivrance d’un logement décent (responsabilité contractuelle). Or, comme le soutient le défendeur, le créancier d’une obligation contractuelle ne peut se prévaloir contre le débiteur de cette obligation de la responsabilité délictuelle (Civ. 2è, 26 mai 1992, n° 91-11.149).

Il s’ensuit que la demande, mal fondée en droit, sera rejetée.

Sur la suspension des loyers

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la même loi, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

La demande de Mme [F] [H] [S], qui n’a pas déposé de nouvelles conclusions, est recevable, puisque, bien que non reprise au dispositif de son assignation, elle figurait à la partie discussion (article 446-1 et article 446-2 a contrario du code de procédure civile).

Mme [F] [H] [S] ne démontre pas l’état d’insalubrité du logement, lequel ne peut résulter que d’un arrêté pris en application des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, elle ne peut, sans se contredire, demander une suspension du paiement du loyer en raison de la présence de cafards dans son appartement tout en s’opposant à l’intervention de l’entreprise mandatée par le bailleur aux fins de désinsectisation.

Elle sera, en conséquence, déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH, qui succombe partiellement à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera condamné à payer à Mme [F] [H] [S] la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande à ce titre.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE les demandes de Mme [F] [H] [S] autres qu’indemnitaires recevables ;

ORDONNE à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH de faire procéder aux travaux de rebouchage des trous et fissures du local vide-ordures de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2],

DIT que, faute pour l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH de faire procéder auxdits travaux, il sera redevable, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 300,00 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois ;

DÉBOUTE Mme [F] [H] [S] de sa demande tendant à la condamnation d’un vide-ordures chez un locataire ;

DÉBOUTE Mme [F] [H] [S] de sa demande tendant à la désinsectisation du local vide-ordures ;

DÉBOUTE Mme [F] [H] [S] de sa demande tendant à la suspension des loyers ;

DÉBOUTE Mme [F] [H] [S] de sa demande de dommages et intérêts ;

ENJOINT à Mme [F] [H] [S] de laisser le libre accès, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, au logement situé [Adresse 3] à [Localité 2], à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH assisté de

toute entreprise de son choix, aux fins de vérification de la présence de nuisibles dans le logement et, le cas échéant, à la désinsectisation du logement ;

À DEFAUT pour Mme [F] [H] [S] de déférer à cette injonction dans le délai susvisé, AUTORISE l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH et les entreprises mandatées par lui à pénétrer dans les lieux loués, en recourant à un serrurier et en présence d’un commissaire de justice le jour de l’ouverture de la porte, autant de fois que nécessaire, pour la réalisation des travaux susvisés, le tout avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH aux dépens ;

CONDAMNE l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH à payer à Mme [F] [H] [S] la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le déboute de sa demande sur ce fondement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,