Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/20938 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKRII

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Novembre 2024 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] – RG n° 24/02935

APPELANTE

SOCIÉTÉ VITALIS REAL ESTATE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Me Florence MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1181

INTIMÉ

Monsieur [S] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

DEFAILLANT

Assignation devant la Cour d’appel de PARIS, en date du 04 mars 2025, par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l’article 659 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 septembre 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Mme Laura TARDY, Conseillère

Mme Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Greffière, lors des débats : Mme Dorothée RABITA

ARRÊT :

– Par défaut

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 8 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun dans une affaire opposant la société Vitalis Real Estate et M. [S] [M].

Selon acte sous seing privé du 7 novembre 2023, la société Vitalis Real Estate a loué à M. [S] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], rez-de-chaussée, appartement n°1 à [Localité 4] (77), moyennant un loyer de 750 euros outre 120 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2024, la société Vitalis Real Estate a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 610 euros au titre des loyers et charges échus, mois de février 2024 inclus, visant la clause résolutoire.

Selon convention d’échelonnement de dette conclue entre les parties le 20 février 2024, M. [M] a reconnu devoir la somme de 2 610 euros et s’est engagé à la régler en versant la somme de 500 euros en sus du loyer, à compter du 1er mars 2024 jusqu’à épuisement de l’arriéré. La convention contenait une clause de déchéance du terme. Un règlement par chèque du 27 mars 2024 est revenu impayé.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2024, la société Vitalis Real Estate a fait assigner M. [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et prononcer la résolution judiciaire du bail, ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et le condamner à payer :

– la somme de 4 519,16 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal de 5 % avec capitalisation des intérêts,

– une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux,

– la somme de 3 000 euros euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement.

A l’audience, la société Vitalis Real Estate a maintenu ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 5 417,12 euros au titre des loyers et charges échus au 2 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus. Elle a précisé s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement dès lors que le locataire a bénéficié d’un accord d’échelonnement de la dette qu’il n’a pas respecté.

Comparant, M. [M] a sollicité des délais de paiement et proposé d’apurer la dette par mensualités de 230 euros, délais suspendant les effets de la clause résolutoire.

Par jugement contradictoire entrepris du 8 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun a statué en ces termes :

– déclare l’action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire irrecevable ;

– condamne M. [S] [M] à verser à la société en commandite simple Vitalis Real Estate la somme de 5 417,12 euros (décompte arrêté au 2 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 17 février 2024 sur la somme de 2 610 euros euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

– autorise M. [S] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 230 euros chacune et une 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

– précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

– dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

– ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

– déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;

– condamne M. [S] [M] à verser à la société en commandite simple Vitalis Real Estate une

somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamne M. [S] [M] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

– rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 10 décembre 2024 par la société Vitalis Real Estate,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 3 avril 2025, par lesquelles la société Vitalis Real Estate demande à la cour de :

– infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun en date du 8 novembre 2024, en ce qu’il a :

– déclaré irrecevable la demande de la société Vitalis Real Estate à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à voir prononcer l’expulsion de M. [S] [M] ;

– de fait, débouté le bailleur de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer,

Statuant à nouveau :

– déclarer le bailleur recevable en sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

– déclarer acquise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et prononcer la résolution du contrat de bail à compter du 17 avril 2024 ;

– en conséquence, ordonner l’expulsion du locataire, M. [S] [M], et/ou de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

– le condamner à payer à la société Vitalis Real Estate une indemnité d’occupation correspondant au loyer actuel ainsi qu’aux charges jusqu’à libération définitive des lieux loués ;

– infirmer le jugement rendu en ce qu’il a accordé à M. [S] [M] un délai de 24 mois pour se libérer de sa dette locative ;

– confirmer le jugement pour le surplus, et donc confirmer le jugement en ce qu’il a :

– fixé la dette locative de M. [M] à la somme de 5 417,12 euros au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2024, soit la somme de 2 610 euros, et à compter du jugement pour le reste ;

– ordonné une clause de déchéance du terme de telle sorte que toute mensualité, impayée en tout ou partie, justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible après l’envoi d’une mise en demeure avec accusé de réception restée sans effet ;

– ordonné la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

– condamné M. [S] [M] à verser à la société en commandite simple Vitalis Real Estate une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [S] [M] aux entiers dépens ;

– condamné M. [S] [M] à payer à la société Vitalis Real Estate, pour la procédure d’appel, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [M] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant lui ont été signifiées ensemble le 4 mars 2025 selon procès-verbal de recherches infructueuses.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé était tenu de constituer avocat, faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparaît pas, le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

1) Sur la résiliation du bail

Le premier juge a déclaré irrecevable la demande de résiliation du bail formée par la société Vitalis Real Estate au motif qu’elle n’avait pas justifié de la saisine de la CCAPEX dans un délai de deux mois avant délivrance de l’assignation, ou du signalement de la situation d’impayé de loyer de M. [M] aux organismes payeurs des allocations logement et de la persistance de cette situation d’impayé, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La société Vitalis Real Estate conclut à l’infirmation du jugement de ce chef et réitère sa demande tendant au constat de la résiliation du bail, à l’expulsion de M. [M] à défaut de départ volontaire et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux. Elle estime justifier de sa déclaration du litige auprès de la CCAPEX par la production de l’accusé de réception électronique, indiquant que cette saisine a été faite en même temps que la délivrance du commandement de payer. Elle fait valoir que M. [M] n’a pas respecté l’accord de paiement pris après délivrance du commandement de payer, n’a pas réglé les causes dudit commandement, et qu’elle est ainsi fondée à solliciter la résiliation du bail au 17 avril 2024 par application de la clause résolutoire stipulée au contrat. Elle sollicite également la condamnation de l’intimé au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer actuel majoré des charges.

1-1) Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 II précise que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

La société Vitalis Real Estate, société en commandite simple, n’est pas une société civile, les dispositions de l’article 24 II s’appliquent donc à elle. Elle verse aux débats l’accusé de réception électronique délivré le 20 février 2024 (sa pièce 7) par lequel la CCAPEX atteste qu’il lui a été transmis la signification du commandement de payer les loyers délivré à M. [M] pour le logement situé [Adresse 2], rez-de-chaussée, appartement n°1 à [Localité 4].

L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été délivrée à M. [M] le 16 mai 2024. Cette assignation a ainsi été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX, conformément aux dispositions de l’article 24 II précité. Il n’est pas allégué d’autre moyen d’irrecevabilité de la demande.

Par conséquent, infirmant le jugement de ce chef, la cour déclare recevable la demande de la société Vitalis Real Estate tendant à voir constater la résiliation du bail conclu avec M. [M].

1-2) Sur la résiliation du bail

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2024, la société Vitalis Real Estate a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 610 euros au titre des loyers et charges échus, mois de février 2024 inclus, visant la clause résolutoire, laquelle stipule la résiliation de plein droit et immédiate du bail « deux mois après un commandement demeuré infructueux, à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiés. »

Selon convention conclue entre les parties le 20 février 2024, M. [M] a reconnu devoir la somme de 2 610 euros et s’est engagé à la régler en versant la somme de 500 euros en sus du loyer, à compter du 1er mars 2024 jusqu’à épuisement de l’arriéré. La convention contenait une clause de déchéance du terme rappelant la résiliation du bail en cas de non-respect de l’échéancier convenu.

Un règlement par chèque du 27 mars 2024 est revenu impayé. Il résulte de l’historique des loyers produit que M. [M] n’a pas respecté l’échéancier convenu, qui est caduc, ni n’a acquitté l’arriéré locatif reconnu dans le délai de deux mois imparti par la clause résolutoire.

Par conséquent il convient, infirmant le jugement qui a rejeté ces demandes, de constater la résiliation du bail liant la société Vitalis Real Estate en qualité de bailleur et M. [M] en qualité de preneur, à la date du 17 avril 2024. A cette date, M. [M] est déchu de tout droit d’occupation et est occupant sans droit ni titre. Il convient par conséquent d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, à défaut de libération des lieux. Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans intervention du juge.

1-3) Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre d’un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire, et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire. Elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

M. [M] étant occupant sans droit ni titre depuis le 17 avril 2024, il est redevable à ce titre d’une indemnité d’occupation.

Compte tenu des éléments versés aux débats, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté cette demande et, statuant à nouveau, de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges tels que fixés dans le contrat de bail et de dire qu’elle sera due par M. [M] jusqu’à la libération des lieux matérialisée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

2) Sur les délais de paiement

Le premier juge a fixé la créance locative à la somme de 5 417,12 euros, terme de septembre 2024 inclus et a condamné M. [M] à son paiement. Il lui a octroyé des délais de paiement à hauteur de 230 euros par mois pendant 24 mois.

La société Vitalis Real Estate conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il a été accordé des délais de paiment à M. [M], et s’oppose aux délais prononcés, faisant valoir que les parties avaient déjà convenu d’un échelonnement de la créance, non respecté par le locataire.

Le chef du jugement par lequel M. [M] a été condamné à payer à la société Vitalis Real Estate la somme de 5 417,12 euros est irrévocable, faute d’avoir été frappé d’appel.

Il résulte des éléments versés aux débats que l’intimé avait bénéficié d’un échelonnement de sa créance à la suite de la délivrance du commandement de payer, qu’il n’a pas respecté, et ce dès le mois de janvier 2025.

En outre, M. [M] n’a pas comparu et n’a donc pas justifié de sa situation personnelle et financière, permettant à la cour de constater le cas échéant sa capacité à respecter un échéancier de paiement.

Au surplus, la société Vitalis Real Estate fait valoir que M. [M] n’a pas exécuté l’échéancier de paiement ordonné par le premier juge.

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, il appartient à M. [M] de rapporter la preuve du respect de l’échéancier ordonné.

Or, il ne justifie pas des versements conformes aux délais de paiement octroyés, et il apparaît que la dette au 6 janvier 2025, date du décompte produit en appel, est plus élevée que lors du jugement.

Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement de ce chef et de rejeter la demande de délais de paiement.

3) Sur les frais du procès

Les chefs du jugement relatifs aux dépens et frais irrépétibles sont irrévocables comme n’ayant pas été frappés d’appel.

Y ajoutant en appel, la cour condamne M. [M] aux dépens d’appel et à verser à la société Vitalis Real Estate la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

INFIRME le jugement rendu le 8 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun en ce qu’il a :

– déclaré l’action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire irrecevable ;

– autorisé M. [S] [M] à s’acquitter de la somme de 5 417,12 euros, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 230 euros chacune et une 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intéréts ;

– précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signi’cation du présent jugement ;

– dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justi’era que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

– débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;

le CONFIRME pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

DÉCLARE la société Vitalis Real Estate recevable en sa demande d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

CONSTATE au 17 avril 2024 la résiliation du bail conclu le 7 novembre 2023 entre la société Vitalis Real Estate en qualité de bailleur et M. [S] [M] en qualité de locataire, et portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], rez-de-chaussée, appartement n°1 à [Localité 4] (77),

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [S] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail avec au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux visé à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [S] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à complète libération des lieux loués matérialisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

REJETTE la demande de délais de paiement,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [S] [M] aux dépens d’appel,

CONDAMNE M. [S] [M] à verser à la société Vitalis Real Estate la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles en appel,

REJETTE toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,