Résiliation de bail pour impayés : recours et obligations du locataire – Tribunal judiciaire de Bobigny, 16 avril 2026, RG n° 26/00301

La juridiction a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 18 novembre 2025. Le commandement de payer signifié le 6 octobre 2025 étant resté infructueux, la résiliation du bail a été validée. La demande de délais de paiement a été rejetée, le locataire n’ayant pas repris le paiement du loyer. La décision a prévu une indemnité d’occupation et un échelonnement de la dette locative sur 24 mois, avec des mensualités de 50 €.

Le 24 janvier 2025, un contrat de bail a été établi entre l’OPH Seine-Saint-Denis habitat et une locataire pour un appartement à usage d’habitation, avec un loyer mensuel de 443,78 € hors charges. Suite à des loyers impayés, l’OPH a signifié un commandement de payer le 6 octobre 2025, puis a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection le 20 janvier 2026. L’OPH a demandé la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire, le paiement d’une provision pour l’arriéré locatif, ainsi que la communication d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Lors de l’audience du 12 mars 2026, l’OPH a réitéré ses demandes, précisant que la locataire n’avait pas effectué de paiement depuis mai 2025 et n’avait pas souscrit d’assurance. La locataire a reconnu sa dette mais a sollicité la possibilité de rester dans les lieux en reprenant les paiements. Elle a également mentionné sa situation d’arrêt maladie et sa charge familiale. Cependant, aucun diagnostic social n’a été présenté avant l’audience.

Le juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, rendant l’action de l’OPH recevable. La demande de délais de paiement a été rejetée, car la locataire n’avait pas repris le paiement du loyer courant. De plus, sa demande de délais pour quitter les lieux a également été refusée, en raison de son inactivité financière.

Finalement, le juge a ordonné l’expulsion de la locataire, tout en lui permettant de régler son arriéré locatif par mensualités. Elle a été condamnée à verser une indemnité d’occupation et à supporter les dépens de la procédure. La décision a été rendue exécutoire à titre provisoire.

La juridiction a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail étaient réunies à la date du 18 novembre 2025, conformément à l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Le commandement de payer signifié le 6 octobre 2025 étant resté infructueux pendant plus de six semaines, la résiliation du bail a été validée. En ce qui concerne la demande de délais de paiement suspensifs, la juridiction a rejeté cette demande, constatant que le locataire n’avait pas repris le paiement du loyer courant, en violation des conditions posées par l’article 24 V de la même loi. De plus, la demande de délais pour quitter les lieux a également été rejetée, le juge ayant pris en compte l’absence de paiement depuis mai 2025 et le non-respect des obligations contractuelles. La décision a également prévu une condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, ainsi qu’un échelonnement de la dette locative sur 24 mois, permettant au locataire de s’acquitter de sa dette par mensualités de 50 €. Les dépens ont été mis à la charge du locataire, qui a également été condamné à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision est exécutoire à titre provisoire.

• Copie de l’assignation notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 26 janvier 2026.
• Décompte locatif démontrant le montant de la dette de Madame [H] [R] au 6 mars 2026.
• Commandement de payer signifié le 6 octobre 2025, demeuré infructueux pendant plus de six semaines.
• Absence de paiement du loyer courant depuis mai 2025, confirmée par les débats à l’audience.
• Reconnaissance de la dette par Madame [H] [R] lors de l’audience.
• Absence de souscription d’assurance contre les risques locatifs par Madame [H] [R].

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Cette décision a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. D’une part, le demandeur, l’OPH, obtient la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire, tout en étant en mesure de récupérer une partie de son arriéré locatif. D’autre part, la locataire se retrouve dans une situation financière difficile, avec des obligations de paiement et une expulsion imminente.

• Résiliation du bail et expulsion de la locataire.
• Condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation.
• Échelonnement de la dette locative sur 24 mois pour la locataire.
• Charge des dépens à la charge de la locataire, incluant les frais de procédure.
• Possibilité pour le demandeur de recourir à la force publique pour l’expulsion.
• Impact sur la situation financière de la locataire, avec des paiements mensuels à respecter.

Enseignements de cette décision

• Notification de l’assignation au moins six semaines avant l’audience.
• Justification de la saisine de la caisse d’allocations familiales avant l’assignation.
• Conditions d’acquisition de la clause résolutoire vérifiées par le juge.
• Reconnaissance de la dette par le locataire lors de l’audience.
• Possibilité d’échelonnement de la dette sur 24 mois accordée au locataire.

À éviter

• Ne pas reprendre le paiement du loyer courant avant l’audience.
• Omettre de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.
• Attendre trop longtemps pour contester une dette locative.
• Ne pas fournir de diagnostic social en cas de difficultés financières.
• Ignorer les délais légaux pour la notification des actes judiciaires.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la clause résolutoire dans un contrat de bail d’habitation ?

La clause résolutoire dans un contrat de bail d’habitation est régie par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023. Cet article stipule que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ». Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Quels sont les critères de recevabilité de l’action en résiliation de bail ?

L’action en résiliation de bail est recevable si le demandeur justifie avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture dans un délai de plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. De plus, le demandeur doit avoir saisi la caisse d’allocations familiales au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la même loi.

Quelle est la condition d’acquisition des effets de la clause résolutoire ?

La condition d’acquisition des effets de la clause résolutoire est que le commandement de payer soit demeuré infructueux pendant plus de six semaines. Dans le cas présent, le commandement de payer a été signifié le 6 octobre 2025, et les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 18 novembre 2025.

Quels sont les éléments déterminants pour la condamnation au paiement de l’arriéré locatif ?

Pour la condamnation au paiement de l’arriéré locatif, il est déterminant que le débiteur reconnaisse le montant de la dette locative. En l’espèce, le débiteur a reconnu la dette et n’a apporté aucun élément pour contester le principe ni le montant de celle-ci, ce qui a conduit à sa condamnation au paiement de la somme due.

Quelles sont les conditions pour accorder des délais de paiement au locataire ?

Les conditions pour accorder des délais de paiement au locataire sont énoncées à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Le juge peut accorder des délais de paiement si le locataire est en situation de régler sa dette locative et a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Dans le cas présent, le débiteur n’a pas repris le paiement du loyer courant, ce qui a conduit au rejet de sa demande de délais de paiement.

Quels critères le juge doit-il prendre en compte pour accorder des délais pour quitter les lieux ?

Le juge doit prendre en compte les éléments suivants : la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, les situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, ainsi que les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Dans cette affaire, le juge a rejeté la demande de délais pour quitter les lieux en raison de l’absence de paiement depuis mai 2025.

Quelle est la base juridique pour la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ?

La condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur le principe que le locataire doit indemniser le bailleur pour l’occupation indue de son bien. Cette indemnité est fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice subi par le bailleur.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail sur l’obligation de produire une attestation d’assurance ?

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s’assurer contre les risques locatifs et de justifier de cette assurance chaque année au bailleur. Toutefois, en raison de la résiliation du bail, la demande de production d’une attestation d’assurance a été rejetée, car l’obligation d’assurance ne s’applique plus une fois le bail résilié.

Quels sont les critères pour l’échelonnement du paiement des sommes dues ?

L’article 1343-5 du code civil permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Dans cette affaire, le juge a accordé un échelonnement de la dette sur 24 mois, permettant au débiteur de se libérer par mensualités de 50 €, en raison de sa situation financière exposée à l’audience.

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