Promesse de vente : enjeux de caducité et prorogation

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/06732 – N° Portalis DBW3-W-B7F-Y67P

AFFAIRE :

M. [D] [H]
Mme [T] [H]
(Ayant tous deux pour avocat Maître Frédéric CHOLLET)
C/
Mme [K] [W] (Maître Mathieu CEZILLY)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 05 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Greffier : Madame Lindsay FAVIER, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 16 Juin 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2025

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Assistée de Madame Lindsay FAVIER, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [D] [H]
né le 16 Septembre 1981 à [Localité 5], de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] (INDE)

représenté par Maître Frédéric CHOLLET de la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [T] [H]
née le 21 Avril 1984 à [Localité 5], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric CHOLLET de la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

C O N T R E

DEFENDERESSE

Madame [K] [W]
née le 21 Avril 1982 à [Localité 4], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Mathieu CEZILLY, avocat au barreau de MARSEILLE

Suivant acte notarié en date du 02 octobre 2020, [D] [H] et [T] [H] ont concédé à [K] [W] une promesse unilatérale de vente concernant un appartement situé à [Localité 5]. La promesse unilatérale de vente expirait le 30 décembre 2020 à 18h00.

L’appartement devait être créé à partir de deux lots, le promettant devant effectuer les travaux d’individualisation des lots.

Tous les documents nécessaires à la régularisation de l’acte définitif n’ont pas été réunis avant le 30 décembre 2020. Toutefois, les pourparlers entre les parties se sont poursuivis.

[K] [W] a soulevé la caducité de la promesse unilatérale de vente.

*

Par acte en date du 21 juillet 2021, [D] [H] et [T] [H] ont assigné [K] [W] aux fins qu’elle soit condamnée à leur verser avec exécution provisoire :
– la somme de 51.000,00 Euros au titre de la clause pénale,
– subsidiairement, la somme de 51.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers,
– la somme de 4.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

[D] [H] et [T] [H] font valoir :
– que les conditions d’application de la clause pénale étaient remplies en ce que les conditions suspensives avaient été levées et que [K] [W] n’avait pas levé l’option,
– que, subsidiairement, la promesse unilatérale de vente n’était pas caduque,
– que la promesse unilatérale de vente prévoyait une prorogation pour obtention des documents nécessaires à la rédaction de l’acte,
– que [K] [W] avait réitéré sa volonté d’acquérir le bien après le 30 décembre 2020,
– qu’aucun formalisme n’était exigé pour la prorogation de la promesse unilatérale de vente,
– qu’il n’était prévu aucun formalisme concernant la levée d’option et que celle-ci était intervenue par les SMS adressé par [K] [W],
– que les conditions dont [K] [W] invoquait la non réalisation n’étaient pas des conditions suspensives,
– que le modificatif de l’état descriptif de division avait été établi et les travaux réalisés avant l’expiration de la promesse unilatérale de vente,
– que leur titre résultait de l’acte de notoriété en date du 21 juillet 2020,
– que le déménagement de l’occupant de l’appartement était intervenu avant l’expiration de la promesse unilatérale de vente,
– que [K] [W] avait été mise en demeure de venir signer l’acte de vente.

Subsidiairement, ils invoquent la rupture abusive des pourparlers, faisant valoir :
– que la nécessité d’obtenir une autorisation de travaux n’était pas visée dans les actes ou dans les échanges entre les parties,
– que l’appartement n’était plus occupé,
– qu’aucun problème de succession n’avait existé.

*

[K] [W] conclut au débouté, faisant valoir :
– que l’acte ne prévoyait pas d’indemnité d’immobilisation,
– que la promesse unilatérale de vente n’avait pas été prorogée,
– que l’éventuelle prorogation ne pouvait intervenir qu’avant l’expiration du contrat et que les parties n’en avait pas exprimé la volonté,
– qu’à l’issue de la promesse unilatérale de vente, les discussions entre les parties constituaient des pourparlers en vue de la conclusion d’une nouvelle vente,
– qu’elle n’avait pas levé l’option dans les formes prévues par la promesse unilatérale de vente,
– que toutes les conditions de la vente n’étaient pas remplies,
– que le titre de [D] [H] et de [T] [H] n’était pas prêt en ce que le modificatif de l’état descriptif de division n’avait pas été fourni,
– que [D] [H] et [T] [H] n’avaient pas justifié de leur qualité de propriétaires,
– que l’attestation immobilière était datée du 29 avril 2024,
– qu’au mois de février 2021, l’appartement était occupé par un tiers,
– que les travaux d’individualisation du bien n’avaient pas été réalisés,
– que, le 07 mars 2021, son offre de prêt était arrivée à expiration,
– que les diagnostics n’avaient pas été fournis au notaire,
– que, subsidiairement, elle n’avait pas été mise en demeure,
– que son droit de rétractation n’avait pas été valablement purgé,
– que, subsidiairement, il convenait de modérer le montant de la clause pénale.

[K] [W] conclut également au rejet de la demande formée par [D] [H] et par [T] [H] au titre de la rupture abusive des pourparlers, faisant valoir :
– que la décision de mettre fin aux pourparlers n’était pas nécessairement abusive,
– que son engagement dépendait d’une autorisation de travaux,
– que la vente n’était pas imminente,
– que son offre de prêt était arrivée à expiration,
– que [D] [H] et [T] [H] n’avaient subi aucun préjudice.

Reconventionnellement, elle demande :
– la somme de 5.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
– la somme de 4.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

– Sur la clause pénale

La promesse de vente en date du 02 octobre 2020 est une promesse unilatérale de vente.

La promesse unilatérale de vente ne prévoyait pas d’indemnité d’immobilisation mais une clause pénale dans les termes suivants :
Si l’une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l’autre, d’une indemnité d’ores et déjà fixée à titre de clause pénale à la somme de CINQUANTE ET UN MILLE Euros (51 000,00 €)

La clause pénale constitue à la fois la sanction de l’inexécution par l’une des parties de ses obligations et une évaluation conventionnelle du préjudice futur de l’autre partie.

La promesse unilatérale de vente ou d’achat est un contrat qui suppose un accord de volontés du promettant et du bénéficiaire, ayant pour objet la faculté d’option consentie à ce dernier. Avant la levée d’option, seul le consentement du promettant est irrévocable, le bénéficiaire n’ayant aucune obligation de lever l’option. En l’absence de levée d’option, une promesse unilatérale de vente est caduque.

Le 08 février 2021, l’état descriptif de division était en cours de rédaction alors que le délai d’option expirait le 30 décembre 2020 à 18h00. Toutefois, la promesse unilatérale de vente prévoyait une prorogation du délai pour obtention des pièces indispensables mais sans que cette prorogation dépasse quinze jours. La durée maximale de la prorogation de la promesse unilatérale de vente était donc de 15 jours à compter de sa caducité et non de la réception par le notaire des éléments indispensables.

La levée d’option peut être expresse, par exemple consistant dans une lettre du bénéficiaire. Elle peut aussi être tacite sans qu’elle puisse résulter du simple silence du bénéficiaire. Toutefois, cette levée d’option doit intervenir pendant la validité de la promesse unilatérale de vente;

Enfin et en tant que de besoin, la clause relative à la clause pénale prévoit clairement le refus de réitération par acte authentique et non l’absence de levée d’option par le bénéficiaire.

L’article L721-2 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit notamment :
II. – En cas de promesse de vente, sont remis à l’acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants :
1° Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble : (…)
b) Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;

La faculté de rétractation a été notifiée à [K] [W] le 20 janvier 2021 alors que la promesse unilatérale de vente était déjà caduque et que la modification de l’état descriptif de division ne lui avait pas été notifiée. Le droit de rétractation de [K] [W] n’a donc pas été valablement purgé.

En l’état de ces éléments, la demande d’application de la clause pénale formée par [D] [H] et par [T] [H] entre en voie de rejet.

– Sur la rupture abusive des pourparlers

La rupture de pourparlers peut intervenir à tout moment sur décision unilatérale de l’une des parties conformément au principe de l’autonomie de la volonté.

Pour être fautive, la rupture de pourparlers doit révéler la mauvaise foi ou l’intention de nuire de celui qui s’y livre. La responsabilité peut être engagée lorsque les pourparlers ont été engagés ou prolongés sans intention sérieuse de contracter et qu’ils sont brutalement rompus.

Différents échanges se sont poursuivis entre les parties après la caducité de la promesse unilatérale de vente.

L’objet de la promesse unilatérale de vente était constitué de différents lots et notamment :
Un lot à créer
Devant se composer de : une entrée, un séjour, salon, deux chambres, un bureau, une cuisine, une salle de bain, une WC, placards, dressing et un balcon.
Et les millièmes à déterminer

[D] [H] et [T] [H] devaient prendre en charge à leurs frais les travaux nécessaires à l’individualisation des lots. En l’absence de devis et de réception de ces travaux, il n’est pas démontré qu’ils correspondaient aux travaux nécessaires ni qu’ils avaient été menés à leur terme.

La promesse unilatérale de vente prévoyait une condition suspensive d’obtention d’un prêt par [K] [W] qui devait déposer le dossier de prêt avant le 02 novembre 2020. L’obtention du financement devait intervenir au plus tard le 02 décembre 2020. Ce prêt aurait été obtenue mais l’offre de prêt aurait expiré

La faculté de rétractation a été notifiée à [K] [W] le 20 janvier 2021 alors que la promesse unilatérale de vente était déjà caduque et que la modification de l’état descriptif de division ne lui avait pas été notifié.

Par ailleurs, [D] [H] et [T] [H] ne justifient pas de leur titre de propriété au moment des négociations.

En l’état de ces éléments, faisant obstacle à la réalisation de la vente dans un délai raisonnable, il ne peut être fait grief à [K] [W] d’avoir renoncé à celle-ci. La demande indemnitaire formée par [D] [H] et par [T] [H] entre dès lors en voie de rejet.

– Sur les autres chefs de demandes

En l’état du caractère raisonnable de la contestation, la demande de dommages et intérêts formée par [K] [W] pour procédure abusive entre en voie de rejet.

Il convient d’allouer à [K] [W] la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de [D] [H] et de [T] [H] les frais irrépétibles par eux exposés.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

*

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DEBOUTE [D] [H] et [T] [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par [K] [W],

CONDAMNE in solidum [D] [H] et [T] [H] à verser à [K] [W] la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE in solidum [D] [H] et [T] [H] aux dépens,
qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 16 juin 2025.

LE GREFFIER                                            LE PRESIDENT