Obligation d’entretien d’une servitude de passage et responsabilité des propriétaires voisins

COUR D’APPEL

DE [Localité 8]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 02 décembre 2025

N° RG 24/00205 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GD6N

-PV- Arrêt n°

[G] [N], [D] [V] épouse [N] / [A] [L], [S] [W] épouse [L]

Jugement Au fond, origine Tribunal de proximité de RIOM, décision attaquée en date du 21 Décembre 2023, enregistrée sous le n° 11-23-000037

Arrêt rendu le MARDI DEUX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Madame Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé

En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [G] [N]

et Mme [D] [V] épouse [N]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentés par Maître Estelle MAYET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, sur désignation du Bâtonnier

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

M. [A] [L]

et Mme [S] [W] épouse [L]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentés par Maître Sophie GAUMET, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 octobre 2025, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. VALLEIX, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 02 décembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. VALLEIX, président et par ;Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

;

M. [A] [L] et Mme [S] [W] épouse [L] sont propriétaires des parcelles cadastrées section ZM n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3] situées sur la commune de [Localité 7] (63) sur lesquelles se trouve leur maison d’habitation. Ces parcelles jouxtent celle cadastrée section ZM n°[Cadastre 4] appartenant à M. [G] [N] et Mme [D] [V] épouse [N] et sur laquelle ils ont fait édifier leur maison d’habitation. ;

;

M. [G] [N] et Mme [D] [V] épouse [N] bénéficient d’un droit de passage sur la parcelle cadastrée section ZM n°[Cadastre 3] des époux [L] selon acte notarié du 4 octobre 1995, rappelé dans leur acte de vente du 24 octobre 2014.

;

Arguant d’un mauvais entretien du passage entravant son exercice, les époux [L] ont reproché aux époux [N] un mauvais entretien de ce passage, ayant fait état d’un déversement de leurs eaux de pluie depuis les toits de leur grange sur leur terrain.

;

Le 8 décembre 2020, les époux [L] et les époux [N] ont signé un protocole d’accord transactionnel aux termes duquel « ;Monsieur [N] s’engage à entretenir le passage une fois celui-ci remis en forme comme stipulé dans l’acte notarié du 4 octobre 2020 (sic). Le litige sur les dégradations du mur est caduc. ;»

;

Par acte d’huissier de justice signifié le 15 février 2023, M. [A] [L] et Mme [S] [L] ont assigné M. [G] [N] et Mme [D] [V] épouse [N] devant le tribunal de proximité de Riom demandant, par dernières conclusions récapitulatives du 19 octobre 2023, au visa des articles 544, 681 et suivants et 1240 du Code civil, de :

– les dire et juger recevables et bien-fondés en leur demande,

– ;condamner les consorts [N] à entretenir la parcelle ZM n° [Cadastre 3] située sur la commune de [Localité 7] (63) conformément à l’acte notarié du 4 octobre 2015 et à exécuter tous travaux d’entretien, dans un délai de 15 jours à compter de la notification par voie d’huissier du jugement à intervenir,

– ;condamner les consorts [N] à exécuter la réalisation de chenaux sur la grange des mêmes selon constat du 15 septembre 2021,

– ;les deux demandes énoncées ci-dessus étant assorties d’une astreinte de 90 euros par jour de retard, astreinte fixée pour une durée de trois mois à charge pour les requérants de solliciter le cas échéant une nouvelle astreinte,

– ;dire que la juridiction se réservera la compétence de liquider l’astreinte le cas échéant,

– ;condamner les mêmes à leur payer et porter une somme de 1.200 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive au titre du préjudice de jouissance subi outre celle de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– ;condamner les époux [N] aux entiers dépens qui comprendront le coût des procès-verbaux de constat établi le 15 septembre 2021 et 26 octobre 2022 par Maître [I] [R], huissier de justice,

– ;ordonner l’exécution provisoire.

Suivant un jugement n° RG-11-23-000037 rendu le 21 décembre 2023, le tribunal de proximité de Riom a :

– rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’existence d’une transaction soulevée par les époux [N],

– ;condamné Monsieur et Madame [N] à entretenir la portion de terrain située sur la parcelle cadastrée [Cadastre 9] [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 7] (63), constituant leur droit de passage, dont l’emprise est d’une largeur de 3 m, à partir de la limite séparative de la propriété de Monsieur [N], et d’une profondeur de 20 m, à partir du chemin départemental, dans un délai de 1 mois à compter de la signification par commissaire de justice de la présente décision et passé ce délai sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pour une durée de 3 mois,

– ;condamné Monsieur et Madame [N] à l’exécution des travaux suivants ;: installation de chenaux sur leur grange jouxtant la parcelle cadastrée section [Cadastre 10] (photo du constat du commissaire de justice du 26 octobre 2022 page 8 annexée au présent jugement) dans un délai de 1 mois à compter de la signification par commissaire de justice de la présente décision et passé ce délai sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pour une durée de 3 mois,

– ;dit n’y avoir lieu à se réserver la liquidation des astreintes provisoires,

– ;débouté Monsieur et Madame [L] de leur demande au titre des dommages et intérêts,

– ;débouté Monsieur et Madame ;[N] de leur demande au titre des dommages et intérêts,

– ;condamné Monsieur et Madame [N] à payer à Monsieur et Madame [L] la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– ;condamné Monsieur et Madame [N] aux dépens de l’instance,

– débouté Monsieur et Madame [L] de leur demande d’inclusion du coût des procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 15 septembre 2021 et 26 octobre 2022 dans les dépens,

– ;rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 6 février 2024, le conseil de M. [G] [N] et Mme [D] [V] épouse [N] a interjeté appel du jugement susmentionné, dans les termes ci-après libellés : « Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués : Rejette la fin de non-recevoir tirée de l’existence d’une transaction soulevée par les époux [N], Condamne Monsieur et Madame [N] à entretenir la portion de terrain située sur la parcelle cadastrée [Cadastre 10] sur la commune de [Localité 7] (63), constituant leur droit de passage, dont l’emprise est d’une largeur de 3 m, à partir de la limite séparative de la propriété de Monsieur [N], et d’une profondeur de 20 m, à partir du chemin départemental, dans un délai de 1 mois à compter de la signification par commissaire de justice de la présente décision et passé ce délai sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pour une durée de 3 mois, Condamne Monsieur et Madame [N] à l’exécution des travaux suivants : installation de chenaux sur leur grange jouxtant la parcelle cadastrée section [Cadastre 10] (photo du constat du commissaire de justice du 26 octobre 2022 page 8 annexée au présent jugement) dans un délai de 1 mois à compter de la signification par commissaire de justice de la présente décision et passé ce délai sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pour une durée de 3 mois, Dit n’y avoir lieu à se réserver la liquidation des astreintes provisoires, Déboute Monsieur et Madame [L] de leur demande au titre des dommages et intérêts, Déboute Monsieur et Madame [N] de leur demande au titre des dommages et intérêts, Condamne Monsieur et Madame [N] à payer à Monsieur et Madame [L] la somme de 1200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamne Monsieur et Madame [N] aux dépens de l’instance, Déboute Monsieur et Madame [L] de leur demande d’inclusion du coût des deux procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 15 septembre 2021 et 26 octobre 2022 dans les dépens. Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit. ;»

;

Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 11 avril 2024, M. ;[G] [N] et Mme [D] [V] épouse [N] ont demandé, au visa des articles 554, 640, 671 et suivants, 2044 et suivants, de :

– réformant le jugement rendu le 21 décembre 2023 par le Tribunal de proximité de Riom,

– ;juger irrecevables et mal fondées les demandes des époux [L],

– ;les débouter de l’intégralité de leurs prétentions,

– ;condamner conjointement Mme [S] [L] née [W] et M. [A] [L] à payer à M. [G] [N] et Mme [D] [N] :

o ; ;3.000 euros à titre de dommages intérêts pour privation de jouissance, troubles anomaux de voisinage et préjudice moral confondus ;

o ; ;3.000 euros au titre de l’article 700 CPC,

– ;condamner les mêmes sous les mêmes conditions aux entiers dépens,

– ;à titre infiniment subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire.

Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA le 25 mars 2025, M. [A] [L] et Mme [S] [W] épouse [L] ont demandé de :

– confirmer purement et simplement la décision dont appel en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tiré de l’existence d’une transaction soulevée par les époux [N] et a condamné les époux [N] à entretenir la portion de terrain situé sur la parcelle cadastrée [Cadastre 11] sur la commune de [Localité 7] (63) constituant leur droit de passage dans l’emprise d’une largeur de 3 m à partir de la limite séparative de la propriété des époux [N] d’une profondeur de 20 m à partir du chemin départemental ainsi que les autres dispositions du jugement concernant l’article 700 du CPC,

– ;débouter Monsieur et Madame [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions d’appel en ce compris leur demande d’expertise judiciaire,

– ;y ajoutant, infirmer la décision du 21.12.2023 en ce qu’elle a débouté les époux [L] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

– ;condamner Monsieur et Madame [N] à payer et porter à Monsieur et Madame [L] une somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée outre celle de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– ;infirmer la décision dont appel concernant la non condamnation des appelants des deux constats d’huissier établis à la demande des époux [L] au titre des dépens,

– ;condamner en conséquence Monsieur et Madame [N] aux entiers dépens d’appel outre le coût des procès-verbaux de constat établis le 15 septembre 2021 et le 26 octobre 2022 par Me [I] [R], huissier de justice.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie ’Motifs de la décision’.

Par ordonnance rendue le 4 septembre 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile en conseiller-rapporteur du 16 octobre 2025 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures et développé ses moyens et prétentions précédemment énoncés. La décision suivante a été mise en délibéré au 2 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

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;MOTIFS DE LA DÉCISION :

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1/ Sur la recevabilité des demandes des consorts [L]

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Il ressort de l’article 2052 du Code civil que « ;La transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet. ;» Il est constant depuis la loi no ;2016-1547 du 18 novembre 2016 que la transaction n’a pas autorité de la chose jugée et peut être remise en cause devant le juge en cas de violation de son engagement par l’une des parties à l’accord transactionnel.

;

Devant le juge de première instance, les consorts [N] ont fait valoir que les demandes des époux [L] devaient être déclarées irrecevables compte-tenu de la signature d’un protocole d’accord transactionnel le 8 décembre 2020, cette fin de non-recevoir ayant été rejetée.

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En l’occurrence, les époux [N] ne formulent dans le corps de leurs conclusions d’appelant aucune critique particulière à l’encontre du jugement de première instance en ce qu’il a rejeté cette fin de non-recevoir. Le jugement de première instance sera dès lors purement et simplement confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’existence d’une transaction soulevée par les époux [N].

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2/ Sur l’entretien de l’emprise du droit de passage ;

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L’article 544 du Code civil dispose « ;La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. ;».

;

Il ressort de l’acte notarié du 4 octobre 1995 qu’une servitude a été créée dans les termes suivants ;: « ;de convention expresse entre Monsieur [N], Vendeur, et Monsieur [Y], Acquéreur, et afin de permettre à Monsieur [N], de procéder à l’entretien et aux réparations d’usage, ;des bâtiments lui appartenant à [Localité 7], cadastrés S° ZM n° [Cadastre 4], longeant la propriété de Monsieur [Y], à [Localité 7], cadastrée S° ZM n° [Cadastre 3], jouxtant l’immeuble objet de la présente venté,

Il est créé la servitude suivante ’ Monsieur [Y], propriétaire de l’immeuble cadastré ZM [Cadastre 3], ainsi qu’il est dit ci-dessus, confère un droit de passage, en tous temps et saisons, à pied et en voiture, sur ladite parcelle ZM [Cadastre 3], d’une superficie de ;: 46 a 40 ca (fonds servant), au profit de la parcelle cadastrée ZM [Cadastre 4], d’une superficie totale de ;: 1 ha 51 a 00 ca (fonds dominant), appartenant à Monsieur [N].

Etant ici précisé que la portion de terrain, constituant le droit de passage, est matérialisée sous la teinte rouge, au plan qui est demeuré ci-joint et annexé après mention ;; ce droit de passage étant d’une largeur de 3 m, à partir de la limite séparative de la propriété de Monsieur [N], et d’une profondeur de 20 m, à partir du chemin départemental.

En outre, il est expressément convenu, que Monsieur [N], et subsidiairement tous successeurs, acquéreurs, ou ayants-droit, veilleront à la propreté de ce passage, en prenant toutes dispositions qui s’avéreraient nécessaires, afin d’éviter tous troubles de jouissance, ou gêne quelconque, pour le propriétaire, ce qui est formellement accepté par Monsieur [N] ’ lequel devra en outre entretenir et réparer, chaque fois que cela sera nécessaire, ladite portion de terrain, le tout de façon à ce que ce passage soit toujours en bon état de viabilité, et ce, à ses frais. ;»

;

L’acte de vente établi entre M. [C] [Z] et M. [A] [L] et Mme [S] [W] épouse [L] le 24 octobre 2014 rappelle à ce titre la servitude consentie suivant l’acte notarié du 4 octobre 1995.

;

Il ressort de deux constats dressés par actes de commissaires de justice des 15 septembre 2021 et 26 octobre 2022 que l’emprise de cette servitude est matérialisée par deux parpaings posés au sol, en l’absence d’un tracé au sol. Il convient de rappeler, d’une part qu’à la lecture des actes notariés du 4 octobre 1995 et du 24 octobre 2014, l’emprise de la servitude est de 3 mètres à partir de la limite séparative de la propriété des consorts [N] par 20 mètres à partir du chemin départemental, et d’autre part que l’acte prévoit que l’entretien de la servitude de passage incombera à M. [N] ou à tout potentiel acquéreur, successeur ou ayant-droit, et ce aux frais de ce dernier.

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Or, ces deux constats de commissaire de justice indiquent que des herbes hautes sont présentes sur la partie nord-est de la servitude. Dès lors, cela permet de caractériser un défaut d’entretien de la servitude, lequel incombe pourtant aux époux [N] en application de l’acte notarié susmentionné.

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Il appartient au débiteur d’une obligation de faire de rapporter la preuve de l’exécution des obligations auxquelles il a été condamné, étant précisé que l’exécution tardive est sanctionnée au même titre que l’inexécution.

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Les époux [N] font valoir que les époux [L] ne leur permettent pas d’accéder à la portion de terrain constituant le droit de passage, de sorte qu’ils ne pourraient pas l’entretenir. L’astreinte, qu’elle soit provisoire ou définitive, ne peut être supprimée que si le débiteur de l’obligation démontre l’existence d’une cause étrangère, notion qui désigne la force majeure ou le fait d’un tiers. Pour autant, ils ne démontrent pas en quoi les époux [L] feraient matériellement obstacle ce qu’ils puissent, conformément à leurs obligations conventionnelles, procéder à l’entretien de cette parcelle ZM-27. L’attestation établie le 9 mai 2023 par M. [O] [B], entrepreneur du bâtiment disant n’avoir pu accéder à la maison des époux [N] pour un chantier n’établit aucunement en quoi ces derniers seraient eux-mêmes dans l’impossibilité d’exercer leur obligation conventionnelle d’entretien de ce chemin grevé de servitude de passage. L’attestation établie le 4 juin 2021 par M. [T] [M] fait état d’une altercation verbale survenue le 12 mai 2021 entre M. [L] et les époux [N] qui n’établit pas davantage en quoi ces derniers seraient eux-mêmes dans l’impossibilité d’exercer leur obligation conventionnelle d’entretien de ce chemin. Il en est de même en ce qui concerne le courriel adressé le 1er septembre 2020 par Mme [H] [F] à M. [L], faisant état d’une altercation en conseil municipal sans aucun rapport avec l’obligation des époux [N] d’entretenir ce chemin..

;

En considération de ces éléments qui ne s’insèrent dans aucune offre de preuve, et dans la mesure où les consorts [N] ne démontrent pas qu’ils se sont acquittés de cette obligation conventionnelle ou qu’ils en ont été empêchés du fait d’une cause étrangère ou du fait d’un tiers, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé cette condamnation sous astreinte selon les modalités rappelées.

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Par ailleurs, il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte provisoire, le jugement de première instance devant être confirmé sur ce chef de décision.

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3/ Sur la pose des chenaux

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En application de l’article 681 du Code civil, « ;Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ;; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin. ;»

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En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 15 septembre 2021 que l’ancienne grange appartenant aux époux [N] ne disposait pas de gouttière et que le commissaire de justice avait relevé la présence de traces d’eau sur le sol en terre battue. Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 26 octobre 2022 que la grange ne disposait toujours pas de gouttière.

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Les époux [L] font valoir, en fondant leurs prétentions sur des photographies, que l’absence de chenaux sur cette façade du bâti des époux [N] ont occasionné des infiltrations dans une de leurs dépendances dans laquelle ils entreposent divers outils et du matériel de sport. Il ressort des deux procès-verbaux susmentionnés de commissaire de justice que la grange des époux de [N] ne disposait pas des chenaux.

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Toutefois, dans leurs dernières conclusions d’intimé du 25 mars 2025, les époux [L] ont en définitive indiqué que les époux [N] avaient fait procéder à la pose de ces chenaux en mars 2024, ces derniers n’ayant pas reconclu à ce sujet depuis leurs précédentes conclusions d’appelant du 11 avril 2024. Dans ces conditions, ce différend se trouve aplani entre les parties, ce qui amène par substitution de motifs à infirmer le jugement de première instance en sa décision de condamnation sous astreinte des époux [N] à l’exécution de travaux d’installation de chenaux sur leur grange susmentionnée.

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4/ Sur les demandes de dommages-intérêts

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En application de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

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En l’espèce, les consorts [N] sollicitent la condamnation solidaire de M. et Mme [L] au paiement d’une somme de 3.000 euros à titre de dommages intérêts en allégation de privation de jouissance, de troubles anomaux de voisinage et de préjudice moral confondus.

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De leur côté, les consorts [L] sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts en allégation de résistance abusive et injustifiée et sollicitent la condamnation des consorts [N] à payer à leur payer une somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

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En l’occurrence, il n’est pas contestable que la situation litigieuse actuelle s’est exacerbée entre les parties au litige, de sorte qu’aucune d’entre elles ne saurait être tenue entièrement responsable de cette situation conflictuelle et ne ne peut dès lors être condamnée au paiement de dommages-intérêts envers l’autre. Par conséquent, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. et Mme [L] et M. et Mme [N] de leurs demandes respectives au titre des dommages et intérêts.

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5/ Sur les autres demandes

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La demande d’expertise judiciaire sollicitée subsidiairement par les époux [N] sera rejetée, ceux-ci ne proposant aucune proposition de mission en termes de mesures d’instruction.

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Succombant dans ses demandes principales, les époux [N] seront purement et simplement déboutés de leur demande de défraiement au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

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Le jugement de première instance sera confirmé en ses décisions d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’imputation des dépens de première instance.

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En cause d’appel, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code procédure civile.

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L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, les époux [N], succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens de la présente procédure.

;

L’article 695 du code de procédure civile établit une liste des dépens. Il est de jurisprudence constante que les frais d’un constat d’huissier non désigné à cet effet par décision de justice ne constituent pas des dépens (Civ. 2e, 12 janv. 2017, n° 16-10.123 P.). En l’espèce, les deux constats de commissaire de justice des 15 septembre 2021 et 26 octobre 2022 ont été effectués sur demande des consorts [L] et non sur décision de justice. Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande d’inclusion du coût des procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 15 septembre 2021 et 26 octobre 2022 dans les dépens, ces postes de frais relevant des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME le jugement RG n° 11-23-000037 rendu le 21 décembre 2023 par le tribunal de proximité de Riom en ce qu’il a condamné M. [G] [N] et Mme [D] [V] épouse [N] à exécuter sous astreinte des travaux d’installation de chenaux sur leur grange, ses travaux ayant été en définitive exécutés en cours de procédure d’appel

;

CONFIRME ce même jugement en toutes ses autres dispositions le jugement RG n°11-23-000037 rendu le 21 décembre 2023 par le tribunal de proximité de Riom.

;

Y ajoutant.

;

REJETTE le surplus des demandes des parties.

;

CONDAMNE solidairement M. [G] [N] et Mme [D] [V] épouse [N] aux entiers dépens de l’instance.

;

Le greffier Le président