Troubles de voisinage : comment évaluer la perte de vue et d’intimité ?

3e chambre civile

ARRET DU 15 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/07024 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PHM2

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 22 NOVEMBRE 2021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

N° RG 17/03263

APPELANT :

Monsieur [S] [C]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représenté par Me Julien CODERCH de la SCP SAGARD CODERCH-HERRE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué par Me Rémy SAGARD de la SCP SAGARD CODERCH-HERRE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEES :

Madame [A], [P], [E] [J] épouse [B], tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de [X] [J]

née le 17 Avril 1965 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1] – ESPAGNE

Représentée par Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par Me Eric NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [Z] [I]

née le 16 Février 1958 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par Me Yann MERIC, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

S.A. GENERALI IARD ès qualités d’assureur de la SARL ABES

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentée par Me Fabrice DI FRENNA de la SCP SANGUINEDE DI FRENNA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Sarah DAHROUR, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTERVENANTE :

Madame [R] [B]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par Me Eric NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 21 novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 décembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA

ARRET :

– contradictoire ;

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.
EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [J] était propriétaire à hauteur d’un quart et usufruitière à hauteur de trois quarts d’une maison sise [Adresse 5] à [Localité 16]. Madame [V] [J] et madame [A] [J], ses filles, étaient pour leur part nues-propriétaires de ce bien à hauteur de trois huitièmes chacune.

Le 12 mars 2014, madame [Z] [I] a été autorisée à édifier une maison d’habitation d’une superficie de 122 m² sur une parcelle donnant [Adresse 18], à hauteur de la maison de mesdames [J].

Ces dernières, estimant que la nouvelle construction obstruait la vue qu’elles avaient depuis leur maison sur la mer et la colline, ont sollicité en référé l’organisation d’une expertise. Par ordonnance du 24 juin 2015, il a été fait droit à leur demande et monsieur [F] [W] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Le 26 septembre 2017, les consorts [J] ont assigné au fond madame [Z] [I] et son architecte, monsieur [S] [C], devant le tribunal de grande instance de Perpignan afin de voir juger que la construction de la maison litigieuse leur causait un trouble anormal du voisinage et de les voir condamner à les indemniser de leurs préjudices.

Par assignation du 7 novembre 2017, monsieur [S] [C] a appelé en garantie la société Generali IARD, assureur du locateur d’ouvrage ayant construit la maison de madame [Z] [I].

Les deux instances ont été jointes.

Madame [X] [J] est décédée, laissant pour lui succéder ses deux filles [V] et [A] [J].

Par écritures enregistrées au greffe le 6 février 2019, madame [V] [J] a indiqué souhaiter se désister de son instance et de son action, la maison sise [Adresse 6] appartenant désormais exclusivement à madame [A] [J].

Madame [R] [B], fille de madame [A] [J] et occupante de la maison sise [Adresse 5], est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement contradictoire du 22 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Perpignan a notamment :

constaté que madame [V] [J] ne présentait plus aucune demande ;

dit que l’édification de l’immeuble de madame [Z] [I] au [Adresse 4] à [Localité 17] a causé un trouble anormal du voisinage à madame [A] [J] en provoquant une dépréciation importante de son bien ;

condamné in solidum madame [Z] [I] et monsieur [S] [C] à verser à madame [A] [J] une indemnité de 77 917,20 € au titre de la perte de valeur de l’immeuble appartenant à cette dernière ;

condamné monsieur [S] [C] à relever et garantir madame [Z] [I] de la condamnation prononcée ;

condamné in solidum madame [Z] [I] et monsieur [S] [C] aux dépens de l’instance ;

condamné in solidum madame [Z] [I] et monsieur [S] [C] à verser une somme de 2 500 euros à madame [A] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné monsieur [S] [C] à verser à la société Generali IARD une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel enregistrée par le greffe le 06 décembre 2021, monsieur [C] a régulièrement relevé appel de ce jugement.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 02 juin 2025, il en sollicite l’infirmation et demande à la cour de débouter mesdames [A] [J] et [R] [B] de l’intégralité de leurs demandes. Subsidiairement, il demande à voir :

– réduire les prétentions de madame [A] [J] au titre de la perte de valeur de l’immeuble,

– débouter mesdames [A] [J] et [R] [B] de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance,

– condamner la société Generali IARD à le relever et garantir de la moitié des condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

– débouter la société Generali IARD et madame [Z] [I] de leurs demandes à son encontre.

En tout état de cause, il demande à la cour de :

condamner mesdames [A] [J] et [R] [B] in solidum à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

condamner mesdames [A] [J] et [R] [B] in solidum aux dépens de première instance, en ce compris ceux de référé ainsi que les frais d’expertise judiciaire, outre aux dépens d’appel.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 19 novembre 2025, madame [A] [J] et madame [R] [B] sollicitent la confirmation du jugement déféré, sauf en ce qu’il a rejeté leur demande au titre de la perte d’intimité. Elles demandent à la cour sur ce point de condamner in solidum madame [I] et monsieur [C] à leur verser la somme de 50 000 euros. Elles sollicitent en tout état de cause de voir condamner in solidum madame [I] et monsieur [C] aux dépens et à leur verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 18 novembre 2025, madame [Z] [I] sollicite l’infirmation du jugement dont appel et demande à la cour de débouter mesdames [A] [J] et [R] [B] de l’intégralité de leurs demandes. Subsidiairement, elle demande la confirmation de la décision dont appel en ce qu’elle a condamné monsieur [C] à la relever et garantir en cas de condamnation. Reconventionnellement, elle sollicite de voir condamner solidairement mesdames [A] [J] et [R] [B] à lui payer une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Elle sollicite en outre de voir condamner mesdames [A] [J] et [R] [B] aux entiers dépens d’instance en ceux compris les dépens de référé et au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 17 novembre 2025, la SA Generali IARD sollicite la confirmation du jugement dont appel.

Subsidiairement, elle demande de voir :

limiter sa garantie à hauteur de 10 % maximum, 

écarter toute condamnation in solidum la concernant,

condamner in solidum monsieur [S] [C] et madame [Z] [I] à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre dans l’hypothèse où sa garantie serait engagée au-delà de 10%

dire qu’elle ne saurait être condamnée à payer in solidum plus de 119 917,20 euros au titre de la dévalorisation du bien et du trouble de jouissance.

En tout état de cause, elle demande la condamnation de monsieur [C] aux dépens de première instance et d’appel et à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 21 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties.
MOTIFS :

Sur l’existence de troubles anormaux de voisinage

Le tribunal a estimé, au vu des constatations de l’expert judiciaire que la construction de l’immeuble de madame [Z] [I] avait privé les consorts [J] non seulement d’un panorama mais également d’une perspective dégagée devant les fenêtres des pièces de vie du premier étage de leur immeuble situé sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 13], no [Cadastre 12], et ce du fait d’un choix d’implantation ayant eu pour résultat de fermer aux consorts [J] complètement la vue. Selon les premiers juges, cette situation constitue indiscutablement un trouble du voisinage, nonobstant le fait que la zone de la commune où l’immeuble litigieux a été édifié était densément construite, eu égard à l’impression d’enfermement produite et à la dévalorisation du bien de madame [A] [J] liée à l’édification de l’immeuble litigieux.

Madame [J] et Madame [B] font valoir que la perte de vue est en l’espèce tellement importante qu’il s’agit en réalité d’une obstruction et prétendent subir au surplus une perte d’intimité du fait de la proximité de l’immeuble de madame [I], laquelle dispose du fait de sa fenêtre d’une vue directe sur leur intérieur. Elles soulignent que l’implantation de l’immeuble en zone urbanisée n’exclut pas l’existence d’un trouble anormal de voisinage, lequel doit s’apprécier in concreto et ajoutent qu’au vu des éléments versés aux débats, la dévalorisation de leur immeuble est certaine.

Sur l’existence de troubles de voisinage

Il n’est pas contesté que les règles d’urbanisme ont en l’espèce été respectées. Néanmoins, cette situation n’exclut pas l’existence de troubles de voisinage.

S’agissant de la perte de vue, le trouble de voisinage est caractérisé, les éléments du dossier, et notamment le rapport d’expertise judiciaire, laissant clairement apparaître que la vue relativement dégagée (avec perception de la mer au fond par-dessus les toits) ne l’est plus du tout, et ce depuis l’édification du mur de la maison d’habitation de madame [I].

S’agissant de la perte d’intimité, l’expert judiciaire a relevé (page 28 du rapport d’expertise judiciaire) que les fenêtres de l’immeuble de madame [I] étaient hautes (appuis à plus de 1,50 mètre au-dessus du niveau du sol), constituaient des baies secondaires, ne permettaient qu’une vue en ’contreplongée’ et étaient au-surplus équipées de stores occultants. Dans ces conditions, la vue que peuvent exercer les occupants de l’immeuble de madame [I] sur l’intérieur de l’immeuble de madame [J] est extrêmement limitée et ne peut par conséquent être à l’origine de troubles de voisinage.

Sur le caractère des troubles de voisinage

Les immeubles dont s’agit sont situés dans une zone urbanisée de [Localité 16].

Si cette situation n’exclut pas en soi que le trouble de voisinage puisse être qualifié d’anormal, pour autant le caractère normal ou non dudit trouble doit être apprécié en fonction de cet élément.

Or en l’espèce, l’environnement urbain relativement dense, la [Adresse 18] étant essentiellement composée de maisons accolées les unes aux autres, permet manifestement la construction d’édifices tels que la maison d’habitation de madame [I], de sorte que la vue relativement dégagée dont les consorts [J] jouissaient jusqu’alors, ne peut constituer un droit acquis.

Ainsi, la présence d’un mur de 6,65 mètres de haut à une distance de 5,47 mètres de celui de la maison de madame [J] ne saurait, dans ce contexte d’urbanisation soutenue, constituer un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

S’agissant enfin de la dévalorisation de l’immeuble de madame [J], elle ne saurait constituer en soi le trouble anormal de voisinage allégué, qui n’est pas retenu en l’espèce, mais son éventuelle conséquence.

Dans ces conditions, le jugement sera infirmé et madame [J] et madame [B] seront déboutées de leurs demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts de madame [I]

Eu égard à la réalité du trouble subi, la perte de vue étant réelle, l’action en justice ne saurait en l’espèce être considérée comme abusive.

Madame [Z] [I] sera dans ces conditions déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens

Eu égard à l’issue du litige, mais également à la réalité des troubles subis, les parties seront déboutées de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [A] [J] et madame [R] [B], qui succombent, seront condamnées aux dépens.
PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Perpignan ;

Statuant de nouveau,

Déboute madame [A] [J] et madame [R] [B] de leurs demandes ;

Déboute madame [Z] [I] de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute les parties de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne madame [A] [J] et madame [R] [B] aux dépens.

le greffier le président