La cour a précisé la responsabilité du syndicat en matière d’étanchéité, en affirmant que les infiltrations résultaient d’un vice de construction lié à un défaut d’entretien des parties communes. Elle a également confirmé que les aménagements privatifs, même régularisés, ne peuvent être considérés comme des parties communes.
Dernière mise à jour : 5 février 2026
L’essentiel
- Infirmation du jugement de première instance sur remboursement des travaux.
- La véranda n’est pas une partie commune de l’immeuble.
- Le syndicat est responsable des dommages d’entretien des parties communes.
- Indemnisation confirmée pour préjudice de jouissance des copropriétaires.
- Le syndicat doit supporter les dépens de la première instance et de l’appel.
Contexte de l’affaire
Le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, a assigné les copropriétaires concernés en avril 2017 pour obtenir le remboursement des sommes avancées pour les travaux et des dommages-intérêts pour résistance abusive. Les défendeurs ont contesté ces demandes et ont formulé une demande reconventionnelle pour des dommages-intérêts liés à un trouble de jouissance et à une perte de valeur de leurs lots.
Le tribunal a rendu son jugement le 31 octobre 2022, condamnant les défendeurs à rembourser certaines sommes au syndicat, tout en déboutant ce dernier de sa demande de dommages-intérêts. Les défendeurs ont interjeté appel en avril 2023, soutenant que la véranda était une partie commune à jouissance privative et que le syndicat était responsable des dommages liés à l’étanchéité.
Dans ses conclusions, le syndicat a contesté la qualification de la véranda et a demandé la confirmation du jugement, tout en réclamant des dommages-intérêts pour résistance abusive. La cour a statué en faveur des appelants, infirmant la condamnation au paiement de 12.001 euros et déboutant le syndicat de sa demande de frais. La cour a également confirmé la condamnation du syndicat à verser des dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi par les appelants.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- La véranda, bien que régularisée, ne constitue pas une partie commune de l’immeuble.
- Le vice de construction à l’origine des infiltrations incombe au syndicat, en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
- Le syndicat est responsable des dommages causés par le défaut d’entretien des parties communes.
- La régularisation a posteriori de la véranda empêche le syndicat d’exciper d’une faute des copropriétaires pour exonérer sa responsabilité.
- Les copropriétaires ont subi un préjudice de jouissance en raison des travaux, justifiant une indemnisation.
- La communication des pièces en cause d’appel n’a pas été effectuée conformément aux exigences légales.
Réflexe juridique
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Rapport d’expertise du 30 septembre 2015 recommandant des travaux d’étanchéité sur la dalle des terrasses.
- Résolution votée le 31 mars 1994 régularisant l’existence de la véranda.
- Constatation de l’absence de dispositif d’étanchéité comme cause des infiltrations.
- Jugement du 31 octobre 2022 condamnant les défendeurs à rembourser certaines sommes au syndicat.
- Conclusions d’appel notifiées le 13 juillet 2023 sans bordereau de communication des pièces.
Conséquences pratiques
La décision de la cour a des conséquences significatives pour les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires. Les copropriétaires sont désormais exonérés de toute obligation de remboursement pour les travaux d’étanchéité, tandis que le syndicat doit assumer les coûts liés à l’entretien des parties communes et les dépens des procédures.
- Exonération des copropriétaires de remboursement des travaux d’étanchéité.
- Responsabilité du syndicat pour les dommages liés au vice de construction.
- Indemnisation confirmée pour le préjudice de jouissance des copropriétaires.
- Le syndicat doit supporter les dépens de la première instance et de l’appel.
- Impact sur la gestion future des travaux d’entretien des parties communes par le syndicat.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Vérifier la régularisation de la véranda.
- Documenter le vice de construction selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
- Préparer une demande d’indemnisation pour préjudice de jouissance.
- Assurer la communication des pièces conformément aux exigences légales.
- Consulter le rapport d’expertise du 30 septembre 2015 pour les travaux nécessaires.
À éviter
- Ne pas ignorer la responsabilité du syndicat pour l’entretien des parties communes.
- Éviter de contester la régularisation de la véranda sans preuves solides.
- Ne pas omettre de mentionner les désagréments causés par les travaux.
- Éviter de soumettre des conclusions d’appel sans bordereau de communication.
- Ne pas négliger les délais de réponse aux demandes de remboursement.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant la responsabilité du syndicat des copropriétaires en cas de vice de construction ?
Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Cette responsabilité est de plein droit et ne peut être exonérée que par la preuve d’une faute de la part des copropriétaires concernés.
Quels sont les critères pour qualifier un ouvrage comme partie commune à jouissance privative ?
Pour qu’un ouvrage soit qualifié de partie commune à jouissance privative, il doit être expressément mentionné dans le règlement de copropriété ou l’état descriptif de division. En l’absence de stipulation contraire, le droit d’accession ne s’applique pas dans les rapports entre un copropriétaire et le syndicat, ce qui signifie que des aménagements réalisés sans autorisation ne peuvent pas être considérés comme des parties communes.
Quelle est la procédure à suivre pour la communication des pièces en cause d’appel ?
Selon l’article 132 du code de procédure civile, la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à la partie adverse de manière spontanée. En cause d’appel, la communication des pièces est obligatoire et ne peut se limiter à celles produites en première instance. En l’espèce, les conclusions d’appel ne contenaient pas de bordereau annexé justifiant de la communication des pièces, ce qui a conduit à leur écartement.
Quels sont les éléments déterminants pour la charge des coûts des travaux d’étanchéité ?
Il a été retenu que la cause des infiltrations ne résidait pas dans les aménagements réalisés par les copropriétaires, mais dans l’absence de tout dispositif d’étanchéité, ce qui constitue un vice de construction. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires doit assumer la charge de l’ensemble des travaux d’étanchéité, y compris les coûts de dépose et repose des ouvrages appartenant aux copropriétaires concernés.
Quels sont les critères pour l’indemnisation du préjudice de jouissance ?
L’indemnisation du préjudice de jouissance est fondée sur l’article 9 paragraphe III de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que les copropriétaires peuvent demander réparation pour le trouble de jouissance subi. Dans le cas présent, il a été établi que les appelants avaient subi un préjudice en raison des travaux, notamment par le passage des ouvriers et le refroidissement de leur logement, ce qui a justifié l’octroi d’une indemnité.
Quelle est la portée juridique de la décision antérieure concernant la perte de valeur vénale des lots ?
La cour a rejeté la demande des copropriétaires concernant la perte de valeur vénale de leurs lots, en considérant qu’aucune demande en paiement n’était formulée dans le dispositif des conclusions d’appel. Cela souligne l’importance de la clarté et de la précision dans la formulation des demandes en appel.
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Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 21 JANVIER 2026
N° 2026 / 025
N° RG 23/05493
N° Portalis DBVB-V-B7H-BLEEC
[J] [E]
[S] [F]
C/
Syndicat des copropriétaires
[2]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Stéphanie BRAGANTI
Me Sébastien BADIE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 31 Octobre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/02241.
APPELANTS
Monsieur [J] [E]
né le 10 Février 1955 à [Localité 4] (ALGERIE)
Madame [S] [F]
née le 26 Mai 1954 à [Localité 3] (06)
demeurant tous deux [Adresse 5]
représentés par Me Stéphanie BRAGANTI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Amélie BENISTY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉE
Syndicat des copropriétaires [2] sis à [Adresse 5]
représenté par son syndic le CABINET ACS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Thibault POZZO DI BORGO, membre de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1er Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAROQUE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant ordonnance de référé du 22 mai 2012, une mesure d’expertise a été ordonnée afin de déterminer la cause des infiltrations affectant le lot détenu par les époux [U] au sein d’un immeuble en copropriété dénommé [2], situé [Adresse 5] à [Localité 3], et prescrire les travaux propres à y remédier.
L’expert M. [T] a rendu son rapport le 30 septembre 2015, prescrivant la réalisation de travaux d’étanchéité de la dalle supportant les terrasses des deux lots situés à l’étage supérieur, appartenant pour l’un à Mme [B] [K] épouse [C] et pour l’autre indivisément à M. [J] [E] et Mme [S] [F].
Pour ce faire, il était nécessaire de démonter les vérandas existantes et de déposer leurs revêtements de sol, puis de les remettre en place à l’issue des travaux d’étanchéité. Ces ouvrages, aménagés sans autorisation préalable de l’assemblée générale, avaient néanmoins été régularisés par une résolution adoptée le 31 mars 1994.
Le 19 juin 2015, l’assemblée générale a voté l’ensemble des travaux, adopté les devis correspondants et autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires.
Par actes délivrés le 28 avril 2017, le syndicat des copropriétaires, agissant par son syndic le Cabinet AZUR CONSEIL SALMON, dûment autorisé par l’assemblée générale, a assigné Mme [C] d’une part, et M. [E] et Mme [F] d’autre part, à comparaître devant le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, afin de les entendre condamner à lui rembourser les sommes avancées pour financer les travaux sur leurs parties privatives, ainsi qu’à lui verser des dommages-intérêts pour résistance abusive.
Les défendeurs ont conclu au rejet de ces prétentions et réclamé à titre reconventionnel paiement de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi durant les travaux et d’une perte de valeur vénale de leurs lots.
Par jugement rendu le 31 octobre 2022, le tribunal a :
– condamné [B] [K] épouse [C] à payer au syndicat la somme de 14.432,88 €,
– condamné in solidum [J] [E] et [S] [F] à payer au syndicat la somme de 12.001 €,
– débouté le syndicat de sa demande additionnelle en dommages-intérêts,
– condamné le syndicat à payer à Mme [C] une somme de 2.000 € en réparation de son préjudice de jouissance,
– condamné le syndicat à payer à M. [E] et Mme [F] une somme de 2.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance,
– débouté les copropriétaires de leurs demandes au titre d’une perte de valeur vénale de leurs lots,
– et condamné in solidum les défendeurs aux dépens, ainsi qu’à verser chacun une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer en ce sens, les premiers juges ont notamment retenu que les terrasses en cause constituaient des parties communes à usage privatif, mais que tel n’était pas le cas des aménagements effectués par les copropriétaires concernés, de sorte que les coûts de dépose et repose des vérandas et carrelages nécessités par les travaux d’étanchéité devaient être mis à leur charge.
M. [J] [E] et Mme [S] [F] ont interjeté appel de cette décision le 17 avril 2023, intimant uniquement le syndicat des copropriétaires.
Dans leurs conclusions notifiées le 13 juillet 2023, ils soutiennent que la véranda constitue une partie commune à jouissance privative en vertu du droit d’accession prévu à l’article 551 du code civil, et qu’il en est de même des ornements extérieurs des balcons selon l’article 6 du règlement de copropriété.
Pour le cas où il serait jugé le contraire, ils font valoir :
– que la construction de la véranda n’est pas la cause des désordres d’étanchéité,
– que suivant l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes,
– et que la résolution votée le 19 juin 2015 par l’assemblée générale ne faisait nullement état d’un préfinancement ou d’une avance pour leur compte.
S’agissant de leurs préjudices, ils invoquent l’article 9 paragraphe III de ladite loi et font valoir que les travaux d’étanchéité ont exposé leur logement au froid durant trois mois et ont abouti à la surélévation du seuil de la terrasse sur une hauteur de 10 centimètres.
Aux termes du dispositif de leurs conclusions, ils demandent à la cour :
– d’infirmer partiellement le jugement entrepris :
* en ce qu’il les a condamnés à payer au syndicat la somme de 12.001 €, outre les dépens et une indemnité pour frais irrépétibles,
* en ce qu’il les a déboutés de leur demande en dommages-intérêts relative à la perte de valeur vénale de leur lot,
– et de le confirmer pour le surplus.
Dans ses conclusions en réplique notifiées le 13 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le Cabinet ACS, soutient pour sa part :
– qu’en dépit d’une régularisation a posteriori, la véranda n’est identifiée ni dans l’état descriptif de division, ni dans le règlement de copropriété, comme une partie commune de l’immeuble,
– que le droit d’accession ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce,
– et que le copropriétaire qui réalise des aménagements sur une partie commune à jouissance privative doit prendre en charge le coût de leur dépose lorsque celle-ci s’avère nécessaire.
Il conteste d’autre part que les travaux d’étanchéité ait pu causer un quelconque préjudice aux appelants.
Sur le plan procédural, il fait observer que la cour n’est saisie d’aucune demande en paiement par le dispositif des conclusions d’appel et qu’aucune pièce n’est versée à l’appui, le bordereau se contentant de renvoyer aux pièces produites en première instance.
Il demande à la cour de confirmer le jugement déféré, sauf :
– en ce qu’il a rejeté sa demande additionnelle en dommages-intérêts pour résistance abusive, qu’il réitère à hauteur de 2.000 €,
– et en ce qu’il l’a condamné à payer 2.000 € en réparation du préjudice de jouissance occasionné par les travaux, prétention dont il sollicite le rejet.
Y ajoutant, il réclame paiement d’une somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 novembre 2025.
DISCUSSION
Sur la procédure :
En vertu de l’article 132 du code de procédure civile, la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à la partie adverse. Cette communication doit être spontanée.
La communication des pièces s’impose en cause d’appel sans que l’on puisse exciper de leur communication en première instance.
En l’espèce, les conclusions d’appel notifiées le 13 juillet 2023 par voie électronique renvoyaient aux pièces produites en première instance et ne contenaient aucun bordereau annexé justifiant de leur communication en cause d’appel. En réponse aux conclusions de l’intimé, aucun bordereau n’a été notifié afin de régulariser cette communication. Il convient en conséquence d’écarter les pièces figurant au dossier de plaidoirie déposé par les appelants.
Sur la qualification de l’ouvrage litigieux :
Il est constant que M. [E] et Mme [F] ont acquis leur lot de Mme [G], laquelle avait fait édifier une véranda sur la terrasse, partie commune à jouissance privative, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Au fil du temps, cet ouvrage a été aménagé en espace habitable, notamment par le carrelage du sol.
Il est également constant que l’existence dudit ouvrage a été régularisée a posteriori par une résolution votée le 31 mars 1994.
Cependant, le droit d’accession sur ce qui s’unit ou s’incorpore à une chose immobilière, réglementé par les articles 551 et suivants du code civil, ne s’applique pas dans les rapports entre un copropriétaire et le syndicat, de sorte qu’en l’absence de stipulation contraire du règlement de copropriété la véranda en litige ne constitue pas une partie commune de l’immeuble.
Sur la charge du coût des travaux :
Suivant l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Au cas présent, il résulte du rapport d’expertise que la cause des infiltrations ne résidait pas dans le percement de la dalle à l’occasion des travaux d’édification de la véranda, mais dans l’absence de tout dispositif d’étanchéité, ce qui constitue un vice de construction.
D’autre part, dès lors que l’existence de la véranda a été régularisée a posteriori par l’assemblée générale, le syndicat ne peut exciper d’une faute de la part des appelants ou de leur auteur de nature à l’exonérer de sa responsabilité de plein droit.
Il s’en déduit que le syndicat doit assumer la charge de l’ensemble des travaux d’étanchéité réalisés sur les parties communes, en ce compris les coûts de dépose et repose des ouvrages appartenant à M. [E] et Mme [F].
Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a condamné ces derniers au paiement de la somme de 12.001 euros.
Sur la demande reconventionnelle en réparation d’un trouble de jouissance :
C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que les premiers juges ont condamné le syndicat des copropriétaires à payer une somme de 2.000 euros en réparation du préjudice de jouissance souffert par M. [E] et Mme [F], en retenant que ces derniers avaient subi durant trois mois le passage des ouvriers par l’intérieur de leur appartement ainsi que le refroidissement du logement causé par les nécessités d’accès à la terrasse.
Sur la perte de valeur vénale du lot des appelants :
C’est à bon droit que l’intimé fait valoir que la cour n’est saisie d’aucune demande en paiement aux termes du dispositif des conclusions d’appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [J] [E] et Mme [S] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.001 euros,
Statuant à nouveau, déboute le syndicat des copropriétaires de ce chef de demande,
Infirme le jugement en ce qu’il a condamné M. [J] [E] et Mme [S] [F] aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant, condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel,
Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions contestées.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel d’aix-en-provence, 21 janvier 2026, N° de RG 23/05493 — Thématiques associées : Copropriété — Responsabilité du syndicat — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 5 février 2026.
Copropriété
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