Permis de construire précaire : annulation d’un refus et réexamen requis

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société Cottage du Park a demandé au tribunal administratif de Melun d’annuler l’arrêté du 12 octobre 2022 par lequel le maire de Pontcarré a refusé de lui délivrer un permis de construire, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux introduit le 19 décembre 2022, d’enjoindre à la commune de Pontcarré de lui délivrer le permis de construire précaire sollicité et de mettre à la charge de la commune la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par un jugement n° 2303802 du 25 avril 2025, le tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande.

Procédure devant la Cour :

Par une requête enregistrée le 25 juin 2025, la société Cottage du Park, représentée par la SCP Foussard Froger, avocats au Conseil d’État et à la Cour de cassation, demande à la Cour :

1. d’annuler ce jugement du 25 avril 2025 du tribunal administratif de Melun ;
2. d’annuler, pour excès de pouvoir, l’arrêté du 12 octobre 2022 par lequel le maire de Pontcarré a refusé de lui délivrer un permis de construire, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux introduit le 19 décembre 2022 ;
3. d’enjoindre à la commune de Pontcarré de lui délivrer le permis de construire précaire sollicité ou à défaut de statuer sur sa demande de permis de construire précaire dans un délai de deux mois à compter de la notification de l’arrêt à intervenir ;
4. de mettre à la charge de la commune de Pontcarré la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

• le jugement est entaché d’irrégularité faute de comporter les signatures prévues par l’article R. 741-7 du code de justice administrative ;
• le jugement est insuffisamment motivé en ce qu’il procède à une substitution de base légale sans s’être prononcé sur toutes les conditions d’une telle substitution ;
• il ne répond pas à l’argumentation tirée de ce que l’article L. 433-1 et l’article R. 421-5 du code de l’urbanisme n’ont pas une portée équivalente et de ce que par conséquent les conditions d’une substitution de base légale n’étaient pas réunies ;
• l’article L. 433-1 et l’article R. 421-5 du code de l’urbanisme n’ayant pas une portée équivalente, les conditions d’une substitution de base légale n’étaient pas réunies ;
• une telle substitution était d’autant moins possible que le maire ne dispose pas du même pouvoir d’appréciation pour les permis temporaires et les permis précaires ;
• le tribunal a omis de rechercher si la substitution sollicitée ne privait pas la requérante d’une garantie ;
• le tribunal a à tort jugé que la construction projetée ne correspondait pas à une nécessité dans le secteur et qu’elle portait une atteinte disproportionnée aux règles d’urbanisme applicables et dès lors qu’elle ne satisfaisait pas aux conditions posées par l’article L. 433-1 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 14 septembre 2025, la commune de Pontcarré, représentée par le cabinet Tejas Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société Cottage du Park au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

• les moyens soulevés par la société Cottage du Park ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

• le code de l’urbanisme ;
• le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

• le rapport de Mme Marie-Isabelle Labetoulle,
• les conclusions de M. Jean-François Gobeill, rapporteur public,
• les observations de Me Soussin de la SCP Foussard Froger, avocat de la société Cottage du Park, et de Me Basset du cabinet Tejas Avocats, avocat de la commune de Pontcarré.

Une note en délibéré, enregistrée le 12 décembre 2025, a été présentée pour la commune de Pontcarré.

Considérant ce qui suit :

1. Exploitant le domaine du Parc, ancienne ferme reconvertie en lieu de réception, située sur une parcelle cadastrée A414, sise 11 Grande Rue à Pontcarré, et classée en zone N du plan local d’urbanisme, la société Cottage du Park a déposé le 9 mai 2022 auprès de la commune de Pontcarré une demande de permis de construire précaire sur cette parcelle, aux fins de permettre la régularisation de l’installation de vingt-trois cottages et d’un bâtiment d’accueil ayant un office traiteur et des sanitaires. Par arrêté du 12 octobre 2022, le maire de la commune a refusé ce permis de construire. Une décision implicite de rejet est ensuite née du silence gardé sur le recours gracieux formé le 19 décembre 2022 à l’encontre de cette décision. La société Cottage du Park a dès lors saisi le tribunal administratif de Melun d’une demande tendant à l’annulation de l’arrêté du 12 octobre 2022, ainsi que de la décision implicite de rejet de son recours gracieux. Cette demande a été rejetée par un jugement du 25 avril 2025 dont la société Cottage du Park relève dès lors appel.

Sur la régularité du jugement attaqué :

2. En premier lieu, aux termes de l’article R. 741-7 du code de justice administrative,  » Dans les tribunaux administratifs (…), la minute de la décision est signée par le président de la formation de jugement, le rapporteur et le greffier d’audience. « . Il ressort des pièces du dossier que la minute du jugement comporte bien les signatures de la présidente de la formation de jugement, de la rapporteure, et de la greffière d’audience. Dès lors la seule circonstance que la copie qui en a été communiquée aux parties ne comporte pas ces signatures est sans incidence sur la régularité du jugement. Par suite le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 741-7 précité du code de justice administrative ne peut qu’être écarté.

3. En second lieu, aux termes de l’article L. 9 du code de justice administrative,  » Les jugements sont motivés. « . La société requérante soutient que le jugement serait insuffisamment motivé en ce qu’il aurait procédé à une substitution de base légale sans s’être prononcé sur toutes les conditions d’une telle substitution, et qu’il n’aurait pas répondu à son moyen tiré de ce que les articles L. 433-1 et R. 421-5 du code de l’urbanisme n’avaient pas une portée équivalente et n’impliquaient pas le même pouvoir d’appréciation, et que dès lors les conditions d’une substitution de base légale n’étaient pas réunies. Or il ressort des termes du jugement attaqué que le tribunal ne s’est pas prononcé sur ce moyen qui était explicitement soulevé devant lui. Par suite la requérante est fondée à soutenir que ce jugement est entaché d’irrégularité et à en demander pour ce motif l’annulation.

4. Il y a lieu dès lors pour la Cour de statuer par la voie de l’évocation sur cette demande présentée par la société Cottage du Park devant le tribunal administratif.

Sur la légalité interne de la décision attaquée :

5. Aux termes de l’article L. 421-5 du code de l’urbanisme :  » Un décret en Conseil d’Etat arrête la liste des constructions, aménagements, installations et travaux qui, par dérogation aux dispositions des articles L. 421-1 à L. 421-4, sont dispensés de toute formalité au titre du présent code en raison :/ a) De leur très faible importance ; / b) De la faible durée de leur maintien en place ou de leur caractère temporaire compte tenu de l’usage auquel ils sont destinés ;(…) « . Aux termes de l’article R. 421-5 du même code :  » Sont dispensées de toute formalité au titre du présent code, en raison de la faible durée de leur maintien en place ou de leur caractère temporaire compte tenu de l’usage auquel elles sont destinées, les constructions implantées pour une durée n’excédant pas trois mois. Toutefois, cette durée est portée à : a) Un an en ce qui concerne les constructions nécessaires : – au relogement d’urgence des personnes victimes d’un sinistre ou d’une catastrophe naturelle ou technologique ; – à l’hébergement d’urgence des personnes migrantes en vue de leur demande d’asile ; b) Une année scolaire ou la durée du chantier de travaux en ce qui concerne les classes démontables installées dans les établissements scolaires ou universitaires pour pallier les insuffisances temporaires de capacités d’accueil ; c) La durée du chantier, en ce qui concerne les constructions temporaires directement nécessaires à la conduite des travaux ainsi que les installations liées à la commercialisation d’un bâtiment en cours de construction et pour une durée d’un an en ce qui concerne les constructions nécessaires au maintien des activités économiques ou des équipements existants, lorsqu’elles sont implantées à moins de trois cents mètres du chantier ; d) La durée d’une manifestation culturelle, commerciale, touristique ou sportive, dans la limite d’un an, en ce qui concerne les constructions ou installations temporaires directement liées à cette manifestation. A l’issue de cette durée, le constructeur est tenu de remettre les lieux dans leur état initial.

Aux termes de l’article L. 433-1 du même code :  » Une construction n’entrant pas dans le champ d’application de l’article L. 421-5 et ne satisfaisant pas aux exigences fixées par l’article L. 421-6 peut exceptionnellement être autorisée à titre précaire dans les conditions fixées au présent chapitre. / Dans ce cas, le permis de construire est soumis à l’ensemble des conditions prévues par les chapitres II à IV du titre II du présent livre « .

6. Il ressort des pièces du dossier et notamment du formulaire Cerfa de demande d’autorisation et de la notice jointe que la société requérante avait sollicité un permis précaire pour une durée de quinze ans sur le fondement de l’article L. 433-1 du code de l’urbanisme. Dès lors cette société est fondée à soutenir que le maire de la commune ne pouvait rejeter sa demande en se fondant sur les dispositions précitées de l’article R. 421-5 du code de l’urbanisme qui ne sont applicables qu’aux constructions temporaires.

7. Toutefois, l’administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l’excès de pouvoir que la décision dont l’annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l’auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d’apprécier s’il résulte de l’instruction que l’administration aurait pris la même décision si elle s’était fondée initialement sur ce motif. Dans l’affirmative, il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu’elle ne prive pas le requérant d’une garantie procédurale liée au motif substitué.

8. Or il ressort des termes mêmes des dispositions précitées que les articles L. 421-5 et R. 421-5 du code de l’urbanisme ont pour objet de dispenser de toute autorisation d’urbanisme certaines catégories de constructions limitativement énumérées. Si la possibilité de bénéficier de cette dispense de permis ne résulte pas uniquement du caractère temporaire de la construction projetée mais aussi de l’usage auquel cette construction est destinée, l’article R. 421-5 définit de manière parfaitement précise les caractéristiques des catégories de constructions concernées, de telle sorte que la mise en œuvre de ces dispositions, qui constitue un droit pour les constructions relevant des catégories concernées, n’est soumise à aucune appréciation de la part de l’administration. Au contraire, l’article L. 433-1 du même code, qui n’a pas pour objet de dispenser certaines constructions d’autorisation d’urbanisme mais de permettre la délivrance, à titre exceptionnel, de permis précaire à des constructions n’entrant pas dans le champ d’application de l’article L. 421-5 du même code, confère à l’administration un pouvoir d’appréciation pour la délivrance ou le refus de délivrance de tels permis. Par suite la société requérante est fondée à soutenir qu’il ne pouvait être fait droit à la demande de substitution de base légale présentée par la commune, consistant à substituer aux dispositions de l’article R. 421-5 celles de l’article L. 433-1 du même code dès lors qu’elles n’impliquent pas le même pouvoir d’appréciation. Elle est dès lors également fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 12 octobre 2022 par lequel le maire de Pontcarré a refusé de lui délivrer un permis de construire, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux introduit le 19 décembre 2022.

9. Aucun autre moyen n’est de nature à entrainer l’annulation de la décision attaquée.

10. Il résulte de tout ce qui précède, que la société Cottage du Park est fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 12 octobre 2022 du maire de la commune de Pontcarré.

Sur les conclusions aux fins d’injonction :

11. Eu égard au motif d’annulation de la décision attaquée retenu ci-dessus, l’exécution du présent arrêt n’implique pas nécessairement que le maire de la commune de Pontcarré délivre à la société requérante le permis précaire sollicité. En revanche, il y a lieu, en application de l’article L. 911-2 du code de justice administrative, d’enjoindre à la commune de Pontcarré de réexaminer la demande de la société Cottage du Park dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt.

Sur les conclusions relatives aux frais d’instance :

12. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la société Cottage du Park, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme que la commune de Pontcarré demande au titre des frais de l’instance. Il y a lieu en revanche de mettre à la charge de la commune de Pontcarré une somme de 1 500 euros à verser à la société Cottage du Park sur le fondement des mêmes dispositions.

DÉCIDE :

Article 1er : Le jugement du 25 avril 2025 du tribunal administratif de Melun et l’arrêté du 12 octobre 2022 du maire de Pontcarré, ensemble la décision implicite de rejet du recours gracieux introduit le 19 décembre 2022 sont annulés.

Article 2 : Il est enjoint à la commune de Pontcarré de procéder au réexamen de la demande de la société Cottage du Park dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt.

Article 3 : La commune de Pontcarré versera à la société Cottage du Park une somme de 1500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions de la commune de Pontcarré présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la société Cottage du Park et à la commune de Pontcarré.

Délibéré après l’audience du 11 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

• M. Ivan Luben président de chambre,
• M. Stéphane Diémert, président assesseur,
• Mme Marie-Isabelle Labetoulle, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2026.

La rapporteure,

M-I. LABETOULLE

Le président,

I. LUBEN

La greffière,

Y. HERBER

La République mande et ordonne au préfet de Seine-et-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.