Liquidation judiciaire : conditions et enjeux de la licitation d’immeuble indivis

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 20 janvier 2026

DEMANDERESSE :

S.E.L.A.R.L. [V] [L] – MJO – MANDATAIRES JUDICIAIRES
agissant ès qualité de liquidateur de Monsieur [S] [O], né le [Date naissance 6] 1969 à SIDI KACEM (MAROC), suivant jugement du Tribunal de commerce de POITIERS en date du 8 décembre 2020
sise [Adresse 8]

représentée par Maître Nicolas DUFLOS de la SCP D’AVOCATS DUFLOS, avocats au barreau de POITIERS,

DEFENDERESSE :

Madame [W] [Z] épouse [S]
née le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 12] (MAROC)
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Urbain ONDONGO, avocat au barreau de POITIERS,

LE :

Copie simple à :
– Me DUFLOS
– Me ONDONGO

Copie exécutoire à :
– Me DUFLOS
– Me ONDONGO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Carole BARRAL, Vice-président

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Damien LEYMONIS, lors des débats
Edith GABORIT, lors de la mise à disposition

Débats tenus à l’audience du 18 Novembre 2025.
FAITS et PROCÉDURE

Le 27.8.1996, [O] [S] et [W] [Z] se sont mariés au Maroc.
Le 31.12.2019, ils ont acquis deux lots de copropriété à [Localité 14].

Le 08.12.2020, le tribunal de commerce de Poitiers a placé [O] [S] en liquidation judiciaire simplifiée et désigné Maître [L] en qualité de liquidateur judiciaire. La procédure a ensuite été convertie en liquidation judiciaire non simplifiée.

Le 13.01.2022, Maître [L] es qualité a assigné [W] [Z] épouse [S] devant le tribunal judiciaire de Poitiers.

Le 23.3.2023, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’incompétence matérielle que [W] [Z] épouse [S] avait soulevée au profit du juge aux affaires familiales.

Le 26.6.2025, la clôture des débats a été prononcée et l’affaire inscrite à l’audience du 18.11.2025 puis le délibéré fixé par mise à disposition au greffe le 20.01.2026, date à laquelle le présent jugement est rendu.

PRÉTENTIONS

Maître [L] es qualité demande au tribunal, selon dernières conclusions du 21.3.2025, de :
– à titre liminaire, rappeler que l’ordonnance du juge de la mise en état du 23.3.2023 a l’autorité de la chose jugée et se déclarer incompétent pour statuer sur les fins de non-recevoir invoquées par la défenderesse,
– subsidiairement, si le tribunal se déclarait compétent, juger que le liquidateur est fondé à ne pas appeler à la cause [O] [S] et que la loi française est applicable en l’espèce,
– sur le fond, déclarer recevable et bien fondée sa demande sur le fondement de l’article 815 du code civil ou, subsidiairement l’article 815-17 du code civil,
– en tout état de cause, ordonner :
– la liquidation et le partage de l’indivision existant entre la défenderesse et le liquidé s’agissant de l’ensemble immeuble ci-après désigné,
– la licitation de cet ensemble dépendant de leur indivision, soit deux lots de copropriété situé à [Localité 15][Adresse 9]) [Adresse 4] cadastré [Cadastre 11] [Adresse 10] d’une superficie de 61a95 ca Schuman :
– lot vingt (20) : un local à usage de commerce situé au niveau supérieur situé au [Adresse 7] et les 122/ 10 764èmes des parties communes générales,
– lot 21 : un local à usage de commerce situé au niveau supérieur situé au [Adresse 7] et les 105/10 764 èmes des parties communes générales,
– ordonner la vente par adjudication, à la barre du tribunal et aux soins de son avocat, de cet immeuble indivis sur la mise à prix de 40 000€ avec, en cas de carence d’enchères, baisse à 30 000 € puis à 25 000 €,
– désigner un juge-commissaire pour surveiller les opérations de partage et faire rapport en cas de difficulté,
– ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de liquidation et partage,
– condamner la défenderesse à lui payer 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde son action sur les articles 815, 815-17 et 1341-1 du code civil, 1359 et suivants, 1271 à 1281 du code de procédure civile.

[W] [Z] épouse [S] demande au tribunal, selon dernières conclusions du 30.01.2025, de la dire recevable et bien fondée puis :
– dire irrecevables les demandes fondées sur l’application de la loi française ainsi que faute d’avoir appeler à la cause [O] [S],
* à titre subsidiaire :
– débouter le demandeur de sa demande de liquidation et partage de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 14] faute de justifier de la décision définitive d’admission des créances au passif de la liquidation judiciaire d’[Y] [S],
– dire n’y avoir lieu à la liquidation – partage sollicitée,
* à titre très subsidiaire, ordonner le maintien de l’indivision pour 5 ans,
– à défaut, surseoir à la liquidation- partage pour 2 ans,
– à défaut, lui attribuer l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] moyennant paiement à [Y] [S] de sa soulte,
* en tout état de cause, condamner le demandeur es qualité à lui payer 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,
– dire n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir au cas où il serait fait droit, en tout ou partie, aux demandes du demandeur.

Il est renvoyé à ces conclusions en vertu de l’article 455 du code de procédure civile pour l’exposé des moyens et arguments des parties qui seront repris en synthèse au fil des motifs.
MOTIFS du jugement

La rédaction des écrits judiciaires au moyen de “considérant” n’est d’aucune plus-value mais, au contraire, nuit même à la compréhension des initiés. Elle est désuète depuis de nombreuses années.

À supposer que la défenderesse ait été recevable à soulever devant le juge du fond une exception déjà tranchée par le juge de la mise en état, elle ne le fait pas au dispositif de ses conclusions. En vertu de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, il n’y a dès lors pas lieu de statuer de ce chef ni, dès lors, de rappeler l’ordonnance du juge de la mise en état qui n’a pas été réformée en appel.

Ainsi que la défenderesse le rappelle (en page 5 de ses conclusions) “du fait de sa liquidation judiciaire, le débiteur en cause, [Y] [S] est juridiquement dépourvu de toute action au profit du mandataire liquidateur”. Il en va ainsi en vertu de l’article L641-9 du code de commerce que rappelle le demandeur qui n’a dès lors pas à appeler le failli à la présente instance.

De droit français, il incombe à celui qui soulève des contestations d’en établir la pertinence, ce que ne fait pas la défenderesse qui n’a au demeurant pas remis au tribunal son dossier de plaidoirie.
De plus, l’article 789,6° du code de procédure civile attribue compétence exclusive au juge de la mise en état pour trancher les fins de non recevoir en sorte que la défenderesse n’est pas recevable à en égrainer de nouvelles devant le juge du fond.

La défenderesse soutient que le failli et elle étant de nationalité marocaine, mariés au Maroc et le demandeur ne rapportant pas la preuve de leur première résidence après le mariage, leur régime matrimonial est celui en vigueur au Maroc, à savoir la séparation de biens d’autant que, lors du mariage, elle résidait au Maroc et que seul, son époux, était domicilié en France.

À l’en croire, la loi marocaine seule serait applicable et l’immeuble dont la réalisation est poursuivie serait indivis. Le demandeur serait en conséquence fondé à agir en vertu des articles 815 et suivants, notamment 815-17 du code civil.

Toutefois, l’acte d’acquisition de cet immeuble contient les deux paragraphes suivants en sa page 2 (les mots soulignés le sont par le tribunal) :

“Les parties, comme étant mariées sans contrat postérieurement au 1° [Date mariage 17] 1992 et antérieurement au [Date mariage 2] 2019, déclarent que leur régime matrimonial n’est pas soumis à une loi étrangère, soit comme ayant fixé leur résidence habituelle dans un pays étranger immédiatement en suite de leur mariage, soit pour avoir résidé dans un pays étranger pendant plus de dix ans après leur mariage, par application des dispositions de la Convention de [Localité 13] du 14 mars 1978.

QUOTITÉS ACQUISES

Monsieur [O] [S] et Madame [W] [Z], son épouse, acquièrent la pleine propriété des BIENS objet de la vente pour le compte de leur communauté.”

Cette déclaration de la défenderesse et son époux lors de l’acquisition de l’immeuble établit que leur régime matrimonial est celui de la communauté légale française, réduite aux acquêts, et que l’instance relève du droit français.

Cependant, les parties n’ont pas, selon les prévisions de l’article 12 alinéa 3 du code de procédure civile, lié le tribunal par les qualifications et points de droit auxquels elles limitent le débat. En conséquence, si l’action ne peut pas être poursuivie sur le fondement des articles 815 et 815-17 du code civil, elle le peut sur celui des articles 1413 et 1418 de ce code.

Ces textes ne permettent pas la liquidation de l’indivision puisqu’il n’y en a en l’espèce pas. Cette demande est dès lors irrecevable de même que celle de commise d’un juge qui ne peut être accueillie qu’en cas de partage en vertu de l’article 1364 du code de procédure civile.
Ne sont pas davantage recevables les demandes reconventionnelles de maintien de l’indivision et d’attribution du bien à la défenderesse au titre de la liquidation d’indivision.

Les articles 1413 et 1418 susdits permettent en revanche de poursuivre la dette d’[O] [S] sur les biens communs au moyen de la licitation de l’immeuble.
En vertu de l’article 1377 alinéa 1 du code de procédure civile, le tribunal détermine les conditions de la licitation qu’il ordonne, y compris la mise à prix.
Au soutien de sa demande de ce chef, le demandeur produit un rapport d’expertise judiciaire ordonné à sa demande. Il n’en précise pas le coût mais il aurait suffit qu’il produise quelques points de comparaison relevés gratuitement sur le site des services fiscaux accessibles au public depuis plusieurs années. Il est en effet notoire que la mise à prix doit être fixée très en deçà de la valeur vénale supposée afin d’attirer des enchérisseurs puis déclencher les enchères.
Or, la mise à prix sollicitée est très proche de la valeur vénale ce qui, même avec baisse en l’absence d’enchères, expose au risque de frais de mise en oeuvre aussi onéreux qu’inutiles et grevant la part revenant aux créanciers.
Elle sera en conséquence réduite.

Compte tenu du cadre de l’instance, les dépens seront employés en frais privilégiés de liquidation tandis qu’il n’est pas inéquitable de dispenser la défenderesse de l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Les circonstances de la cause et l’ancienneté de l’instance, introduite depuis plus de quatre ans, ne justifient pas de déroger au principe légal de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS

le tribunal,
statuant publiquement et par mise à disposition au greffe du jugement contradictoire, exécutoire par provision et susceptible d’appel,

rejette les fins de non recevoir soulevées par [W] [Z] épouse [S],

dit que la loi française est applicable à l’espèce,

déclare irrecevables les demandes de liquidation d’indivision et de commise d’un juge, maintien de l’indivision et attribution de l’immeuble à [W] [Z] épouse [S],

ordonne la licitation des deux lots de copropriété (n° 20 et 21) de
l’ensemble immobilier situé à [Localité 16] [Adresse 4] cadastré [Cadastre 11] [Adresse 10] d’une superficie de 61a95 ca Schuman :
– lot vingt (20) : un local à usage de commerce situé au niveau supérieur situé au [Adresse 7] et les 122/ 10 764èmes des parties communes générales,
– lot 21 : un local à usage de commerce situé au niveau supérieur situé au [Adresse 7] et les 105/10 764 èmes des parties communes générales,

ce, à la barre du tribunal, aux soins de l’avocat de Maître [L] es qualité et sur la mise à prix initiale à 32 000 €,
dit qu’en cas d’absence d’enchères, cette mise à prix sera ramenée à 27 000 € puis, en l’absence persistante d’enchères, à 20 000 €,

pour l’établissement du procès-verbal de description, des diagnostics et des visites des potentiels acquéreurs, le commissaire de Justice mandaté par l’avocat organisant la licitation avertira l’occupant des lieux de sa visite 10 jours au moins au préalable par lettre recommandée avec accusé de réception,
pour le cas où il lui serait fait obstacle d’accéder aux lieux, l’autorise à y pénétrer avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

dit que la publicité préalable à cette vente aura lieu comme en matière de saisie immobilière,
pour le surplus des modalités de cette vente, renvoie les parties à la lecture des articles 1275, 1277 à 1279 du code de procédure civile,

ordonne l’emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective,

rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de suspension de l’exécution provisoire.

En foi de quoi, le président signe avec le greffier.
le greffier, le président,