La résiliation d’un contrat de résidence dans un logement-foyer peut être prononcée en cas de non-paiement des redevances et de non-respect du plan d’apurement. Cette décision judiciaire illustre les conséquences de l’impayé sur la relation locative, incluant l’expulsion de l’occupant et la demande de provision pour les arriérés de loyers.
Dernière mise à jour : 5 février 2026
L’essentiel
- Résiliation du bail pour non-paiement des redevances.
- Clause résolutoire applicable en cas de non-respect des obligations.
- Décompte des arriérés non contesté comme preuve déterminante.
- Indemnité d’occupation fixée au montant de la redevance contractuelle.
- Dépens à la charge de l’occupant selon le Code de procédure civile.
- Ordonnance exécutoire de plein droit pour mise en œuvre rapide.
Contexte de l’affaire
Le 21 août 2025, la société a assigné le résident devant le juge des contentieux de la protection, demandant la constatation de la résiliation du contrat, l’expulsion du résident et le paiement de la dette ainsi que d’une indemnité d’occupation. Lors de l’audience du 28 novembre 2025, la société a mis à jour le montant de la dette à 8011,36 euros, tandis que le résident a reconnu la dette mais a mentionné avoir déposé un dossier de surendettement.
Le tribunal a examiné la procédure et a constaté que le contrat de résidence relevait du statut des logements-foyers, exemptant la société des obligations de notification au Préfet. La résiliation du contrat a été jugée acquise en raison du non-respect des obligations par le résident, qui n’a pas honoré ses paiements depuis octobre 2024. En conséquence, le résident a été déclaré occupant sans droit ni titre depuis le 26 juillet 2025.
Le tribunal a ordonné l’expulsion du résident, fixé une indemnité d’occupation et condamné ce dernier à payer la somme de 8011,36 euros à titre provisionnel. Les dépens ont été mis à sa charge, ainsi qu’une somme additionnelle pour couvrir les frais non compris dans les dépens. L’ordonnance a été déclarée exécutoire de plein droit.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Non-paiement des redevances courantes et non-respect du plan d’apurement établi par la Commission de surendettement.
- Application de la clause résolutoire prévue dans le contrat de résidence.
- Constatation de l’absence de contestation sérieuse concernant la créance du créancier.
- Évidence du trouble manifestement illicite dû à l’occupation sans droit ni titre depuis la date de résiliation.
- Respect des procédures légales et des délais de notification prévus par le contrat.
- Accord sur le montant de l’indemnité provisionnelle et des indemnités d’occupation.
Réflexe juridique
La demande de provision pour le paiement des arriérés de loyers a été accueillie, le créancier ayant produit un décompte non contesté. En application de l’article 835 du Code de procédure civile, la créance a été jugée non sérieusement contestable, permettant ainsi d’accorder une indemnité provisionnelle. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant de la redevance contractuelle, à compter de la date de résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.
Les dépens ont été mis à la charge de l’occupant, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, et une somme a été allouée au titre de l’article 700 pour couvrir les frais exposés par la partie gagnante. L’ordonnance est exécutoire de plein droit, permettant une mise en œuvre rapide des décisions prises.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Historique du compte locatif attestant l’absence de versements depuis octobre 2024.
- Notification de mise en demeure du 23 juin 2025 concernant le non-respect des obligations de paiement.
- Décompte de créance au 21 octobre 2025, établissant la somme de 8011,36 euros due par le résident.
- Notification de la clause résolutoire au résident le 10 juillet 2025.
- Plan de surendettement notifié aux créanciers le 16 janvier 2025, sans effacement de la dette.
Conséquences pratiques
La résiliation du contrat de résidence entraîne des conséquences significatives pour les deux parties. Le demandeur, en tant que créancier, obtient le droit d’expulser l’occupant et de récupérer les arriérés de loyers, tandis que l’occupant, considéré sans droit ni titre, doit quitter les lieux et faire face à des obligations financières.
- Expulsion de l’occupant du logement, avec possibilité d’intervention de la force publique.
- Obligation pour l’occupant de régler les arriérés de loyers s’élevant à 8011,36 euros.
- Indemnité d’occupation mensuelle fixée à 498,54 euros jusqu’à la libération des lieux.
- Les dépens sont à la charge de l’occupant, augmentant ses coûts financiers.
- Le créancier peut rapidement mettre en œuvre l’ordonnance, facilitant la récupération des sommes dues.
- Possibilité pour le créancier de recourir à l’article 700 pour couvrir ses frais juridiques.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Vérifier l’historique des paiements locatifs.
- Envoyer une notification de mise en demeure en cas de non-paiement.
- Établir un décompte précis des arriérés de loyers.
- Notifier la clause résolutoire au résident conformément au contrat.
- Respecter les délais de notification prévus par la loi.
À éviter
- Ignorer les obligations de paiement du résident.
- Omettre de produire des preuves de créance non contestées.
- Ne pas respecter le plan de surendettement établi.
- Retarder la mise en œuvre des décisions judiciaires.
- Contester sans fondement les demandes de provision.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du contrat de résidence en cas de défaut de paiement ?
La résiliation du contrat de résidence est régie par la clause résolutoire prévue dans le contrat, qui s’applique en cas d’inexécution par le résident de l’une de ses obligations. Cette clause prend effet un mois après l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception. En l’espèce, la clause résolutoire a repris ses effets 15 jours après la dénonciation à Monsieur [O] du 10 juillet 2025, en raison de son manquement à ses obligations.
Quels sont les critères pour ordonner l’expulsion d’un résident en cas de résiliation du bail ?
L’article 835 du Code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire ou au juge des contentieux de la protection d’ordonner des mesures d’expulsion en cas de trouble manifestement illicite. En l’espèce, le résident est considéré comme occupant sans droit ni titre depuis le 26 juillet 2025, ce qui constitue un trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion.
Quelle est la condition de recevabilité pour une demande en référé concernant le paiement des loyers ?
L’article 834 du Code de procédure civile stipule que le juge peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou qui justifient l’existence d’un différend. En l’espèce, la créance de la société bailleresse n’est pas sérieusement contestée, ce qui permet d’accéder à la demande en référé.
Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour constater la résiliation du contrat de résidence ?
La juridiction a retenu que Monsieur [O] n’a procédé à aucun versement depuis octobre 2024, et qu’il n’a pas respecté le plan d’apurement établi par la Commission de surendettement. Ces manquements entraînent la résiliation du contrat de résidence par le jeu de la clause de résiliation contractuelle, constatée à la date du 26 juillet 2025.
Quelle est la base juridique pour la fixation de la créance et des indemnités d’occupation ?
La créance est fixée sur la base de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, qui permet d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, la créance de 8011,36 euros est considérée comme non contestable, et une indemnité d’occupation de 498,54 euros par mois est fixée à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.
Quels sont les critères pour l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ?
L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, la juridiction a alloué 200 euros à la partie qui a gain de cause, en tenant compte de l’équité.
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5AA
SCI/jjg
PPP Référés
N° RG 25/01568 – N° Portalis DBX6-W-B7J-24X6
Société ADOMA
C/
[N] [L] [O]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 4]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 janvier 2026
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDERESSE :
ADOMA (anciennement dénommée SONACOTRA), Société Anonyme d’Economie Mixte au capital de 133 106 688 Euros, RCS [Localité 10] B 788 058 030,
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représentée par Me Bertrand CHAVERON (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDEUR :
Monsieur [N] [L] [O]
[Adresse 9]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Présent
DÉBATS :
Audience publique en date du 28 Novembre 2025
PROCÉDURE :
Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Août 2025
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Contradictoire et en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2023, la société anonyme d’économie mixte ADOMA a donné à bail sous forme de contrat de résidence à Monsieur [N] [O] un logement n° 5320, dans la résidence sise [Adresse 2] ([Adresse 6]).
Par mise en demeure du 23 juin 2025, la société ADOMA adressait un relevé de compte locatif à Monsieur [O] selon lequel celui-ci était débiteur de la somme de 6515,74 euros, et visait expressément la clause résolutoire du contrat de résidence, cette mise en demeure fut dénoncée par acte extrajudiciaire le 9 juillet 2025.
Suivant dénonciation par acte extrajudiciaire du 5 août 2025, ADOMA a informé le résident que le plan d’apurement accordé par la Commission de surendettement était conditionné au paiement des redevances courantes, et que les poursuites engagées seraient reprises à défaut de paiement de celles-ci.
Par acte de commissaire de justice du 21 août 2025, la société ADOMA a assigné Monsieur [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 24 octobre 2025 aux fins de voir :
Constater que la résiliation du contrat de résidence est acquise,
Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoin le concours d’un serrurier et l’assistance éventuelle de la force publique,
Condamner le défendeur au paiement à titre provisionnel de la somme de 6515,74 euros arrêtée au 23 juin 2025,
Condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation de 498,54 euros mensuels, jusqu’à libération effective des lieux,
Condamner le défendeur au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner le défendeur aux entiers dépens.
L’affaire a été renvoyée au 28 novembre 2025.
A l’audience du 28 novembre 2025, ADOMA, représentée par son conseil, indique que la dette s’élève désormais à la somme de 8011,36 euros au 21 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, et confirme sa demande initiale.
En défense, Monsieur [O] comparait et ne conteste pas la dette. Il indique avoir déposé un dossier de surendettement le 16 août 2024.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 28 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la procédure :
L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dispose que le titre 1er de ladite loi ne s’applique pas aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1.
En l’espèce, le contrat de résidence, objet du présent litige, ressortit du statut des logements-foyers, sur le fondement de l’article L353-13 du code de la construction et de l’habitation.
Il en résulte que la bailleresse n’est pas concernée par les dispositions de l’article 24 relatives aux obligations de notifications au Préfet et à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En l’espèce, le contrat de résidence conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution par le résident de l’une de ses obligations, prenant effet un mois après l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.
Monsieur [O] a déposé un dossier de surendettement le 16 août 2024, la demande a été déclarée recevable le 17 octobre 2024 et un plan non contesté a été notifié aux créanciers le 16 janvier 2025. La dette de Monsieur [O] n’a pas fait l’objet d’un effacement mais d’un échelonnement de la somme de 1888,50 euros qui correspondait à la dette antérieure à la recevabilité du dossier.
Il est attesté par la production de l’historique du compte locatif, lequel n’est pas contesté, que Monsieur [O] n’a procédé à aucun versement depuis octobre 2024, de sorte que, ni les redevances courantes, ni la dette échelonnée n’ont été honorées.
Faute d’avoir respecté le plan d’apurement établi par la Commission de surendettement, la clause résolutoire a repris ses effets 15 jours après la dénonciation à Monsieur [O] du 10 juillet 2025, d’avoir à respecter ses obligations.
Monsieur [O] n’ayant pas dans le délai contractuel réglé les causes de la mise en demeure du 23 juin 2025, ni respecté le plan établi par la Commission de surendettement, ces manquements entraînent la résiliation du contrat de résidence par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 26 juillet 2025.
En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 26 juillet 2025.
Dès lors, le résident est occupant sans droit ni titre du logement-foyer depuis le 26 juillet 2025, ce qui constitue pour ADOMA un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d’occupation équivalente au montant de la redevance sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, ADOMA produit un décompte au 21 octobre 2025, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 8011,36 euros hors dépens.
Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [O] sera donc condamné au paiement de la somme de 8011,36 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré des redevances et indemnités d’occupation dus à la date du 21 octobre 2025, échéance des septembre 2025 incluse. Il sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance (498,54 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [O].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. L’équité commande d’allouer à la partie qui a gain de cause la somme de 200 euros à ce titre.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société ADOMA à la date du 26 juillet 2025,
CONDAMNONS Monsieur [N] [O] à quitter le logement n° 5320, dans la résidence sise [Adresse 3],
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [N] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance contractuelle, révisable selon les dispositions légales, soit 498,54 euros mensuels (à la date de l’audience),
CONDAMNONS Monsieur [N] [O] à régler à la société ADOMA la somme de 8011,36 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré des redevances et indemnités d’occupation dus à la date du 21 octobre 2025, échéance des septembre 2025 incluse,
CONDAMNONS Monsieur [N] [O] à payer à la société ADOMA à compter du 1er octobre 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux,
CONDAMNONS Monsieur [N] [O] aux dépens,
CONDAMNONS Monsieur [N] [O] à payer à la société ADOMA la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETONS le surplus des demandes,
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Bordeaux, 16 janvier 2026, N° de RG 25/01568 — Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Loyers impayés — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 5 février 2026.
Droit de la location d'habitation
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