Indemnité d’éviction : calcul et enjeux pour le bail commercial en difficulté

JUGEMENT DU 14 Janvier 2026

N° RG 22/00088 – N° Portalis DBYL-W-B7G-CXBF

DEMANDEUR

Monsieur [T] [G]
[Adresse 7]
[Localité 1] (ALLEMAGNE)
Rep/assistant : Maître Pierre-Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX
Rep/assistant : Maître Charles ROUSSEAU de la SELARL JUDIXA, avocat au barreau D’ANNECY

DEFENDEUR

S.A. OPEN SUD GESTION, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 395 090 871
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Philippe LALANNE de la SCP LALANNE-JACQUEMAIN LALANNE, avocats au barreau de DAX
Rep/assistant : Maître Philippe-Francis BERNARD, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 15 Octobre 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré au DIX SEPT DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, délibéré prorogé au QUATORZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 31 juillet 2013, Monsieur [T] [G] a donné à bail commercial à la SA OPEN SUD GESTION une villa n° 933 dépendant de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 5]” situé à [Localité 8] ([Localité 6]) pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 3 août 2013 pour se terminer le 2 septembre 2022.

Par acte d’huissier du 23 juin 2022, Monsieur [T] [G] a délivré à la SA OPEN SUD GESTION un “congé donné par le bailleur commercial sans offre de renouvellement” pour le 31 décembre 2022 à minuit en mentionnant que “le bailleur refuse, sur le fondement de l’article L 145-17 du code de Commerce le renouvellement du bail et de verser une indemnité d’occupation compte tenu des fautes et des manquements de la société OPEN SUD GESTION constituant des motifs graves et légitimes et notamment les retards successifs de paiement de loyers. Il est précisé que ce manquement s’est poursuivi un mois après la signification d’une sommation visant la clause résolutoire en date du 4 mars 2022, …”.

Par acte d’huissier du 7 janvier 2022, Monsieur [T] [G] a assigné la SA OPEN SUD GESTION devant le tribunal judiciaire de Dax aux fins notamment d’ordonner la résiliation du bail du 31 juillet 2013, d’ordonner son expulsion de la résidence appartenant à Monsieur [T] [G] et de tout occupant de son chef, et de la condamner au versement de la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice engendré par les retards de paiement.

Par jugement contradictoire du 20 mars 2024, rectifié par jugement du 9 avril 2025, le tribunal a notamment :
– débouté Monsieur [T] [G] de sa demande tendant à la résiliation, pour faute, du contrat de bail conclu le 31 juillet 2013 avec la SA OPEN SUD GESTION portant sur la villa n° 933 dépendant de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 5]” situé à [Localité 8] ([Localité 6]),
– débouté Monsieur [T] [G] de sa demande tendant à juger que le bail commercial est résilié sans indemnité d’éviction en application de l’article L 145-17 I 1° du Code de commerce,
– débouté Monsieur [T] [G] de sa demande de dommages et intérêts,
– dit que la SA OPEN SUD GESTION est en droit de solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction suite à la délivrance d’un congé par Monsieur [T] [G] par acte d’huissier du 23 juin 2022,
– fixé l’indemnité d’occupation due par la SA OPEN SUD GESTION à Monsieur [T] [G] du fait du congé au même montant que celui du loyer contractuel à la date d’effet du congé après application d’un abattement de 20 % pour précarité,
– condamné la SA OPEN SUD GESTION à verser à Monsieur [T] [G] cette indemnité d’occupation,
– dit que la SA OPEN SUD GESTION est en droit de demeurer dans les lieux tant que l’indemnité d’éviction n’est pas versée conformément aux dispositions de l’article L 145-8 du Code de commerce,
– sursis à statuer sur la fixation du montant de l’indemnité d’occupation,
– ordonné avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire et désigné Madame [K] [U] pour y procéder avec la mission de donner un avis sur chacun des points permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle a droit la SA OPEN SUD GESTION et de proposer un quantum,
– sursis à statuer sur les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
– dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision à l’exception de la mesure d’expertise judiciaire ordonnée,
– réservé les dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 3 juin 2025, Monsieur [T] [G] demande au tribunal de :
– juger que le bail commercial est résilié avec effet au 31 décembre 2022,
– fixer l’indemnité principale de l’indemnité d’éviction due à la SA OPEN SUD GESTION à la somme de 24 369 euros,
-fixer l’indemnité accessoire de l’indemnité d’éviction due à la SA OPEN SUD GESTION à la somme de 500 euros,
– juger irrecevable la SA OPEN SUD GESTION à invoquer le droit de repentir dont jouit Monsieur [T] [G] pour demander à voir écartée l’exécution provisoire,
– débouter la SA OPEN SUD GESTION de sa demande de voir écartée l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
– condamner la SA OPEN SUD GESTION à verser à Monsieur [T] [G] la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
– condamner la SA OPEN SUD GESTION aux entiers dépens et notamment aux frais d’expertise qu’elle devra rembourser à Monsieur [T] [G],
– juger que l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature du litige.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 3 septembre 2025, la SA OPEN SUD GESTION demande au tribunal, sur le fondement des articles L 145-14, L 145-28, L145-29 du Code de commerce, de :
– condamner Monsieur [T] [G] à payer à la SA OPEN SUD GESTION une somme sauf à parfaire de 117 000 euros au titre de l’indemnité d’éviction et subsidiairement fixer celle-ci à la somme de 97 500 euros sauf à parfaire en considération des données d’exploitation de l’année 2025,
– ordonner la compensation entre les sommes versées par le locataire au bailleur et l’indemnité d’occupation due par la SA OPEN SUD GESTION depuis la date d’effet du congé et condamner en tant que de besoin, Monsieur [T] [G] à rembourser le trop-perçu,
– débouter Monsieur [T] [G] de toutes ses demandes contraires,
– le condamner à payer à la SA OPEN SUD GESTION une somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
– le condamner en tous les dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCP LALANNE-JACQUEMAIN, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile, en ce compris les frais d’expertise,
– écarter l’exécution provisoire.

La clôture de l’instruction a été fixée au 4 septembre 2025.
MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que les éléments de conclusions de Monsieur [T] [G] qui tendent à voir “juger irrecevable la SA OPEN SUD GESTION à invoquer le droit de repentir dont jouit Monsieur [T] [G] pour demander à voir écartée l’exécution provisoire” ne constituent pas des demandes en justice au sens des articles 4, 5 et 53 du Code de procédure civile de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y répondre au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’éviction

L’article L 145-14 du Code de commerce prévoit que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il n’est pas contesté que Monsieur [T] [G] est tenu au paiement d’une indemnité d’éviction suite au refus de renouvellement du bail commercial liant les parties, notifié le 30 novembre 2021, avec effet au 31 décembre 2022.

Le débat porte sur le mode de calcul et le montant de cette indemnité.

La SA OPEN SUD GESTION indique que la partie hébergement de son fonds de commerce se compose de 79 lots et 660 couchages. Ces lots sont composés d’établissement très différents : villas, mais également appartements et hôtels. Chaque type d’hébergement relève d’un mode d’exploitation différent et les services proposés sont également différents, ce qui engendre des coûts d’exploitation et un chiffre d’affaire pour chaque lot difficilement comparable. Compte tenu de ces éléments, l’indemnité d’éviction due au titre de la perte de la villa appartenant Monsieur [T] [G] doit être appréciée au regard du chiffre d’affaire dégagé pour l’exploitation de cette seule villa, et non au regard du chiffre d’affaires global de la SA OPEN SUD GESTION.

Dans son rapport d’expertise, Madame [K] [U] retient un chiffre d’affaires moyen généré par la villa sur les quatre dernières années (2019 à 2023) de 26 634 euros.

Conformément à la méthode hôtelière applicable en l’espèce, il convient d’appliquer à ce chiffre d’affaires un coefficient multiplicateur déterminé en fonction du mode d’exploitation en résidence de tourisme et du potentiel économique du fonds.

Dans son rapport d’expertise, Madame [K] [U] mentionne notamment que la résidence est dotée d’un bon emplacement sans être un emplacement “prime”, que la villa dispose d’un bon emplacement au sein de la résidence, à proximité de l’entrée, que les prestations sont de bonne qualité avec la présence d’une piscine, que d’autres résidences de tourisme sont plus proches du golf et de la plage, que l’activité de résidence de tourisme dans les [Localité 6] baisse depuis quatre ans de manière significative par rapport aux autres types d’hébergement saisonniers, que l’excédent brut d’exploitation est négatif trois années sur les quatre retenues et que l’activité de résidence de tourisme se revend difficilement.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’appliquer au chiffre d’affaire retenu, un coefficient multiplicateur de 2, ce qui porte le montant de l’indemnité principale à la somme de 53 268 euros.

Conformément aux dispositions de l’article L 145-14 du Code de commerce, ce montant peut être augmenté éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

La SA OPEN SUD GESTION ne peut prétendre à une indemnisation pour un trouble commercial dans la mesure où le congé n’a eu aucune incidence sur l’organisation opérationnelle du locataire.

De même, elle ne peut prétendre à une indemnité de remploi dès lors qu’il n’existe pas de locaux de même nature à louer dans les ensembles résidentiels situés à [Localité 8] et que les locaux gérés par la SA OPEN SUD GESTION constitue une unité économique excluant la gestion de locaux situés à l’extérieur de celle-ci.

La SA OPEN SUD GESTION ne peut pas prétendre à une indemnisation au titre de frais de déménagement dès lors que le contrat de bail initial mentionnait une location meublée.

En revanche, l’indemnité d’éviction comprendra une indemnité accessoire à hauteur de la somme de 500 euros au titre des frais administratifs retenus par l’expert, dont le bailleur ne conteste ni le principe ni le montant.

Ainsi, le montant total de l’indemnité d’éviction due par Monsieur [T] [G] à la SA OPEN SUD GESTION s’élève à la somme globale de 53 768 euros (53 268 + 500 = 53 768 euros).

En conséquence, Monsieur [T] [G] sera condamné à verser à la SA OPEN SUD GESTION la somme de 53 768 euros au titre de l’indemnité d’éviction.

Sur les autres demandes

Monsieur [T] [G] sera condamné à rembourser à la SA OPEN SUD GESTION, à la date de restitution des lieux, le trop-perçu qui lui aura été versé au titre de l’indemnité d’occupation.

Il convient de rappeler que la SA OPEN SUD GESTION bénéficie d’un délai de trois mois pour quitter les lieux après le versement de l’indemnité d’éviction en application des articles L 145-28 et L 145-29 du Code de commerce.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de dire que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés.

Compte tenu du droit de repentir ouvert au bailleur à compter du prononcé de la présente décision et du droit au maintien dans les lieux du locataire jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, l’exécution provisoire apparaît incompatible avec la nature de l’affaire et sera écartée.
PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Dit que le bail commercial est résilié avec effet au 31 décembre 2022,

Condamne Monsieur [T] [G] à payer la somme de 53 768 à la SA OPEN SUD GESTION à titre d’indemnité d’éviction,

Rappelle que la SA OPEN SUD GESTION a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu’au paiement de cette indemnité d’éviction,

Condamne Monsieur [T] [G] à rembourser à la SA OPEN SUD GESTION à la date de restitution des lieux, le trop-perçu sur l’indemnité d’occupation qui lui aura été versée,

Rappelle que la SA OPEN SUD GESTION bénéficie d’un délai de trois mois pour quitter les lieux après le versement de l’indemnité d’éviction en application des articles L 145-28 et L 145-29 du Code de commerce,

Dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Dit que chacune des parties conserve la charge des dépens par elle exposés,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Ecarte l’exécution provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,