Bail d’habitation : comment obtenir des délais de paiement pour loyers impayés ?

N° RG 25/07392 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZXIJ

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 14 Janvier 2026

LMH – [Localité 4] METROPOLE HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA METROPOLE EUROPEENNE DE [Localité 4] (venant aux droits de l’Office Public d’HLM de [Localité 5])

C/

[Y] [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

LMH – [Localité 4] METROPOLE HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA METROPOLE EUROPEENNE DE [Localité 4] (venant aux droits de l’Office Public d’HLM de [Localité 5]), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [A] [Z], munie d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR

M. [Y] [X], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 Novembre 2025

Catherine DEREGNAUCOURT, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Catherine DEREGNAUCOURT, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier
EXPOSE DU LITIGE

LMH [Localité 4] METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de la Métropole Européenne de [Localité 4] venant aux droits de l’Office Public d’HLM de [Localité 5] est propriétaire de l’appartement sis [Adresse 2].

Par acte sous seing privé en date du 27.12.1994, LMH [Localité 4] METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de la Métropole Européenne de [Localité 4] venant aux droits de l’Office Public d’HLM de [Localité 5] a conclu un bail à usage d’habitation portant sur cet immeuble avec Monsieur [Y] [X] moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 1406,89 Frcs.

Plusieurs loyers étant restés impayés, un commandement de payer visant les clauses résolutoires a été délivré à Monsieur [Y] [X] le 10.05.2024.

Par acte de commissaire de justice du 01.07.2025, LMH LILLE METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de la Métropole Européenne de Lille venant aux droits de l’Office Public d’HLM de Tourcoing a fait assigner Monsieur [Y] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing.

A l’appui de son action, la partie demanderesse invoquait notamment la délivrance au preneur du commandement de payer visant les clauses résolutoires insérées dans le contrat de bail.

Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, la société bailleresse sollicitait donc la constatation de l’acquisition du jeu de la clause résolutoire et, subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, l’expulsion immédiate de Monsieur [Y] [X] du local d’habitation avec si besoin le concours de la force publique, ainsi que sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
– 1664,31 € représentant l’arriéré de loyers et de charges arrêtés au 26.05.2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme visée et de l’assignation pour le surplus ;
– une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer majoré des charges assorties des augmentations légales, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
– 152 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 14.11.2025, le juge des contentieux de la protection demande aux parties si une procédure de surendettement est actuellement en cours d’instruction, ou en cours d’exécution.

LMH [Localité 4] METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de la Métropole Européenne de [Localité 4] venant aux droits de l’Office Public d’HLM de [Localité 5] actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3806,22 € représentant l’arriéré locatif arrêté au 31.10.2025. Pour le surplus, elle maintient ses prétentions et son argumentation dans les termes de son assignation. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 70 € en sus du loyer courant.

En défense, Monsieur [Y] [X] sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 70€.

A l’issue des débats, l’affaire est mise en délibéré au 14.01.2026.
MOTIVATION

I. Sur la recevabilité de l’action

En vertu de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent pas faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux article L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. 

En application du III de cet article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation ou de prononcé de cette résiliation lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative est, à peine d’irrecevabilité de la demande, notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse en tant que de besoin les organismes dont relèvent les aides au logement, le fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée deux mois avant l’audience à Monsieur le Préfet du Nord, ainsi qu’il en est justifié par la production aux débats de l’accusé de réception de la transmission électronique en date du 02.07.2025.

En outre, il résulte des pièces versées aux débats que le bailleur a saisi l’organisme payeur des aides publiques au logement en vue du maintien du versement des aides le 16.05.2024, et que la situation d’arriéré locatif a persisté depuis ce signalement. La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est donc réputée constituée conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 précitées.

L’action de LMH [Localité 4] METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de la Métropole Européenne de [Localité 4] venant aux droits de l’Office Public d’HLM de [Localité 5] est donc recevable.

II. Sur les demandes

A – Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges impayés

En vertu de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la loi.

La preuve de l’obligation d’acquitter l’arriéré de loyers et de charges réclamé dans l’assignation est rapportée par la production aux débats du contrat de bail d’habitation, du commandement de payer et du décompte détaillé des sommes dues arrêté au 31.10.2025.

L’existence et le montant de cette dette ne sont pas contestables.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [Y] [X] au paiement de la somme de 3806,22 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31.10.2025.

En application des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, il y a lieu de dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

B- Sur la demande d’expulsion et les délais de paiement

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Le bail d’habitation signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement resté sans effet.

Ce commandement a été délivré par acte d’huissier en date du 10.05.2024 à Monsieur [Y] [X] et il résulte du décompte des sommes dues que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 10.07.2024.

L’article 24 V de cette même loi ajoute que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement intégral des loyers courants à la date de l’audience. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort des débats ainsi que des pièces du dossier que la situation familiale et économique de Monsieur [Y] [X] justifie la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. En effet, malgré des difficultés financières avérées, la partie défenderesse semble en mesure de reprendre le paiement des loyers courants augmentés de la somme de 70 € par mois pour apurer l’arriéré.

LMH [Localité 4] METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de la Métropole Européenne de [Localité 4] venant aux droits de l’Office Public d’HLM de [Localité 5] ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 70 € par mois.

Il y a donc lieu d’accorder à la partie défenderesse un échelonnement de sa dette selon les modalités indiquées au dispositif.

Il convient de rappeler que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire demeurent suspendus et seront considérés comme non avenus, si l’échéancier est respecté ainsi que le paiement régulier du loyer courant.

En revanche, le non respect des délais alloués entraînera l’engagement de la procédure d’expulsion du local d’habitation ainsi que le paiement par la partie défenderesse d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges s’élevant à la somme actuelle de 358,56€ à compter du 10.07.2024 et jusqu’à son départ effectif.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges.

III. Sur les demandes accessoires

1) Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [X], partie qui succombe au litige, sera condamné aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

2) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, la partie condamnée aux dépens est condamnée à verser à l’autre une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Néanmoins, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter LMH [Localité 4] METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de la Métropole Européenne de [Localité 4] venant aux droits de l’Office Public d’HLM de [Localité 5] de sa demande sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] à payer à LMH [Localité 4] METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de la Métropole Européenne de [Localité 4] venant aux droits de l’Office Public d’HLM de [Localité 5] la somme de 3806,22€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31.10.2025 avec intérêts au taux légal à compter du 01.07.2025;

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation en date du 27.12.1994 à compter du 10.07.2024;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation et,

ACCORDE à Monsieur [Y] [X] un délai de 36 mois à condition qu’un versement mensuel de 70 € soit effectué en plus du loyer courant, au plus tard le dernier jour de chaque mois et pour la première fois au plus tard le dernier jour du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée de la totalité du solde ;

PRÉCISE qu’en cas de respect des obligations susvisées, la clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’en cas de non versement à son échéance d’une de ces mensualités ou d’une échéance courante de loyer et/ou de provisions sur charges, la clause de résiliation reprendra immédiatement ses effets, et que l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible ;

DIT que dans ce cas, Monsieur [Y] [X] sera tenu de quitter le local d’habitation et de le rendre libre de tous occupants de son chef deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

A défaut, ORDONNE l’expulsion des locaux précités de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] dans l’hypothèse où la résiliation du bail serait définitivement acquise à payer à LMH [Localité 4] METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de la Métropole Européenne de [Localité 4] venant aux droits de l’Office Public d’HLM de [Localité 5] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, s’élevant actuellement à la somme de 358,56€ à compter du 10.07.2024 date de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux;

DIT que cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE LMH [Localité 4] METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de Métropole Européenne de [Localité 4] venant aux droits de l’Office Public d’HLM de [Localité 5] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection