Résiliation de bail pour troubles de voisinage : conditions et preuves requises

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

L’Office Public de l’Habitat MORBIHAN HABITAT, venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] GOLFE HABITAT, dont le siège social est [Adresse 3] – [Localité 6]
représenté par Maître Séverine NIVAULT de la SELARL D’AVOCATS MAIRE – TANGUY – SVITOUXHKOFF – HUVELIN – GOURDIN – NIVAULT – GOMBAUD, avocats au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Madame [M] [C] épouse [B], demeurant [Adresse 1] – [Localité 6]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 562602024001670 du 13/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VANNES)
représentée par Me Stéphanie BAHOLET, avocat au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 06 Novembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 15 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : Me BAHOLET

Copie à : Me NIVAULT

R.G. N° 24/00805. Jugement du 15 janvier 2026
FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 13 juin 2017, l’Office public de l’Habitat [Localité 6] Golfe Habitat a donné à bail à Mme [M] [C] épouse [B] un logement d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 301,29 euros, outre les sommes mensuelles de 51,20 euros à titre de provision sur charges générales et 11,68 euros à titre de provision sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Par acte du commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 6] Golfe Habitat, a fait assigner Mme [M] [C] épouse [B] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :
prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties, aux torts exclusifs de Mme [B],ordonner l’expulsion de Mme [M] [C] épouse [B] et tous occupants si besoin avec l’assistance de la force publique,condamner Mme [M] [C] épouse [B] à lui payer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail avait perduré, indexée sur l’indice de référence des loyers,condamner Mme [M] [C] épouse [B] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens de l’instance.
A l’audience du 9 janvier 2025, les parties ont comparu, représentées par leur Conseil respectif et l’affaire a été renvoyée au 15 mai puis au 4 septembre et 6 novembre suivants.

À l’audience du 6 novembre 2025, l’affaire a été plaidée.

Pour les moyens développés dans ses conclusions en réplique auxquelles l’Office s’est expressément référé, Morbihan Habitat a confirmé l’ensemble de ses demandes, soulignant que le logement loué avait servi au trafic de stupéfiants dans lequel le fils de Mme [B] était impliqué depuis 2022, dont les voisins avaient pâti et que la locataire ne pouvait prétendre ignorer.

À l’appui de ses conclusions II, Mme [M] [C] épouse [B] a demandé au juge de débouter Morbihan Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et de condamner l’office à payer à Me Baholet la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance.
Indiquant qu’il n’existait aucune preuve de l’utilisation de l’appartement loué dans le cadre d’un trafic de stupéfiants alors que seuls quelques résidus d’herbe de cannabis et du numéraire y avaient été retrouvés, elle a précisé qu’il n’était justifié d’aucun trouble dans le voisinage et que la plainte versée au dossier, s’agissant de faits anciens, n’était nullement coroborée par le reste des éléments produits.
Elle a expliqué avoir tout fait pour éviter l’implication de son fils dans des faits délictueux et indiqué que ce dernier avait été condamné avec interdiction de paraître sur la commune de [Localité 6] pendant cinq ans.

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion

Les articles 1728 du code civil, et 7b) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de délivrance de l’assignation, mettent à la charge du locataire l’obligation d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Aux termes de l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Par l’application combinée des articles 1728, 1729, 1735 et de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est fondé à obtenir la résiliation du bail sur le fondement du trouble de jouissance causé par un locataire, ou à défaut, par des personnes qu’il héberge, tels ses enfants vivant avec lui, qu’ils soient mineurs ou majeurs, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et à condition toutefois que le manquement, apprécié à la date de l’audience, soit considéré comme suffisamment grave.

Outre la reprise des dispositions légales, il ressort également du bail signé entre les parties que le locataire “ s’interdira tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes et des biens.” (Pièce 1, article 8).
Le règlement intérieur des résidences précise en outre que le “client locataire est responsable de tout acte troublant la tranquilité de ses voisins, qu’il en soit l’auteur ou que l’acte soit commis par ses enfants, les personnes hébergées ou reçues…” (Pièce 2).

En l’espèce, Morbihan Habitat expose avoir commencé à recevoir des plaintes et autres réclamations des voisins à l’encontre de Mme [B] à compter de l’année 2022.
L’office Hlm entend faire valoir que le logement de Mme [B] a été associé à différents dossiers d’enquête en matière de trafic de stupéfiants et a régulièrement fait l’objet de mesures de surveillance policière à l’occasion desquelles son fils [I] a été soupçonné de participer au trafic en cours sur le [Adresse 4], occupant les parties communes de l’immeuble avec ses camarades et y faisant régner une certaine crainte pour les autres habitants de l’immeuble, victimes de ses incivilités.
Le demandeur souligne que la perquisition menée dans l’appartement loué à Mme [B] le 14 mai 2024 a permis la découverte de produits stupéfiants et numéraire, et qu’à l’issue de la même procédure, [I] [B], reconnu coupable pour sa participation au trafic de stupéfiants gangrénant le [Adresse 4], a été condamné à une peine de trois ans d’emprisonnement, avec mandat de dépôt et interdiction de séjour sur la commune de [Localité 6] pendant cinq ans à l’issue de sa période de détention.
Morbihan Habitat entend faire valoir que présente de manière continue à son domicile, Mme [B] ne peut prétendre qu’elle ignorait les activités délinquantes de son fils, lesquelles n’ont cessé qu’en raison de son interpellation.
Le demandeur retient enfin, alors que le Conseil d’Etat considère que le trafic de stupéfiants est une activité commerciale de nature à procurer des subsides importants à celui qui s’y livre, que Mme [B] a commis un autre manquement à ses obligations figurant au bail dans la mesure où celui-ci proscrit la possibilité pour le locataire d’exercer dans le logement une activité professionnelle, même libérale.

Mme [B] relève que les éléments versés au dossier par Morbihan Habitat s’agissant des troubles du voisinage sont anciens et d’une gravité bien insuffisante pour justifier la résiliation du bail.
Elle souligne que le logement qu’elle occupe avec ses enfants n’a jamais servi de nourrice dans le cadre du trafic de stupéfiants pour lequel son fils a été condamné et que la perquisition réalisée dans ce contexte n’a permis de découvrir que de simples résidus d’herbe de cannabis correspondant à la consommation de [I], outre 320 euros en numéraire.
Elle conteste fermement avoir profité de l’argent du trafic de son fils ou s’être livrée à une quelconque activité commerciale dans le logement litigieux, indiquant avoir tenté d’éloigner [I] de ses mauvaises fréquentations.
Mme [B] souligne l’absence de preuve d’une incidence de ce trafic sur le voisinage et, au contraire, les très bons rapports qu’elle entretient avec les autres occupants du collectif.

À l’appui de sa demande, Morbihan Habitat verse aux débats un courrier des consorts [Z] résidant dans le même immeuble que Mme [B], aux termes duquel ces derniers sollicitaient, le 30 août 2022, l’expulsion de la famille [B] et dénonçaient :
– vivre dans la peur,
– recevoir des insultes, humiliations,
– ne plus supporter la dégradation du bâtiment depuis l’emménagement de la famille,
– l’ambiance de terreur créée par [I] [B] et ses amis dans les caves et étages, où ils commettaient diverses incivilités, crachant et urinant dans le collectif,
– les interventions de la police du fait de leur participation à un trafic de drogues… (Pièce 3).

Il n’est pas justifié que les consorts [Z] auraient déposé plainte pour les faits ainsi dénoncés.

R.G. N° 24/00805. Jugement du 15 janvier 2026

Selon les mains courantes produites (pièce 7) :
– le 26 avril 2022, M. [I] [B] a été contrôlé avec d’autres individus dans les caves de l’immeuble situé [Adresse 2], sans observation de dégradation ou désordre,
– le 18 septembre 2022, M. [I] [B] a été verbalisé avec d’autres individus faisant partie d’un groupe de jeunes criant “[P]” à la vue des policiers en patrouille [Adresse 5],
– le 7 octobre 2022, la police est intervenue [Adresse 1] au sujet d’un “différend de voisinage entre M. [X], très alcoolisé, qui dit avoir été frappé par le nommé [B] [I], et Mme [B] [M] qui déclare que [X] a commis des dégradations sur sa porte d’entrée en frappant dessus”.

Les deux premiers faits n’ont pas eu lieu dans l’immeuble d’habitation de la défenderesse et il n’est justifié d’aucune suite dans la dernière affaire ayant opposé la famille [B] et M. [X].

Il ressort des autres pièces du dossier que les immeubles gérés par Morbihan Habitat, situés [Adresse 5], ont fait l’objet d’une surveillance accrue au début de l’année 2024, suite au squat “par des jeunes désoeuvrés, connus des services, de parties communes d’immeubles (…)”, commettant “des incivilités (jets de détritus)” entrainant un “sentiment d’insécurité chez les riverains” (Fiche GPO, pièce 4).
Ces débordements ne concernent pas le collectif où réside la défenderesse et s’agissant de l’immeuble concerné par le présent litige, aucun produit stupéfiant n’a été retrouvé lors du contrôle effectué dans les parties communes du [Adresse 1] le 10 avril 2024.

Dans le cadre de ces interventions, [I] [B] et un autre individu ont été interpellés et condamnés par le tribunal correctionnel de Vannes le 17 mai 2024, en comparution immédiate, pour trafic de stupéfiants (offre ou cession, complicité d’offre ou cession, acquisition, détention, transport, usage de stupéfiants) commis du 1er juillet 2023 au 14 mai 2024, à une peine de trois ans d’emprisonnement avec mandat de dépôt et interdiction, notamment, de séjour pour une durée de cinq ans sur la commune de [Localité 6].

Il ressort de ce jugement et des procès-verbaux joints aux débats que :
– les investigations “ont permis de mettre en évidence un vaste réseau d’achat et de revente de produits stupéfiants portant essentiellement sur du cannabis mais aussi de la cocaïne” (…) ;
– la perquisition réalisée au domicile de M. [T] [qui ne vit pas dans le même immeuble que la famille [B]], dans le cadre d’une enquête portant sur de multiples vols de voitures et deux-roues, a permis la saisie de 44 grammes de résine de canabis “visiblement conditionnés pour la revente” et “l’enquête de voisinage a permis aux habitants du [Adresse 4] de se
plaindre d’une reprise du trafic dans la [Adresse 5] générant une insécurité” (pièce 9);
– lors de la perquisition réalisée le 14 mai 2024 au domicile de Mme [B], ont été découverts, dans la chambre de [I] [B], une somme de 320 euros en numéraire contenue dans une sacoche, et, dans une boîte à outils, des résidus d’herbe de cannabis. Aucun stupéfiant n’a été découvert dans la cave familiale (pièce 8),
– si M. [T] “refuse d’impliquer son ami de longue date, [I] [B], il résulte des exploitations des téléphones que ce dernier reçoit des instructions d’une personne encore au-dessus, et que lui-même gère l’argent du trafic de l’immeuble de M.D. ; qu’il a aussi admis avoir sa clientèle pour la revente de cannabis depuis quelques mois afin de gagner plus d’argent”.

S’il ressort de l’ensemble de ces éléments que [I] [B] a participé, entre juillet 2023 et mai 2024, à un trafic de stupéfiants au niveau de la [Adresse 5] pour lequel il a été condamné, la seule saisie au domicile familial de résidus d’herbe de cannabis et d’une somme d’argent apparait insuffisant pour établir que le logement, ou même l’immeuble, aurait servi à ses activités illicites.

Sans remettre en cause l’impact particulièrement délétère d’un trafic de stupéfiants sur la vie des quartiers concernés, aucune des pièces du dossier n’est venue confirmer les désordres et craintes évoqués par les consorts [Z] dans leur lettre plainte adressée au bailleur, rapportant les débordements attribués à [I] [B] en août 2022.
Il n’est justifié d’aucune plainte pénale ni d’aucune enquête au sujet des faits dénoncés, pas plus qu’il n’est établi que [I] [B] aurait troublé la tranquillité des résidents de son immeuble d’habitation postérieurement à l’été 2022.
R.G. N° 24/00805. Jugement du 15 janvier 2026

Outre l’absence de constatation péjorative par les forces de l’ordre dans les parties communes du collectif, Mme [B] verse aux débats les attestations de Mesdames [U] et [W] ses voisines précisant n’avoir constaté “aucun comportement nuisible ni trouble à l’ordre public ” ou quelques incivilités de leur part (pièces 6 et 7).

Ainsi, le bailleur ne rapporte pas la preuve que Mme [C] épouse [B] a, directement ou par le biais des occupants de son chef, manqué à son obligation de jouissance paisible et créé des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Enfin, au vu de ce qui précède, il ne saurait davantage être fait le reproche à la locataire d’avoir laissé s’exercer dans le logement une activité commerciale, en infraction avec les termes du bail.

Par conséquent, Morbihan Habitat sera débouté de ses entières demandes en résiliation, expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Morbihan Habitat sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Mme [C] épouse [B] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.
L’article 700 du code de procédure civile prévoit que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
(…)
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
(…)La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.”

Il sera alloué à son Conseil, Maître Stéphanie Baholet, la somme de 1000 euros en vertu de l’article 700, 2° du code de procédure civile et des articles 37, alinéa 3 et 4 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Morbihan Habitat de ses entières demandes en résiliation, expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation;

CONDAMNE Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 6] Golfe Habitat, à payer à Maître Stéphanie Baholet, la somme de 1000 euros en vertu de l’article 700, 2° du code de procédure civile et des articles 37, alinéa 3 et 4 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 6] Golfe Habitat, aux entiers dépens de l’instance ;

R.G. N° 24/00805. Jugement du 15 janvier 2026

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire, de droit, à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE