Prescription acquisitive : conditions et enjeux de la possession immobilière.

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 JANVIER 2026

Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 24/02241 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4LF
N° de MINUTE : 26/00012

Madame [M] [V] épouse [S]
[Adresse 1]
représentée par Maître Sylvie NOACHOVITCH de la SELARL SYLVIE NOACHOVITCH & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1833

DEMANDEUR

C/

Organisme le SERVICE DES DOMAINES – ELLIPSES , représenté par le Directeur de la Direction Nationale d’interventions domaniales, agissant es qualités de curateur de la succession vacante de Madame [A] [D] [U] veuve [B], décédée le 30 octobre 1977 à [Localité 6] (93), désigné par jugement du Tribunal judiciaire de Bobigny le 10 juillet 2023
[Adresse 2]
Dispensé du Ministère d’avocat par application des dispositions de l’article R. 2331-10 du Code général de la propriété des personnes publiques.

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THIBAUD, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.
En présence d’auditeur de Justice : [O] [G]

DÉBATS
Audience publique du 03 Novembre 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Janvier 2026.

JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [M] [S] réside au [Adresse 1].

Madame [A] [U] épouse [B], propriétaire du bien situé [Adresse 1] est décédée le 30 octobre 1977 sans laisser d’héritier.

Sur requête introduite par Madame [M] [S], le président du tribunal judiciaire de Bobigny a, par ordonnance du 10 juillet 2023, déclaré vacante la succession de Madame [A] [U] épouse [B] et désigné le service des domaines pris en la personne du Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en qualité de curateur de ladite succession.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, Madame [M] [V] épouse [S] a fait assigner le service des domaines pris en la personne du Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en sa qualité de curateur de la succession vacante de Madame [A] [U] épouse [B] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, auquel elle demande de lui reconnaître la qualité de propriétaire sur le bien [Adresse 1], édifié sur la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 3] et d’ordonner la publication du jugement à venir à la conservation des hypothèques.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 septembre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 03 novembre 2025.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 24 juin 2025, Madame [S] demande au tribunal de :
« DECLARER recevables les demandes de Madame [M] [S] ;

CONSTATER que la possession de Madame [M] [S] est continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et exclusive depuis le 1er juillet 1982, et en tout état de cause depuis plus de trente ans, sur le bien immobilier situé [Adresse 1] cadastré AY N °[Cadastre 3] [Localité 4] [Adresse 7] ;

ORDONNER la publication de la décision à intervenir à la conservation des hypothèques du [Localité 4].

En conséquence,

PRONONCER, à l’égard de Madame [M] [S], la prescription acquisitive du bien immobilier sis [Adresse 1] depuis le 1er juillet 2012 ;

DIRE Madame [M] [S] propriétaire du bien sis [Adresse 1], REJETER les demandes reconventionnelles du service des Domaines,

Si par extraordinaire, le Tribunal considérait que les conditions de la possession acquisitive ne sont pas réunies :

DECLARER son incompétence en ce qui concerne la demande d’expulsion, A titre subsidiaire, si le Tribunal se déclare compétent,

ACCORDER un délai de douze (12) mois à Madame [S] pour exécuter le jugement à intervenir en ce qui concerne l’expulsion,

JUGER qu’un abattement de 20 % relatif à la précarité sera appliqué à toute évaluation de l’indemnité d’occupation. »

***

Dans son dernier mémoire transmis le 30 avril 2025, le Service des Domaines demande au tribunal de :
« – Débouter Mme [M] [S] de toutes ses demandes aux fins de prescription de la propriété de la maison d’habitation située [Adresse 1], dépendant de la succession de Mme [A] [U] ;

-Dire et Juger que ledit bien immobilier dépend de la succession de Mme [A] [U] ;

RECONVENTIONNELLEMENT

-Par conséquent, dire et juger que Mme [M] [S] occupe illégalement le bien en question ;

-Ordonner son expulsion sous les conditions habituelles ;

-Condamner Mme [M] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 651 € jusqu’à complète libération des lieux ;

-Condamner d’ores et déjà Mme [M] [S] au paiement d’une somme de 39.060 € arrêtée provisoirement à la date du présent mémoire, au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation due au titre des cinq années écoulées. »

***

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026, date du présent jugement.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

En application de l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Selon l’article 2261 du même code, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

L’article 2272 du code civil ajoute que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Enfin, selon les articles 2274 et 2275 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver. Il suffit que la bonne foi ait existé au moment de l’acquisition.

L’usucapion est un mode d’acquisition de la propriété, par l’effet d’une possession trentenaire utile. Une possession n’est utile que si elle est véritable, impliquant le corpus et l’animus domini, qu’elle se fait à titre de véritable propriétaire, et qu’elle est exempte de vices (ni violente, ni clandestine, ni discontinue, ni équivoque).

Le corpus est l’élément fondamental de la possession et il appartient à celui qui invoque la prescription acquisitive de faire état d’actes matériels desquels on puisse déduire, de sa part, une prise de possession et l’intention d’exercer la possession conforme au droit invoqué.

Il revient donc au demandeur qui l’invoque de caractériser l’existence d’actes matériels de possession pour pouvoir utilement se prévaloir d’une usucapion, l’absence de vices ne suffisant pas. Ces actes de jouissance matériels invoqués doivent être suffisants dans leur intensité ou dans leur étendue.

Les faits de possession doivent également révéler, de façon explicite et certaine, que celui qui les accomplit se considère comme propriétaire. Les tiers ne doivent pas pouvoir se tromper et se demander à quel titre le possesseur agit.

En l’espèce, il résulte des factures d’eau établies par les sociétés SAUR et SUEZ pour les années 1984, 2010, 2013, 2018 et 2019, de l’attestation établie le 8 mars 2013 par la société SAUR indiquant que les époux [S] sont titulaires du branchement d’eau situé au [Adresse 1] depuis le 1er juillet 1982, des factures d’électricité des mois de janvier, mars, mai, juillet, septembre 1984, de l’attestation établie le 17 octobre 2013 par EDF indiquant que Madame [M] [V] a souscrit un contrat pour le logement situé [Adresse 1] depuis le 19 juillet 1982, des factures de téléphone du mois d’octobre 1983 et des mois de février, avril, juin, juillet 1997, des certificats de scolarité des trois enfants de Madame [S] pour la période de septembre 1982 à du certificat de travail en date du 30 juin 2018 au nom de Madame [M] [S], de l’avis de mutation au nom de Madame [M] [S] en date du 15 mai 2009, des bulletins de paye au nom de Madame [M] [S] des mois de mai, juin et septembre 1989 et l’attestation d’assurance habitation émise le 2 juin 2019 par la SOGESSUR, que [M] [S] réside au [Adresse 1] depuis le 1er juillet 1982.

Toutefois, ces documents ne constituent pas des actes matériels de possession suffisants pour établir l’usucapion dans la mesure où ils ne permettent pas de s’assurer d’un comportement de propriétaire. En effet, le fait de déclarer son adresse auprès de son employeur, des impôts et des divers organismes sociaux, auprès de l’école de ses enfants, de sa banque et de son assureur automobile, de même que le fait de payer l’eau, l’électricité, le téléphone et la taxe d’habitation, n’est pas exclusif d’un comportement de propriétaire, mais relève du comportement normal de tout occupant d’un lieu d’habitation indépendamment de sa qualité de propriétaire.

De la même manière les factures d’acquisition de matelas mousse, de lits superposés, d’armoire trois portes, de portes coulissantes et de divers appareils électroménagers ne constituent pas non plus des actes matériels de possession suffisants. Le tribunal souligne que ces factures figurent au bordereau de communication de pièces de la demanderesse sous les numéros 16, 17, 18, 19, 20 et 21 et sont chacune intitulées « facture de travaux » alors qu’il s’agit d’achat de mobilier.

Si les attestations des membres de la famille [S], des proches et voisins permettent de conforter le fait que Madame [S] occupe le bien situé [Adresse 1] depuis plus de 30 ans, néanmoins, aucun ne fait état d’un comportement de propriétaire, ni n’indique qu’elle est propriétaire de ce bien. Ils se contente de relater qu’elle habite ce bien depuis plus de 30 ans.

Si certains comme Monsieur [Y] [S], Monsieur [L] [S] et Monsieur [F] [I] précisent avoir participé à des travaux, ils ne sont ni précis, ni circonstanciés sur le type de travaux, leur étendue et leur date. Quant aux attestations de Madame [J] [T] et de Madame [P] [W], elles ne font état que de travaux de rénovation d’une chambre en 2011, lesquels ne sont pas exclusifs d’un comportement de propriétaire, mais peut tout à fait être celui d’un locataire ou d’un occupant à titre précaire.

De plus, si la facture émise le 26 août 2011 par la société BRICOMAN relative à l’achat d’un liteau en sapin traité, de deux rives gauches et de 250 tuiles double romane, la facture n°150048 émise le 27 août 2015 par la SAS ATOUT RENOVATION relative à la réfection de la toiture au [Adresse 1] ainsi que la facture n°F-20/10-02278 émise le 13 octobre 2020 par la société LA PERSIENNERIE DRANCEENNE relative à la fourniture et la pose d’un ouvrant à la française et la facture n °169 de la société LAGRIN PERE ET FILS émise le 03 août 2020 relative à la rénovation de la toiture au [Adresse 1] sont des actes matériels de possession suffisants, manifestant un comportement de propriétaire s’agissant de travaux de rénovation lourds, techniques et onéreux, comportement public et non équivoque, ces documents ne couvrent pas une période de 30 ans.

De la même manière l’attestation d’assurance habitation produite ne précise pas si cette police a été souscrite en qualité de propriétaire occupant et en tout état de cause ne porte que sur l’année 2019.

En outre, contrairement à ses affirmations Madame [S] ne démontre pas s’être acquittée de la taxe foncière, à l’exception de celles pour les années 2021 et 2022 dont les avis d’imposition sont toutefois au nom de Madame [B]. D’ailleurs, en réponse à un courrier adressé le 13 avril 2023 par la Direction Générale des Finances Publique l’interrogeant sur son statut à l’adresse [Adresse 1], Madame [S] a indiqué manuscritement « j’occupe cette maison depuis 1982, j’ai monter un dossier avec un avocat pour récupérer se bien et pour information je n’ai aucun lien de parenté avec Mme [B] ». Il s’ensuit que même si Madame [S] a payé la taxe foncière pour les années 2021 et 2022, elle n’ignorait pas que le bien immobilier ne lui appartenait pas et qu’il appartenait à Madame [B].

Cette conscience de ce que la parcelle et la maison sont la propriété de Madame [B] et de ses héritiers éventuels, ressort également de la demande de renseignement effectuéee le 10 octobre 2013 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 5] sur la situation juridique de l’immeuble édifié sur la parcelle cadastrée section AY numéro [Cadastre 3] au [Localité 4] et sur le patrimoine immobilier de Madame [U] épouse [B].

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la possession de Madame [S], bien qu’étant établie depuis le 1er juillet 1982, publique et continue, était nécessairement précaire et équivoque et qu’elle a occupé le bien en sachant pertinemment que Madame [U] épouse [B] et ses héritiers en était propriétaires. Les actes de possession dont elle fait état ne sont donc pas à titre de propriétaire et en tout état de cause, les seuls actes matériels de possession suffisants ne couvrent pas une période de trente ans.

En conséquence, Madame [S] sera déboutée de sa demande d’usucapion.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur l’exception d’incompétence

En application de l’article 789 1° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance.

Selon l’article 791 du même code, le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées.

En l’espèce, Madame [S] fait valoir que la demande reconventionnelle d’expulsion relève de la compétence exclusive du juge des contentieux et de la protection en application de l’article L 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire.

Or, en application des dispositions précitées, elle est irrecevable à soulever une telle exception de compétence devant la juridiction saisie au fond.

Sur la demande d’expulsion

Madame [S] occupant le bien immobilier situé [Adresse 1] sans droit ni titre sera condamnée, à libérer les lieux ainsi que tous occupants de son chef dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

Afin de compenser l’occupation sans droits ni titre du bien immobilier situé [Adresse 1], le service des domaines pris en la personne du Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en sa qualité de curateur de la succession vacante de Madame [A] [U] épouse [B] est fondée à réclamer à Madame [S] une indemnité d’occupation.

Aux termes de son dernier mémoire du 30 avril 2025, le service des domaines pris en la personne du Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en sa qualité de curateur de la succession vacante de Madame [A] [U] épouse [B] réclame expressément la somme de 39.060 € sur les cinq dernières années à compter de la date de son mémoire et jusqu’à complète libération des lieux.

Elle produit deux captures d’écran du site se loger permettant d’établir une valeur locative moyenne de 18,6 €/m² et s’appuyant sur deux documents produits par la demanderesse, à savoir la facture n °169 de la société LAGRIN PERE ET FILS émise le 03 août 2020 qui mentionne 40 m² de toiture et l’attestation d’assurance émise le 2 juin 2019 par la SOGESSUR relativement à une maison de deux pièces, elle estime la superficie du bien à 35 m² et par suite l’indemnité d’occupation à la somme de 651 € (18,6 m² x 35).

Madame [S] critique ses documents sans produire de pièces qui permettraient de les remettre en question.

De la même manière, elle réclame l’application d’un coefficient de vétusté de 20 % sans justifier de l’état de vétusté du bien, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un tel coefficient.

En conséquence, Madame [S] sera condamnée à payer au service des domaines pris en la personne du Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en sa qualité de curateur de la succession vacante de Madame [A] [U] épouse [B] une indemnité d’occupation mensuelle de 651 € à compter du 30 avril 2020, soit 5 ans à compter de la date de la première demande, et ce jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Madame [S] sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, aucune des parties ne formulant de demande à ce titre, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE Madame [M] [V] éopuse [S] de sa demande relative à la prescription acquisitive sur le bien immobilier situé [Adresse 1], sur la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 3] ;

DECLARE irrecevable l’exception de compétence soulevée par Madame [M] [S] relativement à la demande reconventionnelle d’expulsion formulée par le service des domaines, pris en la personne du Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, en sa qualité de curateur de la succession vacante de Madame [A] [U] épouse [B] ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [M] [S] et tout occupant de son chef des lieux occupés sans droits ni titre du bien immobilier situé [Adresse 1], sur la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 3], au besoin avec l’assistance de la force publique, ce à l’issu d’un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [M] [S] à payer au service des domaines, pris en la personne du Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, en sa qualité de curateur de la succession vacante de Madame [A] [U] épouse [B] à la somme mensuelle de 651 € à compter du 30 avril 2020 et ce jusqu’à complète libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation des lieux ;

CONDAMNE Madame [M] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT