Responsabilité contractuelle de l’agent immobilier : enjeux de la rétractation et du dol – Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 11 février 2026, N° de RG 25/04914.

Quel est le fondement juridique de la nullité du contrat de mandat en raison de l’absence de remise d’un formulaire de rétractation ?

Le contrat de mandat est nul en application de l’article L. 242-1 du code de la consommation, qui stipule que les dispositions des articles L. 221-9 et L. 221-10 sont prévues à peine de nullité du contrat conclu hors établissement. En vertu de l’article L. 221-8, le professionnel doit fournir au consommateur, sur papier ou sur un autre support durable, les informations prévues à l’article L. 221-5, et un exemplaire daté du contrat conclu hors établissement, accompagné du formulaire type de rétractation mentionné à l’article L. 221-5. Toutefois, la cour a estimé que le contrat n’était pas nul car Mme [P] ne pouvait pas se prévaloir de la réglementation applicable aux contrats conclus hors établissement, ayant signé le contrat dans les locaux de l’agent immobilier.

Quelle est la portée de l’article 1103 du code civil concernant l’exécution des contrats ?

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Cela implique que les parties doivent respecter les clauses convenues. Dans cette affaire, le contrat de mandat stipule que Mme [P] s’engage à ratifier la vente à tout acquéreur présenté par l’agent immobilier, ce qui a été considéré comme une obligation contractuelle que Mme [P] a manquée en refusant de ratifier la vente.

Quels sont les critères de la responsabilité contractuelle en cas d’inexécution d’un contrat ?

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut demander réparation des conséquences de l’inexécution. La cour a retenu que la société Agence du sud immobilier a prouvé que le refus de Mme [P] de ratifier la vente a causé une perte de chance de percevoir sa commission, en raison de l’acceptation d’une offre d’achat au prix convenu. La cour a évalué cette perte de chance à 85 % du montant de la commission.

Quelles sont les conditions d’application de l’article 1218 du code civil relatif à la force majeure ?

L’article 1218 du code civil stipule que l’exécution de l’obligation est suspendue en cas d’événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat. La cour a jugé que l’hospitalisation de Mme [P] ne constituait pas un cas de force majeure, car elle ne prouve pas qu’elle était dans l’impossibilité totale d’agir durant la période de rétractation.

Quels éléments doivent être prouvés pour établir un dol dans le cadre d’un contrat ?

Le dol, selon l’article 1137 du code civil, est défini comme le fait d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. La cour a constaté que Mme [P] n’a pas démontré que la société Agence du sud immobilier avait usé de manœuvres dolosives pour la convaincre de signer le contrat, et que le contrat stipulait un droit de rétractation, ce qui ne constitue pas un dol.

Quelle est la procédure applicable en matière de demande reconventionnelle en dommages-intérêts ?

La demande reconventionnelle en dommages-intérêts doit être fondée sur des éléments de preuve démontrant un manquement aux obligations contractuelles. La cour a rejeté la demande reconventionnelle de Mme [P] car elle n’a pas prouvé que la société Agence du sud immobilier avait exercé des pressions ou avait manqué à son obligation de conseil, et que son état de santé ne justifiait pas une incapacité à contracter.