Vues irrégulières → Suppression des ouvertures et protection de l’intimité des voisins – Cour d’appel de Dijon, 10 février 2026, N° de RG 22/00362

Quelle est la règle de droit applicable concernant les vues directes sur le fonds voisin ?

La règle de droit applicable est énoncée à l’article 678 du code civil, qui stipule : « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. »

Quels sont les critères de recevabilité des demandes en matière de vue directe ?

Les critères de recevabilité des demandes incluent le droit d’agir en justice, qui s’apprécie au jour de l’introduction de l’instance. En l’espèce, l’action a été introduite le 8 juin 2016, alors que la société défenderesse était encore propriétaire de l’immeuble sur lequel les vues contestées avaient été réalisées. Ainsi, les demandes des époux [K] étaient recevables à ce moment-là.

Quelle est la qualification juridique des vues litigieuses au regard de la distance requise ?

La cour a qualifié les deux vues litigieuses d’irrégulières, car la distance minimale de 19 décimètres entre le mur où sont pratiquées les vues et le fonds des époux [K] n’était pas respectée. Les époux [K] ont produit des actes de vente qui établissent que leur propriété est attenante au mur de l’immeuble sur lequel les Vélux sont posés, confirmant ainsi l’irrégularité des vues.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour qualifier les vues d’irrégulières ?

Les éléments déterminants incluent le constat que les vues créées par les Vélux permettent une vue directe sur le fonds des époux [K] lorsque ceux-ci sont ouverts, et que la distance requise de 19 décimètres n’est pas respectée. De plus, la cour a noté que la preuve de l’existence d’une servitude de vue acquise par prescription trentenaire n’a pas été démontrée par la société défenderesse.

Quelle est la procédure applicable en cas de demande de suppression de vues irrégulières ?

La procédure applicable stipule que seule la personne actuellement propriétaire de l’immeuble comportant les vues litigieuses peut être condamnée à effectuer les travaux de suppression. En l’espèce, la cour a décidé que M. [Y] et Mme [D], en tant que propriétaires actuels, doivent procéder à la suppression des vues irrégulières dans un délai de six mois, sous astreinte de 150 euros par jour de retard.

Quels sont les critères de responsabilité en matière de troubles anormaux du voisinage ?

Les critères de responsabilité en matière de troubles anormaux du voisinage sont énoncés à l’article 1253 du code civil, qui dispose que « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » La cour a constaté que la société et Segenpar n’étaient pas responsables des troubles invoqués par les époux [K].

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans cette affaire, la cour a rejeté les demandes de paiement formulées par les époux [K] et a également rejeté la demande de garantie de la société à l’encontre de Segenpar, rendant ainsi sans objet toute demande de remboursement au titre de l’article 700.