Vues irrégulières → Suppression des ouvertures et protection de l’intimité des voisins – Cour d’appel de Dijon, 10 février 2026, N° de RG 22/00362

Quelle est la règle de droit applicable concernant les vues directes sur le fonds voisin ?

La règle de droit applicable est énoncée à l’article 678 du Code civil, qui stipule : « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. »

Quels sont les critères de recevabilité des demandes en justice ?

Les critères de recevabilité des demandes en justice incluent le droit d’agir en justice, qui s’apprécie au jour de l’introduction de l’instance, conformément à l’article 122 du Code de procédure civile. La cour a constaté que les époux avaient un droit à agir contre la société au moment de l’introduction de l’instance, car la société était alors propriétaire de l’immeuble sur lequel avaient été réalisées les vues contestées.

Quelle est la qualification juridique des vues litigieuses et les conditions d’une servitude de vue ?

Les vues litigieuses sont qualifiées d’irrégulières car elles ne respectent pas la distance minimale de 19 décimètres requise par l’article 678 du Code civil. De plus, une servitude de vue est une servitude continue et apparente qui peut être acquise par la possession trentenaire, selon l’article 690 du même code. En l’espèce, la société n’a pas démontré l’existence d’une telle servitude acquise par prescription trentenaire.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour qualifier les vues d’irrégulières ?

La juridiction a retenu que les époux ont produit un procès-verbal de constat qui a établi l’existence de vues droites sur leur propriété. De plus, il a été constaté que la distance minimale de 19 décimètres entre le mur où sont pratiquées les vues et le fonds des époux n’était pas respectée, ce qui a conduit à la qualification des vues comme irrégulières.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans cette affaire, la cour a rejeté les demandes de dommages et intérêts des époux, ainsi que les demandes de garantie et de paiement formulées par la société, ce qui a conduit à un rejet des demandes au titre de l’article 700.