Conformité des clôtures en lotissement : démolition et remise en état ordonnées

ARRÊT N° 26/ 53

N° RG 24/03972

N° Portalis DBVI-V-B7I-QVO6

MD – SC

Décision déférée du 26 Novembre 2024

TJ de [Localité 1] – 24/01038

R. [Localité 2]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 18/02/2026

à

Me Matthieu MAUREL-FIORENTINI

Me Eglantine ROUGIER-CHEVIGNARD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTS

Madame [F] [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [N] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par Me Matthieu MAUREL-FIORENTINI de la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

Madame [B] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Eglantine ROUGIER-CHEVIGNARD, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 novembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

– signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière
EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte notarié du 10 septembre 2019, Mme [B] [I] a acquis un terrain à bâtir situé à [Localité 5] (31), portant le numéro 24 du lotissement dénommé [Adresse 3] et Paysages, figurant au cadastre Section ZB n° [Cadastre 1].

Suivant acte notarié du 9 octobre 2019, Mme [F] [V] et M. [N] [Z] ont fait l’acquisition du terrain à bâtir contigu, portant le numéro 15 au sein du même lotissement et figurant au cadastre Section ZB n° [Cadastre 2].

Un litige est né entre les voisins au sujet d’un mur de clôture édifié par Mme [V] et M. [Z] sur leur terrain et dont Mme [I] sollicite la démolition pour être en contravention avec les dispositionsdu règlement du lotissement.

Une tentative de médiation a été organisée mais n’a pu aboutir à un accord.

-:-:-:-

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, Mme [B] [I] a fait assigner M. [N] [Z] et Mme [F] [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins, notamment, de démolition du mur de clôture édifié sur leur terrain et décaissement des terres rajoutées sur leur parcelle.

-:-:-:-

Par ordonnance du 26 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a :

– condamné in solidum Mme [F] [V] et M. [N] [Z], à procéder à la démolition du mur de clôture en parpaings construit au fond de leur parcelle Section ZB n°[Cadastre 2], en limite séparative avec la parcelle Section ZB n°[Cadastre 1] propriétaire de Mme [B] [I], au décaissement des terres rajoutées sur leur parcelle Section ZB n°[Cadastre 2], afin de retrouver le terrain naturel après démolition dudit mur et, en remplacement, à l’édification d’une clôture constituée d’une haie vive doublée d’un grillage de 160 cm sans mur bahut conformément aux dispositions de l’article 4, 2° du règlement du lotissement et au permis de construire qui leur a été accordé le 24 janvier 2019 par le maire de la Commune de [Localité 5] dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision,

– dit qu’à défaut pour Mme [F] [V] et M. [N] [Z] d’apporter la preuve certaine du respect de l’injonction judiciaire par procès-verbal dressé par commissaire de justice, ils seront solidairement condamnés à payer une astreinte de 150 euros par jour de retard,

– dit que cette astreinte courra sur un délai de 3 mois à compter de sa mise en oeuvre,

– dit que le juge de l’exécution restera compétent pour liquider cette astreinte et/ou le cas échéant, en prononcer une nouvelle,

– condamné in solidum Mme [F] [V] et M. [N] [Z] à verser à Mme [B] [I] une somme de 1.000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté toutes autres ou tous surplus de prétentions,

– condamné in solidum Mme [O] [V] et M. [N] [Z] aux entiers dépens de la présente instance,

– rappelé que cette décision est exécutoire de droit.

Pour statuer ainsi, le juge des référés a constaté que les défendeurs ne contestaient pas l’existence du mur et se sont contentés d’affirmer que les demandes se heurtent à une contestation sérieuse aux motifs que la demanderesse ne démontre pas être membre de l’association des propriétaires du lotissement, que les règles d’urbanisme impliquent l’intervention de l’architecte des bâtiments de France et que la législation étant en l’espèce complexe, elle nécessite l’intervention du juge du fond.

Le juge des référés a jugé qu’il ressortait des pièces du débat que le mur litigieux contrevenait aux dispositions du règlement du lotissement qu’il a considéré comme étant opposable aux défendeurs, cette opposabilité ressortant des actes de vente des terrains acquis par les parties à l’instance. Dès lors, le juge en a conclu que l’érection du mur constituait un trouble manifestement illicite et que les demandes de la requérante ne se heurtaient à aucune contestation sérieuse.

-:-:-:-

Par déclaration du 10 décembre 2024, Mme [O] [V] et M. [N] [Z] ont relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle a :

– condamné in solidum Mme [F] [V] et M. [N] [Z] à procéder à la démolition du mur de clôture en parpaings construit au fond de leur parcelle Section ZB N°[Cadastre 2] en limite séparative avec la parcelle Section ZB N°[Cadastre 1] propriété de Mme [B] [I], au décaissement des terres rajoutées sur leur parcelle Section ZB N°[Cadastre 2], afin de retrouver le terrain naturel après démolition dudit mur et, en remplacement, à l’édification d’une clôture constituée d’une haie vive doublée d’un grillage de 160 cm sans mur bahut conformément aux dispositions de l’article 4,2 du règlement du lotissement et au permis de construire qui leur a été accordé le 24 janvier 2019 par le maire de la commune de [Localité 5] dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision,

– dit qu’à défaut pour Mme [F] [V] et M. [N] [Z] d’apporter la preuve certaine du respect de l’injonction judiciaire par procès-verbal dressé par commissaire de justice, ils seront solidairement condamnés à payer une astreinte de 150 euros par jour de retard,

– dit que cette astreinte courra sur un délai de 3 mois à compter de sa mise en ’uvre,

– condamné in solidum Mme [F] [V] et M. [N] [Z] à verser à Mme [B] [I] une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum Mme [F] [V] et M. [N] [Z] à verser à Mme [B] [I] aux entiers dépens de l’instance,

– débouté Mme [F] [V] et M. [N] [Z] de leurs demandes,

– débouté Mme [F] [V] et M. [N] [Z] de leur demande de condamnation de Mme [B] [I] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Selon avis du 20 janvier 2025, l’affaire a été fixée à bref délai en application de l’article 906 du code de procédure civile.

-:-:-:-:-

Par acte du 28 janvier 2025, Mme [V] et M. [Z] ont fait assigner Mme [I] en référé devant la première présidente de la cour d’appel de Toulouse, aux fins notamment de voir ordonner la suspension de l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance de référé du 26 novembre 2024 rendue au benefice de Mme [I] et à leur encontre.

Par ordonnance du 16 mai 2025, la présidente de chambre déléguée par ordonnance de la première présidente du 12 décembre 2024 a notamment débouté Mme [F] [V] et . [N] [Z] de leur demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance de référé rendue le 26 novembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 14 novembre 2025, Mme [F] [V] et M. [N] [Z], appelants, demandent à la cour, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

– ’dire et juger’ recevable et bien fondé l’appel interjeté par M. [Z] et Mme [V],

– infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 26 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse (RG 24/01038) en ce qu’elle a :

’ condamné in solidum Mme [F] [V] et M. [N] [Z] à procéder à la démolition du mur de clôture en parpaings construit au fond de leur parcelle Section ZB N°[Cadastre 2] en limite séparative avec la parcelle Section ZB N°[Cadastre 1] propriété de Mme [B] [I], au décaissement des terres rajoutées sur leur parcelle Section ZB N°[Cadastre 2], afin de retrouver le terrain naturel après démolition dudit mur et, en remplacement, à l’édification d’une clôture constituée d’une haie vive doublée d’un grillage de 160 cm sans mur bahut conformément aux dispositions de l’article 4,2 du règlement du lotissement et au permis de construire qui leur a été accordé le 24 janvier 2019 par le maire de la commune de [Localité 5] dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision,

’ dit qu’à défaut pour Mme [F] [V] et M. [N] [Z] d’apporter la preuve certaine du respect de l’injonction judiciaire par procès-verbal dressé par commissaire de justice, ils seront solidairement condamnés à payer une astreinte de 150 euros par jour de retard,

’ dit que cette astreinte courra sur un délai de 3 mois à compter de sa mise en ’uvre,

’ condamné in solidum Mme [F] [V] et M. [N] [Z] à verser à Mme [B] [I] une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

’ condamné in solidum Mme [F] [V] et M. [N] [Z] à verser à Mme [B] [I] aux entiers dépens de l’instance,

’ débouté Mme [F] [V] et M. [N] [Z] de leurs demandes,

’ débouté Mme [F] [V] et M. [N] [Z] de leur demande de condamnation de Mme [B] [I] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Et statuant à nouveau,

– débouter Mme [B] [I] de l’intégralité de ses prétentions,

– ’dire et juger’ n’y avoir lieu à aucune mesure en référé,

– condamner Mme [B] [I] au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris les frais générés par le constat dressé le 6 décembre 2024 par Maître [W], commissaire de justice à [Localité 1].

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 14 novembre 2025, Mme [B] [I], intimée, demande à la cour, au visa des articles 835 alinéa 1 du code de procédure civile et 1242 alinéa 1 du code civil, de :

– confirmer l’ordonnance de référé rendue le 26 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse (RG n°24/01038),

– condamner in solidum Mme [F] [V] et M. [N] [Z] à payer à Mme [B] [I] une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner in solidum Mme [F] [V] et M. [N] [Z] aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 novembre 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du lundi 17 novembre 2025 à 14h00.
MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

2. Suivant un procès-verbal dressé par Maître [J], Commissaire de justice, le 30 janvier 2025, les consorts [T] ont fait édifier en limite séparative du fonds appartenant à Mme [I] un mur en parpaings sur huit rangées, sans barbacane de décompression et surmonté de panneaux de grillage rigide. Il est indiqué qu’il s’agit d’un mur de soutènement.

3. Il résulte des pièces versées au dossier que le règlement de lotissement ’Collines et Paysages’ précise en son article 4, 2b : ’En limite séparative et fond de parcelle : Les clôtures seront constituées d’une haie vive doublée d’un grillage de 160cm sans mur bahut. Toutes les clôtures seront végétalisées’. L’article 5 du cahier des charges du lotissement indique pour sa part, en ce qui concerne les dispositions relatives aux travaux de construction : ’Chaque propriétaire construit dans le respect des dispositions des règlements d’urbanisme, des règles de l’art, du règlement de lotissement et de ses annexes éventuelles et aux prescriptions du Plan local d’urbanisme de la Commune.Il construit à ses frais et risques notamment en matière de clôture et plantations et dans le respect de ces documents’.

4. Le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ainsi que le rappelle à bon droit Mme [I] (Cass. 3e civ., 18 décembre 1991, n° 89-21.046).

5. En édifiant un mur de clôture en méconnaissance de cette clause dans la connaissance préalable à ces travaux de leur non-conformité au cahier des charges liant les parties comme en attestent les indications figurant au plan annexé à leur demande de permis de construire et mentionnant une ’haie vive doublée d’un grillage de 1,60m de haut sans mur bahut’, les consorts [T] ont créé un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 précité, les circonstances selon lesquelles, Mme [I] ne résiderait pas sur sa propriété et que le mur ainsi édifié se prolongerait en limite d’autres propriétés sont sans portée sur l’action engagée par cette dernière en démolition de ce mur de clôture construit en violation flagrante de cette clause et d’ailleurs non contestée par ses auteurs. La condamnation de Mme [V] et de M. [Z] à démolir le mur de clôture en parpaings construit au fond de leur parcelle Section ZB N°[Cadastre 2] en limite séparative avec la parcelle Section ZB N°[Cadastre 1] propriété de Mme [B] [I] est donc justifiée et doit être confirmée, une telle mesure étant de nature à faire cesser le trouble subi, poursuivant le but légitime d’assurer le respect du cahier des charges régissant les droits des colotis et n’apparaissant pas disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte causée par l’édification litigieuse (3e Civ., 21 janvier 2016, n° 15-10.566).

6. Mme [I] produit un rapport d’expertise établi non contradictoirement par un ingénieur en génie civil, par ailleurs expert inscrit sur la liste des experts près la cour d’appel de Toulouse, constatant notamment que la semelle de fondation du mur litigieux est filante et d’une dimension incompatible avec un mur de soutènement qui aurait dû être pourvu d’une semelle de fondation anti-renversement qui permettrait d’éviter le basculement du mur et sa rupture en cas de fortes pluies et d’une pression hydraulique importante s’exerçant sur ce mur. Il relève par ailleurs que cet ouvrage est dépourvu de chaînage horizontal en béton armé en tête de mur et de liaison de parois superposées, l’une en blocs à bancher et l’autre en blocs creux, constituant des non conformités au DTU en vigueur.

Il est aussi noté l’absence de barbacanes de décompression positionnées en partie basse du mur ainsi privée d’une évacuation des eaux de pluie et ruissellement s’accumulant dans le terrain appartenant aux [T]. La seule solution préconisée par cet expert est la démolition pure et simple de l’ouvrage ’dont la stabilité est compromise à moyen et long terme’ et la réalisation d’une clôture conforme aux exigences du règlement de lotissement.

Ce rapport apporte des précisions techniques aux constatations déjà faites par les commissaires de justice, le premier déjà cité relevant des traces d’humidité ainsi que l’absence de barbacanes et le second qui avait été établi le 30 mai 2023 par Maître [M], saisi par Mme [Q] qui avait été informée par un voisin et la présidente de l’association des copropriétaires du lotissement qu’un dépôt de terres et d’importants travaux de terrassement étaient en cours sur deux parcelles voisines et qu’un mur surplombant la parcelle de la requérante était construit avec une semelle était en partie visible en partie partie basse.

7. Si les non-conformités du mur litigieux ne présentaient pas les caractéristiques d’un dommage imminent au sens de l’article 835 précité, l’enlèvement de ce mur justifié par son seul caractère illicite et finalement réalisé n’a été accompagné d’aucune mesure de protection contre le déversement des terres sur le terrain de l’intimée. En effet, si comme les appelants l’indiquent sans plus de précision dans leurs dernières conclusions, ’qu’en exécution de l’ordonnance dont appel, le mur été purgé’, il n’est justifié d’aucune mesure de protection pour contenir les terres apportées sur leurs fonds qui apparaissent, sur les photographies produites par l’intimée, sous un bâche sans aucune protection efficace. Ainsi, le décaissement des terres ordonné par le premier juge n’est pas justifié par son caractère manifestement illicite au regard d’une prescription du cahier des charges qui n’existe pas quant à la hauteur des terres mais par la nécessité d’assurer une remise en état par une clôture conforme dans des conditions permettant de prévenir durablement tout glissement des terres que les appelants ont apportées dans des proportions telles qu’ils ont modifié de manière importante le niveau de leur terrain dont ils doivent désormais assurer de manière efficace la stabilité.

8. La condamnation des consorts [T] au décaissement des terres rajoutées sur leur parcelle Section ZB n° [Cadastre 2], afin de retrouver le terrain naturel après démolition dudit mur et, en remplacement, à l’édification d’une clôture constituée d’une haie vive doublée d’un grillage de 160 cm sans mur bahut doit être purement et simplement confirmée. Il appartient ainsi aux débiteurs de l’exécution de réaliser à cette fin des travaux mettant la clôture qu’ils avaient prévue dans leur propre demande de permis de construire à l’abri de toute menace de glissements de leurs terres qui présente d’ores et déjà, par le caractère incomplet de cette exécution, les conditions d’un dommage imminent.

9. Il suit de l’ensemble de ces développements que l’ordonnance entreprise sera intégralement confirmée.

10. Les consorts [T] seront condamnés aux dépens d’appel.

11. Mme [I] est en droit de réclamer la paiement d’une somme au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer à l’occasion de cette procédure. Les consorts [T] seront condamnés à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse le 26 novembre 2024 en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne Mme [F] [V] et M. [N] [Z] aux dépens de l’instance d’appel.

Condamne Mme [F] [V] et M. [N] [Z] à payer à Mme [B] [I] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

.