Bail d’habitation : résiliation pour impayés et obligations de réparation

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 26 FÉVRIER 2026

(n° 80 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/08666 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLLOG

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Mars 2025 -Tribunal de proximité d’AULNAY SOUS BOIS – RG n° 24/02094

APPELANTE

Mme [Z] [K]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Aurélie MARTINIE, avocat au barreau de PARIS, toque : E200

INTIMÉE

S.A. IMMOBILIERE 3F, RCS de [Localité 2] sous le n°552 141 533, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Kenza HAMDACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : C913

Ayant pour avocat plaidant Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Janvier 2026, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 14 décembre 2016, la société Immobilière 3F a donné à bail à Mme [K] un appartement à usage d’habitation n°1245 ainsi que deux emplacements de stationnement n°2400P-0031 et 2400P-0042 sis [Adresse 1] à [Localité 4] (Seine-[Localité 5]), pour un loyer mensuel initial de 1.024,50 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Immobilière 3F a fait signifier le 5 mars 2024 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte du 25 juillet 2024, la société Immobilière 3F a fait assigner Mme [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

Ordonner l’expulsion de Mme [K] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévus à l’article L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dire que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner Mme [K] au paiement :

de la somme actualisée de 18.376,05 euros à titre de provision au 28 janvier 2025 ;

d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel sans préjudice des charges, jusqu’à libération effective des lieux ;

d’une somme de 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Mme [K] a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et, à titre reconventionnel, la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 13.200 euros pour trouble de jouissance en raison d’un défaut de réalisation de travaux de remise en état après un dégât des eaux, et à procéder à des travaux de mise en conformité de son logement.

Par ordonnance du 11 mars 2025, le juge des référés du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois a :

Déclaré recevable la demande de la société Immobilière 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2016 entre la société Immobilière 3 F et Mme [K] concernant l’appartement à usage d’habitation n°1245 ainsi que deux emplacements de stationnement n°2400P-0031 et 2400P-0042 sis [Adresse 1], à [Localité 4] (Seine-[Localité 5]), sont réunies à la date du 6 mai 2024 ;

Condamné Mme [K] à verser à la société Immobilière 3F à titre provisionnel la somme de 18.376,05 euros (décompte arrêté au 4 février 2025, incluant une dernière échéance de janvier 2025), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés avec intérêt au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Autorisé Mme [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 1.000 euros chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principale et intérêts ;

Précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Mme [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société Immobilière 3F puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la société Immobilière 3F soit autorisée, conformément aux articles L.433-1, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [K] ;

que Mme [K] soit condamnée à verser à la société Immobilière 3F une indemnité mensuelle d’occupation prévisionnelle égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

Rejeté l’ensemble des demandes reconventionnelles formulées par Mme [K] ;

Rejeté la demande formulée par la société Immobilière 3F au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [K] aux dépens ;

Rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 8 mai 2025, Mme [K] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 1er août 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 6 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, 1219, 1719 et suivants du code civil, de :

Infirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois le 11 mars 2025 en ce qu’il a :

Déclaré recevable la demande de la société Immobilière 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2016 avec la société Immobilière 3F concernant l’appartement à usage d’habitation n°1245 sis [Adresse 1] à [Localité 4] (Seine-[Localité 5]), sont réunies à la date du 6 mai 2024 ;

L’a condamnée à verser à la société Immobilière 3F à titre provisionnel la somme de 18.376,05 euros comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés avec intérêt aux taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Rejeté l’ensemble de ses demandes reconventionnelles formulées ;

L’a condamnée aux dépens ;

La juger recevable en son appel et en ses présentes écritures, fins et conclusions et les dire bien fondées ;

Et statuant à nouveau, en conséquence,

A titre principal,

Débouter la société Immobilière 3F de l’ensemble de ses demandes à son encontre ;

Enjoindre à la société Immobilière 3F de procéder aux travaux de mise en conformité du logement loué ;

Suspendre le paiement des loyers dus à compter de la décision à intervenir jusqu’à la réalisation intégrale des travaux ;

Fixer le loyer à payer à compter de la décision à intervenir jusqu’à la réalisation de travaux à la somme de 985,71 euros ;

Condamner à titre provisoire la société Immobilière 3F à lui verser la somme de 15.620 euros à titre de dommages et intérêts (soit 400 euros par mois depuis le 1er mai 2022), somme à parfaire à la date de la décision qui sera rendue par la présente juridiction ;

A titre subsidiaire,

Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail en date 14 décembre 2016 ;

Juger que l’appelante bénéficiera d’un délai de paiement pour s’acquitter de sa dette locative avec un remboursement à hauteur de 1.000 euros par mois ;

Enjoindre à la société Immobilière 3F de procéder aux travaux de mise en conformité du logement loué ;

Suspendre le paiement des loyers dus à compter de la décision à intervenir jusqu’à la réalisation intégrale des travaux ;

Fixer le loyer à payer à compter de la décision à intervenir jusqu’à la réalisation de travaux à la somme de 985,71 euros ;

Condamner à titre provisoire la société Immobilière 3F à lui verser la somme de 15.620 euros à titre de dommage et intérêts (soit 400 euros par mois depuis le 1er janvier 2022), somme à parfaire à la date de la décision qui sera rendue par la présente juridiction ;

En tout état de cause,

Condamner la société Immobilière 3F aux dépens ;

Condamner la société Immobilière 3F à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 26 septembre 2025, la société Immobilière 3F demande à la cour, de :

Débouter Mme [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Confirmer l’ordonnance rendue le 11 mars 2025 rendue par le tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois dans l’ensemble de ses dispositions, sauf en ce qu’il a accordé des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à Mme [K] ;

Et, statuant à nouveau,

Ordonner l’expulsion de Mme [K] et de toutes personnes dans les lieux de son fait sis [Adresse 3] [Adresse 4], à [Localité 4] (Seine-[Localité 5]), ainsi que des deux emplacements de stationnement (Réf. 2400P-0031 et 2400P-0042) sis à la même adresse et ce, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévus aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dire que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dire qu’à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à son départ définitif, la citée devra mensuellement, à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au loyer du logement litigieux sans préjudice des charges ; subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

Et y ajoutant,

Actualiser la dette locative et condamner Mme [K] à payer la somme de 11.294 26 euros à titre de provision arrêtée au 26 septembre 2025 et incluant l’échéance d’août 2025 ;

Condamner Mme [K] à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement (sic) Mme [K] au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de Me Patricia Rotkopf, avocat au Barreau des Hauts-de-Seine.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2026.
SUR CE, LA COUR

C’est par des motifs exacts et pertinents, que la cour approuve, que le premier juge a dit résilié le bail conclu par les parties, faute de paiement par Mme [K] de la dette locative dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer qui lui a été délivré le 5 mars 2024 visant la clause résolutoire prévue au bail, et condamné celle-ci à payer la somme de 18.376,05 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 février 2025, non contestée par la locataire et résultant du décompte détaillé produit par la bailleresse.

C’est aussi à bon droit que le premier juge a alloué des délais de paiement à la locataire au regard de sa situation financière, et a suspendu en conséquence les effets de la clause résolutoire.

Le décompte actualisé produit par la société Immobilière 3F en appel démontre que ces délais de paiement sont respectés, Mme [K] s’acquittant de la somme mensuelle de 1.000 euros en sus du loyer courant, la dette ayant ainsi diminué, se chiffrant à 11.294,26 euros au 15 septembre 2025 alors qu’elle s’élevait à 18.376,05 euros au 4 février 2025 (montant de la provision allouée au bailleur en première instance).

La cour confirmera en conséquence les délais suspensifs qui ont été accordés, Mme [K] ayant démontré sa capacité à s’acquitter de sa dette en sus du loyer courant, et il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’actualisation de la provision formée par l’intimée dès lors que la dette n’a pas augmenté, le loyer courant étant réglé.

C’est encore à raison que le premier juge a considéré que les pièces produites par Mme [K], à savoir des photographies non datées et une mise en demeure adressée à sa bailleresse le 30 novembre 2023, ne suffisaient pas à caractériser le manquement de la société Immobilière 3F à son obligation de réparation ni l’état insalubre du logement dont Mme [K] se plaint à la suite d’un dégât des eaux qui proviendrait de la terrasse du voisin occupant le logement de l’étage supérieur.

Comme l’a relevé par le premier juge, aucun constat de commissaire de justice n’est versé aux débats ni expertise diligentée par l’assureur de Mme [K], qui permettrait de s’assurer de la réalité et de l’actualité des désordres invoqués ainsi que de leur imputabilité.

Or, l’appelante ne produit aucune autre pièce devant la cour, laquelle rappelle que l’exception d’inexécution dont se prévaut la locataire ne peut constituer une contestation sérieuse à la demande de résiliation du bail que si les désordres affectant les locaux rendent leur jouissance impossible, ce qui ne résulte pas des photographies versées aux débats, alors par ailleurs que Mme [K] occupe toujours les locaux litigieux et que la mise en demeure qu’elle a adressée à son bailleur date du mois de novembre 2023.

En conséquence, l’ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions, ni l’appel principal ni l’appel incident n’étant fondés.

Partie perdante, Mme [K] sera condamnée aux dépens de cette instance et à payer à la société Immobilière 3F la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Condamne Mme [K] aux dépens de l’instance d’appel, dont distraction au profit de Me Patricia Rotkopf, avocat au Barreau des Hauts-de-Seine, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne Mme [K] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE