La cour a confirmé la propriété de la clôture en parpaings, établissant qu’elle appartient à la propriétaire des parcelles concernées, conformément à l’article 552 du Code civil. La demande de démolition a été jugée infondée, les éléments de preuve ayant démontré l’absence d’empiètement sur les parcelles adjacentes.
Dernière mise à jour : 11 mars 2026
L’essentiel
- La clôture appartient à la propriétaire des parcelles concernées.
- Article 552 du Code civil sur la propriété du sol.
- Documents corroborants : procès-verbal et plans cadastraux.
- Démolition ordonnée uniquement en cas d’empiètement établi.
- Importance de produire des éléments probants en litiges fonciers.
Contexte de l’affaire
En réponse, la seconde propriétaire a assigné la première propriétaire en intervention forcée. Les deux procédures ont été jointes en avril 2022. Le tribunal a rendu un jugement en mai 2023, ordonnant la démolition de la clôture à la charge de la seconde propriétaire, tout en rejetant les autres demandes et en condamnant cette dernière à payer des frais irrépétibles à la première propriétaire.
La seconde propriétaire et la propriétaire d’origine ont interjeté appel de cette décision en novembre 2023. En janvier 2025, la cour a ordonné la réouverture des débats en raison de l’inaccessibilité du dossier suite à un cyclone. L’ordonnance de clôture a été prononcée en juin 2025.
Dans leurs conclusions, la seconde propriétaire et la propriétaire d’origine ont demandé l’infirmation du jugement, arguant que la première propriétaire ne prouvait pas l’empiètement de la clôture sur ses parcelles et que celle-ci avait été édifiée avant la vente. De son côté, la première propriétaire a soutenu que le bornage réalisé par un expert prouvait que la clôture empêchait l’accès à ses parcelles.
La cour a constaté que la clôture litigieuse traversait plusieurs parcelles appartenant à la première propriétaire, mais a conclu qu’elle était légalement en droit de la conserver. Le jugement de première instance a été infirmé, et la première propriétaire a été déboutée de ses demandes, tout en étant condamnée aux dépens.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Propriété du sol confirmée conformément à l’article 552 du Code civil.
- Absence d’empiètement sur les parcelles de l’appelante, corroborée par des documents probants.
- Édification de la clôture antérieure à la vente des parcelles à l’intimée.
- Documents produits par les parties, tels que le procès-verbal de constat et les plans cadastraux, soutenant la position de la propriétaire.
- Inadéquation de la demande de démolition formulée par l’intimée, sans fondement juridique solide.
- Inapplicabilité de l’article 700 du Code de procédure civile concernant les frais irrépétibles.
Réflexe juridique
Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens prononcées en première instance ont également été infirmées, la cour n’ayant pas jugé nécessaire d’appliquer l’article 700 du Code de procédure civile. La décision souligne l’importance de la preuve de propriété dans les litiges fonciers et rappelle que la démolition d’une clôture ne peut être ordonnée que si un empiètement est clairement établi. Les avocats doivent veiller à produire des éléments probants et à s’assurer que les demandes formulées reposent sur des bases juridiques solides.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Document d’arpentage réalisé par Me [J] [B] expert le 20 juin 2004, correspondant au plan cadastral, montrant la clôture limitant les parcelles AT [Cadastre 1], AT [Cadastre 2], AT [Cadastre 3] et AT [Cadastre 4].
- Procès-verbal de constat du 5 novembre 2019, attestant de la présence d’une clôture séparative en parpaings sur la ligne séparative entre les parcelles limitrophes AT [Cadastre 4] et AT [Cadastre 3], ainsi qu’entre les parcelles AT [Cadastre 1] et AT [Cadastre 2].
- Extrait cadastral annexé à l’acte de vente, montrant les parcelles acquises par Mme [Q] et la clôture litigieuse.
- Plans de division de février 2004 de la parcelle AT [Cadastre 7], montrant la clôture sur la ligne séparative entre les parcelles limitrophes AT [Cadastre 4] et AT [Cadastre 3], ainsi qu’AT [Cadastre 1] et AT [Cadastre 2].
Conséquences pratiques
La décision de la cour a des conséquences significatives pour les parties impliquées. La propriétaire des parcelles concernées voit sa propriété confirmée, tandis que la demande de démolition de la clôture est rejetée, ce qui lui permet de conserver son bien sans frais supplémentaires. En revanche, la partie ayant formulé la demande de démolition subit un revers, avec des implications financières et stratégiques.
- Confirmation de la propriété de la clôture pour la propriétaire des parcelles.
- Rejet de la demande de démolition, permettant à la propriétaire de conserver la clôture.
- Condamnation de la partie demanderesse aux dépens de première instance et d’appel.
- Absence d’application de l’article 700, limitant les possibilités de remboursement des frais d’avocat.
- Renforcement de l’importance de la preuve de propriété dans les litiges fonciers.
- Incitation pour la partie demanderesse à revoir sa stratégie de preuve pour de futurs litiges.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Vérifier la propriété des parcelles selon l’article 552 du Code civil.
- Produire des documents probants (plans cadastraux, procès-verbal de constat).
- Établir clairement l’absence d’empiètement sur les parcelles.
- Documenter l’historique de la clôture (date d’édification, vente des parcelles).
- Préparer une défense solide contre les demandes de démolition.
À éviter
- Ne pas ignorer les éléments de preuve fournis par l’autre partie.
- Éviter de formuler des demandes sans fondement juridique solide.
- Ne pas négliger l’importance des frais irrépétibles dans la procédure.
- Éviter de contester sans preuves tangibles.
- Ne pas dépasser les délais de réponse aux demandes judiciaires.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant la propriété du sol et les droits qui en découlent ?
La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, conformément à l’article 552 du Code civil. Cela signifie que le propriétaire d’un terrain détient également les droits sur tout ce qui se trouve au-dessus et en dessous de celui-ci. Dans le cas présent, la clôture en parpaings appartient au propriétaire du sol sur lequel elle est édifiée, ce qui exclut la possibilité d’un empiètement.
Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en justice ?
Les demandes en justice doivent être formulées de manière claire et précise, et le demandeur doit justifier de son intérêt à agir. Dans cette affaire, le tribunal a examiné si le demandeur avait démontré que la clôture empiétait sur ses parcelles. La cour a constaté que le demandeur ne pouvait pas demander la démolition d’une clôture qui ne constituait pas un empiètement sur sa propriété.
Quels sont les critères de qualification juridique d’un empiètement ?
Pour qu’il y ait empiètement, il faut que la construction ou l’ouvrage dépasse les limites de la propriété d’un propriétaire sur le terrain d’un autre. Dans cette affaire, la cour a déterminé que la clôture litigieuse ne constituait pas un empiètement, car elle était édifiée sur la propriété du demandeur, qui en était le propriétaire légitime.
Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans le cadre des frais irrépétibles ?
L’article 700 du Code de procédure civile permet à une partie de demander le remboursement des frais non compris dans les dépens. Toutefois, la cour a décidé qu’il n’y avait pas lieu d’appliquer cet article dans cette affaire, en raison de l’absence de justification suffisante des frais engagés par le demandeur.
Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour trancher le litige ?
La cour a retenu plusieurs éléments déterminants, notamment les documents d’arpentage et les procès-verbaux de constat qui démontraient que la clôture litigieuse ne constituait pas un empiètement sur les parcelles du demandeur. De plus, la cour a noté que la clôture avait été édifiée avant la vente des parcelles, ce qui a influencé sa décision de ne pas ordonner la démolition.
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NM
N° RG 23/01605 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F7J7
[L]
[L]
C/
[Q]
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 27 FEVRIER 2026
Chambre civile TGI
Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS en date du 23 MAI 2023 suivant déclaration d’appel en date du 15 NOVEMBRE 2023 rg n° 21/00189
APPELANTES :
Madame [I] [M] [L]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Madame [H] [P] [L]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMÉE :
Madame [W] [Q]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentant : Me Léopoldine SETTAMA de l’AARPI VSH AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
CLÔTURE LE : 18 juin 2025
DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 25 Octobre 2024.
Les parties ont été avisées que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :
Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre
Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre
Conseiller : madame [H] MALARDEL, Conseillère
qui en ont délibéré,
et que l’arrêt serait rendu le 27 Février 2026 par mise à disposition au greffe.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Février 2026.
Greffier : Mme Véronique FONTAINE,
LA COUR
FAITS ET PROCEDURE
Par acte authentique en date du 12 novembre 2014, Mme [X] [W] [Q] a acquis de Mme [H] [P] [L] les parcelles AT [Cadastre 1], AT [Cadastre 2] et AT [Cadastre 3] situées [Adresse 4] au prix de 2 000 euros. Elle est également propriétaire de la parcelle AT [Cadastre 4].
Mme [I] [M] [L], s’ur de [H], est propriétaire de la parcelle AT [Cadastre 5], contigüe aux trois parcelles AT [Cadastre 1], AT [Cadastre 2] et AT [Cadastre 3].
Par un acte en date du 22 janvier 2021, Mme [X] [W] [Q] a assigné Mme [I] [L] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis en démolition d’une clôture en parpaings située selon elle sur les parcelles acquises.
Suivant exploit en date du 16 février 2022, Mme [I] [L] a assigné [H] [L] en intervention forcée.
Les procédures ont été jointes le 4 avril 2022.
Mme [H] [L] n’a pas constitué avocat.
Par un jugement réputé contradictoire du 23 mai 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :
-ordonné la démolition de la clôture en parpaings installée sur la ligne séparative entre les deux parcelles limitrophes AT420 et AT [Cadastre 3] ainsi que sur les parcelles limitrophes AT416 et AT419, par Mme [I] [L], à ses frais,
-rejeté toutes les autres demandes ;
-condamné Mme [I] [L] à payer à Mme [X] [W] [Q] la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles ;
-condamné Mme [I] [L] aux dépens.
Mme [I] [M] [L] et Mme [H] [P] [L] ont formé appel de cette décision le 15 novembre 2023.
Par un arrêt du 31 janvier 2025, la cour a ordonné la réouverture des débats et la révocation de l’ordonnance de clôture du 13 juin 2024 suite au passage du cyclone Chido et la nécessité de reconstituer le dossier devenu inaccessible.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 juin 2025.
PRETENTIONS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions en date du 13 mars 2024, Mme [I] [M] [L] et Mme [H] [P] [L] demandent à la cour de :
Infirmer en toutes ses dispositions le jugement en date du 23 mai 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Denis en ce qu’il a :
-ordonné la démolition de la clôture en parpaings installée sur la ligne séparative entre les deux parcelles limitrophes AT [Cadastre 4] et AT [Cadastre 3] ainsi que les parcelles limitrophes AT [Cadastre 1] et AT [Cadastre 2], par Mme [I] [L], à ses frais ;
-rejeté toutes les autres demandes ;
-condamné Mme [I] [L] à payer à Mme [X] [W] [Q] la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles ;
-condamné Mme [I] [L] aux dépens ;
Statuant à nouveau,
-débouter Mme [X] [W] [Q] de l’ensemble de ses demandes;
-condamner Mme [X] [W] [Q] à payer à Mme [I] [M] [L] et Mme [H] [P] [L] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.
Elles font valoir que Mme [Q] ne démontre pas que la clôture empiète sur ses parcelles, soutenant que le procès-verbal de bornage comme l’extrait de plan cadastral sont insuffisants pour délimiter les fonds appartenant à Mme [I] [L] et à Mme [Q].
Elles ajoutent que l’intimée ne peut demander la démolition d’une clôture en parpaings qui était édifiée avant la vente du 12 novembre 2014 et qui se situe sur la parcelle de [I] [L]. Elles estiment enfin que la sanction de la démolition est irrecevable, injustifiée et disproportionnée du fait que Mme [Q] a agi plus de neuf ans après la vente sans autre élément qu’un plan cadastral.
Dans ses dernières conclusions en date du 25 mars 2024, Mme [X] [W] [Q] demande à la cour de :
-juger l’appel de Mmes [L] recevable mais mal fondé ;
-confirmer la décision querellée en toutes ses dispositions ;
-condamner Mmes [L] en paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que l’intimé supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,
-condamner Mmes [L] aux dépens.
Elle soutient que le bornage réalisé par un [B] expert, matérialise les limites des parcelles et confirme que la clôture litigieuse empêche Mme [Q] d’accéder à sa propriété.
MOTIFS
A titre préliminaire la cour constate que Mme [I] [L] ne sollicite plus dans son dispositif à hauteur d’appel qu’elle soit reconnue propriétaire des parcelles AT [Cadastre 2] et [Cadastre 3] pour les avoir échangées avec sa s’ur [H] contre la parcelle AT [Cadastre 6], limitant comme sa s’ur leur moyen au défaut de délimitation précise des parcelles.
Sur le fond
Mme [H] [L] soutient dans l’exposé du litige de ses conclusions qu’elle ne souhaitait vendre que la parcelle AT [Cadastre 1] à Mme [Q]. Or si les superficies des parcelles vendues mentionnées dans sa procuration pour signature de l’acte de vente par le clerc de notaire diffèrent de celles indiquées dans l’acte authentique du 12 novembre 2014, la venderesse a donné expressément dans la procuration signée de sa main qu’elle produit son accord pour la vente des trois parcelles AT [Cadastre 1], AT [Cadastre 2] et AT [Cadastre 3]. Elle est donc mal fondée à soutenir le contraire.
Il résulte de l’acte authentique du 12 novembre 2014 que Mme [Q] est propriétaire des parcelles AT [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] situées [Adresse 5] tel que figuré en teinte verte sur l’extrait du plan cadastral annexé à l’acte. Il n’est pas contesté qu’elle est propriétaire de la parcelle AT [Cadastre 4]. La propriété de Mme [I] [L] sur la parcelle AT [Cadastre 5] n’est pas discutée.
Pour démontrer que la clôture en parpaings édifiée par Mme [I] [L] empiète sur sa propriété, Mme [Q] produit les pièces suivantes :
-un document d’arpentage réalisé par Me [J] [B] expert le 20 juin 2004 qui correspond au plan cadastral et sur lequel est visible la clôture qui limite les parcelles AT [Cadastre 1] et AT [Cadastre 2] et AT [Cadastre 3] et AT [Cadastre 4],
-un procès-verbal de constat du 5 novembre 2019 aux termes duquel l’huissier a constaté une longue clôture séparative en parpaings sur la ligne séparative entre les parcelles limitrophes AT [Cadastre 4] et AT [Cadastre 3] ainsi que sur la ligne séparative limitrophe entre les parcelles AT [Cadastre 1] et AT [Cadastre 2],
L’officier ministériel indique également que Mme [Q] ne dispose d’aucune ouverture pour accéder à ses parcelles AT [Cadastre 2] et AT [Cadastre 3] sans passer par la parcelle AT [Cadastre 5] (propriété de [I] [L]).
Les appelantes produisent elles-mêmes :
-l’extrait cadastral annexé à l’acte de vente sur lequel figure en vert les parcelles acquises par Mme [Q] ainsi que la clôture litigieuse en limite des parcelles AT [Cadastre 1] et AT [Cadastre 2] et AT [Cadastre 3] et AT [Cadastre 4],
– les plans de division de février 2004 de la parcelle AT [Cadastre 7] renumérotée par la suite en AT [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sur lesquels apparait la clôture sur la ligne séparative entre les parcelles limitrophes AT [Cadastre 4] et AT [Cadastre 3] ainsi que AT [Cadastre 1] et AT [Cadastre 2].
Il résulte de ces documents qui se corroborent que la clôture litigieuse traverse les parcelles AT [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 4] et [Cadastre 3] qui appartiennent toutes à Mme [Q]. Il est constant que cette clôture a été édifiée avant la vente des parcelles à l’intimée.
La clôture en parpaings appartient donc à Mme [Q] qui est propriétaire du sol conformément à l’article 552 du code civil qui dispose que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Il n’existe donc pas d’empiètement. L’intimée est donc libre de la conserver ou de la démolir.
Elle n’est donc pas fondée à demander à un tiers de la détruire. Le jugement est infirmé.
Sur les autres demandes
Les dispositions prononcées en première instance au titre des frais irrépétibles et des dépens sont infirmées.
Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. Mme [Q] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Infirme le jugement entrepris,
Statuant à nouveau:
Déboute Mme [X] [W] [Q] de l’ensemble de ses demandes,
Y ajoutant,
Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [X] [W] [Q] aux dépens de première instance et d’appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par Madame Véronique FONTAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion, 27 février 2026, N° de RG 23/01605 — Thématiques associées : Conflit de voisinage — Conflit de voisinage — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 11 mars 2026.