Le tribunal a précisé que l’article L. 145-46-1 du code de commerce ne s’applique pas en Polynésie française, limitant ainsi le droit de préemption à des situations spécifiques. En l’espèce, l’absence de congé pour vendre a conduit à l’annulation de la demande d’annulation de la vente.
Dernière mise à jour : 11 mars 2026
L’essentiel
- Demande d’annulation de vente déboutée
- Article L. 145-46-1 non applicable en Polynésie française
- Pas de droit de préemption sans congé pour vendre
- Courrier de la bailleresse non considéré comme congé
- Frais de l’instance à la charge de la requérante
Contexte de l’affaire
Le preneur a alors saisi le tribunal civil de première instance, demandant l’annulation de la vente au motif qu’il bénéficiait d’un droit de préférence en vertu de la législation applicable. Il a soutenu que la bailleresse avait manqué à son obligation de lui notifier les conditions de la vente avant de céder le bien à des tiers, ce qui justifiait sa demande d’annulation.
Les nouveaux acquéreurs et la bailleresse n’ont pas comparu ni constitué avocat, ce qui a conduit le juge à statuer par décision réputée contradictoire. Le preneur a fondé ses prétentions sur des textes législatifs qui, selon lui, lui conféraient un droit de préemption. Cependant, le tribunal a constaté que les dispositions invoquées n’étaient pas applicables en Polynésie française, notamment en raison de l’absence de notification formelle de congé pour vendre.
Le tribunal a également noté que le courrier de la bailleresse, bien qu’intitulé « offre de vente », ne constituait pas un congé au sens de la loi, car il ne manifestait pas une volonté de mettre fin au bail. En conséquence, le droit de préemption n’avait pas été ouvert, et le preneur a été débouté de sa demande. Le tribunal a également condamné le preneur aux dépens, en raison de son échec dans l’instance.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Inapplicabilité de l’article L. 145-46-1 du code de commerce en Polynésie française.
- Absence de congé pour vendre conformément à la loi du pays n° 2012-26.
- Le courrier adressé ne manifeste pas la volonté de mettre fin au bail.
- Le droit de préemption n’est pas ouvert en l’absence d’un congé valide.
- Les défendeurs n’ont pas comparu ni conclu, rendant le jugement réputé contradictoire.
- Condamnation aux dépens de la requérante ayant succombé dans sa demande.
Réflexe juridique
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Courrier de la bailleresse daté du 3 novembre 2021, intitulé « offre de vente ».
- Article L. 145-46-1 du code de commerce, non applicable en Polynésie française.
- Article LP. 21 de la loi du pays n° 2012-26 du 10 décembre 2012, relatif au droit de préemption.
- Constatation que le bail a été renouvelé par tacite reconduction et que le loyer a été modifié par accord amiable en 1987.
- Absence de notification formelle de congé pour vendre au preneur.
Conséquences pratiques
Le tribunal a débouté la demande de la requérante, entraînant des conséquences significatives pour les deux parties. La requérante, ayant échoué dans sa demande, devra supporter les frais de l’instance, tandis que la partie défenderesse voit sa position renforcée par ce jugement.
- La requérante doit payer les dépens de l’instance.
- La requérante ne peut plus revendiquer de droit de préférence ou de préemption sur le bien immobilier concerné.
- La partie défenderesse conserve la pleine propriété du bien immobilier sans contestation.
- Le jugement, réputé contradictoire, renforce la sécurité juridique de la transaction immobilière.
- La requérante pourrait envisager d’autres voies de recours, mais cela nécessiterait une analyse approfondie de la situation.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Vérifier l’applicabilité de l’article L. 145-46-1 en Polynésie française.
- Confirmer l’absence de congé pour vendre selon la loi n° 2012-26.
- Analyser le contenu du courrier de la bailleresse daté du 3 novembre 2021.
- Documenter le renouvellement du bail par tacite reconduction.
- Évaluer les options de recours contre le jugement rendu.
À éviter
- Ne pas ignorer les délais de contestation du jugement.
- Éviter de considérer le courrier comme un congé valide.
- Ne pas omettre de vérifier les modifications de loyer antérieures.
- Éviter de négliger les frais de justice à la charge de la requérante.
- Ne pas sous-estimer l’importance de la preuve écrite dans le dossier.
FAQ / Q-R juridiques
Quel est le fondement juridique du droit de préférence ou de préemption invoqué par le demandeur ?
Le demandeur fonde ses demandes sur l’existence d’un droit de préférence ou de préemption qu’il déduit de l’article L. 145-46-1 du code de commerce et des dispositions de la loi du pays n° 2012-26 du 27 décembre 2012. Cependant, il est établi que l’article L. 145-46-1 du code de commerce n’a pas été rendu applicable en Polynésie française, ce qui empêche de fonder un droit de préférence au profit du demandeur.
Quelles sont les conditions d’application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce ?
L’article L. 145-46-1 du code de commerce impose au bailleur de notifier au locataire le prix et les conditions de la vente projetée lorsque le propriétaire envisage de vendre le bien loué. Cette notification vaut offre de vente à son profit. Toutefois, ce texte n’est pas applicable en Polynésie française, ce qui exclut son effet en l’espèce.
Quelle est la portée de la loi du pays n° 2012-26 du 10 décembre 2012 en matière de préemption ?
La loi du pays n° 2012-26 ne reconnaît un droit de préemption au locataire que dans l’hypothèse où le bailleur délivre un congé fondé sur la décision de vendre le logement, lequel vaut alors offre de vente. En l’espèce, aucun congé pour vendre n’a été délivré, et le courrier du 3 novembre 2021 ne manifeste pas la volonté de mettre fin au bail, ce qui empêche l’ouverture du droit de préemption.
Quel est l’effet du défaut de comparution des défendeurs sur la procédure ?
Conformément aux articles 280 et 281 du code de procédure civile de la Polynésie française, le juge statue sur le fond même en cas de non-comparution des défendeurs. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur, ce qui est le cas en l’espèce, permettant ainsi de statuer sur la demande.
Quels sont les critères déterminants pour l’annulation de la vente selon la juridiction ?
La juridiction a déterminé que le droit de préférence ou de préemption invoqué par le demandeur n’était pas applicable en raison de l’absence de notification conforme aux exigences légales. Le courrier du 3 novembre 2021 ne constituait pas un congé pour vendre, et par conséquent, le droit de préemption n’a pas été ouvert, justifiant le rejet de la demande d’annulation de la vente.
Quelle est la règle applicable concernant les frais irrépétibles et les dépens ?
Selon l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. En l’espèce, le demandeur a succombé sur le fond de sa demande, ce qui entraîne sa condamnation aux dépens.
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Copie exécutoire délivrée en case à Me DUMAS et en LS aux défendeurs le
MINUTE N° : 26/74
JUGEMENT DU : 27 février 2026
DOSSIER : N° RG 25/00087 – N° Portalis DB36-W-B7J-DFEQ
AFFAIRE : [W] [C] épouse [N] C/ [A] [V] épouse [I], [J] [E], [H] [Z]
TRIBUNAL CIVIL DE PREMIERE INSTANCE DE PAPEETE
ILE DE TAHITI
——-
2EME CHAMBRE
JUGEMENT
AUDIENCE DU 27 février 2026
DEMANDERESSE –
– Madame [W] [C] épouse [N]
de nationalité Française, demeurant à la pension [W], [Adresse 1]
représentée par Me Brice DUMAS, avocat au Barreau de Papeete
DÉFENDEURS –
– Madame [A] [V] épouse [I]
née le 18 mai 1952 à [Localité 1], de nationalité Française,
demeurant au [Adresse 2]
Assignée à personne le 13 janvier 2025, non comparante et non concluante
– Monsieur [J] [E]
né le 31 octobre 1966 à [Localité 1], de nationalité Française,
demeurant [Adresse 3] – [Adresse 4]
Assigné à personne le 22 juillet 2025, non comparant et non concluant
– Madame [H] [Z]
née le 30 mars 1965 à [Localité 2], de nationalité Française,
demeurant [Adresse 5]
Assignée à personne le 22 juillet 2025, non comparante et non concluante
COMPOSITION DU TRIBUNAL –
PRESIDENTE : Christine LAMOTHE
GREFFIERE : Herenui WAN-AH TCHOY
PROCEDURE –
Requête en Autres demandes relatives à la vente- Sans procédure particulière (50Z) en date du 13 janvier 2025
Déposée et enregistrée au greffe le 18 février 2025
Rôle N° RG 25/00087 – N° Portalis DB36-W-B7J-DFEQ
DEBATS –
En audience publique
JUGEMENT –
Par mise à disposition au greffe le 27 février 2026
En matière civile, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort ;
Le tribunal après en avoir délibéré,
EXPOSÉ DU LITIGE :
Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 15 octobre 1975, Mme [A] [V] épouse [I] a consenti à M. [S] [Q] un bail à loyer portant sur un ensemble immobilier sis à [Localité 3], commune de [Localité 2], constitué d’un terrain d’environ 1.000 m² et d’une maison à usage d’habitation, à l’exclusion de toute autre destination.
Ce bail a été conclu pour une durée de trois ans à compter du 1er janvier 1976, renouvelable par périodes triennales, moyennant un loyer mensuel fixé à la somme de 20.000 XPF.
Par jugement du 17 mai 1989, le Tribunal mixte de commerce de Papeete a notamment relevé que à compter du 1er mars 1978, le bail a été repris par Mme [W] [C] épouse [N], et qu’il s’est poursuivi par tacite reconduction, la preneuse exerçant dans les lieux une activité de pension de famille et de transport touristique, a constaté que par accord amiable entre les parties, le loyer a été fixé à compter du 1er octobre 1987, à la somme mensuelle de 23.800 F CFP, et déclaré irrecevable la demande en révision du loyer formée par Mme [A] [V] épouse [I].
Suivant acte authentique du 3 octobre 2023, Mme [A] [V] épouse [I] a cédé l’immeuble objet du bail à M. [J] [E] et Mme [H] [Z], les intéressés ayant informé Mme [W] [C] épouse [N] de leur qualité de nouveaux bailleurs par courrier du 27 novembre 2023.
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Suivant requête déposée au greffe le 18 février 2025 et exploits délivrés à personnes les 13 janvier et 22 juillet 2025, Mme [W] [C] épouse [N] a attrait Mme [A] [V] épouse [I], M. [J] [E] et Mme [H] [Z] devant le tribunal civil de première instance de Papeete, auquel elle demande de :
» Vu l’article L. 145-46-1 du code de commerce,
Vu la loi de Pays du 27 décembre 2012,
Vu le droit de préférence qui est celui de Mme [W] [C] épouse [N],
– Annuler la vente de la parcelle cadastrée AA numéro [Cadastre 1] dénommée [Adresse 6] sise à [Localité 2] au profit de M. [B],
Puis,
– Enjoindre à Mme [A] [V] sous astreinte de 15.000 XPF par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à céder à Mme [W] [C] épouse [N] la terre cadastrée AA numéro [Cadastre 1] dénommée [Adresse 6] sise à [Localité 2],
Et
– Condamner Mme [A] [V] à verser la somme de 200.000 XPF au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance »
Au soutien de ses prétentions, elle fait essentiellement valoir :
– que par jugement n°274-2 du 17 mai 1989 rendu par le tribunal mixte de commerce de Papeete statuant en matière de révision des loyers des baux commerciaux, le bail la liant à Mme [A] [V] épouse [I] a été qualifié de » bail mixte d’habitation et de commerce « ,
– qur par courrier du 3 novembre 2021, Mme [A] [V] épouse [I] l’a avisée de son intention de vendre l’immeuble objet du bail au prix de 71 millions XPF en lui impartissant un délai de deux mois pour se positionner ; que compte tenu du montant sollicité, elle a répondu défavorablement à cette offre, tout en sollicitant une réévaluation du prix de vente,
– que le 27 novembre 2023, il a été porté à sa connaissance que le bien avait été cédé à M. [J] [E], et qu’il s’est avéré, après investigations, que cette cession était intervenue le 3 octobre 2023 au prix de 31 millions XPF, soit à des conditions sensiblement plus avantageuses que celles qui lui avaient été proposées,
– qu’alors qu’elle bénéficiait, en raison de la nature mixte du bail, d’un droit de préférence ou de préemption tiré, tant de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, que des dispositions de la » loi du pays n° 2012-26 du 27 décembre 2012 « , la bailleresse a manqué à son obligation de lui notifier les conditions réelles de la vente avant de céder le bien à des tiers à un prix sensiblement inférieur,
– que la violation manifeste de pareilles obligations justifie l’annulation de la vente intervenue et sa substitution à l’acquéreur.
Mme [A] [V] épouse [I], M. [J] [E] et Mme [H] [Z] n’ont pas constitué avocat, ni conclu, ni comparu.
En cet état, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’affaire par ordonnance du 1er octobre 2025 et fixé le dossier à l’audience de plaidoirie du 5 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
= À titre liminaire, sur le défaut de comparution des défendeurs :
Aux termes des articles 280 et 281 du code de procédure civile de la Polynésie française,
» Article 280 – Si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »
» Article 281 – Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.
Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »
En l’espèce, bien que régulièrement assignés par exploit remis à personnes et bien qu’ayant été enjoints de conclure, Mme [A] [V] épouse [I], M. [J] [E] et Mme [H] [Z] n’ont ni conclu, ni comparu.
Il convient par conséquent de statuer par décision réputée contradictoire à leur égard.
= Sur la demande de nullité de la vente :
En l’espèce, Mme [W] [C] épouse [N] fonde ses demandes sur l’existence alléguée d’un droit de préférence ou de préemption, qu’elle déduit alternativement du statut des baux commerciaux et du régime des locations à usage d’habitation, et plus précisément de l’article L. 145-46-1 du code de commerce et des dispositions de l’article » 18 de la loi de Pays du 27 décembre 2012 « .
Il résulte toutefois de l’examen de ces textes que les droits de préférence ou de préemption qu’ils instituent sont strictement conditionnés, tant quant à leur champ d’application territorial que quant aux situations dans lesquelles ils sont susceptibles de produire effet.
De fait, l’article L. 145-46-1 du code de commerce, créé par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, organise un droit de préférence au profit du locataire d’un local à usage commercial ou artisanal lorsque le propriétaire envisage de vendre le bien loué, en imposant au bailleur de notifier au locataire le prix et les conditions de la vente projetée, cette notification valant offre de vente à son profit.
Ce texte n’a cependant pas été rendu applicable en Polynésie française. Il ne peut, en conséquence, fonder aucun droit de préférence au profit de Mme [W] [C] épouse [N], indépendamment même de la qualification du bail litigieux.
D’autre part, la » loi de Pays du 27 décembre 2012 » invoquée par la requérante n’existe pas en ces termes, l’intéressée faisant nécessairement référence à la loi du pays n° 2012-26 du 10 décembre 2012 relative aux baux à usage d’habitation meublée et non meublée, laquelle ne reconnaît, en son seul article LP. 21, un droit de préemption au locataire que dans l’hypothèse spécifique où le bailleur délivre un congé fondé sur la décision de vendre le logement, lequel vaut alors offre de vente dans les conditions.
Or, en l’occurrence, aucun congé pour vendre n’a été délivré à la preneuse à bail puisque le courrier lui ayant été adressé le 3 novembre 2021, bien qu’intitulé « offre de vente », ne manifeste aucune volonté de son autrice, Mme [A] [V] épouse [I], de mettre fin au bail, ne comporte aucune indication relative à un délai de préavis et n’a pas eu pour effet d’entraîner la cessation du bail, lequel s’est poursuivi après la vente avec les acquéreurs du bien.
Dans ces conditions, ce courrier ne saurait être assimilé à un congé fondé sur la décision de vendre au sens de l’article LP. 21, de sorte que le droit de préemption institué par la loi du pays n° 2012-26 n’a pas été ouvert.
En conséquence, Mme [W] [C] épouse [N] sera déboutée de sa demande.
= Sur les frais irrépétibles et dépens :
À l’origine de l’instance et y succombant néanmoins pour le tout, Mme [W] [C] épouse [N] sera condamnée aux dépens, et déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition du greffe,
– DÉBOUTE Mme [W] [C] épouse [N] de l’ensemble de ses demandes,
– CONDAMNE Mme [W] [C] épouse [N] aux dépens de l’instance,
– DÉBOUTE Mme [W] [C] épouse [N] de sa demande sur le fondement de l’article 407 du Code de procédure civile.
En foi de quoi la minute a été signée par la Présidente et la Greffière.
La Présidente, La Greffière,
Christine LAMOTHE Herenui WAN-AH TCHOY
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Papeete, 27 février 2026, RG n° 25/00087 — Thématiques associées : Baux commerciaux — Droit de préférence — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 11 mars 2026.
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