L’analyse des obligations du locataire en matière d’entretien et de réparations locatives met en lumière la nécessité de justifier les frais liés à l’état des lieux. L’absence de preuve d’entretien, comme le ramonage de la chaudière, peut entraîner une condamnation à payer pour le locataire.
Dernière mise à jour : 20 mars 2026
L’essentiel
- Exclusion des frais d’état des lieux sans preuve de coût.
- Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 applicable.
- Locataire doit prouver l’entretien de la chaudière.
- Omission de preuve entraîne condamnation à payer.
- Dégradations extérieures ne relèvent pas de la responsabilité locataire.
- Taxe d’enlèvement des ordures ménagères est charge récupérable.
Contexte de l’affaire
Les audiences des 17 juin et 21 octobre 2025 ont été renvoyées pour permettre aux parties de se préparer. Lors de l’audience du 6 janvier 2026, le bailleur a maintenu ses demandes et a également sollicité un montant supplémentaire au titre des frais de justice. Les locataires, de leur côté, ont contesté les dégradations alléguées par le bailleur, affirmant qu’elles ne relevaient pas de leur responsabilité et demandant à être déboutés de toutes les demandes du bailleur.
Le tribunal a examiné les demandes des deux parties, notamment en ce qui concerne les frais d’état des lieux, les dégradations locatives, et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Il a constaté que le bailleur n’avait pas justifié le coût de l’état des lieux de sortie, ce qui a conduit à débouter le bailleur de sa demande à ce sujet. Concernant les dégradations, le tribunal a retenu que les locataires étaient responsables de certaines réparations, notamment l’entretien de la chaudière, et a condamné les locataires à verser une somme pour les réparations locatives. En revanche, pour d’autres dégradations, le tribunal a estimé que les locataires n’étaient pas responsables.
Finalement, le tribunal a condamné les locataires à payer au bailleur une somme pour les réparations locatives et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, tout en déboutant le bailleur de ses autres demandes. Les locataires ont également été condamnés aux dépens et à verser des frais de justice au bailleur. La décision a été rendue le 20 février 2026.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Absence de justification des frais d’état des lieux par le bailleur.
- Incapacité des parties à établir un état des lieux amiable.
- Non-preuve par le locataire de l’entretien de la chaudière pour l’année 2021.
- Constatation de dégradations locatives par l’état des lieux de sortie.
- Identification de dégradations dues à des causes extérieures non imputables au locataire.
- Reconnaissance par le locataire de sa dette concernant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
- Condamnation solidaire des locataires aux dépens et aux frais d’avocat.
Réflexe juridique
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- État des lieux d’entrée en date du 29 août 2016, annexé au contrat, signé par les parties.
- Procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, dressé par commissaire de justice le 29 août 2022, signé par les parties.
- Certificat de ramonage en date du 9 juillet 2020.
- Devis n°6 de la société Les Ramoneurs d’Antan pour l’entretien de la chaudière, s’élevant à 198 euros.
- Photographies du cheneau endommagé et du grillage avec piliers tordus, fournies par le constat d’huissier.
- Contrat stipulant que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est à la charge des locataires.
Conséquences pratiques
Cette décision judiciaire a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée. Le demandeur, qui a été débouté de sa demande de partage des frais d’état des lieux, doit faire face à des frais supplémentaires, tandis que les défendeurs sont condamnés à payer des réparations locatives et des frais associés.
- Le demandeur ne pourra pas récupérer les frais d’état des lieux, entraînant une perte financière.
- Les défendeurs doivent s’acquitter d’une somme de 616 euros pour les réparations locatives, augmentant leur charge financière.
- Les défendeurs sont également tenus de payer 97 euros pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, confirmant leur responsabilité à ce titre.
- Les intérêts moratoires seront capitalisés, ce qui pourrait augmenter le montant total dû par les défendeurs.
- Les défendeurs doivent également payer 200 euros au titre de l’article 700, ce qui représente un coût supplémentaire pour leurs frais d’avocat.
- La décision étant exécutoire à titre provisoire, les défendeurs doivent s’acquitter rapidement des sommes dues pour éviter des complications supplémentaires.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Justifier les frais d’état des lieux avec des preuves de coût.
- Établir un état des lieux amiable si possible.
- Fournir la preuve de l’entretien de la chaudière pour chaque année.
- Documenter les dégradations locatives avec un état des lieux de sortie.
- Reconnaître et payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
À éviter
- Omettre de prouver les frais d’état des lieux.
- Ignorer les dégradations dues à des causes extérieures.
- Ne pas conserver les certificats d’entretien (ex. ramonage).
- Attendre pour contester les demandes de paiement.
- Ne pas se conformer aux décisions judiciaires concernant les dépens.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant l’établissement d’un état des lieux de sortie ?
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 stipule qu’un état des lieux doit être établi selon des modalités définies par décret, en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles. Si cela n’est pas possible, il est établi par un commissaire de justice, à frais partagés entre le bailleur et le locataire. En l’espèce, le bailleur ne justifie pas du coût du constat d’huissier et les parties n’expliquent pas pourquoi elles n’ont pas pu procéder à un état des lieux amiable.
Quelle est la charge de la preuve en matière de dégradations locatives ?
Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. L’article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En matière de dégradations locatives, l’article 1728 du code civil impose au preneur d’user de la chose louée raisonnablement et de la rendre dans l’état où il l’a reçue, sauf en cas de vétusté ou de force majeure.
Quels sont les critères pour déterminer la responsabilité du locataire en matière de réparations locatives ?
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme les travaux d’entretien courant et de menues réparations. Le locataire doit également prendre en charge l’entretien des systèmes de chauffage et d’eau chaude, ainsi que le ramonage des conduits d’évacuation.
Quelle est la portée des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure ?
L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens. En l’espèce, le demandeur a sollicité une somme de 3 000 euros, tandis que les défendeurs ont demandé 1 500 euros. Le juge a finalement condamné les défendeurs à payer une somme de 200 euros au titre de l’article 700.
Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction concernant les dégradations locatives ?
La juridiction a retenu que le locataire n’a pas justifié avoir effectué l’entretien de la chaudière en 2021, ce qui a conduit à la condamnation des locataires à payer 198 euros pour cette réparation. Concernant les piquets de clôture, bien que les photos ne permettent pas de constater le caractère tordu des piliers, le constat d’huissier a été pris en compte, entraînant une charge de 418 euros pour les locataires. En revanche, pour le chêneau, la juridiction a conclu que la dégradation provenait d’une cause extérieure, exonérant ainsi les locataires de cette réparation.
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Juge des Contentieux de la Protection
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JUGEMENT rendu le 20 Février 2026
Numéro RG : N° RG 25/00101 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EYB7
DEMANDEUR :
Monsieur [F] [I] demeurant [Adresse 1], représenté par Maître Julien BETEMPS de la SELARL JULIEN BETEMPS AVOCAT, substitué par Maître Loric RATTAIRE, avocats au barreau de CHAMBERY
DEFENDEURS :
Monsieur [X] [Q] [W] et Madame [T] [V] [K] épouse [W] demeurant ensemble [Adresse 2] LA THUILE, représentés par Maître Séverine DERONZIER, substitué par Maître Charlène COLLOT, avocats au barreau de CHAMBERY ;
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Anne DURAND
Greffier lors des débats : Marie-Françoise ION
Greffier lors du délibéré : Liliane BOURGEAT
DEBATS :
Audience publique : 06 janvier 2026
RAPPEL DES FAITS
Par contrat du 29 août 2016, Monsieur [F] [I] et Madame [Y] [Z] ont donné à bail à Monsieur [X] [W] et Madame [T] [W] une maison individuelle située à [Localité 1] sur la commune de [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 820 euros, hors charges.
Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, Monsieur [F] [I] a fait assigner Monsieur [X] [W] et Madame [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry, afin de :
-juger recevable et bien fondée l’action initiée par lui,
-déclarer le juge des contentieux de la protection près le tribunal de Chambéry compétent pour trancher le présent litige,
-condamner solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [T] [W] à lui payer la somme de 1 371,90 euros à titre de dommages et intérêts du fait des inexécutions contractuelles qui leur sont imputables, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, outre capitalisation des intérêts échus en application de l’article 1343-2 du code civil,
-condamner solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [T] [W] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [T] [W] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris la moitié du coût du constat du commissaire de justice en application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée.
A l’audience du 17 juin 2025, puis à celle du 21 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée pour permettre aux parties de se mettre en état.
A l’audience du 6 janvier 2026, Monsieur [F] [I], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, sollicitant en outre le rejet des demandes des défendeurs ainsi que la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [X] [W] et Madame [T] [W], représentés par leur conseil, sollicitent, par le biais de leurs conclusions :
-juger que les dégradations dénoncées par Monsieur [F] [I] ne relèvent pas de leur responsabilité contractuelle,
En conséquence,
-débouter Monsieur [F] [I] de sa demande tendant à leur condamnation à lui payer la somme de 1 771,90 euros à titre de dommages et intérêts du fait des prétendues inexécutions contractuelles qu’il estimait leur être imputable,
-donner acte à qu’ils reconnaissent n’être redevables que de la somme de 97 euros, correspondant au montant prorata temporis de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2022,
-juger que Monsieur [F] [I] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice actuel et indemnisable,
En conséquence,
-débouter Monsieur [F] [I] de sa demande tendant à leur condamnation,
-débouter Monsieur [F] [I] de ses plus amples demandes,
-condamner Monsieur [F] [I] à leur payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner Monsieur [F] [I] aux entiers dépens de l’instance.
Pour un plus ample exposé des motifs, il sera renvoyé aux conclusions respectives des parties.
La décision a été mise en délibéré au 20 février 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les frais d’état des lieux
Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bailleur ne justifie pas du coût du constat d’huissier et que les parties n’explicitent pas les raisons pour lesquelles elles n’ont pas pu procéder amiablement à un état de lieux de sortie.
Ainsi, il n’est caractérisé aucune circonstance rendant impossible l’établissement d’un état de lieux de sortie réalisé amiablement de sorte que Monsieur [X] [W] et Madame [T] [W] ne pourront pas être tenus d’en supporter la moitié des frais.
Monsieur [F] [I] sera débouté de sa demande formulée à ce titre.
Sur les dégradations locatives
En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L’article 1353 du code civil dispose par ailleurs que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. L’article 1730 du même code précise que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Par ailleurs, en application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance. Il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat.
Il est acquis que le bailleur peut solliciter l’indemnisation de son préjudice sans avoir déjà réalisé les travaux de remise en état.
En l’espèce, les parties produisent un état des lieux d’entrée en date du 29 août 2016, annexé au contrat, signé par elles, qui décrit le logement comme étant globalement en bon état.
Elles produisent par ailleurs un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, dressé par commissaire de justice le 29 août 2022, signé par elles, lequel fait notamment état de :
Dans le cellier, d’une chaudière « bois Morvan très encrassée » qui fonctionne, A l’extérieur, un chêneau enfoncé, A l’extérieur, du grillage « avec piliers tordus ».
Sur la chaudière
Outre les dispositions visées ci-avant, il ressort de l’article 1 et l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 qu’ont notamment le caractère de réparations locatives : « d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation ».
Le même texte met également à la charge du locataire l’entretien des systèmes de production de chauffage et d’eau chaude.
Aux termes de l’article R224-41-5, alinéa 1 du code de l’environnement, « Lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d’une chaudière individuelle, l’entretien est effectué à l’initiative de l’occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail ».
Selon l’article R1331-68 du code de la santé publique, « l’entretien est effectué au moins tous les douze mois ».
En l’espèce, si les locataires produisent un certificat de ramonage en date du 9 juillet 2020, ces derniers n’allèguent pas, et, a fortiori, ne justifient pas, avoir fait procéder à l’entretien de la chaudière au cours de l’année 2021.
Dès lors, la somme de 198 euros résultant du devis n°6 de la société Les Ramoneurs d’Antan sera supportée par les locataires.
Sur les piquets de clôture
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme étant « les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et comporte, en annexe, une liste, non exhaustive.
En l’espèce, l’état des lieux de sortie mentionne, au niveau de l’extérieur « grillage avec piliers tordus ». Si les photos ne permettent pas de constater le caractère tordu des piliers, cet élément est toutefois relevé par le constat d’huissier, dont les photos ne servent qu’à titre d’illustration.
Par conséquent, Monsieur [X] [W] et Madame [T] [W] supporteront la charge de cette réparation à hauteur de 418 euros.
Sur le cheneau
L’article 1 et l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 qu’ont notamment le caractère de réparations locatives : « c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières : Dégorgement des conduits ».
En l’espèce, il ressort de l’état des lieux de sortie et plus précisément de la photographie du cheneau endommagé que ce dernier est en partie enfoncé sur sa face avant. Cette dégradation ne peut résulter que d’un coup extérieur et non d’un défaut de dégorgement.
Ainsi, s’il incombe aux locataires de procéder au dégorgement dudit cheneau, il ne leur appartient toutefois pas de procéder à son remplacement en cas de dégradation provenant d’une autre cause extérieure, notamment en raison d’une tempête comme ils l’allèguent. Cette cause extérieure n’est par ailleurs pas contestée par le bailleur.
Ainsi, Monsieur [X] [W] et Madame [T] [W] ne sauraient supporter la charge de cette réparation.
En conséquence, Monsieur [X] [W] et Madame [T] [W] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [F] [I] la somme de 616 euros au titre des réparations locatives, outre intérêt à taux légal à compter du 17 avril 2025, date de l’assignation, étant précisé que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations.
La capitalisation des intérêts qui est sollicitée doit être ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, à compter de la date de l’assignation.
III. Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères constitue une charge récupérable au sens du décret n° 87-712 du 26 août 1987.
En l’espèce, le contrat stipule, au titre des autres conditions particulières « ordure ménagère à payer chaque année au mois de novembre ».
Le bailleur sollicite la somme de 97 euros au titre de ladite taxe et les locataires reconnaissent être redevables de cette somme de sorte qu’ils seront condamnés solidairement à son paiement, étant précisé qu’ils produisent un courrier de leur conseil du 25 août 2025 indiquant que le paiement a d’ores et déjà été réalisé.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [X] [W] et Madame [T] [W] qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens et à payer, au titre des dispositions de l’article 700 du code civil, la somme de 200 euros.
Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en dernier ressort,
DEBOUTE Monsieur [F] [I] de sa demande formée au titre du partage du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [T] [W] à payer à Monsieur [F] [I] la somme de 616 euros au titre des réparations locatives, outre intérêt à taux légal à compter du 17 avril 2025 ;
DIT que les intérêts moratoires dus pour une année entière seront capitalisés à compter du 17 avril 2025 ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [T] [W] à payer à Monsieur [F] [I] la somme de 97 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
DEBOUTE Monsieur [F] [I] de ses demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [W] et Madame [T] [W] aux dépens de l’instance ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [W] et Madame [T] [W] à payer à Monsieur [F] [I] la somme de 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.
Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 20 février 2026, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Chambéry, 20 février 2026, N° de RG 25/00101 — Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Responsabilité locative — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 20 mars 2026.
Droit de la location d'habitation
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