La résiliation d’un bail pour troubles de voisinage requiert une décision de justice constatant ces troubles, sans laquelle la demande est rejetée. De plus, l’absence de préjudice certain empêche l’octroi de dommages et intérêts, rendant les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation sans objet.
Dernière mise à jour : 20 mars 2026
L’essentiel
- Résiliation de bail nécessite décision de justice confirmée.
- Article 8.3 du contrat de location applicable.
- Preuve de préjudice certain, direct et personnel requise.
- Demande de dommages et intérêts rejetée sans preuve établie.
- Dépens à la charge de la partie perdante.
- Article 700 non justifié sans considérations d’équité.
Contexte de l’affaire
Le bailleur a ensuite assigné le locataire devant le Juge des contentieux de la protection, demandant la résiliation du contrat de bail, l’expulsion immédiate du locataire, la suppression du délai de deux mois pour la libération des lieux, ainsi qu’une indemnité d’occupation et des dommages et intérêts pour troubles de voisinage. L’assignation a été notifiée le 29 juillet 2025, et après plusieurs renvois, l’affaire a été examinée le 05 janvier 2026.
Le bailleur a soutenu que tous les moyens amiables avaient échoué et que la situation avait engendré un sentiment d’insécurité parmi les autres occupants de l’immeuble. En revanche, le locataire a contesté les demandes, arguant que le contrat de bail stipulait que la résiliation pour troubles de voisinage ne pouvait être constatée que par une décision de justice définitive, ce qui n’était pas le cas.
Le tribunal a examiné les éléments de preuve, notamment les attestations de voisins et les commandements de cesser les troubles. Il a conclu que les conditions pour la résiliation du bail n’étaient pas réunies, car aucun jugement n’avait constaté les troubles. Par conséquent, le tribunal a débouté le bailleur de sa demande de résiliation et d’expulsion, ainsi que de sa demande de dommages et intérêts, tout en condamnant la société aux dépens.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Constatation des troubles de voisinage par une décision de justice passée en force de chose jugée.
- Absence de demande de résiliation judiciaire du bail dans l’acte introductif d’instance ou en audience.
- Preuve d’un préjudice certain, direct et personnel non établie par la SA ESPACE HABITAT.
- Violation fautive de l’obligation de paisible jouissance par Monsieur [B] [P] reconnue, mais sans preuve de préjudice.
- Rejet des demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation en raison de l’absence de constatation de la résiliation du bail.
- Absence de considérations d’équité justifiant l’application de l’article 700 du code de procédure civile.
Réflexe juridique
Pour obtenir des dommages et intérêts, il est nécessaire de prouver un préjudice certain, direct et personnel, selon l’article 1240 du code civil. Les éléments présentés doivent démontrer l’atteinte à la quiétude des lieux loués. En l’espèce, la preuve d’un préjudice subi par le bailleur n’a pas été établie, entraînant le rejet de la demande de dommages et intérêts.
Les dépens sont à la charge de la partie perdante, tandis que l’application de l’article 700 du code de procédure civile n’est pas justifiée en l’absence de considérations d’équité.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Attestations de voisins de Monsieur [B] [P] concernant les troubles de voisinage.
- Pétitions signées par d’autres occupants de l’immeuble dénonçant les comportements de Monsieur [B] [P].
- Commandements de cesser les troubles délivrés par le bailleur.
- Sommations interpellatives adressées à Monsieur [B] [P].
- Correspondances des locataires se plaignant des comportements de Monsieur [B] [P].
Conséquences pratiques
La décision du juge des contentieux de la protection a des conséquences significatives pour les parties impliquées. Le bailleur, ayant vu sa demande de résiliation de bail rejetée, doit faire face à la poursuite de la relation locative, tandis que le locataire, bien que soulagé par le rejet, doit rester vigilant quant aux éventuels troubles de voisinage.
- Le bailleur doit continuer à respecter les termes du bail en cours.
- Le locataire peut se sentir renforcé dans sa position et éviter des actions de résiliation futures.
- Les dépens sont à la charge du bailleur, augmentant ses coûts juridiques.
- Le bailleur doit envisager des preuves plus solides pour toute future action en justice.
- Le locataire doit rester attentif aux comportements pouvant être qualifiés de troubles de voisinage.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Obtenir une décision de justice sur les troubles de voisinage.
- Vérifier l’application de l’article 8.3 du contrat de location.
- Rassembler des preuves de préjudice certain, direct et personnel.
- Constituer un dossier avec attestations et pétitions des voisins.
- Envoyer des commandements de cesser les troubles au locataire concerné.
À éviter
- Ne pas déposer de demande de résiliation sans décision judiciaire.
- Omettre de prouver le préjudice subi par le bailleur.
- Ignorer les considérations d’équité pour l’article 700.
- Ne pas tenir compte des délais de prescription pour les actions.
- Éviter de se baser uniquement sur des plaintes verbales sans preuves écrites.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du bail pour troubles de voisinage ?
La résiliation du bail pour troubles de voisinage est régie par l’article 8.3 du contrat de location, qui stipule qu’en cas de non-respect de l’obligation d’usage paisible des locaux, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, le bail sera résolu de plein droit, un mois après un commandement resté sans effet ou par voie d’assignation au fond. En l’espèce, la société demanderesse n’a pas justifié de troubles de voisinage constatés par une décision de justice.
Quels sont les critères de recevabilité des demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ?
Les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont recevables uniquement si la résiliation du bail est constatée. En l’espèce, le rejet de la demande de constatation de la clause résolutoire rend sans objet les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation, lesquelles reposaient sur la résiliation du bail.
Quelle est la qualification juridique des troubles de jouissance et les conditions d’indemnisation ?
Les troubles de jouissance sont qualifiés de fautifs lorsque le locataire ne respecte pas son obligation d’usage paisible des locaux. Selon l’article 1240 du code civil, tout fait de l’homme qui cause un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l’espèce, la société demanderesse n’a pas prouvé avoir subi un préjudice certain, direct et personnel, ce qui a conduit à débouter sa demande de dommages et intérêts.
Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour rejeter les demandes de la société demanderesse ?
La juridiction a retenu que la société demanderesse n’a pas justifié des troubles de voisinage par une décision de justice passée en force de chose jugée, condition nécessaire à l’acquisition de la clause résolutoire. De plus, la demande de dommages et intérêts a été rejetée en raison de l’absence de preuve d’un préjudice certain, direct et personnel causé par les agissements du défendeur.
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JUGEMENT
N° RG 25/00413 – N° Portalis DBWT-W-B7J-EWQP
Minute
Jugement du :
02 MARS 2026
A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 06 Octobre 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Mme Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Mme Angélique PETITFILS, Greffier ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 02 Mars 2026 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.
Et ce jour, 02 Mars 2026, le jugement a été rendu par Mme Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Mme Léa CERVELLERA, Greffier.
ENTRE :
DEMANDEUR
S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
comparant
DEFENDEUR
Monsieur [B] [P], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Franck DYMARSKI, substitué par Maître Catherine LIEGEOIS, avocats au barreau DES ARDENNES
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 02 décembre 2020, la société ESPACE HABITAT a donné en location à Monsieur [B] [P] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], appartement n°7, moyennant un loyer mensuel hors charge indexé de 280.42 euros hors charges.
Pendant l’exécution du contrat, le bailleur a fait délivrer au défendeur, un commandement de cesser les troubles, délivré à étude le 24 octobre 2024 et une sommation interpellative pour troubles de voisinage le 30 novembre 2024, 6 décembre 2024 et 12 décembre 2024.
Une tentative de conciliation a eu lieu entre le bailleur et la locataire, le 25 avril 2024, se soldant par un échec.
Par acte de commissaire de justice, la SA [Adresse 1] a fait assigner Monsieur [B] [P] le 29 juillet 2025 par remise à étude devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1], sous le bénéfice de l’exécution provisoire, afin de :
– Voir constater la résiliation de l’engagement de location ; autoriser l’expulsion immédiate des lieux loués du locataire ; ordonner la suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
– Le condamner au payement d’une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, outre à revalorisation selon les conditions du contrat de bail ;
– Le condamner au payement d’une somme de 2 500 euros en application de l’article 1240 du code civil ainsi qu’à une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et tous les dépens de l’instance.
L’assignation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 29 juillet 2025.
Après deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 05 janvier 2026 ; les parties ont déposé leurs dossiers.
La SA ESPACE HABITAT a réitéré ses demandes formulées dans l’acte introductif d’instance.
Au soutien de sa demande de voir constater la résiliation de l’engagement de location pour troubles de voisinage et de l’expulsion, elle indique que tous les moyens amiables ayant échoué, elle est bien-fondé à s’adresser à la justice pour demander la résiliation du contrat de bail de Monsieur [B] [P] ainsi que son expulsion, et celle de tous les occupants de son chef, y compris avec l’aide de la force publique, si nécessaire.
En deuxième lieu, la demanderesse demande la suppression du délai de deux mois pour la libération des lieux, de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Elle avance que l’attitude de Monsieur [B] [P] a suscité un grand sentiment d’insécurité et de peur chez les autres usagers de l’immeuble, cela afin d’éviter tout risque de dégénération de la situation.
En troisième lieu, quant à sa demande de dommages et intérêts, sans expliciter un fondement juridique, elle précise que celle-ci est justifiée par les nombreux troubles, et le climat d’exaspération entretenu depuis de nombreux mois.
Par conclusions déposées à l’audience, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, Monsieur [B] [P], représenté par son conseil, sollicite le débouté de l’ensemble des demandes formées par SA [Adresse 1] à son encontre et sa condamnation aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 1500.00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il soulève, au soutien de sa demande, que le contrat de bail (article 8.3) prévoit la résiliation pour troubles de voisinage que lorsque ceux-ci ont été constatés par une décision de justice passée en force de la chose jugée et qu’aucune décision de justice préalable et définitive constatant les troubles n’a été produite par la demanderesse.
Le rapport d’évaluation sociale et financière est parvenu au tribunal avant l’audience.
A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré à la date du 02 mars 2026, par mise à disposition au greffe du Tribunal.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat.
Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l’article 8.3 du contrat de location intitulé « la résiliation pour troubles de voisinage », en cas de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage, constatés par une décision de justice passée en force de la chose jugée, le bail sera résolu de plein droit, un mois après un commandement, resté sans effet ou par voie d’assignation au fond.
En l’espèce, s’il ressort de l’ensemble de ces éléments que des nombreux comportement troublant la tranquillité des autres occupants de l’immeuble, peuvent être prêtés à Monsieur [B] [P], les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail ne sont pas réunies en l’espèce, la SA ESPACE HABITAT ne justifiant pas de troubles de voisinage « constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. »
De plus aucune demande de résiliation judiciaire du bail n’a été formalisée ni dans l’acte introductif d’instance, ni en audience, la société [Adresse 1] ne demandant que de voir constater la résiliation du bail.
En conséquence, la SA ESPACE HABITAT sera déboutée de sa demande de constatation de la résiliation du contrat de bail conclu le 06 décembre 2020 avec Monsieur [B] [P].
2/ Sur l’expulsion immédiate et l’indemnité d’occupation
S’agissant des demandes d’expulsion immédiate du locataire et de la suppression du délai de deux mois pour libérer les lieux ainsi que l’indemnité d’occupation, le rejet de la demande de constatation de la clause résolutoire rend sans objet les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, lesquelles reposaient sur la résiliation du bail.
Il en résulte que ces demandes sont devenues sans objet, ce qu’il convient de constater.
3/ Sur les dommages et intérêts pour les troubles de jouissance
Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Sur la faute
Il ressort des éléments versés à la procédure et notamment des attestations de voisins de Monsieur [B] [P], des pétitions, du commandement de cesser les troubles et sommations interpellatives susmentionnés, la persistance depuis longtemps de comportements, imputés à Monsieur [B] [P], troublant la tranquillité des lieux et contribuant à créer un climat d’exaspération auprès des autres occupants de l’immeuble.
En outre, force est de constater que Monsieur [B] [P] n’a pas tenu compte des divers avertissements de la bailleresse.
Lors de l’entretien avec l’assistante sociale, en vue de la rédaction du Diagnostic social et financier, Monsieur [B] [P] a contesté les faits reprochés, alléguant subir des troubles d’une voisine sans, toutefois, en apporter aucun élément au soutien de ses allégations.
En conséquence, il y a lieu de retenir que les agissements reprochés à Monsieur [B] [P] caractérisent une violation fautive de sa part de l’obligation de paisible jouissance incombant au locataire.
Sur le préjudice
Le préjudice délictuel indemnisable doit être certain, direct, légitime et personnel.
La SA [Adresse 1] demande le dédommagement d’un préjudice fondé sur les atteintes à la quiétude des lieux loués, qu’elle attribue à Monsieur [B] [P], ainsi que sur le climat de tension engendré par ses actions.
En l’espèce, les éléments versés aux débats, en particulier les correspondances des locataires, déplorant les comportements de Monsieur [B] [P] compromettant la paisible jouissance du bien ainsi que les commandements de cesser les troubles et les sommations interpellatives, ne permettent pas de caractériser concrètement l’atteinte subie par la SA ESPACE HABITAT. Ainsi, il appert que la SA [Adresse 1] ne fournit pas la preuve d’avoir subi un préjudice certain, direct et personnel par les agissements qu’elle impute au défendeur.
En conséquence, il y a lieu de débouter la SA ESPACE HABITAT de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
La SA [Adresse 1], qui succombe, supportera les dépens.
Aucune considération d’équité ne justifie de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Dès lors, il y a lieu de débouter Monsieur [B] [P] et la SA ESPACE HABITAT de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré
DÉBOUTE la SA [Adresse 1] de sa demande de constatation de la résiliation du bail liant les parties,
DIT que les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont devenues sans objet,
DÉBOUTE la SA ESPACE HABITAT de sa demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE la SA [Adresse 1] aux dépens,
DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé les jours, an et mois susdits, et ont signé :
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, 2 mars 2026, N° de RG 25/00413 — Thématiques associées : Conflit de voisinage — Résiliation de bail — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 20 mars 2026.