Promesse de vente : caducité et résolution pour inexécution contractuelle – Tribunal judiciaire de Pau, 3 mars 2026, N° de RG 24/00058.

Quel est le régime juridique applicable à la promesse unilatérale de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt ?

La promesse unilatérale de vente est régie par les articles L.313-1, L.313-40 et L.313-41 du Code de la consommation. Ces articles stipulent que lorsque la promesse est conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, la durée de validité de cette condition ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature de l’acte. En l’espèce, la promesse a été consentie pour une durée expirant le 31 mars 2023, et les bénéficiaires avaient la faculté de substitution jusqu’au 26 décembre 2022.

Quelle est la procédure à suivre pour constater la caducité de la promesse unilatérale de vente ?

La caducité de la promesse unilatérale de vente ne peut intervenir qu’à l’issue d’un délai de huit jours suivant une demande de justification de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, adressée par le promettant au bénéficiaire. Cette demande doit être formulée par lettre recommandée avec accusé de réception. En l’espèce, la mise en demeure de la promettante n’a pas été adressée à la SCI M INVEST, bénéficiaire de la promesse, ce qui rend la caducité non opposable.

Quels sont les effets de la révocation de la promesse de vente pendant le délai de levée d’option ?

Conformément à l’article 1124 alinéa 2 du Code civil, la révocation de la promesse de vente pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Ainsi, même si la promettante a manifesté sa volonté de ne pas réitérer la vente, la levée de l’option par le bénéficiaire dans le délai imparti a permis la formation du contrat.

Quelles sont les conditions d’application de la clause pénale dans le cadre de la promesse de vente ?

L’article 1231-5 du Code civil prévoit que lorsque le contrat stipule qu’une partie manquant à son obligation paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, cette somme ne peut être modifiée par le juge que si elle est manifestement excessive ou dérisoire. En l’espèce, la clause pénale de 19.950 euros a été jugée applicable, car l’inexécution était définitive et la demande en justice valait mise en demeure.

Quels sont les critères pour l’octroi de dommages et intérêts en cas d’inexécution d’un contrat ?

Pour obtenir des dommages et intérêts, il est nécessaire de démontrer l’existence d’un préjudice distinct de l’inexécution contractuelle. En l’espèce, les demandes de la SCI M INVEST pour des préjudices annexes ont été rejetées, car ces préjudices n’étaient pas considérés comme distincts de l’inexécution contractuelle, étant déjà couverts par la clause pénale.

Quelle est la portée des dispositions de l’article L.313-41 du Code de la consommation concernant la condition suspensive d’obtention de prêt ?

L’article L.313-41 du Code de la consommation stipule que la condition suspensive d’obtention de prêt est d’ordre public et ne peut être dérogée par des stipulations contractuelles imposant des obligations supplémentaires au bénéficiaire. En conséquence, la mise en demeure adressée par la promettante, qui imposait une obligation de justification de l’obtention de l’offre de prêt, a été jugée non écrite.

Quels sont les effets de la décision de première instance sur les dépens et les frais irrépétibles ?

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. En l’espèce, Madame [B] [D], partie perdante, a été condamnée aux dépens. De plus, selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge a condamné Madame [B] [D] à verser à la SCI M INVEST une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés.