Bail d’habitation : congé régulier et expulsion pour non-acceptation de l’offre de vente

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REFERENCES : N° RG 25/04323 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3AFI

Minute :

JUGEMENT

Du : 06 Mars 2026

Madame [K], [H] [F]

C/

Madame [J] [Z]

Monsieur [A] [Y]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 15 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2026 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [K], [H] [F]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS Substitué par Me Keppler FILS, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [J] [Z]
En sa qualité de tutrice de M. [A] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Arnault GROGNARD, avocat au barreau de PARIS
Substitué par Me Nadia TEBAA, avocat au barreau de PARIS

INTERVENANT VOLONTAIRE DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [Y]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représenté par Me Arnault GROGNARD, avocat au barreau de PARIS
Substitué par Me Nadia TEBAA, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Eric AUDINEAU
Me Arnault GROGNARD

Expédition délivrée à :
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat en date du 23 novembre 2021, Madame [K] [F] a donné à bail à Monsieur [A] [Y] un logement situé sis [Adresse 6] contre le paiement d’un loyer mensuel de 500 €, outre une provision sur charges de 40 €.
Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2024, Madame [K] [F] a informé Monsieur [A] [Y] de son intention de mettre fin au bail à compter du 22 novembre 2024 pour mise en vente du bien.
Monsieur [A] [Y] étant resté dans les lieux, suivant exploit de commissaire de justice en date du 4 avril 2025, Madame [K] [F] a fait assigner Madame [J] [Z] en sa qualité de tutrice de Monsieur [A] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
de voir constater la validité du congé délivré et la résiliation du bail en conséquence, subsidiairement de prononcer la résiliation du bail ;l’expulsion de Monsieur [A] [Y] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique sous astreinte de 150 € par jour de retard ;la capitalisation des intérêts ;sa condamnation en sa qualité de tutrice de Monsieur [A] [Y] au paiement des sommes suivantes :. 1 315, 02 € au titre des loyers impayés arrêtés à la date du 2 avril 2025 ;
. une indemnité d’occupation mensuelle équivalant au montant du loyer et charges jusqu’à libération effective des lieux,
. 800 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,
. 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
À l’audience du 15 décembre 2025, Madame [K] [F] représenté par son conseil maintient les termes de son assignation, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 8 décembre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 246,21 €. Elle s’oppose à l’octroi de délais pour quitter les lieux.
Monsieur [A] [Y], intervenant volontaire, et Madame [J] [Z] en sa qualité de tutrice de Monsieur [A] [Y], représentés par leur conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l’audience, demandent au juge de :
recevoir l’intervention volontaire de Monsieur [A] [Y] ;débouter Madame [K] [F] de ses demandes de résiliation du bail, en paiement de la somme de 1 315, 02 €, d’expulsion sous astreinte, de dommages-intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;accorder à Monsieur [A] [Y] un délai d’un an pour quitter les lieux ;écarter l’exécution provisoire ;laisser à chaque partie la charge de ses dépens.À l’appui de leurs demandes, ils exposent que Monsieur [A] [Y] souffre d’une affection longue durée reconnue par la MDPH, qui a justifié son placement sous mesure de tutelle par jugement du 8 décembre 2021. Ils indiquent que Monsieur [A] [Y] était sans domicile fixe avant la signature de ce bail et que sa situation reste précaire puisque qu’il ne perçoit que l’allocation adulte handicapé et la majoration vie autonome pour un montant total de 1 138, 09 €. Ils déclarent que toutes les démarches ont été entreprises en vue d’un relogement par la tutrice (demande de logement social, procédure DALO, recherche d’un foyer d’accueil médicalisé) mais qu’elles n’ont pas abouti à ce jour, et qu’une expulsion « sèche » serait disproportionnée du fait de sa situation de santé. Enfin, ils font valoir être de bonne foi et que les loyers sont à jour.
L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l’intervention volontaire de Monsieur [A] [Y]
En vertu des articles 328 et suivants du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.
En l’espèce, l’intervention volontaire de Monsieur [A] [Y] est recevable en ce que son propre droit éventuel au bail litigieux est en cause.
Sur les demandes formées à l’encontre de Madame [J] [Z]
En application de l’article 425 du code civil, toute personne dans l’impossibilité de pourvoir seule à ses intérêts en raison d’une altération, médicalement constatée, soit de ses facultés mentales, soit de ses facultés corporelles de nature à empêcher l’expression de sa volonté peut bénéficier d’une mesure de protection juridique prévue au présent chapitre.
S’il n’en est disposé autrement, la mesure est destinée à la protection tant de la personne que des intérêts patrimoniaux de celle-ci. Elle peut toutefois être limitée expressément à l’une de ces deux missions.
L’article 440 du même code énonce que la personne qui, pour l’une des causes prévues à l’article 425, doit être représentée d’une manière continue dans les actes de la vie civile, peut être placée en tutelle. La personne qui, pour l’une des causes prévues à l’article 425, doit être représentée d’une manière continue dans les actes de la vie civile, peut être placée en tutelle.
En vertu de l’article 450 du code civil, lorsqu’aucun membre de la famille ou aucun proche ne peut assumer la curatelle ou la tutelle, le juge désigne un mandataire judiciaire à la protection des majeurs inscrit sur la liste prévue à l’article L. 471-2 du code de l’action sociale et des familles. Ce mandataire ne peut refuser d’accomplir les actes urgents que commande l’intérêt de la personne protégée, notamment les actes conservatoires indispensables à la préservation de son patrimoine.
La mesure de tutelle étant une mesure de représentation, les actes du tuteur, accomplis en vertu et au sein des limites de la mesure de protection, n’obligent que le majeur protégé, à l’exception des actes pris en violation des dispositions relatives à la tutelle ou de la commission de délits ou quasi-délits par le tuteur.
En l’espèce, il est formé des demandes en paiement à l’encontre de Madame [J] [Z], mandataire judiciaire à la protection des personnes, « en sa qualité de tutrice de Monsieur [A] [Y] ».
Il n’est ni allégué ni démontré que celle-ci aurait soit agi en violation des dispositions relatives à la mesure de tutelle, soit qu’elle aurait commis un délit ou un quasi-délit.
Par suite, les demandes en paiement formées à l’encontre de Madame [J] [Z] seront rejetées.
Sur la loi applicable au présent litige
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.
En l’espèce, l’assignation à l’origine de la présente procédure ayant été délivrée le 4 avril 2025, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.
Sur la validation du congé et la demande d’expulsion
L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.
Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte de commissaire.
À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.
En l’espèce, Madame [K] [F] a donné congé au locataire par acte de commissaire de justice signifié le 22 mai 2024 pour une fin de bail prévue le 22 novembre 2024.
Ce congé indique son motif, désigne le bien concerné, fait offre de vente et précise le prix ainsi que les conditions de cette vente. Les cinq premiers alinéas de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont reproduits, et le délai de l’offre de vente est donné.
Il y a lieu de constater que le congé litigieux comporte toutes les mentions requises par les dispositions de l’article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
Par ailleurs, Monsieur [A] [Y] n’a pas accepté l’offre de vente dans le délai légal.
En conséquence, le congé ayant été délivré six mois avant le terme du bail et dans les formes prescrites par la loi, il convient de constater que le locataire est déchu de tout titre d’occupation depuis le 22 novembre 2024.
Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [Y] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice pourra recourir au concours de la force publique.
Il convient également d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à Madame [K] [F], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [A] [Y].
Il n’apparaît pas nécessaire en revanche d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [A] [Y] de quitter les lieux.
En effet, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter Madame [K] [F] de cette demande.
Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux
L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige expose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En vertu de l’article L.412-4 du même code, dans sa version applicable au présent litige, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
Le droit au respect de la vie privée et familiale, garanti par l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales dont le juge national est garant, implique le droit au respect et à la protection du domicile. Ce droit est fondamental pour garantir à l’individu la jouissance effective des autres droits qui lui sont reconnus.
L’article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 indique que garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l’ensemble de la nation. L’article 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose de même que le droit au logement est un droit fondamental.
Dans le cadre d’une procédure d’expulsion, le juge doit ainsi effectuer un examen de la proportionnalité de l’ingérence dans le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des occupants sans titre. Cette procédure entre de fait sans conteste dans le champ d’application de l’article précité de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales. La mesure d’expulsion, en ce qu’elle prive ses destinataires de domicile au moins provisoirement et rompt leurs attaches personnelles et professionnelles, est de nature à affecter le droit au respect de la vie privée et familiale.
Afin d’apprécier la demande de délais supplémentaires formée, il convient donc de prendre en compte les critères précités posés par les articles L. 412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, et de mettre en balance les droits du demandeur et le droit à la vie privée et à la protection du domicile du défendeur.
En l’espèce, compte tenu de la précarité de la situation de Monsieur [A] [Y] du fait de son état de santé justifié par les pièces produites, de l’absence de solution de relogement actuelle dans l’hypothèse d’une expulsion, et de ses faibles ressources, une expulsion immédiate aurait des conséquences disproportionnées sur sa santé et ses droits au respect du domicile, de la vie privée et familiale. Il est par ailleurs démontré l’absence de préjudice financier pour la bailleresse, les loyers étant payés, et les démarches en cours pour assurer un relogement de nature à empêcher la situation actuelle de se pérenniser sur le long terme.
Par conséquent, il convient d’accorder à Monsieur [A] [Y] un délai d’un an pour quitter les lieux, afin que son relogement soit assuré dans des conditions satisfaisantes eu égard à sa situation personnelle, et ce par application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En l’espèce, le dernier décompte versé aux débats arrêté au 8 décembre 2025 (échéance du mois de décembre 2025 incluse) établit l’arriéré locatif à la somme de 246, 21 €.
Il y est cependant inclus des frais de recouvrement compris pour un montant total de 420 € qui doivent être déduits.
Dès lors, le solde du compte locatif étant créditeur après déduction de ces frais, il y a lieu de rejeter la demande en paiement de Madame [K] [F].
Sur la demande en paiement d’indemnités d’occupation
L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
Monsieur [A] [Y] occupe désormais le logement sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer par une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail. Cette indemnité sera due par le locataire à compter du 22 novembre 2024.
Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.
En conséquence, les indemnités échues depuis le 22 novembre 2024 jusqu’à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieure non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.
Sur la capitalisation des intérêts
Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Il s’agit de dispositions d’ordre public qui ne peuvent être écartées que si c’est par la faute du créancier, par suite du retard ou de l’obstacle apporté par lui, que le débiteur n’a pas pu procéder à la liquidation de la dette.
Il y a donc lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément au texte susvisé.
Sur la demande de dommages-intérêts
Aux termes de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.
En l’espèce, il ressort du dossier que Monsieur [A] [Y] n’a pas quitté les lieux du fait de sa situation de handicap et de précarité financière, et l’absence de solution de relogement malgré ses démarches en ce sens.
Il n’est ainsi pas caractérisé de résistance abusive, laquelle ne peut résulter de la seule absence de libération des lieux.
Par suite, la demande de dommages-intérêts de Madame [K] [F] sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [A] [Y], partie succombante, doit supporter les dépens de la présente instance.
Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
En l’espèce, l’équité et les délais accordés justifient de rejeter la demande de Madame [K] [F] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire, la nature de l’affaire n’étant pas incompatible avec l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par jugement contradictoire et public rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONSTATE la recevabilité de l’intervention volontaire de Monsieur [A] [Y] ;
REJETTE les demandes formées à l’encontre de Madame [J] [Z] ;
CONSTATE que le congé délivré par Madame [K] [F] pour le 22 novembre 2024 est régulier ;
En conséquence, ORDONNE l’expulsion de Monsieur [A] [Y] ainsi que tout occupant de son chef, du bien sis [Adresse 7], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
DIT que Madame [K] [F] pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [A] [Y] ;
DÉBOUTE Madame [K] [F] de sa demande d’astreinte pour quitter les lieux ;
ACCORDE à Monsieur [A] [Y] un délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
REJETTE la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif de Madame [K] [F] ;
CONDAMNE Monsieur [A] [Y] à payer à Madame [K] [F] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du dernier loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 588, 77 € ce à compter du 22 novembre 2024 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter du présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ;
ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
DÉBOUTE Madame [K] [F] de sa demande de dommages-intérêts ;
DÉBOUTE Madame [K] [F] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [A] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
LA GREFFIÈRE LA JUGE