Bail résidentiel : résiliation et expulsion pour impayés de loyer

Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] au fond du 30 mai 2023

RG : 23/00091

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[Z]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 04 Mars 2026

APPELANTE :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS au capital de 20.000.000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 824 541 148, dont le siège social est [Adresse 1], représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par Me Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, toque : T 713

INTIMÉ :

M. [M] [Z]

né le 30 juillet 2001 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Signification de la déclaration d’appel le 1er mars 2024 en l’étude du commissaire de justice

* *

Date de clôture de l’instruction : 08 Décembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Janvier 2026

Date de mise à disposition : 04 Mars 2026

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

– Bénédicte BOISSELET, président

– Véronique DRAHI, conseiller

– Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
*

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 9 juin 2021, M. [W] [S] a consenti à M. [M] [Z] le bail d’un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Par acte du 31 mai 2022, la société Action Logement Service a fait commandement à M. [Z] de payer un arriéré de loyer et de charges de 2.064 €, arrêté à cette date, ce commandement visant la clause résolutoire du bail.

Par acte du 22 novembre 2022, la société Action Logement Services a fait assigner M. [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, aux fins de constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

Par jugement réputé contradictoire du 30 mai 2023, le juge des contentieux de la protection a :

– Déclaré la société Action Logement Services irrecevable en ses demandes ;

– L’a condamnée aux dépens.

Le juge des contentieux de la protection a retenu en substance que la société Action Logement Service ne justifie pas de sa qualité à agir, ne versant aux débats qu’un acte de cautionnement Visale non signé et deux quittances subrogatives qui ne comportent pas non plus de signature.

Par déclaration enregistrée le 23 novembre 2023, la société Action Logement Services a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 1er décembre 2025, la société Action Logement Services demande à la cour :

– Infirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions ;

– Débouter M. [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Statuant à nouveau,

– Dire et juger recevable et bien fondé la société Action Logement Services en son action ;

– Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

– Prononcer à titre subsidiaire, la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [Z] ;

En conséquence,

– Ordonner l’expulsion de M. [Z] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

– Condamner M. [Z] à payer à la société Action Logement Services la somme de 9.539,14 € arrêté au 28 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 mai 2022 sur la somme de 2.064 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

– Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

– Condamner M. [Z] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;

– Condamner M. [Z] en tous les dépens de 1ère instance ;

Y ajoutant,

– Condamner M. [Z] à payer à la société Action Logement Services la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner M. [Z] en tous les dépens d’appel.

M. [Z] n’a pas constitué avocat.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir de la société Action Logement Service

Selon l’article 2305 du code civil, dans sa version applicable à la cause, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts, s’il y a lieu.

Enfin, selon l’article 2306, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’appelante qui se prévaut de la subrogation dans les droits du bailleur, à raison du paiement de la dette de loyer fait valoir qu’elle justifie à hauteur d’appel :

– du contrat Visale signé manuellement,

– de la quittance subrogative récapitulative de février 2024 et de la dernière quittance subrogative, toutes deux signées manuellement par le bailleur.

Elle rappelle que le paiement se prouve par tous moyens selon l’article 1442-8 du code civil et que la jurisprudence la plus constante reconnaît à la caution du locataire, qui a réglé des impayés de loyer le droit d’agir en résiliation et en expulsion, en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En versant aux débats le contrat de cautionnement Visale conclu le 5 juin 2021 entre la société Action Logement Services et M. [S] et signé manuellement par ce dernier, l’appelante justifie de sa qualité de caution du locataire à l’égard du bailleur. Au demeurant, elle rappelle à juste titre les règles afférentes à la validation électronique dans le cadre du dispositif Visale.

L’appelante justifie en outre de sa créance à l’égard de M. [Z] en produisant les quittances subrogatives établies au fil des paiements effectués par elle, la dernière en date du 30 janvier 2025 étant signée manuellement par le bailleur avec la mention ’bon pour acceptation, mandat et subrogation’ et contenant un décompte à cette date, dont il résulte que la créance de la société Action Logement Services s’élève à la somme de 9.830,14 €.

En application des dispositions générales de l’article 2306 du code civil, la caution peut être subrogée dans les droits du bailleur à agir en paiement mais également en résiliation du bail, afin de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

Du reste, l’article 8-1 du contrat de cautionnement Visale stipule que conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire la caution sera subrogée dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer à hauteur des sommes versées. L’article 8-2 précise que dès la déclaration de l’impayé de loyer la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, le bailleur ayant la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution en cas d’assignation pour résiliation du bail.

En outre, il est régulièrement justifié de ce qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de l’Ain et de ce que la caution a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le tout dans les conditions de forme et de délais prévues aux dispositions des II et III de l’article 24 de la loin°89-462 du 06 juillet 1989.

La cour infirme le jugement de première instance et dit la société Action Logement Service recevable en ses demandes.

Sur la créance de la société Action Logement Service

Au vu de ce qui précède, la cour condamne M. [Z] à payer à la société Action Logement Services la somme de 9.830,14 €, arrêtée au 30 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.064 € et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux articles 1343-2 et 2295 du code civil.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat prévoit la résiliation du bail de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers ou des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer, conformément à ce texte. La conséquence du défaut de paiement a été rappelée au locataire lors de la délivrance du commandement de payer le 31 mai 2022, ce commandement reproduisant en caractères apparents les dispositions légales applicables.

Ainsi, il conviendra de constater que les effets de la clause résolutoire sont intervenus le 31 juillet 2022 date à compter de laquelle M. [Z] est devenu occupant sans droit, ni titre donc redevable d’indemnités d’occupations égales au montant du loyer et des charges, pour lesquelles la subrogation est également applicable.

Compte tenu du montant de la dette et en l’absence d’éléments sur la situation de M. [Z], il y a lieu d’ordonner son expulsion du logement avec le concours, si besoin est de la force publique.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est infirmée en ses dispositions relatives aux dépens de première instance.

Succombant, M. [Z] supportera les dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande en outre de le condamner à payer à la société Action Logement Services la somme de 800 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et à hauteur d’appel.
PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme la décision attaquée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare la société Action Logement Service recevable en ses demandes ;

Condamne M. [M] [Z] à payer à la société Action Logement Service la somme de de 9.830,14 €, arrêtée au 30 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.064 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Constate que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juin 2021 entre M. [M] [Z] concernant l’immeuble à usage d’Habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] sont réunies et que le bail est résilié à compter du 31 juillet 2022 ;

Condamne M. [M] [Z] à payer à la société Action Logement Service une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Dit que faute par M. [M] [Z] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois, après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

Rappelle qu’aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffier aux services de la préfecture du Rhône en vue de sa prise en compte dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Condamne M. [M] [Z] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne M. [M] [Z] à payer à la société Action Logement Service la somme de 800 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile, en première instance et à hauteur d’appel ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT