Mandat immobilier : comment prouver l’existence et la rémunération d’un intermédiaire ? – Cour d’appel de Lyon, 5 mars 2026, N° de RG 22/03463

Quel est le régime juridique applicable aux contrats de mandat en matière immobilière ?

Le régime juridique applicable aux contrats de mandat en matière immobilière est régi par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et le décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972. L’article 6 de la loi Hoguet impose que l’intermédiaire en immobilier détienne un mandat écrit préalablement à son intervention pour prétendre à une rémunération. Ce formalisme est d’ordre public et s’applique même entre professionnels de l’immobilier.

Quelle est la condition de preuve d’un mandat de recherche en matière immobilière ?

La preuve d’un mandat de recherche en matière immobilière doit être apportée par un écrit conforme aux exigences de l’article 1988 du code civil, qui stipule que le mandat doit être exprès. En l’absence d’un mandat écrit respectant les mentions obligatoires, la demande de rémunération de l’intermédiaire ne peut être fondée.

Quels sont les critères de qualification d’un contrat cadre en matière de mandat ?

Selon l’article 1111 du code civil, un contrat cadre est un accord par lequel les parties conviennent des caractéristiques générales de leurs relations contractuelles futures. Pour qu’un contrat soit qualifié de cadre, il doit définir les modalités d’exécution des contrats d’application qui en découlent. En l’espèce, le mandat invoqué ne répond pas à ces critères, car il est limité à une opération unique et ne définit pas les caractéristiques générales des relations futures.

Quelles sont les conséquences de l’absence de mandat écrit sur la demande de rémunération ?

L’absence de mandat écrit conforme aux exigences légales entraîne la nullité de la demande de rémunération de l’intermédiaire. En effet, la jurisprudence a établi que sans mandat écrit, l’intermédiaire ne peut prétendre à une rémunération, même si des échanges de courriels ont eu lieu entre les parties.

Quel est le fondement juridique des demandes en dommages-intérêts pour faute contractuelle ?

Les demandes en dommages-intérêts pour faute contractuelle doivent être fondées sur la démonstration d’un manquement à une obligation contractuelle, tel que prévu par l’article 1104 du code civil, qui impose que les contrats soient exécutés de bonne foi. En l’absence de mandat, aucun manquement contractuel ne peut être caractérisé.

Quels éléments déterminants la juridiction a-t-elle retenus pour rejeter les prétentions de l’appelant ?

La juridiction a retenu que l’appelant n’a pas rapporté la preuve de l’existence d’un contrat de mandat cadre ou d’un mandat exprès de recherche. Elle a également constaté que les échanges de courriels ne constituaient pas un mandat conforme aux exigences légales. En conséquence, les demandes de rémunération et de dommages-intérêts ont été rejetées, car l’absence de mandat exclut tout droit à rémunération.