Résiliation de contrat de résidence : expulsion et indemnités pour loyers impayés

CIVIL – JCP

Minute n° 26/71

RG n° : N° RG 25/00153 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CRX6

S.A. ADOMA

C/

[R]

ORDONNANCE DE REFERE DU 10 Mars 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. ADOMA
RCS de APRIS : B 788 058 030
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège.
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Marine KLEIN-DESSERRE, avocat au barreau de METZ,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [R]
né le 15 Juillet 1982 à [Localité 3]
Foyer ADOMA [Localité 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,
Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 13 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Marine KLEIN-DESSERRE
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 20 mars 2023, la SAEM ADOMA, a consenti à M. [H] [R], un contrat de résidence portant sur le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle.

Par exploit de commissaire de justice du 2 septembre 2025, ADOMA a fait assigner M. [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater la résiliation du contrat de résidence,ordonner l’expulsion de M. [H] [R], ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, avec l’autorisation de reprendre possession des lieux après évacuation des biens mobiliers s’y trouvant, après l’expiration d’un délai de 2 mois,condamner M. [H] [R] à lui payer la somme 1593,92€ au titre des redevances impayées au 7 août 2025, condamner M. [H] [R] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 490,48€ hors APL, à compter du 8 août 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation légale, chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle,condamner M. [H] [R] à lui payer la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure,condamner M. [H] [R] en tous les frais et dépens en ce compris le coût de la signification de la mise en demeure,dire que la décision sera exécutoire par provision.
A l’audience du 13 janvier 2026, la demanderesse, représentée par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

M. [H] [R], cité à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire il convient de constater que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le Juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien-fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur le fond

En application de l’article 1147 du code civil, en vigueur lors de la conclusion du contrat, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il convient de relever que le contrat de résidence prenant effet le 20 mars 2023, consenti à M. [H] [R] prévoit expressément qu’il est établi conformément aux articles R353-154 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Cette convention ne relève pas du droit des baux d’habitation.

Sur la clause résolutoire

Aux termes de l’article R633-3 du code de la construction et de l’habitation « Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :
a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. »

Il résulte du dossier que par acte sous seing privé prenant effet le 20 mars 2023, la SAEM ADOMA, a consenti à M. [H] [R], un contrat de résidence portant sur le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 3].

Il apparaît que plusieurs redevances n’ont pas été réglées.

Une mise en demeure a été signifiée par commissaire de justice le 7 juillet 2025 à M. [H] [R] pour un arriéré de loyers de 1.593,92€.

Or, le contrat contient une clause selon laquelle le résident doit s’acquitter du paiement de la redevance et qu’à défaut un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le contrat sera résilié de plein droit.

Le défendeur n’établit pas avoir régularisé l’arriéré dans le délai d’un mois qui lui était imparti par la mise en demeure.

Il convient donc de constater que la résiliation de plein droit du bail est intervenue un mois après la mise en demeure soit le 8 août 2025.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

M. [H] [R] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeurés infructueux, conformément à la demande.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant le défendeur à payer à l'[Localité 7] une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 490,48€, hors APL à compter du 8 août 2025, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés et chaque terme portant intérêts. Cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du contrat de résidence.

Sur les loyers et charges impayés

En application du contrat, le résident est obligé de payer la redevance aux termes convenus.

Le compte de M. [H] [R] présentait un solde de 1593,92€ au 4 août 2025 (redevance d’aout non incluse).

En conséquence, M. [H] [R] sera condamné à verser ladite somme à la requérante à titre de provision au titre des redevances impayées.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [H] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure et de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, M. [H] [R] devra verser à l’AEM ADOMA une somme qu’il est équitable de fixer à 150 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous Anne TARTAIX, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en matière de référés, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort ;

DECLARONS la demande de l’AEM ADOMA recevable ;
CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à compter du 8 aout 2025 ;

DISONS qu’à défaut pour M. [H] [R] d’avoir libéré le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 3], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [H] [R] à l'[Localité 7] à la somme de 490,48€, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNONS M. [H] [R] à payer à titre de provision à l'[Localité 7] cette indemnité d’occupation à compter du 8 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés, avec intérêts de droit, avec revalorisation dans les mêmes conditions que la redevance ;

CONDAMNONS M. [H] [R] à payer à titre de provision à l'[Localité 7] la somme de 1593,92€, au titre des redevances impayées ;

CONDAMNONS M. [H] [R] à payer à l'[Localité 7] la somme de 150€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [H] [R] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

La présente ordonnance a été rendue et signée par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.
Le GreffierLe Juge